AB: A termőföld-elővásárlási jog nem tartozik a tulajdon, mint jogintézmény tartalmi elemei közé

  • Értesítő a rovat cikkeiről

Az Alkotmánybíróság elutasította a Kúria Pfv.VI.21.041/2011/12. számú ítélete alaptörvény-ellenességének megállapítására és megsemmisítésére irányuló alkotmányjogi panaszt. A döntéshez Dienes-Oehm Egon és Hörcherné Marosi Ildikó párhuzamos indokolást csatoltak.

1. Az alapügy

Az indítványozók helyben lakó, mezőgazdasággal foglalkozó egyéni vállalkozók, illetőleg őstermelők. Elővásárlási joguk megsértése miatt a szerződés hatálytalanságának megállapítása iránt, illetve annak semmissé nyilvánítása iránt terjesztettek elő keresetet az alperesek ellen, akik adásvételi szerződéssel a tiszasülyi és kőtelki külterületi – összesen 570 hektár területű – termőföldingatlanaikat egymás részére értékesítették 196.978.300 forintos vételáron. Az indítványozókat azonban a kérdéses ingatlanok tekintetében elővásárlási jog illette meg.

A szerződésben az egyes ingatlanok vételára nem került külön feltüntetésre, a szerződésben az alperesek rögzítették, hogy „a szerződés tárgyát képező Ingatlanok egyben képeznek gazdaságos üzemmérethez szükséges területet”, így az eladók az ingatlanok tulajdonjogát együttesen, valamennyi ingatlanra kiterjedően akarták értékesíteni, az ingatlanok tulajdonjogának vevőkre történő átruházását „jogilag oszthatatlan szolgáltatásnak” tekintették. Az eladók célja ezzel a több közigazgatási területen fekvő és különféle adottságú ingatlanok együttes értékesítése volt, ezért kikötötték, hogy elővásárlási jog gyakorlása esetén a jogosultaknak az összes ingatlanra kell vételi nyilatkozatot tenni, és az együttes vételárat megfizetni.

Az indítványozók a Kőtelek – Hunyadfalva Körjegyzőségen kifüggesztett vételi ajánlat alapján elővásárlási jog gyakorlására irányuló nyilatkozatot tettek azzal, hogy a vételár megfizetését vállalják. A kifüggesztett vételi ajánlat a vevők személyét nem, azonban a helyrajzi számmal érintett ingatlanokkal kapcsolatos részvételárakat tartalmazta.

Magyarázat a kártérítési joghoz

A kötet ismerteti a kártérítési jog Ptk.-beli alapjait, és az egyes ágazati jogszabályokban fellelhető kártérítési jogi tárgyú jogszabályi rendelkezéseket, részletesen kitérve annak bírósági gyakorlatára és az európai kártérítési jogra is.

Megrendelés >>

Az indítványozók az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó nyilatkozatukat Tiszasüly Község Önkormányzatának jegyzője részére is megküldték. Utóbbi észlelte, hogy a hozzá kihirdetésre megküldött ajánlat nem felel meg a követelményeknek, így felhívta alpereseket, hogy a vételi ajánlatot egészítsék ki a vevők személyére vonatkozó adatokkal, és az elővásárlási jog gyakorlásának sorrendjét is jelöljék meg. Az indítványozók a megismételt kifüggesztés alatt újabb nyilatkozatot tettek, bejelentették, hogy a megkötött szerződés vonatkozásában mely ingatlanok tekintetében akarják az elővásárlási jogukat gyakorolni. A szerződést szerkesztő ügyvéd felhívta az indítványozókat, hogy – tekintettel a PK. 9. számú kollégiumi állásfoglalásban foglaltakra – jelöljék meg, melyik vevőcsoport helyébe akarnak lépni, és milyen jogcímen akarják érvényesíteni az elővásárlási jogot, továbbá arra: a vevők által már megfizetett 20.545.830 forintot három banki napon belül helyezzék ügyvédi letétbe. Az indítványozók az egyes ingatlanokra vonatkozó vételi szándék megküldésével tájékoztatták a szerződést szerkesztő ügyvédet, hogy nem alakultak vevőcsoporttá, tekintve, hogy külön-külön és más jogcímen rendelkeznek elővásárlási joggal. Az indítványozók csak az általuk megjelölt ingatlanokat illetően akartak élni elővásárlási jogukkal, ezért az alperesekkel egyeztetésekbe bocsátkoztak, de ennek során nem tudtak teljes körűen megegyezni, így az eladók az indítványozók adásvételi szerződésbe vevőként történő belépését nem fogadták el jogszerűnek. Később a szerződést módosították, amely során módosult a vevők személye, azonban az új vételi ajánlat már nem lett kifüggesztve, így az elővásárlásra jogosultak tájékoztatása a módosításról elmaradt.

