A jogszavatosság szabályozása a Ptk.-ban


Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

A Ptk. a jogszavatosságot az adásvételi szerződésből kiemelve, a hibás teljesítés általános előírásai között szabályozza. Ennek oka, hogy a jogszavatosság szabályai nemcsak a tulajdonjog, hanem bármely jogosultság átruházása esetén alkalmazandók.

A polgári törvénykönyv (Ptk.) a hibás teljesítés körében külön alpontban (6. pont) szabályozza a hibás teljesítésnek azt az esetét, amikor a szolgáltatott dolog nem a fizikai tulajdonságai miatt nem felel meg a szerződésben vállalt tulajdonságoknak, hanem a hozzá kapcsolódó jogi korlátok miatt szenved hibában, hiányosságban.

A kötelezettnek ugyanis a szolgáltatást nem csupán fizikai hibáktól mentesen, hanem „jogtisztán” kell nyújtania, ennek hiányában pedig éppúgy hibásan teljesít, mintha a szolgáltatásban fizikai hiba lenne.

A Ptk. a jogszavatosságot az adásvételi szerződésből kiemelve, a hibás teljesítés általános előírásai között szabályozza. Ennek oka, hogy a jogszavatosság szabályai nemcsak a tulajdonjog, hanem bármely – akár dologhoz kapcsolódó, akár immateriális – jogosultság átruházása esetén alkalmazandók.

A jogszabály ezzel alkalmassá teszi a jogszavatosság intézményét a forgalomképes vagyoni értékű jogok és követelések átruházására vagy hasznosítására irányuló szerződések hibás teljesítésének orvoslására is.

Az átruházott vagyoni jogosultság – akkor is, ha dologtól független, immateriális jog – hibás lehet a jogszerzés akadálya vagy a jogszerzés korlátozott volta miatt, és ennél fogva egyik esetben sem felel meg a szerződésben kikötött célnak.

A hibás teljesítés ilyenkor azzal kapcsolatos, hogy harmadik személyt megillető jogok miatt a jogosult vagy egyáltalán nem tudja megszerezni a kontraktusban ígért jogot, illetve követelést, vagy azt harmadik személy joga korlátozza, értékét csökkenti. Ezekben az esetekben a hibás teljesítés jogszavatossági következményei alkalmazandók a Ptk. vonatkozó szabályai szerint.

A szerződésszegés súlya miatt a Ptk. külön állapítja meg a jogszavatossági jogokat arra az esetre, amikor a jogosult harmadik személy joga miatt egyáltalán nem tudja megszerezni az átruházni szánt tulajdonjogot vagy más jogot (Ptk. 6:175. §).

A jogosult ebben az esetben a szerződéstől elállhat, vagy – a szerződésszegés általános szabályai szerint – irreverzibilis szolgáltatás esetén az azonnali hatályú felmondási jogával élhet; követelheti továbbá – szerződésszegéshez kapcsolódó kártérítési felelősség általános szabályai szerint – kárának megtérítését is (6:175. § (1) bekezdés). A kár mértéke – ha a kötelezett jóhiszemű volt – a szerződés megkötéséből eredő költségekre korlátozódik (6:175. § (2) bekezdés).

A Ptk. szerint a jogszavatosságból eredő jogok gyakorlásának előfeltétele, hogy a jogosult a kötelezettet megfelelő határidő tűzésével felhívja az akadály elhárítására, vagy megfelelő biztosíték nyújtására. A határidő sikertelen eltelte után minden további feltétel nélkül biztosítja a törvény az elállás jogát a jogosultnak (6:175. § (1) bekezdés).

Jogszavatossági következményeket maga után vonó hibás teljesítés az is, ha harmadik személynek az átruházott jogosultságot érintő olyan joga van, amely a tulajdonjog megszerzését ugyan nem akadályozza meg, azonban a jogosultság tényleges gyakorlását korlátozza vagy egyébként a jogosultság vagyoni értékét csökkenti.

