Hogyan alakul a hatósági eljárás zártkerteladásnál?

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Az előző részben számba vettük, hogy kik és milyen korlátozások mellett vásárolhatnak zártkertek, továbbá, hogy ki mindenkinek van elővásárlási joga az értékesítésre kerülő telekkel kapcsolatban. Most nézzük, hogyan fest a szerződés hatósági jóváhagyásának eljárása, és az elővásárlásra jogosultak miként élhetnek ezzel a jogukkal.

Eljárás a jegyző előtt

Miután adásvételi szerződésünket  a megfelelő nyilatkozatokkal a megfelelő papíron megszerkesztettük, azt a felek aláírásától számított 8 napon belül négy példányban (közte a biztonsági okiraton készülttel) elküldjük a telek fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzőjének, aki hirdetményi úton közli azt, mint vételi ajánlatot a Földforgalmi törvény szerinti elővásárlásra jogosultakkal. Ennek az eljárásnak a díja 1750 Ft, és a hirdetményi közzétételt csak a földügyért felelős miniszter által vezetett minisztérium honlapján közzétett formanyomtatványon lehet benyújtani.

A többi elővásárlásra jogosultnak, köztük a Nemzeti Földalapnak ezzel egyidejűleg mi küldjük el a szerződés egy-egy pédányát. A dolog érdekessége, hogy bár a Nemzeti Földalapnak mi küldjük el az ajánlatot, ő a telek fekvése szerinti jegyzőnek fogja visszaküldeni érdemi válaszát.

Az adásvételi szerződés 60 napig van kifüggesztve az önkormányzat hirdetőtáblájára oly módon, hogy  az okiraton felismerhetetlenné teszik a felek  természetes személyazonosító adatait.

Ha valaki e határidőn belül él elővásárlási jogával, nyilatkozatát legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni. A nyilatkozatban meg kell jelölni az elővásárlási jogosultság jogalapját, továbbá ha az elővásárlási jog törvényen alapul, akkor azt is, hogy az elővásárlásra jogosult mely törvényen és az ott meghatározott sorrend melyik ranghelyén gyakorolja az elővásárlási jogát. Ennek az okiratnak tartalmaznia kell mindazokat a nyilatkozatokat, melyeket a Földforgalmi törvény az adásvételi szerződés vevőjének kötelezően előír, és mellékelni kell hozzá azokat az igazolásokat, melyek alátámasztják az elővásárlásra jogosultságot. Egyúttal az elővásárlásra jogosult nyilatkozatában az adásvételi szerződést magára nézve teljes körűen elfogadja.

A jegyző a nyilatkozattételre nyitva álló 60 napos határidő leteltét követő 8 napon belül a beérkezett nyilatkozatokról iratjegyzéket készít, és azt az adásvételi szerződés eredeti példányával, valamint a jognyilatkozatokkal együtt megküldi az eladó részére, ha az adásvételi szerződés mentes a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása alól, vagy – ha nem mentes – megküldi a mezőgazdasági igazgatási szervnek, hogy folytassa le a jóváhagyási eljárást.

A mezőgazdasági igazgatási szerv

Mielőtt még bárki azt hinné, hogy az adásvételi szerződésünket valóban egy mezőgazdasági igazgatási szerv, azaz megyei kormányhivatal földművelésügyi igazgatósága hagyja majd jóvá, elmondom, hogy a törvény szövegével ellentétben ez nem így van. A mezőgazdasági igazgatási szerv szerepét esetünkben a fővárosi,  megyei földhivatalok látják el [ld. 338/2006. (XII.23) Kormány rendelet].

Az adásvételi szerződés hatósági jóváhagyása

A fentiek szerint beazonosított hatóság a részére megküldött adásvételi szerződést és jognyilatkozatokat először – kizárólag azok tartalma és alaki kellékei alapján – az érvényességi és hatályosulási feltételeknek való megfelelőség szempontjából  ellenőrzi. Majd az okiratok beérkezésétől számított 15 napon belül döntést hoz az adásvételi szerződés jóváhagyásáról vagy a jóváhagyás megtagadásáról.

A hatóság akkor tagadja meg a jóváhagyást, ha megállapítja, hogy az adásvételi szerződés alaki vagy tartalmi szempontból nem felel meg  a Földforgalmi törvényben foglalt feltételeknek, s mint ilyen a jogszabályi előírások megsértése miatt létre nem jött szerződésnek, vagy semmis szerződésnek minősül.

A hatóság az elővásárlásra jogosultak nyilatkozatait is, sőt a jegyző eljárását is ugyanilyen szempontok szerint vizsgálja és elbírálja.

A jóváhagyott adásvételi szerződés esetében a mezőgazdasági igazgatási szerv rangsorolja a szabályos nyilatkozatokat benyújtó elővásárlásra jogosultakat – ha több van belőlük -, majd erről jegyzéket készít.
Ezt követően hatóságunk a rendelkezésére álló okiratok és az általa készített jegyzék másolatának megküldésével haladéktalanul megkeresi a helyi földbizottságot az állásfoglalásának beszerzése céljából.