Az indítványozók keresetükben elsődlegesen azt kérték megállapítani, hogy a később módosított szerződés velük szemben részben hatálytalan, és a bíróság állapítsa meg, a vételi ajánlattal érintett ingatlanokra vonatkozóan a szerződés az eladók és az indítványozók között jött létre. A másodlagos kereseti kérelem pedig a szerződés jogszabályba, jó erkölcsbe ütközése, valamint jogszabály megkerülésére irányuló volta miatti semmisségének megállapítására irányult, mert az indítványozók álláspontja szerint a szerződés célja az volt, hogy ők ne élhessenek elővásárlási jogukkal.

Az elsőfokú bíróság megállapította, hogy a szerződés a Ptk. elővásárlási jogra vonatkozó rendelkezéseinek megkerülésére irányult, és jó erkölcsbe ütközött. A másodfokon eljáró Debreceni Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletének fellebbezéssel érintett részét megváltoztatta, a felperesek keresetét elutasította. A másodfokú bíróság arra a következtetésre jutott, hogy a szerződés a Ptk. 373. §-ra alapított hatálytalanságának sem a Ptk., sem külön jogszabály rendelkezései szerint nem lehet jogkövetkezménye a semmisség, a szerződést sem a jogszabályba ütközés, sem a jogszabály megkerülése, sem jó erkölcsbe ütközése miatt nem lehet semmisnek nyilvánítani abban az esetben sem, ha erre a felperesek kereshetőségi joga kiterjedt volna. A jogerős ítélet ellen az indítványozók felülvizsgálati kérelmet nyújtottak be, a Kúria azonban a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta, majd ezt követően az Alkotmánybírósághoz fordultak.

2. Az AB-döntés indokai

mezőgazdaság

Tekintettel a földtulajdon különleges jellemzőire és az elővásárlási jog sajátos jogi megítélésére, az Alkotmánybíróság mindenekelőtt áttekintette a vizsgált jogintézmény eredetét és fejlődését, majd ezt követően a tulajdonhoz való jogra vonatkozó érveket vizsgálta

Az Alkotmánybíróság tanácsa az alkotmányjogi panaszt befogadta, úgy ítélte meg, alapvető alkotmányjogi jelentőségű kérdésként vizsgálandó, hogy a szomszédot megillető, termőföldre vonatkozó elővásárlási jog az Alaptörvény XIII. cikk (1) bekezdése szerinti tulajdonhoz való jog védelme alá tartozik-e.

Tekintettel a földtulajdon különleges jellemzőire és az elővásárlási jog sajátos jogi megítélésére, az Alkotmánybíróság mindenekelőtt áttekintette a vizsgált jogintézmény eredetét és fejlődését, majd ezt követően a tulajdonhoz való jogra vonatkozó érveket vizsgálta. Az elővásárlási jog gyakorlása kihat valamennyi szerződő félre, így az eladó(k)ra és a vevő(k)re is, jóllehet ennek a hatásnak az alkotmányjogi megítélése a tulajdonjog védelme szempontjából más lehet az eladónál és más a vevőnél. Éppen ezért az Alkotmánybíróság külön-külön vizsgálta meg az elővásárlási joggal kapcsolatos gyakorlatot az eladó, a vevő és az elővásárlási jogosult szemszögéből.

Az eladót illetően, az Alkotmánybíróság töretlen gyakorlata szerint az elővásárlási jog nem jár a tulajdonjog elvonásával. Mindez csak annyit jelent, hogy ha a tulajdonos el akarja adni a tulajdon tárgyát, akkor nem annak a személynek ruházhatja át a jogot, akivel egyébként megegyezne, hanem az elővásárlásra jogosultnak. A tulajdonjog szempontjából ebben az esetben a rendelkezési jog korlátozásáról van szó, aminek a korlátozása távol áll a tulajdontól való megfosztástól, a tulajdonhoz való jog lényeges tartalmának megsértésétől. Az elővásárlási jog esetén is szabadon határozhat a tulajdonos arról, milyen tartalommal, milyen feltétellel akarja tulajdonának tárgyát eladni. A korlátozás kizárólag az eladó vevőválasztási szabadságát érinti, feltéve, hogy az elővásárlásra jogosult a vevővel azonos tartalommal és feltételekkel kész vele szerződést kötni.

