Az építőipari boom jogi kihívásai – a vállalkozói díj és a pótmunka


Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Az építőipari boom jogi kihívásai közt két olyan témakört mutatunk be, amelyek nem megfelelő szerződéses rendezése jogvitát és adott esetben a projekt elhúzódását eredményezheti.

Vállalkozói díj és a pótmunka

A piaci gyakorlatban jól ismert, hogy a vállalkozó díj alapvetően kétféle módon határozható meg: egyösszegű (fix) átalányárként vagy tételes elszámolás alapján. Tételes elszámolás alkalmazása esetén az elszámolás módja általában világos, vállalkozó vállalkozói díjként az elvégzett munka mennyisége és a vonatkozó egységárak szorzatának megfelelő összegre, illetve az anyagköltségekre tarthat igényt. Ezzel szemben az egyösszegű átalánydíj meghatározása, amely különösen nagyobb léptékű, hosszabb építési projektek esetén indokolt, gyakran eredményez jogvitát a többletmunka és a pótmunka elszámolásával kapcsolatos bizonytalanságok miatt.

Az első probléma már a két fogalom meghatározása során jelentkezik. „A többletmunka és a pótmunka fogalmát a Polgári Törvénykönyv és az építőipari kivitelezésre vonatkozó ágazati jogszabály is meghatározza, azonban a két definíció egymástól jelentősen eltér. Emiatt a kivitelezési szerződésekben mindig javasolt rögzíteni, hogy a felek a szerződéses viszonyukban mit értenek ezeken a fogalmakon. Ennek során érdemes a Polgári Törvénykönyv által adott definíciókból kiindulni és azokat a projekt és a felek konkrét elvárásaihoz pontosítani, igazítani.” – mondja dr. Boros-Gyömbér György, a Kapolyi Ügyvédi Iroda szakértője.

Az építési projekt elején még nem vitás a felek között, hogy ha átalánydíjban állapodnak meg, akkor a projektet vagy a projektrészt a vállalkozónak a megállapodott áron kell elkészítenie. A többletmunka a feleknek ezt a megállapodását intézményesíti olyan módon, hogy meghatározza azoknak a munkáknak a körét, amelyet a vállalkozó az átalánydíj meghatározásánál esetleg nem vett figyelembe, azonban a műszaki tartalom részeként vagy egyébként a mű rendeltetésszerű használatra alkalmas megvalósítása érdekében külön díjigény nélkül is köteles elvégezni. Megemlítjük azonban, hogy a vállalkozó ilyen esetben is igényt tarthat azon költségei megtérítésére, amelyek a többletmunka elvégzésével kapcsolatban a szerződés megkötésének időpontjában nem volt előre látható, kivéve, ha a szerződést ennek az igénynek a lehetőségét kifejezetten kizárja (ami jogilag elvileg lehetséges).

A többletmunkával szemben elsődlegesen a pótmunka szolgál alapul azon vállalkozói igények kezelésére, amelyek az átalánydíj módosítására irányulnak. A pótmunka intézménye mögötti gondolat az, hogy ha a megrendelő utólag újabb munkát rendel meg a vállalkozótól vagy a kivitelezés alatt egyébként módosítja azokat, akkor köteles megtéríteni ezeknek a munkáknak az ellenértékét is.

„Ahogy arra már utaltunk, a kivitelezés során elkerülhetetlenek változtatások, emiatt kiemelten fontos annak szabályozása, hogy a vállalkozó meddig, milyen módon és milyen dokumentumok benyújtása mellett élhet az elvégzett pótmunkával kapcsolatos megtérítési és esetleges határidő hosszabbítási igényével, ideértve azt is, hogy az igény elbírálására milyen módon és határidővel kerül sor.” – mondja a Kapolyi szakértője. A későbbi viták elkerülése érdekében különösen fontos a pótmunka megrendelés írásbeli dokumentálása is, különös tekintettel arra, hogy a pótmunka a megrendelést követően már a szerződés részévé válik. Külön érdemes felhívni arra a figyelmet, hogy a pótmunkát a vállalkozó csak akkor végezheti el, ha annak műszaki tartalmában és díjában a felek előzetesen megállapodtak. A megrendelőt ilyen szempontból nem érdemes, nem lehet kész helyzet elé állítani, utólag, illetve ezzel a vállalkozó azt kockáztatja hogy a számlája alapos okkal nem kerül befogadásra.