A helyi földbizottság

A települések gazdálkodói közösséget alkotnak. E közösségbe beletartozhatnak természetes személyek, cégek, termelőszövetkezetek is. Ezeknek a közösségeknek kellett (volna) 2014. május 1-jéig megválasztaniuk a helyi földbizottágokat, mint saját képviseleti szerveiket.

A földbizottságok azonban a legtöbb helyen nem álltak fel elsősorban azért, mert nem született meg az őket szabályozó kormányrendelet. Az őket szabályozó kormányrendelet pedig azért nem született meg, mert az Európai Unió szerveitől jelzések érkeztek arra vonatkozóan, hogy baj van a földbizottságok felállításának koncepciójával. A földbizottságok demokratikus legitimációját az Ombudsman is megkérdőjelezte (ld. Az alapvető jogok biztosának jelentése az AJB-643/2013. számú ügyben).

A földforgalmi törvény tehát feladatot ad egy mezőgazdasági igzgatási szervnek, ami nem is mezőgazdasági igazgatási szerv, hanem ingatlannyilvántartási, és feladatot ad a földbizottságoknak, amik nem is jöttek létre, és talán soha nem is fognak (a Földforgalmi törvényben előírt formában és feladatttal). De sebaj. Amíg nincs földbizottság, feladatait a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara megyei elnökségei látják el.

A helyi földbizottság (azaz a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara megyei elnöksége) eljárása

A helyi földbizottság (azaz a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara megyei elnöksége) – a mezőgazdasági igazgatási(azaz ingatlan-nyilvántartási) szerv megkeresésének a beérkezésétől számított 15 napon belül adja ki az adásvételi szerződés jóváhagyásának megtagadásához, vagy a jóváhagyás megadásához szükséges állásfoglalását.

Az állásfoglalás során ez a szerv azt értékeli, hogy az adásvételi szerződésünk alkalmas-e a tulajdonszerzési korlátozás megkerülésére; a szerző fél alkalmas-e az adásvételi szerződésbe foglalt nyilatkozatokban vállalt kötelezettségek teljesítésére, fennáll-e a jövőben az elővásárlási jog visszaélésszerű gyakorlásának veszélye, vagy a szerző fél esetleg indokolható gazdasági szükséglet nélkül, felhalmozási célból szerezné meg a föld (telek) tulajdonjogát, netán az ingatlan vételára nincs arányban annak valódi értékével.

A földbizottság állásfoglalását visszaküldi a mezőgazdasági igazgatási szervnek, amelyre nézve ez az állásfoglalás nem kötelező érvényű. 

Vissza a mezőgazdasági igazgatási szervhez

A mezőgazdasági igazgatási szerv a földbizottság állásfoglalásának beérkezését követően szólítja fel az eladót, hogy az azonos ranghelyen álló elővásárlási jogosultak közül válasszon. Ha az eladó nem nyilatkozik, a mezőgazdasági igazgatási szerv jelöli ki azt az elővásárlásra jogosultat, aki a vevő helyébe lép.

Az adásvételi szerződés jóváhagyásáról vagy annak megtagadásáról a mezőgazdasági igazgatási szerv – a helyi földbizottság állásfoglalásának beérkezése napját követő naptól számított 15 napon belül – önálló határozatot hoz. Jóváhagyás esetén az adásvételi szerződést záradékkal látja el. Ez a záradék tartalmazza, hogy az adásvételi szerződés szerinti vevő helyébe az elővásárlásra jogosult lép.

A mezőgazdasági igazgatási szerv döntését közli az eladóval, az adásvételi szerződés szerinti vevővel, valamint azokkal az elővásárlásra jogosultakkal, akik szabályos nyilatkozatot tettek.

A mezőgazdasági igazgatási szerv döntésével szemben jogorvoslatként bírósági felülvizsgálat kezdeményezhető.

Mennyi ideig tart a jóváhagyási eljárás?

Hozzáértők szerint, mire ez a jóváhagyási eljárás lezajlik, 6-8 hónap is eltelhet. Ez alatt az idő alatt függő jogi helyzet áll fenn. A vevő pénze benne áll a foglalóban vagy vételárelőlegben, ugyanakkor jól teszi, ha nem lép birtokba és a megvásárlandó telkecskén egy kapavágást sem ejt.

Mire azonban, minden fentiekben felvázolt macera lezajlik, senki nem élt elővásárlási jogával, és minden hatóság és szervezet azt jóváhagyta, Józsi bácsi és Mari néni hozzájuthat a telkecskéhez vagy éppen túl adhat rajta, ha már nem bírja a dereka. Csak éppen azt nem érti, mi is történik vele, és miért.

Utóirat

A fentiekben ismertetett eljárási folyamattal nemcsak Józsi bácsinak, Mari néninek, és a szerződést készítő ügyvédnek van problémája.

A fent hivatkozott ombudsmani jelentés szerint:

“… az adásvételi szerződés hatósági jóváhagyásának előírása önmagában nem ellentétes az Alaptörvény jogállamiságot és tisztességes ügyintézést előíró rendelkezéseivel… A Földtv. ennek vizsgálatára vonatkozó rendelkezései azonban olyan ellenőrzési rendet állapítottak meg, amelyek a hatósági ügyek tisztességes intézésének követelményével a fenti indokok alapján ellentétes.”

---