Alaprajzokról

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

avagy az egyéb önálló ingatlanokhoz tartozó alaprajzok készítése, módosítása körüli néhány jogi anomáliáról.¹

Mottó: „Az emberek véleménye nem akadály, hanem maga a megoldás”²

A földmérő-szakma legjelentősebb hazai szakmai eseménye a kétévente megrendezendő Vándorgyűlés, mely már az előzőre is tekintettel jelentős átalakuláson ment át a résztvevők összetételét tekintve. E tendencia, ha így marad, akkor nagyjából négy év múlva komoly problémákat fog okozni a földügyi szakigazgatásban, mégpedig a következők miatt.

Vannak olyan, az ingatlan-nyilvántartás tartalmában változást eredményező beadványok, melyekhez az adott okirat mellett záradékolt változási vázrajz (alaprajz) is szükséges, melynek minőségtanúsítását csak ingatlanrendező földmérői minősítéssel rendelkező földmérő végezheti. De ebből következően, a jogszabályi előírásoknak megfelelően, ennek vizsgálatát, záradékolását is csak ilyen minősítéssel rendelkező kormánytisztviselő végezheti, ráadásul a nyilvántartás tartalmát terhelő azon hibák javítását, melyek szintén igényelnek vázrajzot is, szintén csak ilyen minősítés birtokában végezhetik.

Eddig, aki ezt a minősítést megkapta, időkorlát nélkül folytathatott ilyen tevékenységet. 2014-ben módosították az előírást³ úgy, hogy a minősítés már csak öt évre szól, s utána azt meg kell hosszabbítatni, de ehhez – a kamarai gyakorlathoz hasonlóan – 20 továbbképzési pontot kell gyűjteni a szakma ilyen célból is akkreditált rendezvényein.

Mióta a korábban önállóan működő földhivatalok beintegrálódtak a kormányhivatalokba, érzékelhetően a töredékére csökkent eme kollégák delegálása a szakmai napokra, konferenciákra. Ez pedig azt jelentheti, hogy mintegy négy év múlva összeomolhat az ingatlan-nyilvántartási adatbázis egyik alappillére, az ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis, mert nem lesznek a földügyi szakigazgatásban a jogszabályban előírt minősítéssel rendelkező szakemberek, mivel a meg nem szerzett továbbképzési pontjaik hiányában nem hosszabbíthatják meg minősítésüket. Nem lesz, aki vizsgáljon, záradékoljon, a térképi adatbázison átvezessen, hibát kiigazítson. Csak remélni tudom, hogy szavaim eljutnak az adott kormányhivatalok vezetőihez.

Ezen hosszúra nyúlt, de a folyamatosan és megbízhatóan működő ingatlan-nyilvántartás érdekében elengedhetetlennek érzett bevezető kitérőm után áttérek az egyéb önálló ingatlanokhoz tartozó alaprajzok kérdéskörére. A téma már csak azért is fontos, mivel jelenleg hazánkban mintegy 10,2 millió önálló ingatlant tartanak nyilván az ingatlanügyi hatóságok, ezekből ~2,1 millió az egyéb önálló ingatlan, melyek jelentős része lakás. Ha csak két személlyel számolunk, akkor is ez országosan mintegy négymillió lakástulajdonost, ilyen egyéb önálló ingatlanokban élőt érint.   

Munkám során, az utóbbi másfél évben több anomáliával, jogértelmezési visszássággal találkoztam társasházakhoz, szövetkezeti házakhoz tartozó alaprajzok készítése, módosítása, adatszolgáltatása terén, melyek elemzéséhez, ismertetéséhez, országos lefedettséggel igen nagy és reprezentatívnak mondható információ-, illetve adatmintát sikerült begyűjtenem: 14 megye 16 járási kormányhivatalából 128 társasház, szövetkezeti ház 201 lakására vonatkozóan kellett adatokat beszereznem.