Vagyis ebben az esetben harmadik személyt megillető jogok korlátozzák és értékében csökkentik a jogosult által megszerezni kívánt, neki a szerződésben ígért jogot.

A hibás teljesítés jogszavatossági következményeként ilyenkor a jogosult elsősorban tehermentesítést követelhet (6:176. § (1) bekezdés). Az erre tűzött megfelelő határidő eredménytelen letelte után a tehermentesítést a kötelezett költségére a jogosult maga is elvégezheti (6:176. § (2) bekezdés).

Második lépcsőben – ha a tehermentesítés lehetetlen vagy aránytalan költséggel jár, vagy a megszabott észszerű határidő eredménytelenül telt el, és a jogosult maga nem akarja elvégezni a tehermentesítést – a jogosult választhat: a szerződéstől vagy eláll, illetve irreverzibilis szolgáltatás esetén azonnali hatállyal felmondja a szerződést, vagy pedig az ellenérték arányos leszállítását követeli, a teher átvállalása mellett (6:176. § (3) bekezdés).

Ezen kívül a jogosult a kártérítésre vonatkozó általános szabályoknak megfelelően a hibás teljesítéssel okozott kárának megtérítését is követelheti. Ám ha a kötelezett jóhiszemű volt, ebben az estben is csak a szerződés megkötéséből eredő károkat köteles megtéríteni (6:176. § (4) bekezdés).

A jogszavatosság körében is érvényesül ugyanakkor az a szabály, hogy hibás teljesítésről nincs szó, ha a jogosult a szerződés megkötésekor ismerte, vagy ismernie kellett a szolgáltatás hibáját. A jogosultat nem illetik meg ezért a jogszavatossági jogok sem, ha a szerződés megkötésekor tudta vagy tudnia kellett, hogy korlátozástól mentes jogot vagy követelést nem szerezhet (6:176. § (5) bekezdés).

A régi Ptk.-tól eltérően a szabály a jelzálogra is vonatkozik, vagyis a Ptk. az ingatlan-nyilvántartásból, vagy más lajstromból, vagy akár a jogosult számára egyébként megismerhető terhek vonatkozásában kizárja a jogszavatossági kötelezettséget. Kivételt csak az jelent, ha a kötelezett a korlátozásmentességért kifejezetten szavatosságot vállalt.

ECOVIS új logo

A cikk szerzője dr. Jean Kornél irodavezető partner ügyvéd és dr. Garadnai Tibor Ecovis társult ügyvéd. Az Ecovis Hungary Legal a Jogászvilág.hu szakmai partnere.




Kapcsolódó cikkek

2024. március 28.

A törvényességi felügyeleti eljárás és a kényszertörlés viszonya

A cégnyilvánosságról, a bírósági cégeljárásról és a végelszámolásról szóló 2006. évi V. törvény (Ctv.) szabályozza a törvényességi eljárást, illetve az ahhoz bizonyos értelemben szorosan kapcsolódó kényszertörlési eljárást. A törvényességi felügyeleti eljárás célja, hogy a cégnyilvántartás közhitelességének biztosítása érdekében a cégbíróság intézkedéseivel a cég törvényes működését kikényszerítse.

2024. március 25.

Az EU vizsgálatot indított az Apple, a Google és a Meta ellen

Az Európai Bizottság vizsgálatot indított az Apple, a Google és a Meta ellen, hogy megfeleltek-e a digitális piacokról szóló szabályozásnak (DMA) – jelentette be Margrethe Vestager digitális korra felkészült Európáért felelős uniós biztos hétfőn.

2024. március 25.

Duna House: a tavalyinál 7 százalékkal költöttek többet ingatlanvásárlásra az év elején

Országos átlagban a tavalyinál 7 százalékkal többet, csaknem 43 millió forintot fordítottak otthonteremtésre a vásárlók 2024 elején. Az átlagos négyzetméterárak alapján azonban 30 millió forint is elegendő lehet a vizsgált vármegyeszékhelyeken, akár ház, akár lakás legyen is az ingatlancél – közölte a Duna House ingatlanforgalmazó értékesítési adatai alapján hétfőn.