A földtörvény a bírói gyakorlatban 3. rész

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Az adásvételi szerződés elővásárlási jogosulttal szembeni hatálytalansága iránti per egy megállapítási per, ezért az ingatlan-nyilvántartás adatait nem érinti, a bíróság erre irányuló külön, a hatálytalansági kereset alapossága esetére előterjesztett további kereseti kérelem hiányában az ítélet rendelkező részében nem határozhat a felperes és az eladó között létrejött szerződés teljesítési kérdéseiről.

1. Adásvétel

A Kúria által vizsgált ügyekben a legtöbb jogvitát generáló szerződéstípus az adásvételi szerződés volt, és ezen belül is lényegében kizárólagosan az elővásárlási jog gyakorlásához kapcsolódó jogviták számos aspektussal.

2. Az elővásárlásra jogosult elfogadó nyilatkozatának megfelelősége

A Kúria az elfogadó nyilatkozat alakiságát, tartalmát, ez utóbbihoz kapcsolódóan az elővásárlási jogosultságokat igazoló okiratok meglétét vagy hiányát, illetve ezek bíróságok általi értékelését vizsgálta.

Nem minősítette az elfogadó nyilatkozat tartalmi hiányosságának a bíróság (Székesfehérvári Törvényszék 15.P.20.239/2017/24.), hogy abban nem szerepelt a felperes születési helye, mert a jegyző kötelessége a jogosult személyes adatainak ellenőrzése a személyi okmányok alapján, és ennek megtörténtét, a jogosult személyének beazonosítását a nyilatkozatra is rá kell vezetnie.

Az Egri Törvényszék 2.Pf.20.327/2017/8. számú ítélete szerinti esetben az elfogadó nyilatkozatban a felperes nem jelölte meg az állampolgárságát. A földműves nyilvántartásba vétel csatolt irataiban viszont szerepelt a magyar állampolgársága. Ezért a bíróság nem minősítette az elfogadó nyilatkozat hatályosságára kiható hiányosságnak.

A Kúria a Pfv.VI.21.188/2018/7. számú, a Szolnoki Törvényszék 4.Pf.20.900/2017/7. jogerős ítéletet hatályában fenntartó határozatának indokolása szerint helyesen állapította meg a jogerős ítélet, hogy a felperesnek az elfogadó nyilatkozatában elegendő volt arról nyilatkozni, hogy a szerzéssel nem lépi túl a földszerzési maximumot.

Több ítélet mutatott rá, hogy az elővásárlási jogot bizonyító okiratokat az arra hivatkozó félnek kell csatolnia. Ugyancsak több ítélet szerint (pl. Fővárosi Ítélőtábla 7.Pf.20.710/2017/6.) a Földforgalmi tv. végrehajtására vonatkozó rendelet megalkotásának hiánya nem mentesít az alól a törvényi kötelezettség alól, hogy a fél okiratokkal bizonyítsa az elővásárlási jogosultságát.

Mivel az elővásárlási jog gyakorlásához a földműves minőség szükséges, ezt a tényt igazolni kell (a földművesekről, a mezőgazdasági termelőszervezetekről, valamint a mezőgazdasági üzemközpontokról vezetett nyilvántartás részletes szabályairól szóló 38/2014. (II. 24.) Korm. rendelet). Ha azonban a földműves nyilvántartásba vétel regisztrációs számát az elővásárlási nyilatkozat tartalmazta, akkor ezt a Kecskeméti Törvényszék 2.Pf.21.868/2016/4. számú ítéletében már elegendőnek minősítette, és nem tartotta jogszabályi előfeltételnek a nyilvántartásba vételről hozott határozat egyidejű csatolását is. A Győri Törvényszék 2.Pf.21.020/2016/14. számú ítéletével kellő igazolásnak minősítette, hogy az illetékes kormányhivatal hatósági bizonyítványt állított ki az állattartó tevékenységről, és a hatósági bizonyítvány tartalmazta a földműves regisztrációs számát, ami ilyen módon kellő igazolásul szolgált a földműves minőségre.

Azt, hogy az elővásárlási jogot gyakorló helyben lakó szomszédnak minősül, a bíróság a fél személyi adatai alapján is megállapíthatja (Pécsi Törvényszék 1.Pf.20.212/2017/8.). A Makói Járásbíróság (3.P.20.154/2017/22.) a lakcímkártyát a helyben lakói minőség igazolására elfogadta. Az elővásárlási jogosulti sorrendben releváns állattartó telep működtetését az élelmiszerlánc-felügyeleti szerv igazolja hatósági bizonyítvánnyal. Ennek csatolásával a fél eleget tesz ez elővásárlási jog alapjául szolgáló tény igazolására vonatkozó kötelezettségének (Szegedi Törvényszék 4.Pf.21.353/2017/6.). Az állattartó telep működtetésén felül a földművesnek igazolnia kell, hogy a föld megszerzésének célja az állattartáshoz szükséges takarmány-előállítás biztosítása.

