A társasház, a jegyző és a lehetetlenek – 1. rész


Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Idén februártól a jegyző köteles a társasházközösség működése feletti törvényességi ellenőrzésre. Írásunk bemutatja, pontosan mit jelent a törvényességi felügyelet, milyen szabályok vonatkoznak rá, és mennyire lehet(etlen) ezeket alkalmazni.

 


A törvényességi felügyelet tárgya

A Társasházi törvény 27/A. § (1) bekezdése szerint a törvényességi felügyelet:
a) a társasház működésének,
b) a társasház szerveinek és
c) a társasházi szervek működésének az ellenőrzését jelenti.

E megfogalmazás jól jellemzi a szabályozás színvonalát, annak átgondolatlanságát. A társasház ugyanis a Társasházi törvény szerint a lakóépületet és a nem lakás céljára szolgáló épületet jelenti (56. § 1. pont). Nem valószínű, hogy a jogalkotó az épület ellenőrzésére akarta felhatalmazni a jegyzőt. Ez ugyanis az építési hatóság hatásköre. Társasház alatt tehát a törvényességi felügyelettel összefüggésben a társasházközösséget, pontosabban annak működését kell érteni. Konkrétan azt, hogy a társasházközösség és annak szervei betartják-e a Társasházi törvény és az egyéb jogszabályok, illetve az azok keretein belül alkotott szabályzataikat.

Ez az értelmezés egyértelműen következik a törvényességi felügyelet tárgyát konkretizáló (2) bekezdésből. E szerint a jegyző ellenőrzi, hogy a társasház
– alapító okirata, szervezeti-működési szabályzata és azok módosítása megfelel-e a jogszabályoknak;
– működése, közgyűlési határozata megfelel-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és szervezeti-működési szabályzatnak; és
– működése megfelel-e a közgyűlési határozatokban foglaltaknak.

Ha a törvényi definícióban a társasházat behelyettesítjük a társasházközösséggel, máris egy értelmes és alkalmazható szabállyal találkozunk. Szomorú, de tény, hogy már a törvényességi felügyelet tárgyát meghatározó rendelkezések is értelmezésre szorulnak. Sajnos nem ez a szabályozás egyetlen hibája.

A (2) bekezdésben található egy könnyen félreérthető norma, amely a törvényességi felügyelet határait hivatott szűkíteni, a más hatóságok hatáskörébe tartozó ügyeket kizárni a törvényességi felügyelet hatálya alól. A jogalkotó ugyanis kiveszi a törvényességi felügyelet alól azokat az ügyeket, amelyekben bírósági, hatósági eljárásnak van helye. Ez azonban a törvényszöveg szó szerinti értelmezése esetén akár azt is jelentheti, hogy a törvényességi felügyeleti eljárás keretében nem lehet vizsgálni azon döntések jogszerűségét, melyeket a közgyűlés hozott. Azok törvényességét ugyanis a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása iránti perben a bíróság vizsgálhatja, vagyis bírósági eljárásnak van helye. Az alapító okirat, a szervezeti-működési szabályzat és azok módosítása, maguk a közgyűlési határozatok mind-mind e körbe tartoznak.

Véleményünk szerint azonban ez nem a helyes értelmezés, hiszen ez kiüresítené a felügyeleti eljárás tartalmát. Helyesen azt jelenti a Társasházi törvény 27/A. § (2) bekezdésének második mondata („A törvényességi felügyelet nem terjed ki az olyan ügyre, amelyben bírósági, hatósági eljárásnak van helye.”), hogy nem terjed ki a felügyeleti eljárás azokra az esetekre, amelyekben bármilyen hatósági eljárásnak van helye (ideértve elsősorban a közigazgatási eljárásokat, de a büntető- és a szabálysértési eljárásokat, stb. is). Nem lehet továbbá felügyeleti eljárást folytatni olyan ügyekben, amelyekben bármilyen bírósági eljárásnak van helye, kivéve azokat az ügyeket, melyek kapcsán a Társasházi törvény 42. paragrafusa alapján per indítható vagy indítható lett volna. E körben annak ellenére folytatható törvényességi felügyeleti eljárás, hogy bíróság is eljárhat, illetve eljárhatna. Értelemszerűen, ha a bíróság egy adott kérdést a Társasházi törvény 42. paragrafusa alapján indított perben jogerős ítélettel elbírált, azonos tényállás mellett nincs helye törvényességi felügyeleti eljárásnak. És ez utóbbinak akkor sincs helye, ha az ügyben a Társasházi törvény 42. paragrafusa alapján a bírósági eljárás már folyamatban van.

