A németek államosítanának

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Berlinben feszült az ingatlanpiaci helyzet. A városvezetés tehetetlen. A civilek egyre radikálisabb ötletekkel állnak elő. Népszavazást kezdeményeznek a magánlakások államosításáról. A többség a javaslat mellett van.

Meglepő passzusokat találni a német alkotmányban. „Ingatlanok, természeti erőforrások, termelőüzemek köztulajdonban vehetők” – áll a német Alaptörvény 15 cikkében. Baloldali pártok és civil szervezetek széles szövetsége először alkalmazná a rendelkezést. Ha a berlini aláírásgyűjtés, majd a népszavazás sikeres lesz, a 3000-nél több lakást tulajdonló cégek kötelesek lesznek az önkormányzatnak eladni az ezen felüli ingatlanjaikat. Az államosítás három céget és 20 ezer lakást érintene.

Kétségbeesett berliniek

Tarthatatlan, hogy az átlagkeresők nem csak a felkapott belvárosi negyedekben nem tudják megfizetni a bérleti díjakat, de már a külső kerületekből is az agglomerációba szorulnak – mondják az aláírásgyűjtők.

Nem csak neoliberális füleknek meghökkentők a kezdeményező, Rouzbeh Taheri szavai, miszerint „elkergetjük a befektetőket.” A nagy ingatlanpiaci cégek mellett már a lakásokat kiadó magánszemélyek is párjának érzik magukat a német fővárosban. A következmény: 2008-ban a lakáshiány ellenére csökkent a kiadott építési engedélyek és a használatba vett otthonok száma. Más európai városok, például az építésügyi és ingatlanpiaci szempontból is alig szabályozott London sokkal előnyösebb befektetői célpont. Ráadásul a berliniek rendszeresen aláírásgyűjtésekkel és tüntetésekkel tiltakoznak a nagy ingatlanprojektek ellen. Ezért szakemberek szerint a német főváros népességnövekedése miatt 2021-ig szükséges 30 ezer lakásból jó, ha 20 ezret megépít majd a magántőke.

Tény, hogy az árak elszabadultak. Berlinben és a további négy, leginkább felkapott városban (München, Frankfurt, Hamburg, Stuttgart) ’18-ban a vételárak öt, a bérleti díjak 12 százalékkal emelkedtek; a fővárosban 10 év alatt 104 százalékos volt a drágulás. Pedig néhány éve törvény korlátozza a lakbéremelést (Mietpreisbremse).

A bérleti díjak jövedelmet jóval meghaladó emelkedése komoly probléma, ugyanis a németek 54 százaléka bérlő. Nagyvárosokban még kisebb a tulajdonosok aránya. Münchenben például 25, Berlinben pedig csak 16 százaléknyi. Ezek európai összehasonlításban is kiugró számok. A kontinensen Németország mellett csak Svájcban van 50 százalék felett a bérlők aránya.

Mégsem olyan drága?

Más német nagyvárosokkal összehasonlítva a berlinieknek nincs okuk panaszra. Münchenben, Frankfurtban és Stuttgartban az átlagos bérleti díj és a vételár legalább harmadával a berlini felett van. A német főváros más európai metropoliszokkal összehasonlítva kifejezetten olcsónak számít. Berlinben egy bérlakás átlag 12 euró/m²-be kerül. Zürichben és Párizsban 25-be, Londonban 35-be. A vételárátlag pedig 4500 euró/m², míg Zürichben és Párizsban 9500, Londonban pedig 11 ezer körül van.

Párizsban ráadásul az átlagjövedelem csak évi 38 ezer euró, ami jóval a berlini 45 ezer alatt van. Arányaiban a körülbelül 60 ezer eurót kereső londoniak és zürichiek is többet költenek lakhatásra.

A bérlők jogi helyzete is rosszabb más országban. Az angol jog szinte egyáltalán nem védi őket. A szerződések nagy része határozott idejű, egy évre szól. Párizsban jobb a helyzet. Ott szintén maximálják a bérleti díj emelésének mértékét. Azonban a berlininél jóval magasabb, 20 százalék a felső határ. Zürichben nem a piac regulázásában, hanem az önkormányzatilag támogatott szövetkezetei lakásépítésben látják a megoldást. A nagy keresletet tehát növekvő kínálattal ellensúlyozzák.

Az alacsony ingatlanáraknak köszönhető, hogy Berlin mágnesként vonzza a világ minden tájáról a fiatal vállalkozókat. Egymás után alakulnak a start-up-ok.

Következetlen politika

Michael Müller, Berlin szociáldemokrata főpolgármestere hosszú hallgatás után elutasította az államosítási tervet. „Színtiszta tervgazdaság. NDK-romantika. Ez nem az én politikám” – fogalmazott

Sokan nem csak elvi, gyakorlati szempontból is kifogásolják az államosítást. Még ha az érintetteknek a piaci ár alatt kellene is a városnak eladniuk az ingatlanjaikat, a vétel akkor is 15-25 milliárd eurójába kerülne Berlinnek. Rengeteg pénz, amiért egyetlen új lakás sem épülne.

