Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Két korábbi cikkben már foglalkoztam a Kúria Pfv. 21.048/2014/6. számú határozatával, ugyanis ez a határozat irányadó olyan ügyekben, melyek esetén az ingatlan eladójával szembeni végrehajtásban a vevő tulajdonjogának bejegyzési kérelmét megelőzően jegyzik be a végrehajtási jogot az ingatlanra.
A bírói gyakorlat azonban nem teljesen egységes, ennek pedig az áll a hátterében, hogy a vevői és eladói oldalon is számos körülményt mérlegelnek a bíróságok, ez pedig egymással ellentétes döntésekhez vezethet. Én egy konkrét ügyben a vevőt képviseltem felperesként és azt a kérelmet terjesztettem elő, hogy a bíróság a folyamatban lévő végrehajtási eljárásban oldja fel a foglalás alól azt az ingatlant, melyet ellenérték fejében a vevő megvásárolt, azonban az adásvételi szerződés földhivatali benyújtását megelőzően az ingatlanra végrehajtási jog lett bejegyezve.
Az ügy szempontjából releváns körülmény, hogy az ingatlan-nyilvántartás alapvető elve szerint a kérelmeket beérkezésük sorrendjében kell elbírálni. Abban az esetben tehát, ha egy jelzálogjog vagy végrehajtási jog bejegyzése iránti kérelem korábban érkezik be a földhivatalba, mint a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem, akkor a földhivatal nem tehet mást, mint a terhet bejegyzi, majd ezt követően a tulajdonosváltozást tünteti fel (természetesen, ha nem elidegenítési és terhelési tilalom lett bejegyezve). Ennek eredményeként tehát alapesetben a vevő egy megterhelt ingatlannak válik a tulajdonosává.
A Kúria megvizsgálta azokat az eseteket, amikor a végrehajtási jog az ingatlanra az ingatlan adásvételének időszakában lett bejegyezve, és arra a megállapításra jutott, hogy ez a sorrendiség bizonyos feltételek esetén megalapozza az ingatlan végrehajtás alóli feloldását, hiszen a legnagyobb körültekintés ellenére is előfordulhat, hogy a vevő kérelme a földhivatalhoz a végrehajtási jog bejegyzését követően érkezik be.
Ennek azonban természetesen feltétele az, hogy a vevő jóhiszeműen járt el, ellenérték fejében, és a közhiteles nyilvántartásban bízva vásárolta meg az ingatlant. Ezt a vevőnek kell bizonyítania, de amennyiben minden feltétel fennáll, a vevő tehermentes tulajdonjogot fog szerezni. Habár a hivatkozott kúriai határozatok reményt adnak a kiszolgáltatott vevőknek arra, hogy tehermentes tulajdonjogot szerezzenek, mégis a jogaik érvényesítése meglehetősen nehéz, hiszen azt csak egy bírósági eljárásban lehet érvényesíteni.
Konkrét ügyben az első fokon eljáró bíróság elutasította a végrehajtás alóli feloldás iránti kérelmemet, arra hivatkozással, hogy a vevő jóhiszeműségét a jogszerzésre alapított kérelem ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése céljából való benyújtásának időpontjában kell vizsgálni. Tehát ezzel a bíróság arra utalt, hogy nem az adásvételi szerződés megkötésének időpontja számít a jóhiszeműség szempontjából, hanem ennél későbbi időpont, azaz az adásvételi szerződés földhivatali benyújtása. Ezt a megállapítást a bíróság azzal indokolta, hogy a vevő hiába vásárolta meg az ingatlant és fizette ki a vételára, amikor benyújtotta a földhivatalba az adásvételi szerződést és egyúttal a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmet, akkor már széljegyen volt a végrehajtási jog bejegyzése iránti kérelem és azt a körülmény már a vevő terhére értékelte a jóhiszeműség vizsgálta a körében.
Az ítélettel szembeni fellebbezésünkben kifejtettük, hogy álláspontunk szerint az adásvételi szerződés alapján kötelmi igénye keletkezett a vevőnek a tulajdonjog bejegyzése tekintetében, így és a per során ezt a kötelmi jogi igényt kell a végrehajtási igénnyel szemben vizsgálni, az igények keletkezésének időpontjában. Ebben a körben hivatkoztunk a Kúria ingatlan-nyilvántartási joggyakorlat-elemző csoportjának 2016. június 13-án kelt összefoglaló véleményére a BDT 2002.636. számú eseti döntésre és a Kúria Pfv. 1723/2012/4. számú egyedi ügyben hozott határozatára.
A másodfokú bíróság rámutatott arra, hogy egy végrehajtási igényperben nem az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés során tanúsított magatartásnak van jelentősége, hanem a foglalás időpontjának. Kimondta a bíróság azt is, vizsgálni kell, hogy a lefoglalt ingatlanra a tulajdonjogon kívül más olyan joga keletkezett-e a felperesnek, ami a foglalás akadályát képezi. Ez az akadály lehet a tulajdonjog bejegyzésére irányuló kötelmi igény. Mivel a törvény nem szabályozza, hogy a tulajdonjog bejegyzése iránti kötelmi igény, vagy a bejegyzett végrehajtási jog közül melyik az „erősebb” jogcím, így az adott ügy körülményeit kell mindig esetileg megvizsgálni.
A másodfokú bíróság a mérlegelés során figyelembe vette, hogy a vevő érvényes adásvételi szerződés alapján a teljes vételárat kifizette, valamint az ingatlan birtokába lépett. Ezen túlmenően pedig azt is figyelembe vette a bíróság, hogy a foglalás időpontjáig rövid idő telt el, és az ingatlanon lévő korábbi teher törlése is folyamatban volt és emiatt nem lett benyújtva az adásvételi szerződés a földhivatalhoz. Ebből kifolyólag nem állapított meg a másodfokú bíróság mulasztást a vevői oldalon.
A konkrét ügyben tehát a másodfokú bíróság egyértelműen kimondta, hogy az adásvételi szerződés megkötése és a foglalás időpontja számít annak az időpontnak, amikor a bíróságnak a kötelmi igény és a végrehajtási jog kapcsán vizsgálnia kell a körülményeket, különös tekintettel a vevő jóhiszeműségére, valamint arra, hogy valóban érvényes adásvételi szerződés alapján szerez tulajdonjogot.
A cikk szerzője dr. Molnár Gergő Zsolt partner ügyvéd és dr. Török Ingrid ügyvédjelölt. Az Ecovis Hungary Legal a Jogászvilág.hu szakmai partnere.