Az ökológiai gazdálkodás folytatása, mint tulajdonszerzési cél igazolására 2016. június 22. napjától szükséges a tanúsítvány csatolása.

Az elővásárlási jog gyakorlásához a tulajdonostársi minőséget is okirattal kell igazolni (Fővárosi Törvényszék 17.P.21.709/2017/22.).

A Földforgalmi tv. 18. § (4) bekezdés b) pontja szerinti fiatal földműves minőségmegállapítására alkalmasak az érintett elővásárlási nyilatkozatában szereplő személyi adatai (Kecskeméti Törvényszék 2.Pf.21.868/2016/4.). Nincs kizárva, hogy több ranghely esetén az elővásárlási joggyakorló egyértelművé tegye, első-, másod-illetve harmadsorban melyik ranghelyen gyakorolja a jogát, és ehhez képest besorolja a nyilatkozat mellékleteit is, egyértelműen beazonosítva, hogy az egyes mellékletek a sorrendben megjelölt ranghelyek melyikéhez tartoznak (Fővárosi Ítélőtábla 5.Pf.20.023/2018/-II.).

Az elfogadó nyilatkozat alakiságára a Földforgalmi tv. 21. § (5) bekezdése a legalább teljes bizonyító erejű magánokirati formát írja elő. E körben megfelelőnek minősült az ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat, amelyhez sem a szárazbélyegző, sem a biztonsági papír használata nem követelmény (Kaposvári Törvényszék 2.Pf.21.343/2017/12.).

3. Az adásvételi szerződés és a szerződésre az elővásárlásra jogosult által tett elfogadó jognyilatkozat tartalma

Az elővásárlási jog tartalmával kapcsolatos ügyben nem fogadta el a bíróság a jogszabályhelyre való utalást, mert ez önmagában a nyilatkozat megtételét nem pótolja (Szegedi Törvényszék 15.P.22.654/2016/28.).

Az elfogadó nyilatkozatban meg kell jelölni az elővásárlási jogosultság jogalapját, ha az elővásárlási jog törvényen alapul, meg kell jelölni, hogy a jogosult mely törvényen és az ott meghatározott sorrend melyik ranghelyén gyakorolja az elővásárlási jogát.

A Kúria Pfv.VI.20.981/2018/12.számú –a Fővárosi Ítélőtábla 9.Pf.21.080/2017/9. II. számú (PJD2019. 1. szám alatt a Polgári Jog 2019/1-2. számában közzétett) jogerős ítéletét hatályában fenntartó) –határozatában kifejtettek szerint az eljárt bíróságok az elfogadó jognyilatkozat tartalmi, a Földforgalmi tv. 21. § (9) bekezdése alkalmazását megalapozó hibájaként helyesen jelölték meg, hogy a 21. § (5) bekezdésbe ütköző módon nem tartalmazza a 13. § (4) bekezdés a) pontjában előírt nyilatkozatot.

4. Az elfogadó jognyilatkozatban az elővásárlási jogosultság jogalapjának a megjelölése

A Kúria szerint a tévesen hozzákapcsolt jogszabályhely nem teszi ellentmondásossá a ranghely-megjelölést, mert a mellékletekből és a szöveges megjelölésből a ranghely egyértelműen beazonosítható.

Kúria Pfv.I.20.488/2017/6. (BH 2018/112) számú ítéletében kifejtette, hogy alaptalan volt a felperesnek az az érvelése, miszerint az adásvételi szerződésben a vevő elővásárlási jogát megalapozó jogszabályhely téves megjelölése azt eredményezi, hogy az őt ténylegesen megillető elővásárlási jogára utóbb már nem hivatkozhat. Sem Földforgalmi tv., sem a Fétv. nem tartalmaz olyan rendelkezést, amely szerint a vevő elővásárlási ranghelyére vonatkozó téves nyilatkozata folytán az adásvételi szerződés érvénytelen, és olyat sem, hogy ilyen esetben a vevő az őt egyébként a jogszabály alapján ténylegesen megillető elővásárlási jogra nem utalhat.