A városvezetés az ingatlanpiaci helyzet javítására rendelkezésre álló forrásait az elmúlt években sem bérlakásépítésre költötte. Tavaly 65 ezer, évtizedekkel ezelőtt épült lakást vásárolt piaci áron. Kivétel nélkül olyanokat, amelyek korábban is önkormányzatiak voltak, de a város 15 éve – áron alul – eladta őket. Akkor „az állam rossz tulajdonos, amit lehet, privatizálni kell” – szólt a mantra. Most a ló másik oldalára látszanak átesni. A berlini vezetésnek nincs átgondolt ingatlanpiaci stratégiája – ebben az államosítás támogatói és ellenzői is egyetértenek.

Mit gondolnak az alkotmányjogászok?

Az államosítás legalább annyira jogi, mint politikai és közgazdasági kérdés: az Alaptörvény már idézett rendelkezése ugyan lehetővé teszi, de egyúttal a tulajdon védelmét is garantálja (14. cikk). Utóbbi tekintetében van azonban megszorítás: „A tulajdon kötelez. Használatának a közjót is szolgálnia kell. A magántulajdon kisajátítható.” Utóbbira csak kivételes esetben, törvény felhatalmazásával, a kártalanítás módjának és mértékének meghatározásával kerülhet sor.

Az állam törvényben meghatározott módú és mértékű kártalanítási kötelezettségét az államosítást lehetővé tevő 15. cikk is előírja. Ezt a rendelkezést még sosem alkalmazták, ezért nincs hozzá joggyakorlat. A kisajátítás feltételeiről már rengeteg bírósági döntés született. Mindenekelőtt arányosnak kell lenni. Ezt a német joggyakorlat a magyarnál jóval ritkában tekinti fennállónak. Így a nemzetközi sporteseményekkel összefüggő beruházásokat soha, de infrastruktúrafejlesztést, például autópálya- vagy repülőtérépítést is csak ritkán tart arányosnak.

Az alkotmányjogászok szerint a 15. cikk szerinti államosításnak a kisajátítással analóg módon szintén arányosnak kell lennie és a kártalanítási mértéket individuálisan, tehát ingatlanonként kell meghatározni. A nagy kérdés, hogy a piaci árhoz kell-e igazodnia.

Lenne más megoldás

Az államosítás a tulajdonjog legdurvább megsértése, így csak akkor lehet arányos, ha a fontos közérdek más módon ne érhető el.

Alternatív eszköz lehet: önkormányzati, illetve a helyhatóság által támogatott lakásépítés; előírás, miszerint a nagy projekteknél a lakások bizonyos százalékának szociális, illetve piaci alapú bérlakásnak kell lennie; bérletidíj-emelés korlátozása (Mietpreisbremse); a felmondás szigorú feltételekhez kötése; elírások a tulajdonos számára, milyen esetekben veheti saját használatba kiadott lakását; önkormányzati elővásárlási jog.

A magyar olvasó számára ezek radikálisan hangzó intézkedések. A német állam, illetve sok önkormányzat évek óta él velük. A bérlők tradicionálisan magas aránya miatt a német jogalkotó mindig figyelembe vette a szociális szempontokat a bérleti jog szabályozásánál.

A berlini vezetés a múltban is szívesebben nyúlt unortodox eszközökhöz. Így néhány éve a belvárosban luxusépítésnek, illetve -felújításnak számít, és tilos a lakásokba második fürdőszobát kialakítani.

A támogatók és az ellenzők

A Berlint irányító szociáldemokrata (SPD)–Demokratikus Szocializmus Pártja (Linke)–Zöldek- (Grüne) koalícióból a Linke teljes mellszélességgel, a Zöldek pedig nagy többséggel támogatják a javaslatot. A szociáldemokraták megosztottak. A párt soraiba tartozó főpolgármester hosszú hallgatás után elutasította a tervet. „Színtiszta tervgazdaság. NDK-romantika. Ez nem az én politikám” – fogalmazott Michael Müller.

Szerinte a berliniek többségének nem világos, mennyibe kerülne a megvalósítás. Jogi aggályai is vannak. Viszont támogatja a bérleti díj maximálást. Nem lenne újdonság. Volt már ilyen Berlin nyugati felében is a 80-as években. Fel akar lépni telket vásárló, de évekig nem építkezők ellen is. „Ez ingatlanspekuláció a polgárok rovására. Nem szocializmus tenni ez ellen. Hasonlóban Los Angelestől Párizsig az egész világon gondolkoznak” – mondja Müller.

Ha most vasárnap lenne a népszavazás a berliniek 55 százaléka az államosításra szavazna. Kérdés, hogy a főpolgármester ellenvéleménye és az alternatív javaslatok mekkora arányukat tudja véleményváltoztatásra bírni. Az is nyitott, hogy egy sikeres népszavazás esetén jogilag megvalósítható lenne-e a többség akarata.

---