Az, hogy a törvényességi felügyeleti eljárás tárgyát félreérthetően határozta meg a jogalkotó, azért problémás, mert bár a törvény előírja a hivatalból történő eljárás kötelezettségét, ennek elmulasztása esetére szinte semmilyen jogorvoslatra nincs lehetőség. Ha esetleg a jegyzői gyakorlat szűken értelmezi a törvényességi felügyelet tárgykörét, akkor alig indul majd törvényességi felügyeleti eljárás, és ez ellen nem sokat lehet tenni.

Az eljáró hatóság és az eljárás

Az igazi problémák azonban az eljárási rendelkezések szinte teljes hiányában érhetők tetten. A törvény az eljárás lefolytatását a jegyző hatáskörébe utalja. A szabályok alkalmazását rendkívüli módon megnehezíti azonban az, hogy nincs rendelkezés arról, melyik jegyző és milyen eljárás keretében jár el. Ha van mögöttes eljárási szabály, akkor persze ez nem okoz gondot. Az eljárási szabályok hiányából elvben annak kell következni, hogy valamely eljárási jogszabály részletesen regulázza az eljárás menetét.

Kézenfekvőnek tűnik a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló törvény (Ket.) alkalmazása, hiszen a jegyző közigazgatási hatóság. A Ket. 12. § (1) bekezdése szerint a közigazgatási hatóság eljárása során a Ket. hatálya alá tartozó közigazgatási hatósági ügyekben kell a Ket. rendelkezéseit alkalmazni.

A társasházközösség törvényességi ellenőrzése azonban nem minősül közigazgatási hatósági ügynek. Közigazgatási hatósági ügy esetén közigazgatási jogviszony jön létre, amelynek egyik résztvevője a közigazgatási hatóság, a másik az ügyfél. A közigazgatási szerv hatósági ügyben abban az esetben jár el, ha intézkedése közigazgatási jogviszonyt hoz létre, s ha az ügyben hozott döntése közhatalmi jellegű és annak közhatalmi úton szerez érvényt. E feltételek egyike sem teljesül jelen esetben. A társasházközösség működését, tagjainak egymáshoz való viszonyát, illetve a társasházközösség és harmadik személyek kapcsolatát, külső jogviszonyait a Társasházi törvény és mögöttes jogszabályként a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) rendezi. Ez tehát tisztán polgári jogi jogviszony, melyre nem az alá-fölé-, hanem a mellérendeltség, a felek egyenjogúsága jellemző. Nem érvényesül az a feltétel sem, hogy az ügyben hozott közhatalmi jellegű döntésnek közhatalmi úton szerez érvényt a jegyző. Ez utóbbi körülményre a későbbiekben még visszatérünk, e helyütt elegendő csupán azt rögzíteni, hogy a Ket. rendelkezései nem alkalmazhatók.

Sajnos más olyan jogszabály sincs, amely eljárási rendelkezéseket tartalmazna. Ebből pedig az következik, hogy a jegyző eljárását kizárólag a Társasházi törvény vonatkozó rendelkezései alapján kell lefolytatni.

Visszaérkeztünk tehát az alapkérdéshez, hogy melyik jegyzőnek kell eljárnia? Kézenfekvőnek tűnik, hogy a társasház fekvése szerinti települési önkormányzat jegyzője illetékes az eljárásra, ennek azonban nincsen kifejezett jogszabályi alapja. Ebből következően bármely települési önkormányzat jegyzője köteles lefolytatni a törvényességi felügyeleti eljárást, ha olyan adat, információ birtokába jut, amely ezt indokolttá teszi.

A törvényben csupán két, kifejezetten eljárási jellegűnek tekinthető rendelkezés van. Az egyik az, miszerint a jegyző hivatalból jár el. Ez természetesen nem jelenti azt, hogy erre irányuló kérelem esetén ne lenne eljárási kötelezettsége. Sőt, mint látni fogjuk inkább ez utóbbi esetben értelmezhető az eljárási kötelezettség. Mint többen a kevesebb, a hivatalbóli eljárás kötelezettségében benne foglaltatik az is, hogy kérelem alapján is meg kell indítani a felügyeleti eljárást, de akkor is, ha a jegyző bármely egyéb úton (például hivatalos tudomásszerzés más jellegű birtokháborítási, építési engedélyezési stb. eljárásból) tudomást szerez valamely jogsértésről.

