Átalakuló zálogjogi szabályok

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Visszatérhet az önálló zálogjog és megszűnhet a különvált zálogjog. A módosítás továbbá új fogyasztóvédelmi szabályokat is hozhat a zálogjogba.

Visszatérés az önálló zálogjoghoz

A 2016. május 3-án az Országgyűlés elé terjesztett, az új Polgári Törvénykönyvet érintő módosítás visszahozza a Polgári Törvénykönyvbe az új kódex megalkotása során megszüntetett önálló zálogjog intézményét.

A miniszteri indokolás kiemeli, hogy a zálogjogi szabályozás nagyon szorosan kapcsolódik a gazdasághoz, elsődlegesen a hitelélethez, hiszen a zálogjog a hitelnyújtásra vonatkozó döntés mellett a hitelezés feltételeinek a meghatározásában is fontos szerepet játszik. Szoros összefüggés áll fenn a zálogjogi szabályozás, illetve általában a hitelbiztosítékok és a hitel árának, a kamatnak a mértéke között. Ez a kapcsolat abban is jól tükröződik, emelik ki, hogy a biztosítékkal ellátott (fedezett), valamint a biztosíték nélküli (nem fedezett) hitelek kamata különböző. Zálogjog alkalmazásával csökkenthető a hitelezőt fenyegető kockázat és így csökkenthetőek az ügylethez kapcsolódó tranzakciós költségek is. A gazdasági igényeket megfelelően kielégítő zálogjogi szabályozásnak ebből következően ár- (kamat) és költségcsökkentő hatása van.

A jogalkotó mindezeket figyelembe véve, tekintettel a Ptk. hatálybalépése óta megjelenő, illetve felerősödő új gazdasági igényekre szükségesnek tartotta a zálogjogi szabályozás módosítását. Mivel azonban a gazdasági szereplőknek fokozott elvárása van a szabályozás stabilitása iránt, ezért nem hajtják végre a zálogjogi szabályozás teljes és átfogó átalakítását.

Az indokolás érvelése szerint az elmúlt időszakban jelentősen felerősödtek a dinamikusan működő, prosperáló jelzáloglevél-piac kialakítására irányuló törekvések. Mivel azonban a hazai alapítású és a magyar piacon működő jelzálogbankok száma 2015-ben sem haladta meg a hármat, a Magyar Nemzeti Bank kifejezett céljává vált, hogy növekedjen a magyar jelzáloglevél-piac szereplőinek a száma, ezzel együtt pedig a banki refinanszírozási piac is élénküljön, így az indokolás elengedhetetlennek tartja az önálló zálogjog intézményének az újraszabályozását.

Figyelemmel voltak azonban a tervezet elkészítése során arra, hogy kiküszöböljék a zálogkötelezettre nézve jelentős kockázatot rejtő kétszeres teljesítés veszélyét. A benyújtott javaslat olyan kiegyensúlyozott szabályozást teremt, amely teljes mértékben biztosítja a zálogkötelezett védelmét, nem fosztja meg azonban az önálló zálogjogot azoktól az előnyöktől, amelyek a hitelezők számára vonzóvá teszik ezt a zálogjogi konstrukciót (rugalmasság, átruházhatóság), derül ki a javaslat általános indokolásából.

Megszűnik a különvált zálogjog

Az előterjesztés szerint a különvált zálogjog nem váltotta be a hozzá fűzött reményeket, így annak megszüntetésére tesz javaslatot. Ennek eredményeként a tervezetben lehetőséget teremtenek arra, hogy az ingatlanra vonatkozó járulékos jelzálogjogát a pénzügyi intézmény önálló zálogjoggá alakítsa át. Ez az átalakításos önálló zálogjog több szempontból is eltér az újraszabályozott önálló zálogjogtól. Az átalakításos önálló zálogjogot kizárólag az eredeti célra lehet felhasználni, más biztosítéki cél nem léphet az eredeti helyébe. Garanciális szabályokkal kívánják biztosítani, hogy az átalakítás következtében a zálogkötelezett helyzete ne váljon terhesebbé.

A zálogjogosulti bizományos

A tervezet lehetővé teszi, hogy a felek már a zálogjog létrejötte előtt zálogjogosulti bizományost jelöljenek ki. A szabályozás a zálogjogosulti bizományost a zálogjogosult közreműködőjének tekinti és ezzel összefüggésben a zálogjogosult szigorú felelősségét mondja ki. Ettől a szigorú (közreműködőért való) felelősségtől azonban a felek el is térhetnek, azonban ehhez nem elegendő a zálogjogosult és a zálogjogosulti bizományos megállapodása, hanem a zálogkötelezett hozzájárulása is szükséges.

Fogyasztóvédelmi rendelkezés a zálogjogban

A tervezetben előírják, hogy a fogyasztóval szemben – néhány sajátosan szabályozott zálogjog (pl. óvadék) kivételével – a zálogjogosult csak bírósági végrehajtás útján gyakorolhatja a kielégítési jogát. Korlátozza tehát a javaslat fogyasztói zálogszerződés esetén a Ptk. által a zálogjogosult számára a kielégítési joga gyakorlása során biztosított egyoldalú választási lehetőséget, hiszen a Ptk. a zálogjogosult hitelezőt megillető egyoldalú választási jogosultságként mondta ki, hogy a zálogjogosult a kielégítési jogának gyakorlása során a bírósági végrehajtás elkerüléséről dönthet. Mindez a jövőben fogyasztói zálogszerződés esetén nem illeti meg a zálogjogosultat, a bírósági végrehajtási eljárás elkerüléséről kielégítési jogának a megnyílását követően külön meg kell állapodnia a zálogkötelezettel.

---