Biztosítékok

A kivitelezési szerződések egyik központi eleme a különböző biztosítékok (bankgarancia, vállalkozói díjvisszatartás, stb.) nyújtásának módja és mértéke. Gyakran elmarad azonban azon igények legalább általánosságban történő meghatározása, amelyeket ezekkel a biztosítékokkal szemben érvényesíteni lehet. Ez a hiányosság utóbb jogszerűtlenné is teheti a biztosíték érvényesítését, amely esetben a megrendelő akár a jogszerűtlenül igénybe vett biztosítékot visszafizetésére is kötelezhető. Egy életszerű példa ha a megrendelő kötbérkövetelései vagy kártérítési igényei fedezetéül használja fel a teljesítési biztosítékot anélkül, hogy erre a vállalkozási szerződés jogalapot szolgáltatna.

Az építőiparban az utóbbi időkben egyik leggyakrabban alkalmazott biztosíték a bankgarancia. Bankgarancia esetén a garantőr bank – néhány szűk kivételtől eltekintve – az alapjogviszony vizsgálata nélkül köteles teljesíteni. Gyakran előfordul azonban, hogy habár a lehívás megtörtént, annak a szerződésben meghatározott feltételei mégsem álltak fenn. Ez a körülmény a lehívott bankgarancia – immáron kamatokkal és peres költségekkel növelt – összegének visszakövetelését is megalapozhatja. Ugyanez a helyzet állhat elő a jogosulatlanul igénybe vett vállalkozói díjvisszatartás esetén. „Erre tekintettel különösen fontos nem csak a biztosítékkal szemben érvényesíthető igényt, hanem az igény érvényesítésének módját, határidejét, esetlegesen a lehívást megelőzően a szerződésszerű teljesítésre történő felhívást is részletesen szabályozni.” – zárja dr. Boros-Gyömbér György.


Kapcsolódó cikkek

2024. március 28.

A törvényességi felügyeleti eljárás és a kényszertörlés viszonya

A cégnyilvánosságról, a bírósági cégeljárásról és a végelszámolásról szóló 2006. évi V. törvény (Ctv.) szabályozza a törvényességi eljárást, illetve az ahhoz bizonyos értelemben szorosan kapcsolódó kényszertörlési eljárást. A törvényességi felügyeleti eljárás célja, hogy a cégnyilvántartás közhitelességének biztosítása érdekében a cégbíróság intézkedéseivel a cég törvényes működését kikényszerítse.

2024. március 25.

Az EU vizsgálatot indított az Apple, a Google és a Meta ellen

Az Európai Bizottság vizsgálatot indított az Apple, a Google és a Meta ellen, hogy megfeleltek-e a digitális piacokról szóló szabályozásnak (DMA) – jelentette be Margrethe Vestager digitális korra felkészült Európáért felelős uniós biztos hétfőn.

2024. március 25.

Duna House: a tavalyinál 7 százalékkal költöttek többet ingatlanvásárlásra az év elején

Országos átlagban a tavalyinál 7 százalékkal többet, csaknem 43 millió forintot fordítottak otthonteremtésre a vásárlók 2024 elején. Az átlagos négyzetméterárak alapján azonban 30 millió forint is elegendő lehet a vizsgált vármegyeszékhelyeken, akár ház, akár lakás legyen is az ingatlancél – közölte a Duna House ingatlanforgalmazó értékesítési adatai alapján hétfőn.