Drágítható az új lakás építés közben?

  • Értesítő a rovat cikkeiről

Mostanában gyakran halljuk, hogy perek, jogviták sokaságára lehet számítani az építőiparban amiatt, hogy idén is nagymértékben drágultak az építési anyagok, illetve egyre több pénzbe kerül a munkaerő és a háttérszolgáltatások megfizetése. A legtöbb vállalkozó ugyanis 5-7 százalékos árnövekedéssel számolva alakította ki fix vállalási árait, ám eközben átlagosan 25 százalékos, de sok esetben még nagyobb mértékű költségnövekedés következett be. Felmerül a kérdés, hogy ebben az esetben jogosult-e a vállalkozó a vállalkozói díjat módosítani? A KCG Partners Ügyvédi Társulás erre kíván választ adni.

Főszabály szerint a szerződést a felek közös megegyezéssel módosíthatják; egyoldalúan kizárólag akkor módosíthatja valamelyik fél a szerződést, ha ezt a szerződésben kikötötték, vagy ha a felet erre jogszabály feljogosítja. Felmerül a kérdés, hogy amennyiben a felek a vállalkozói szerződésben az árváltozás kérdését elmulasztották szabályozni, úgy jogszabály alapján van-e a feleknek jogosultsága és ha igen, akkor milyen feltételekkel arra, hogy rögzített vállalkozói díj módosítása iránti igényüket érvényesítsék.

Fontos tudni, hogy a hatályos Polgári Törvénykönyv lehetőséget ad az érvényes szerződés bíróság általi módosítására, ezzel érvényesítve a „clausularebus sic stantibus” elvét, vagyis a „dolgok jelenlegi állására vonatkozó záradékot”, amely a szerződési jogban a szerződésben beállott alapvető változásokra utal. A bíróság általi szerződésmódosításnak azonban szigorú feltételei és korlátai vannak – fejti ki Kamocsay-Berta Eszter, a KCG Partner Ügyvédi Társulás szakértője.

Az általános szabály az, hogy a felek közötti jogvita esetén a szerződés tartalmától a bíróság sem térhet el. Az érvényes szerződés tartalma a felek egymás közötti viszonyában olyan, mintha jogszabály lenne, a bíróságot tehát köti a szerződés, azt hivatalból nem módosíthatja. A bírói szerződésmódosítás törvényileg csak szűk körben biztosított a Ptk. által, amely kimondja, hogy bármelyik fél kérheti a szerződés bírósági módosítását, ha a felek közötti tartós jogviszonyban a szerződés megkötését követőenelőállott körülmény következtében a szerződés változatlan feltételek melletti teljesítése lényeges jogi érdekét sértené, és

a) a körülmények megváltozásának lehetősége a szerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható;

b) a körülmények megváltozását nem ő idézte elő; és

c) a körülmények változása nem tartozik rendes üzleti kockázata körébe.

A fentiek alapján jól látható, hogy

  • A bíróság a szerződést kizárólag valamelyik fél kifejezett kérelmére módosíthatja; fel sem merülhet, hogy a bíróság a szerződés tartalmát - függetlenül attól, hogy azt helyesnek, méltányosnak tartja vagy sem - hivatalból felülvizsgálja és megváltoztassa. A jogalakító döntéshez kifejezetten erre irányuló kereset szükséges.
  • A felek közötti között tartós jogviszonyt hoz létre a szerződés. A tartós jogviszony szempontjából nem a szerződéstípus a meghatározó. Akivitelezési szerződés is lehet tartós jogviszony, ha az a felek magatartását, jogait és kötelezettségeit egymás iránt hosszabb időre megszabja.

Egy irányadó bírósági határozat kimondja, hogy egy kivitelezési szerződés által létrehozott tartós jogviszony esetében, a szerződés megkötésekor nem volt előrelátható a gazdasági viszonyok megváltozása, köztük a nagymértékű inflációs hatás és a nyersanyagárak emelkedése. A kivitelezési szerződésben kikötött átalánydíj pedig nem tette lehetővé a kötelezett részére a szerződés teljesítését. A bíróság indokolása szerint a szerződés bíróság általi módosításának célja a szolgáltatás és ellenszolgáltatás valóságos egyensúlya a szerződés teljesítése során is fenntartható legyen.

  • A szerződésmódosítás feltétele továbbá az is, hogya szerződés megkötését követőenkövetkezzen be valamely új körülmény, és ezzel okozatiösszefüggésben álljon elő olyan helyzet, amely a szerződés változatlan feltételek melletti teljesítése esetén a fél lényeges jogi érdekét sérti.

Nem kérheti a bíróságtól a szerződés módosítását az a szerződő fél, akinek a körülmények változásával a szerződéskötéskor számolnia kellett (a körülmény előrelátható volt),vagy az a rendes üzleti kockázatába tartozik, továbbá az sem, aki a változásokat maga idézte elő. A gazdasági élet szereplőinek maguknak kell felmérniük a szerződéskötéssel együtt járó üzleti kockázatot, amelynek bírói csökkentésére a törvény szerint nincs lehetőség – magyarázza az ügyvéd.

A bírói gyakorlat több esetben úgy foglalt állást, hogy a piaci viszonyok között a gazdasági körülmények akár drasztikus megváltozása az üzleti kockázat része, amely a szerződési jogi kapcsolatok tartalmát nem változtatja meg. A megváltozott piaci viszonyok miatt kialakult érdeksérelem csak szerződési jogi eszközök igénybevételével orvosolható.

Bírósági Döntések Tára

A folyóirat egyfelől publikációs fórumot kíván biztosítani a megyei, illetve az ítélőtáblai döntések számára, másfelől azzal, hogy a mértékadó bírósági döntések közül válogat, a jogalkalmazás egységességét kívánja támogatni.

További információ és megrendelés >>

 

A bíróság hangsúlyozza azt is, hogy alapvetően mindkét félérdekeinek az összevetése szükséges, ezáltal teremtve meg az egyensúlyt a szolgáltatás- ellenszolgáltatás között. Fontos tartalmi korlátja a szerződés bíróság általi módosításnak, hogy egy fél jogi érdeke se sérüljön.

Összegezve elmondható, hogy a nyersanyagárak emelkedése az építőiparban a szerződések nagy számát érinti. Nem várható, hogy a bíróság minden esetben és feltétel nélkül helyt ad a kivitelező vállalkozók ebből fakadó, jogi úton érvényesíteni kívánt igényének. A fent felvázolt főbb feltételek és a szerződéses jogviszony egyedi feltételeinek figyelembevétele esetén a bíróság azonban orvosolhatja a kivitelező vállalkozókat ért hátrányos következményeket – mondta Kamocsay-Berta Eszter.

  • Értesítő a rovat cikkeiről
Az irányítópulton gyorsan elérhetőek az új funkciók Irányítópult

Az jogaszvilag.hu új funkciói itt elérhetőek az Ön számára, a megjelenéshez kérjük regisztráljon vagy jelentkezzen be!