Kötelező-e az elővásárlásra jogosultak megkeresése?


Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Mindannyiunk számára jól ismert, hogy ha osztatlan közös tulajdonban álló ingatlant készülünk eladni, a vételi ajánlatot közölni kell az elővásárlási jogra jogosultakkal. De vajon ez minden esetben kötelező-e még akkor is, ha az elővásárlásra jogosultak száma aránytalanul magas? A Kúria 2021.147. számú bírósági határozata megadja számunkra a választ jelen kérdésben.

A Kúra döntött és egyértelműen meghatározta, hogy mi a helyes menetrend abban az esetben, ha számos elővásárlásra jogosulttal találjuk szembe magunkat.

Önmagában a nagyszámú elővásárlásra jogosult tulajdonostárs ténye nem mentesíti a tulajdonost a vételi ajánlat elővásárlásra jogosult tulajdonostársakkal való közlésének kötelezettsége alól.

A közlés során úgy kell eljárni, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. Nagyszámú tulajdonostárs esetén az adott helyzetben általában elvárhatónak az minősül, ha az ismert belföldi lakcímmel rendelkező tulajdonostársaknak tértivevényes levélben vagy más igazolható módon történik a közlés, feltéve, hogy az az egyébként is felmerülő tranzakciós költségeket jelentősen meghaladva, annak költsége nem számottevően aránytalan az érintett ingatlan vételárához képest (rendkívüli nehézség).

Más esetekben pedig az várható el, hogy az eladó valamilyen, a körülményekhez képest lehetséges – amennyiben van ilyen – rendkívüli nehézséget nem jelentő, számottevő késedelmet nem okozó lépést tesz annak érdekében, hogy az elővásárlásra jogosultnak legyen potenciális esélye az ajánlatot megismerni.

A Ptk. 5:81. § (1) bekezdése szerint a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti és előhaszonbérleti jog illeti meg.

A Ptk. 6:222. § (1) bekezdése szerint, ha a tulajdonos harmadik személytől olyan vételi ajánlatot kap, amelyet el akar fogadni, az ajánlat elfogadása előtt köteles az ajánlatot teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal. Nem terheli e kötelezettség a tulajdonost, ha annak teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülmény miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna.

Nagyszámú elővásárlásra jogosult esetén az adott helyzetben általában elvárhatónak csak az tekinthető, ha a vételi ajánlatot a belföldi lakóhellyel rendelkező tulajdonosokkal tértivevényes levélben, vagy más igazolható módon közlik, feltéve, hogy a közléssel így felmerülő költségek a tranzakciós költségek olyan jelentős növekedésével nem jár, amely számottevően aránytalan az adott ingatlan vételárához képest (rendkívüli nehézség).

Így például 50 belföldi tértivevényes levél postai feladásának költsége nem sorolható ebbe a körbe. Az érintett ingatlan vételárához és annak megvételével járó egyébként is felmerülő tranzakciós költségekhez képest.

Amennyiben a tulajdonosoknak a tulajdoni lap alapján ismert lakcímére sikertelen a közlés (ismeretlen, elköltözött stb.), akkor ennek igazolása kellően valószínűsíti a (3) bekezdés alkalmazásához szükséges rendkívüli nehézséget.

Ha a tulajdonosnak külföldi lakcíme van és nem várható, hogy a tértivevényes küldemény az adásvételi szerződés benyújtására nyitva álló 30 napon belül visszaérkezik, akkor az a számottevő késedelem fennállását alapozhatja meg, ilyen esetben a bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata.

Az azonban egyértelműen és elvi éllel kijelenthető, hogy a közlési kötelezettség alól nem lehet mentesülni a tulajdonostársak nagy számának tényére hivatkozással olyan esetben, amikor a tulajdonos az adásvétel tárgyát képező ingatlanban, vagy egyébként belföldön lakik, és a közlés semmiféle érdemi nehézségbe nem ütközik.

ECOVIS új logo

A cikk szerzője dr. Jean Kornél irodavezetõ partner ügyvéd és dr. Török Ingrid ügyvédjelölt. Az Ecovis Hungary Legal a Jogászvilág.hu szakmai partnere.




Kapcsolódó cikkek

2024. március 28.

A törvényességi felügyeleti eljárás és a kényszertörlés viszonya

A cégnyilvánosságról, a bírósági cégeljárásról és a végelszámolásról szóló 2006. évi V. törvény (Ctv.) szabályozza a törvényességi eljárást, illetve az ahhoz bizonyos értelemben szorosan kapcsolódó kényszertörlési eljárást. A törvényességi felügyeleti eljárás célja, hogy a cégnyilvántartás közhitelességének biztosítása érdekében a cégbíróság intézkedéseivel a cég törvényes működését kikényszerítse.

2024. március 25.

Az EU vizsgálatot indított az Apple, a Google és a Meta ellen

Az Európai Bizottság vizsgálatot indított az Apple, a Google és a Meta ellen, hogy megfeleltek-e a digitális piacokról szóló szabályozásnak (DMA) – jelentette be Margrethe Vestager digitális korra felkészült Európáért felelős uniós biztos hétfőn.

2024. március 25.

Duna House: a tavalyinál 7 százalékkal költöttek többet ingatlanvásárlásra az év elején

Országos átlagban a tavalyinál 7 százalékkal többet, csaknem 43 millió forintot fordítottak otthonteremtésre a vásárlók 2024 elején. Az átlagos négyzetméterárak alapján azonban 30 millió forint is elegendő lehet a vizsgált vármegyeszékhelyeken, akár ház, akár lakás legyen is az ingatlancél – közölte a Duna House ingatlanforgalmazó értékesítési adatai alapján hétfőn.