Az alaprajzok módosításához szükséges adatszolgáltatás díjtételeit, ténylegesen erre szabott jogszabályi rendelkezés hiányában, a hivatalok a 63/1999. (VII. 21.) FVH-HM-PM együttes rendelet (Díj.R.) alapján próbálják kikalkulálni. Így aztán ne is csodálkozzunk, hogy a járásokból ugyanazon előzetes adatszolgáltatási érdeklődésemre hétféle adatszolgáltatási díjösszeg-alternatíva érkezett, s a maga módján mindegyikben volt valamilyen kényszeredett logika, mellyel indokolták az általuk kialakított számítási módozatot. Természetesen tisztában vagyok vele, hogy egy, három minisztérium összhangját igénylő rendelet megújítása, módosítása nem egyszerű feladat, de véleményem szerint addig, amíg ez nem történik meg, a szakmai felelősséggel bíró Földművelésügyi Minisztérium Földügyi Főosztálya (FM FFO) kiadhatna egy országos érvényű állásfoglalást, egy egységes adatszolgáltatási díjszámítási metodikát az alaprajzok készítése, módosítása, vizsgálata témakörben.

Szintén még csak az előkészítő szakaszban járva merült fel egy másik jogszabályi hiányosság. Bár az önálló ingatlanok helyrajzi számozásáról és az alrészletek megjelöléséről szóló, hatályos 44/2006. (VI. 13.) FVM-rendelet, 6. paragrafusa4 részletesen taglalja az egyéb önálló ingatlanok helyrajzi szám-képzését, de azt követően végig csak a földrészleteket – mint önálló ingatlanokat – érintő változásokat szabályozza, ami azért is egyértelmű, mivel következetesen a földrészlet-fogalmat használja a kezelt ingatlanfajta megjelöléseként.

A helyzeten javítana, ha a rendeletet módosítanák, összhangban az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) illetve az annak végrehajtására kiadott 109/1999. (XII. 29.) FVM-rendelet szóhasználatával, mely minden olyan rendelkezés esetében, mely nemcsak a földrészletekre vonatkoztat, a tágabb értelmezésű „ingatlan” fogalmat használja, melybe már beletartoznak az egyéb önálló ingatlanok is. Illetve – természetesen – még konkrétabb lenne, ha ki lehetne egészíteni a rendelet 6. paragrafusát egy (3) bekezdéssel: „Az egyéb önálló ingatlanokat érintő változások esetén a továbbiakban részletezett szabályokat kell megfelelő analógiával alkalmazni azzal, hogy a helyrajzi szám egész részének (a tört számlálójának) ezen esetekben az épületet jelölő betű karakterekig tartó részt tekintjük, s alátörésnek (a tört nevezőjének) az épületen belüli sorszámrészt.”

Másrészt az Inytv. 24. paragrafusának (4)5 bekezdése szerinti „önálló ingatlan sorszáma” megnevezést is módosítani kéne úgy, hogy az alaprajz nem az ingatlan sorszámát, hanem a helyrajzi számát tartalmazza, összhangban a rendelet megfogalmazásával, és arra is különös tekintettel, hogy az alaprajz az ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis része. És persze mindezt lehet(ne) tovább finomítani, részletezni is, egy megfelelő szakmai körrel történő egyeztetés alapján.

Visszatérve az alaprajzok adatszolgáltatására: nagyon sok hivataltól kaptam azt a tájékoztatást, hogy ezen iratokkal kapcsolatban forduljak közvetlenül az okirattárukhoz, mert ezzel nem a földmérés foglalkozik. Itt meg kell állnunk, mert alapvető szemléletváltásra van szükség.

Az alaprajzok teljes metamorfózison esnek át az ingatlan-nyilvántartási átvezetés, bejegyzés során. Az átvezetésig az alapító okirat elengedhetetlen mellékletét képezik, s így azt követően, mint az adott irat mellékletei, az okirattárban lenne a helyük. Viszont a bejegyzés után – a törvény erejéből fakadóan6 – az ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis részévé válnak. Vagyis: függetlenül attól, hogy ezek az alaprajzok már digitálisak vagy még régi, analóg, papíralapúak, mind az „élő”, hatályos térképi adatbázis részét képezik, s így a helyük mindenféleképpen a hivatalban van, sőt az élő földmérési munkarészek között kéne lenniük.