Ezen túlmenően a vevőként jelentkező személy tulajdonszerzési joga is korlátozott az elővásárlási jog jogosultjával szemben. A 43/2006-os AB-határozat szerint azonban a vevő részéről tulajdonjogi megközelítés nem jöhet számításba, mert a vevő nem tulajdonos, így az elővásárlási jogot kimondó szabály a vevő részére csak a szerződési szabadság korlátozásaként vizsgálható. Az Alkotmánybíróság gyakorlata szerint a vevő tulajdonszerzési jogának törvény általi korlátozása azonban ugyanúgy nem érinti a tulajdonjog lényeges tartalmát, mint ahogy a korlátozás az eladó tekintetében sem az érinthetetlen lényegre vonatkozik.

Bírósági Döntések Tára

A folyóirat egyfelől publikációs fórumot kíván biztosítani a megyei, illetve az ítélőtáblai döntések számára, másfelől azzal, hogy a mértékadó bírósági döntések közül válogat, a jogalkalmazás egységességét kívánja támogatni.

További információ és megrendelés >>

Az elővásárlási jogosult szempontjából fontos megállapításokat tett a 17/2015. (VI. 5.) AB-határozat. Az elővásárlásra jogosult csak a vevő vételi szándékát képes meghiúsítani, és az adásvétel tárgyát azonos feltételekkel a maga számára megszerezni, az eladói szándékot jognyilatkozata, illetve az attól való tartózkodás nem érinti: a szerződés létrejön, csak nem az eredeti felek között. A hallgatás kockázatát ebben az esetben az elővásárlási jogosult viseli: ha nem vagy nem határidőben nyilatkozik, a szerződésbe lépéstől elesik, és a szerződés az eredeti felek vagy az eladó és más elővásárlásra jogosult között jön létre. Az elővásárlásra jogosultság nyilván korlátozza a vevő érdekeinek teljesedését, nem korlátozza azonban az eladóét. Ez a szabályozás alkotmányjogi relevanciával annyiban bír, amennyiben az Alaptörvény XIII. cikkében biztosított tulajdonhoz való jog a tulajdon szerzésére irányuló vételi szándékot nem védi, az eladói szándékot viszont igen.

Az áttekintés után a testület hangsúlyozta, hogy a jogalkotó által biztosított, a szomszédokat és helyben lakókat megillető, termőföldre vonatkozó elővásárlási jogot az Alkotmánybíróság mindig is alkotmányjogi szempontból méltányolhatónak, megengedhetőnek és az állam birtokpolitikájának megvalósítása érdekében indokoltnak ítélte meg. Ez azonban nem jelenti azt, hogy az elővásárlási jogosultnak alkotmányjogi szempontból erősebb pozíciója lenne, mint a termőföld tulajdonosának, mert míg utóbbi jogai közvetlenül az Alaptörvényből származnak, addig előbbi csak közvetetten élvezhet alkotmányos legitimációt.

Mindezek alapján az AB arra a következtetésre jutott, hogy a termőföldre vonatkozó elővásárlási jog nem tartozik a tulajdon, mint jogintézmény tartalmi elemei közé és így önmagában nem tartozik az Alaptörvény XIII. cikk (1) bekezdésének védelme alá.

A fentieken túlmenően az indítványozók szerint az eljáró bíróságok jogértelmezésükkel megsértették az Alaptörvény M) cikk (2) bekezdésében foglaltakból következő szerződési szabadságukat is. Rámutattak, hogy az eljárt bíróságok jogértelmezésükkel kiüresítették elővásárlási jogukat. Az Alkotmánybíróság úgy ítélte meg azonban, hogy az eljárt bíróságok a kijelölt alkotmányos értelmezési mozgástér keretein belül hozták meg ítéletüket. Az a körülmény, hogy a támadott ítéletek – szemben az indítványozónak kedvező elsőfokú bírósági döntéssel – nem az indítványozóknak kedvező módon értelmezték a szerződést, az eljáró bíróságok mérlegelési kompetenciájába tartozó kérdés, és nem sérti az alkotmányos jogként elismert szerződési szabadságot. Önmagában az a tény, hogy a bíróság nem osztja az indítványozó álláspontját egy szerződés jogi megítélését illetően, nem értelmezhető a szerződési szabadság sérelmeként. Mindezek alapján az Alkotmánybíróság az indítványt elutasította.

Az ügy előadó alkotmánybírája Szalay Péter volt.

  • Értesítő a rovat cikkeiről
Az irányítópulton gyorsan elérhetőek az új funkciók Irányítópult

Az jogaszvilag.hu új funkciói itt elérhetőek az Ön számára, a megjelenéshez kérjük regisztráljon vagy jelentkezzen be!