5. A szerződéses vevő elővásárlási jogosultsága

A Kúria Pfv.I.20.488/2017/6.számú,BH2018. 112.számon közzétett ítéletében kifejtette, hogy a Földforgalmi tv. 18. § (1) és (3) bekezdésében, 20. § b) pontjában foglalt rendelkezések egybevetéséből adódó helyes értelmezés szerint közös tulajdon esetében a tulajdoni hányad kívülálló részére történő értékesítése során a tulajdonostársat ebben a minőségben elővásárlási jog nem illeti meg, a törvény szerint a többi földművest megillető elővásárlási jogot megelőző elővásárlási joga csak akkor van, ha egyben földművesnek (5. § 7. pont) minősül.

6. Az elvásárlási jog gyakorlása tulajdoni hányad elidegenítése esetén

A Ptk.-n és a Földforgalmi tv.-en alapuló elővásárlási jogok egymáshoz való viszonyát a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdése rendezi, és ebből az következik, hogy a tulajdonostárs a Ptk. alapján önmagában nem élvez elsőbbséget amiatt, hogy egyébként –adott esetben –szerzési jogosultsággal rendelkezik.

A Kúria Pfv.VI.22.243/2017/10. számú ítélete értelmében a vevő elővásárlási joga nem enyészik el amiatt, hogy ő ebben a pozícióban akár a Ptk.-n, akár a Földforgalmi tv.-en alapuló elővásárlási jogával értelemszerűen nem tud élni. „A szabályozás további sajátossága, hogy a vevő –ide értve a tulajdonostársat is –maga is lehet elővásárlásra jogosult. Abban az esetben, ha külön jogszabály alapján a vevőt is megilleti elővásárlási jog, a többi elővásárlásra jogosult elővásárlási jogát csak akkor gyakorolhatja, ha az a jogszabály szerinti sorrendben megelőzi a vevő szintén jogszabályon alapuló elővásárlási jogát.

Ebből következően a tulajdonostárs is hivatkozhat vevőként a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdésében foglalt elvásárlási jogára, amely szerint ő a 18. § (1) és (2) bekezdésében felsorolt nem tulajdonostársakat megelőzi.”A Ptk. szerint nem illeti meg elővásárlási jog a tulajdonostársat tulajdoni hányad más tulajdonostárs részére történő értékesítése esetén. A Földforgalmi tv. nem tesz különbséget a szerint, hogy az elidegenítés tárgya egész tulajdon vagy tulajdoni hányad, ezért a Földforgalmi tv.-en alapuló elővásárlási jogra vonatkozó rendelkezések az abban foglalt speciális szabályokkal ilyen esetben is irányadóak. Tulajdonostárs részére történő értékesítés esetén a törvényben meghatározott jogalanyok csak akkor nem rendelkeznek elővásárlási joggal, ha az adásvételi szerződés eredményeként az ingatlanon fennálló közös tulajdon megszűnik (Pfv.I.20.488/2017/6.(BH 2018/112).

7. A jegyző előtti eljárás

A Kúria irányadónak tekintette a közigazgatási ügyekben kialakított, BH2018. 67. szám alatt közzétett eseti döntésnek megfelelő joggyakorlatát azzal a szükségszerű kiegészítéssel, hogy föld eladása esetén a hatósági jóváhagyáshoz nem kötött adásvételi szerződések kapcsán az elfogadó jognyilatkozat jegyzői kezelését –amellyel szemben önálló közigazgatási jogorvoslatnak helye nincs –az elővásárlási joggyakorló által a Ptk. 6:223. § (2) bekezdés alapján indított perben a bíróságnak kell vizsgálnia. A polgári perben is követendő jogalkalmazási elvnek kell tekinteni azt, hogy az elővásárlásra jogosult csak a saját magatartásáért tartozik felelősséggel, ebből következően a perben bizonyíthatja: a jognyilatkozata megtételekor jogszerűen, a Földforgalmi tv. 21. § (4) bekezdése szerint járt el, vétlen a jegyző esetleges mulasztásában.

A jegyző eljárásának szabálytalansága és annak következményei

A Salgótarjáni Járásbíróság 5.P.20.244/2017/24. számú ítéletében (nincs adat a jogerőre emelkedéséről) foglaltak szerint a felperes az elfogadó nyilatkozatát igazolásokkal együtt benyújtotta, az átvételt jegyzői bélyegző és aláírás igazolja. Önmagában az átvétel ténye igazolja a felperes nyilatkoztatását és az adatok egyeztetését. Az okiraton az aláírás olvashatatlan, de a jegyzői bélyegzővel az okirat el van látva, ily módon a bíróság elfogadta, hogy az átvétel jogszabályszerűen történt.

