Telki szolgalom létrejötte a bírói gyakorlatban

Telki szolgalom létrejöhet szerződéssel, elbirtoklással, törvény rendelkezésével vagy bírósági határozat alapján. A bírói gyakorlat szerint a szolgalom terjedelmét és gyakorlásának módját abból a szempontból kell vizsgálni, hogy az hogyan alakult az elbirtoklási idő alatt.

A telki szolgalom egy olyan (dologi) jog, amelynek alapján valamely ingatlan mindenkori birtokosa a más tulajdonában levő és a szolgalommal terhelt ingatlant meghatározott terjedelemben használhatja, vagy birtokosát más módon valaminek az eltűrésére késztetheti.

A szolgalom körét a Ptk. nem határozza meg, hanem példálózó jelleggel sorolja fel azokat az eseteket, amelyek céljából szolgalmat lehet létesíteni, így különösen átjárás, vízellátás, vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése, épület megtámasztása céljára.

Bár a törvény időbeli korlátot nem határoz meg a szolgalom fennállása tekintetében, azonban, ha az a tevékenység vagy cél, amelynek biztosítására a szolgalom létrejött, az ingatlan mindenkori birtokosa ingatlanának rendeltetésszerű használatához már nem szükséges, akkor a bíróság a telki szolgalmat megszüntetheti, korlátozhatja vagy gyakorlását felfüggesztheti.

A telki szolgalom létrejöhet szerződéssel, elbirtoklással, törvény rendelkezésével vagy bírósági határozat alapján.

A szerződéssel alapított szolgalom a szolgalomnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésével jön létre, viszont fontos, hogy a szerződésnek nem két birtokos, hanem az ingatlanok tulajdonosai között kell létrejönnie, mert a szolgalom a szolgáló ingatlant terhelő jog, amely az uralkodó ingatlan tulajdonosa által a saját telkéhez kötötten szerzett jogosultság. A Ptk. kifejezetten lehetővé teszi, hogy telki szolgalmat az ingatlan tulajdonosa egyoldalú nyilatkozattal a saját javára is alapíthat.

Az elbirtoklással – mint a tulajdonjog megszerzésének egyik módjával – általában ingók és ingatlanok vonatkozásában szoktunk találkozni, jogszabály azonban lehetővé teszi a telki szolgalmi jog elbirtoklását is. Az új Ptk. a telki szolgalom megszerzéséhez szükséges elbirtoklási időt, 10-ről 15 évre emeli, és az is szükséges hozzá, hogy a másik ingatlan használata ellen annak birtokosa eme idő alatt nem tiltakozik. Szívességből vagy visszavonásig engedett jog gyakorlása viszont nem vezet elbirtoklásra.

A bírói gyakorlat szerint a szolgalom terjedelmét és gyakorlásának módját abból a szempontból kell vizsgálni, hogy az hogyan alakult az elbirtoklási idő alatt. A szolgalom elbirtoklásának nem feltétele, hogy a szolgalommal érintett földrészletet a jogosult a sajátjaként használja, ahhoz elegendő, ha a szolgáló telek mindenkori birtokosa a használat ellen az elbirtoklási idő elteltéig nem tiltakozik. Ebből következően, a szolgalomszerű használatot nem befolyásolja, ha a jogosult a használattal érintett földrészletnek a tulajdonjogát meg akarja szerezni, és ezzel kapcsolatban a szolgáló telek tulajdonosának vételi ajánlatot tesz. Elbirtoklással megszerzett útszolgalom esetén – minthogy az annak a jogkövetkezménye, hogy a szolgáló telek birtokosa a törvényben meghatározott időtartamban eltűrte a másik fél szolgalomszerű használatát – kártalanítás nem állapítható meg. (BH2015. 221)

Az elbirtoklás megszakadása szempontjából rámutatott a gyakorlat, hogy az elbirtoklási időt nem szakítja meg, ha a szolgáló telek tulajdonosa az ingatlannal rendelkezik, ugyanis a mindenkori birtokos tiltakozása minősül ilyen jogi ténynek, azaz a tulajdonos (birtokos) személyében történt változásnak a szolgalom elbirtoklási idejére nincs kihatása. (BH.2003.450)

Akkor is megállapítható a szolgalom elbirtoklással történő megszerzése, ha adott esetben már a jogelődnél fennálltak az elbirtoklási feltételei. A szolgalom elbirtoklással történő megszerzésére kizárólag a szolgalomszerű használat vezet, és a szolgalom elbirtoklója igényt tarthat arra, hogy megszerzett jogát dologi jogi hatállyal az ingatlan-nyilvántartás feltüntesse.

A törvényben meghatározott feltételek fennállása esetén az ingatlan mindenkori „tulajdonosa/birtokosa” jogosult a szolgalmi jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzését kérni, ezért nincs szükség az elbirtoklási idők összeszámítására, mivel az elbirtoklás ebben az esetben ex lege, a törvény erejénél fogva adott esetben már a jogelődöknél bekövetkezett. Továbbá az új tulajdonosok személyét illetően nem szükséges igazolni, hogy a szolgalom saját személyükben is bekövetkezett, emiatt az elbirtoklásra alapított igény érvényesítésének nem feltétele, ha az új tulajdonosok is önálló elbirtoklónak minősüljenek, azaz az elbirtoklás feltételei a személyükben is fennálljanak. (BH. 2016. 9.)

ecovis-banner

A cikk szerzője dr. Puskás Attila partner ügyvéd. Az Ecovis Hungary Legal a Jogászvilág.hu szakmai partnere.

Kapcsolódó cikkek:


A vállalatfelvásárlások kartellveszélyei
2019. június 13.

A vállalatfelvásárlások kartellveszélyei

Több cikkünkben foglalkoztunk már a vállalatfelvásárlásokkal, és külön az egyesülésekkel is, most pedig az összefonódást megelőző átvilágítások kapcsán felmerülő versenyjogi aggályokat ismertetjük.

Kötelező jogi képviselet a másodfokú eljárásban
2019. május 30.

Kötelező jogi képviselet a másodfokú eljárásban

A polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény a jogi képviseletet a törvényszék előtt peres eljárásban kivétel nélkül kötelezővé tette, ezáltal szükségtelenné vált az ítélőtábla előtti eljárásra a kötelező jogi képviselet külön szabályozása.

Ki pereskedhet ingyen munkaügyekben?
2019. május 28.

Ki pereskedhet ingyen munkaügyekben?

A munkaügyi perek sajátos eljárásjogi intézménye az úgynevezett munkavállalói költségkedvezmény. Ez a munkavállalók széles köre számára elérhető, tehát nem csupán a legnehezebb anyagi helyzetben lévő alkalmazottak pereskedhetnek alacsony költségkockázat mellett.

Kigyulladt a parkoló autó – Fizet-e a biztosító?
2019. május 21.

Kigyulladt a parkoló autó – Fizet-e a biztosító?

Bár a kötelező gépjármű-felelősségbiztosítással minden autótulajdonos találkozik, sokan még sincsenek tisztában annak részletszabályaival. Pedig sokszor igen nehéz megállapítani, hogy mikor térít a biztosító, és mikor nem. Jelen cikkben is egy olyan esetet ismertetünk, ahol elsőre nem lehet egyértelműen eldönteni a felelősség kérdéskörét.