És ez a jogalkotói szándék nem mai keletű, elég, ha megnézzük az Inytv. korabeli közlönyállapotát: „(…) Az ingatlan-nyilvántartási térképpel egy tekintet alá esik az egyéb önálló ingatlanok alaprajza.” De már az 1972. évi 31. számú törvényerejű rendelet 8. paragrafusa (2) bekezdésének közlönyállapota is kiemelte az alaprajzokat az egyszerű irattári státuszból: „Az ingatlan-nyilvántartás tulajdoni lapból, földkönyvből, ingatlan-nyilvántartási térképből (alaprajzból) és irattárból áll.”

Adatgyűjtésem során előfordult olyan eset is, hogy kiderült: az okirat és az alaprajz már nincs a hivatalban, mert átadták a területileg illetékes megyei levéltárnak. Ez egyértelműen ellentmond a jogszabályi előírásnak7, mely szerint mind a hatályos, mind a forgalomból már kivont földmérési, illetve nyilvántartási térképi adatbázis munkarészeit, időkorlát nélkül a területileg illetékes ingatlanügyi hatóság tárolja és kezeli. Úgy vélem, itt is az lenne a feladata az FM FFO-nak, hogy felmérje, mennyi ilyen alaprajz került ki a hivatalokból, s intézkedéseket rendeljen el ezeknek a hivatalokba való visszakerülése érdekében.

Az alaprajzok tényleges jogi helyzetéből fakad a következő, úgy vélem, az összes eddig leírtaknál is súlyosabb jogi aggály. A hivatalokban kialakult gyakorlattá vált, hogy ha valamely iratot nem lelnek fel az irattárukban, úgy erről – tán kicsit szemlesütve – igazolást adnak ki, s ezzel részükről a kérdés lezárva. Ez, úgy vélem, a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok esetében is igen aggályos hozzáállás, de a fenti levezetés alapján az alaprajzok esetén teljesen elfogadhatatlan, mivel már megállapítottuk, hogy azok nem irattári anyagok, hanem a hatályos térképi adatbázis részét képezik. Vagyis ezzel ellentmondás keletkezett a közhiteles ingatlan-nyilvántartás két alappillére, a tulajdoni lap és a térképi adatbázis között, mivel utóbbiban „lyuk” keletkezett az alaprajzhiány révén, mely ezen ingatlanok esetén egyértelmű jogbizonytalanságot teremt az érintett ingatlanok jogosultjai számára. Véleményem szerint azzal, hogy megállapították a hiányt, a hivataloknak – összhangban a földmérési és térképészeti tevékenységről szóló 2012. évi XLVI. törvény 14. paragrafusának (1)8 bekezdésében rájuk rótt törvényi kötelezettségükkel – hivatalból el kéne indítaniuk a hiányzó alaprajzok, s természetesen a hozzájuk kapcsolódó okirat pótlását. Miután az alaprajzok hiánya a térképi tartalom hiányosságát jelenti, így ezt térképezési hibának kéne tekinteniük.

Kluwer International Külföldi jogi e-könyvek   Egy kattintásra Öntől!   Rendelje meg most és 5 percen belül már olvashatja! »

Persze a pótlás többirányú lehet: meg lehet próbálni az érintett ház tulajdonosaitól, a területileg illetékes építésügyi hatóságtól, esetleg, ha ismert, az alapító okiratot készítő ügyvédi irodától beszerezni a hiányzó dokumentumokat, hogy néhány alapvető lehetőséget említsek. De legvégső soron, mint adatgazdának, a hivatalnak kell eljárnia, s ha kell, elvégeznie az újbóli felmérést, s elkészítenie a rábízott, de elvesztett alaprajzok elkészítését. A helyzet fontosságát az is érzékelteti, hogy ezen adatgyűjtésem során az összes érintett társasház, szövetkezeti ház 8 százalékánál nem tudott semmilyen alaprajzot, okiratot szolgáltatni az adott ingatlanügyi hatóság, ami országos méretre kivetítve több tízezer egyéb önálló ingatlan esetén vezethet jogbizonytalansághoz.