A Kecskeméti Törvényszék 7.P.20.044/2017/21. számú ítéletében kiemelte, hogy az elfogadó nyilatkozat átvétele során tapasztalható esetleges szabálytalanság a felperes számára hátránnyal nem járhat. Az elfogadó nyilatkozat átvetőjének tanúvallomása igazolta, hogy az elfogadó nyilatkozat előterjesztőjének személyi adatait minden alkalommal ellenőrzik, a szükséges másolatokat elkészítik.

8. Az elővásárlási jog megszegésével megkötött szerződés hatálytalanságából eredő igények érvényesítését célzó kereseti kérelem, az ilyen kereset tárgyában hozott ítéleti rendelkezés, egyéb kapcsolódó kérdése

A gyakorlat eltérő, hogy az esetben, ha az elővásárlási jog megsértésével kötött szerződés tárgya az állam tulajdonában álló föld, a felperes e szerződés relatív, vele szembeni hatálytalanságából eredő igényét kivel szemben érvényesítheti.Alperesként a szerződéses vevő mellett jellemzően az eladó tulajdonos, a Nemzeti Földalapkezelő Szervezet (a továbbiakban: NFA) által képviselt Magyar Állam áll perben, de előfordul olyan eset is, amikor nem az állam, hanem a NFA a megjelölt alperes.

A Kúria Pfv.VI.20.293/2018/8. számú határozatában akként foglalt állást, hogy a II. rendű alperesnek –a NFA-nak –nincs passzív perbeli legitimációja, az igény nem vele, hanem az állammal szemben érvényesíthető, mert az Nfatv. 3. § (1) bekezdése alapján a Nemzeti Földalappal kapcsolatos polgári jogviszonyokban az államot „csak” képviseli.

A Kúria Pfv.VI.20.558/2018/9. számú, az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztató és a keresetet elutasító jogerős ítéletet hatályában fenntartó (Székesfehérvári Törvényszék 17.P.20.224/2017/12. –Győri Ítélőtábla Pf.III.20.260/2017/9.) határozatában a felülvizsgálati kérelemben felhozottakra tekintettel a kötelező perben állás kérdésében úgy foglalt állást, hogy a keresettel érvényesített jog dönti el a régi Pp. 51. § a) pont szerinti egységes (kényszerű vagy szükségképpeni) pertársaság kérdését, azt, hogy a per tárgya kiket érintően egységesen eldönthető közös jog/kötelezettség, vagy a perben hozott döntés kire terjedne ki a perben való részvétele nélkül is.

A Kúria aPfv.VI.20.558/2018/9.számú határozatában a felülvizsgálati kérelemben felhívott Ptk. 5:183 § [Bejegyzés törlése] kapcsán rámutatott, hogy miután a Ptk. 6:223. §-a alapján indított hatálytalansági per megállapítási per, okszerűen következik az is, hogy az ingatlan-nyilvántartás adatait nem érinti, a bíróság erre irányuló külön, a hatálytalansági kereset alapossága esetére előterjesztett további kereseti kérelem hiányában az ítéletének rendelkező részében nem határozhat a felperes és az eladó között létrejött szerződésnek már a teljesítésére tartozó kérdésekről, azaz a Ptk. 6:215. § [Adásvételi szerződés] (1)-(2) bekezdésére figyelemmel a vételár megfizetéséről, a birtok és a tulajdonjog átruházásáról (az utóbbit érintő földhivatali megkeresésről). A hatálytalansági keresettel elérhető megállapítással a felperesnek „csupán” kötelmi igénye keletkezik a tekintetében hatályosult adásvételi szerződés saját javára történő teljesítésének a követelésére.

A Kúria Pfv.VI.20.558/2018/9. számú ítéletében arra az alappal felvetődő kérdésre, hogy az elővásárlási joggyakorló felperes a Ptk. 6:223. §-a alapján indított hatálytalansági perben elérheti-e a tehermentes tulajdonjoga bejegyzését abban az esetben, ha az eredeti szerződéses vevő a vételárat jelzálogjoggal biztosított hitelből finanszírozta, nemleges választ adott. Így foglalt állást a BDT2018. 3884. számon közzétett eseti döntésében a Fővárosi Ítélőtábla is (5.Pf.21.430/2017/12/II.). A bejegyzett jelzálogjog törlésére nincs lehetőség sem a Ptk. 6:119. § [A hatálytalan szerződés joghatása], sem a Ptk. 6:112. § (Eredeti állapot helyreállítása), sem a Ptk. 5:183. § [Bejegyzés törlése] alkalmazásával.

(kuria-birosag.hu)

---