Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Az Országgyűlés az állami tulajdonban lévő termőföldvagyonnal való ésszerű gazdálkodás és a földbirtok-politikai céloknak megfelelő gazdálkodás előmozdítása érdekében létrehozta a Nemzeti Földalapot. Utóbbi a kincstári vagyon része, azaz a kizárólagos állami tulajdonban lévő vagyonelemek közé tartozik.
A Nemzeti Földalapról szóló 2010. évi LXXXVII. törvény (Nfatv.) értelmében a Nemzeti Földalapba tartozik az állam tulajdonában lévő, az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő, fásított terület vagy halastó művelési ágban nyilvántartott terület.
Felmerül a kérdés, hogy a Nemzeti Földalapba tartozó, a magyar állam kizárólagos tulajdonában lévő földterületet egy „halandó” magánszemély meg tudja-e vásárolni.
A Nemzeti Földalap felett a magyar állam nevében a tulajdonosi jogokat és kötelezettségeket az agrárpolitikáért felelős miniszter a Nemzeti Földügyi Központ (NFK) útján gyakorolja. Az NFK 2019. július 1-jétől a Nemzeti Földalapkezelő Szervezet (NFA) jogutód szervezete. A Nemzeti Földalappal kapcsolatos polgári jogviszonyokban az államot az NFK képviseli, így egy adásvételi szerződés megkötése során is.
Az NFK főszabály szerint a Nemzeti Földalapba tartozó földrészletet az alábbi módokon hasznosítja:
– nyilvános pályázat vagy árverés útján történő eladással,
– nyilvános pályázat útján történő haszonbérbe adással,
– vagyonkezelésbe adással,
– cserével.
Azonban a törvény meghatároz a főszabály alól kivételeket. Ilyen az, hogy nyilvános pályáztatás vagy árverés mellőzésével köthető adásvételi szerződés olyan földrészletre, amely nem haladja meg a három hektárt. Ennek eldöntése nem tartozik az NFK mérlegelési jogkörébe, automatikusan mellőzik a versenyeztetést és az árverést. Jelen cikk főként ezzel az esetkörrel szeretne foglalkozni.
Az adásvételi szerződés megkötését a vevőjelöltnek kell kérelmeznie. A kérelem gyakorlatilag egy vételi ajánlat, amit egy, az NFK honlapján (http://www.nfk.gov.hu) elérhető formanyomtatványon kell kitölteni. A vételi ajánlat beérkezését követően az Nfatv. végrehajtási rendelete értelmében földrészletnek eladás vagy csere útján történő hasznosítására vonatkozó döntés megalapozásához el kell végeztetni az érintett földrészlet forgalmi értékbecslését, amely főszabály szerint helyszíni szemlén alapul. Az eladásra vonatkozó döntés az értékbecslésben rögzített érvényességi időn belül hozható meg. Fontos hangsúlyozni, hogy az értékbecslésben megállapított forgalmi értéknél alacsonyabb ellenértéket az adásvételi szerződésben megállapítani nem lehet.
Amennyiben a kérelmező az értékbecslésben megállapított forgalmi értéket kifogásolja, úgy kötelező az értékbecslés felülvizsgálata helyszíni szemle lefolytatásával. Ha a felülvizsgálat alapján az eredeti értékbecslésben foglalt forgalmi érték megváltozik, úgy a felülvizsgálat díját az NFK viseli. Amennyiben a felülvizsgálat az eredeti értékbecslésben foglalt forgalmi értéket megerősíti, úgy a felülvizsgálat díját a kérelmező viseli.
Ha az NFK – az elkészített értékbecslés alapján – úgy dönt, hogy értékesíti az érintett földet, a kapott vételi ajánlatot elfogadja, akkor megküldi az adásvételi szerződés tervezetét a kérelmező vevőjelöltnek.
A megkötendő adásvételi szerződésben rögzíteni kell, hogy az értékbecslés díját a vevő viseli, továbbá elővásárlási joggyakorlás esetén az elővásárlási vevő az előzetesen megfizetett értékbecslési díjat közvetlenül az eredeti vevő számára téríti meg.
Az adásvételi szerződésben továbbá rögzíteni kell azt is, hogy a birtokbaadás időpontja nem lehet korábbi, mint a vevő tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése. A vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséhez szükséges hozzájáruló nyilatkozat megadásának a feltétele pedig a teljes vételár megfizetése.
A földforgalmi törvény rendelkezéseinek megfelelően az adásvételi szerződés megkötése után az elővásárlásra jogosultakkal való közlés céljából szükséges annak kifüggesztése az illetékes polgármesteri hivatal hirdetőtábláján. Azonban a földforgalmi törvény értelmében nem kell a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása, ami megrövidíti az ügyintézés idejét, ami így is csaknem egy évig húzódhat.
Természetesen az ügyletre vonatkoznak a földforgalmi törvény rendelkezései, vagyis a vevőnek 1 hektárt meghaladó vétel esetén nyilvántartott földműves státusszal kell rendelkeznie, továbbá meg kell tennie a szükséges, a törvény által előírt nyilatkozatokat is.
Fenti szabályok jórészt a három hektárt meg nem haladó területnagyságú földek adásvételére vonatkoznak, a három hektárt meghaladó területnagyság esetén nem mellőzhető a nyilvános pályáztatás vagy árverés, ám az eme eljárásokra vonatkozó szabályrendszer ismertetése meghaladja jelen cikk tartalmi kereteit.
A cikk szerzője dr. dr. Jean Kornél irodavezető partner ügyvéd és dr. Vizsy Gábor ügyvédjelölt. Az Ecovis Hungary Legal a Jogászvilág.hu szakmai partnere.