Az alaprajzok módosításáról készítendő munkarészek jogi hátterét jelenleg a 25/2013. (IV. 16.) VM-rendelet adja, de úgy, hogy nem kezelte külön ezt a speciális területet, hanem legtöbb rendelkezése során „belemosta” a földrészleteket érintő változási vázrajzok előírásaiba, s így a készítésével, tartalmi elvárásával kapcsolatos többi speciális területet sem kezelte. Mindezzel akaratlanul is elősegítve a hivatalonkénti „szokásjog” kialakulását, amivel kapcsolatban ismert az a – vélhetőleg jogász által megfogalmazott – gondolat, miszerint „a szoktuk, a közigazgatásban nem jogi kategória!”

Fentiekkel arra szeretném felhívni a figyelmet, hogy bár már jogilag az egyéb önálló ingatlanokhoz tartozó alaprajzok az ingatlan-nyilvántartás szerkezetében a megfelelő helyükre kerültek, de a készítésük, módosításaik, tárolásuk, kezelésük jogi szabályozásában még van bőven tennivaló.

A szerző ingatlanrendező földmérő, geodéziai tervező és szakértő.

Hivatkozások

1.) A cikk a Magyar Földmérési, Térképészeti és Távérzékelési Társaság 30. Vándorgyűlésén, Szolnokon, 2015. július 3-án tartott előadásom felhasználásával készült. 2.) http://www.kormany.hu/hu/miniszterelnokseg/kozigazgatasi-allamtitkar/hirek/az-emberek-velemenye-nem-akadaly-hanem-maga-a-megoldas 3.) 52/2014. (IV. 29.) VM rendelet 4.) 44/2006. (VI. 13.) FVM rendelet 6. §: „(1) Az ingatlan-nyilvántartási adatbázisban a helyrajzi szám alfanumerikus változó, amely maximum 18 karakter hosszúságú lehet. (2) Ha egy fölrészleten több épület van, megkülönböztetésük érdekében minden egyes épületet külön-külön a magyar abc nagybetűivel kell megjelölni. A magánhangzók közül csak az „A” betűt, a mássalhangzók közül pedig csak az egyjegyűek – a Q, W, X, Y és Z kivételével (összesen 17 betű) – használhatók. Ha a felhasználható betűk nem elegendőek, a jelölést az „AA”, „AB”, „AC”, …, „BA”, „BB”, „BC”, … stb. jellel kezdve kell folytatni. Egy épületen belül a lakások helyrajzi számozását 1-től 999-ig lehet végezni (pl. 128265/2858/BA/118).” 5.) 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 21. § (4): „Az egyéb önálló ingatlanok alaprajza 1:100 vagy annál nagyobb méretarányban ábrázolja az ingatlan – társasháznál a közös, szövetkezeti háznál a szövetkezeti tulajdonban lévő épületrészek, továbbá az öröklakások és szövetkezeti lakások – elhatároló vonalait. Az alaprajzon fel kell tüntetni a település nevét, az ingatlan utca, házszám, emelet és ajtószám szerinti megjelölését, továbbá az önálló ingatlan sorszámát és alapterületét.” 6.) 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 18. § (1) bekezdése szerint: „Az egységes ingatlan-nyilvántartási adatbázis olvasható formában megjeleníthető tulajdoni lapból, a tulajdoni lapról megszűnt bejegyzések adatainak adatbázisából, továbbá az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázisból, valamint az okirattárból és az analóg és digitális archív térképi adatok adatbázisából áll (a továbbiakban: ingatlan-nyilvántartás). Az egyéb önálló ingatlanok alaprajza vagy egyéb ábrázolása az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis része. „ 7.) 373/2014. (XII. 31.) Korm. r. 9. § és 41. § 8.) 14. § (1) Az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis kezelése, tárolása, a változások vezetése, valamint az adatok szolgáltatása az adatbázisokat kezelő szervek feladata.

---