A hivatalbóli eljárás kötelezettsége azonban nem jelenti azt, hogy minden társasházközösség működését azonnal és egyszerre lenne köteles vizsgálni a jegyző. Ezt önmagában a kapacitáshiány is kizárja, de gyakorlati problémák is nehezíthetik az „előzmények” nélküli eljárás lefolytatását. Elegendő, ha ennek kapcsán arra utalunk, hogy a jegyzőnek „hivatalból” nincs tudomása arról, hogy egy adott társasházközösséget ki képvisel. A közös képviselőkről ugyanis semmilyen közhiteles nyilvántartás nem áll rendelkezésre. Ezen adat beszerzésére sem az ingatlan-nyilvántartás, sem a társasházkezelőkről vezetett nyilvántartás nem alkalmas. Egyik sem tartalmaz ugyanis konkrét társasházközösségekre vonatkozó aktuális adatokat. Vagyis az eljárási kötelezettség csak akkor tekinthető valódi kötelezettségnek, ha törvénysértésre utaló adat alapján indul az eljárás.

Látható, hogy a szűkszavú szabályozás milyen sok kérdést felvet még azelőtt, hogy az eljárás megindult volna.

Nincs például rendelkezés arra vonatkozóan, mi történik akkor, ha a jegyző nem tesz eleget eljárási kötelezettségének (például mert úgy ítéli meg, hogy bírósági eljárásnak van helye).

Milyen jogorvoslattal lehet ez ellen élni? Jelenleg semmilyennel. De hiányoznak a bizonyításra (például szakértő bevonására) vonatkozó részletes szabályok éppúgy, mint az eljárásban résztvevők jogait, kötelezettségeit rendező részletes normák.

A második meglévő eljárási szabály is csupán azt írja elő, hogy a közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke köteles a jegyzővel együttműködni, a jegyzőt a törvényességi felügyelet lefolytatásához szükséges dokumentumok rendelkezésre bocsátásával, valamint a helyszíni ellenőrzés során a helyszínen is segíteni. Ez utóbbi rendelkezésből egyébként nem következik minden esetben a helyszíni ellenőrzés tartásának kötelezettsége. Erre csak akkor kell sort keríteni, ha ezt a rendelkezésre álló adatok indokolják.

Természetesen az eljárás keretében azokat az adatokat is be kell szerezni, amelyek az eljárás lefolytatását lehetővé teszik. A legfontosabb e körben a közös képviselő, illetve intézőbizottsági elnök személye, elérhetősége. Ennek hiányában az eljárás értelmetlen, hiszen szabálytalanság észlelése esetén sem lesz kinek kiküldeni az eljárást befejező felszólítást. Ugyan ezt a kérdést nem rendezi a törvény, de nem látjuk akadályát annak, hogy a felügyeleti eljárás során a jegyző a közös képviselőn, illetve egyéb tisztségviselőkön kívül más személyektől is adatokat kérjen (például tulajdonostársak, számvizsgáló bizottsági tagok, társasházkezelő stb.). Ezen személyek részvétele az eljárásban önkéntes, nyilatkozattételre nem kötelezhetők. Erre célszerű a meghallgatás előtt felhívni a figyelmüket. Fokozottan ügyelni kell az adatvédelmi előírások betartására is.

Nincs szabály arra, hogy a jegyzőnek mennyi időn belül kell lefolytatnia az eljárást, ahogy arra sem, ha az elhúzódik, vagy a jegyző túllépi a hatáskörét, akkor milyen jogorvoslatra van lehetőség. Szabályozás hiányában sajnos semmilyenre. De nincs szankciója annak sem, ha a közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke nem működik együtt a jegyzővel az ellenőrzés során, nem adja át a kért iratokat, vagy más módon akadályozza az ellenőrzést. Megfelelő szankciók hiányában nehéz hatékonyan ellenőrzést folytatni.

Összefoglalva elmondható, hogy részben tisztázott csupán, hogy kinek, mit és milyen módon kell ellenőrizni. Az eljárás szabályozatlansága az ellenőrzés hatékonyságát korlátozza, sőt akár el is lehetetleníti azt.


Kapcsolódó cikkek

2024. március 26.

Versengő zálogjogok: kié az elsőbbség?

Az üzleti életben gyakori, hogy szerződő felek az egymással szembeni kötelezettségeik biztosítására biztosítékokat alapítanak. Előfordulhat, hogy egy ilyen jellegű biztosíték szerződéssel, a felek megállapodása alapján jön létre, azonban léteznek olyan esetek is, amikor törvény alapít valamilyen biztosítékot.