Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Előfordulhat, hogy bár a haszonbérleti szerződés lejárt, ám a bérlő mégis tovább műveli a földet. Vajon mit lehet tenni?
Egy termőföld hasznosításának jellemző formája az, ha annak tulajdonosa azt haszonbérbe adja. A polgári törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) definiálja a haszonbérleti szerződést, illetve a felek jogait és kötelezettségeit. Eszerint a haszonbérleti szerződés alapján a haszonbérlő hasznot hajtó dolog (termőföld) időleges használatára vagy hasznot hajtó jog gyakorlására és hasznainak szedésére jogosult, és köteles ennek fejében haszonbért fizetni.
A Ptk. fenti szabálya érelmében a haszonbérlő földműves joga a szerződés tárgyát képező föld időleges használata, egyúttal a megtermelt hasznok szedése. E jogosultságok mellett azonban a haszonbérlőt kötelezettségek is terhelik.
A Ptk. 6:341.§ (2) bekezdése és a 6:355.§-a értelmében a bérlő a mezőgazdasági haszonbérlet megszűntével köteles a termőföldet visszaadni, méghozzá olyan állapotban, hogy azon a termelést folytatni lehessen. A Ptk. szabályát a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény 57. §-a is megerősíti, amikor úgy rendelkezik, hogy a haszonbérleti szerződés megszűnik a szerződésben meghatározott időtartam lejártával, a lejárat napján.
A polgári törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény magyarázata szerint, ha a felek közötti jogviszony, amelynek alapján a fél a birtoklásra jogosult volt, megszűnt, és ennek következtében a dolgot a jogviszony alapján birtokló fél jogosultsága is megszűnt a birtoklásra, a fél a birtok visszaadására köteles, és tilos önhatalmat, ennélfogva pedig birtokháborítást valósít meg, ha a dolgot továbbra is birtokban tartja.
Vagyis, ha a haszonbérleti szerződés határozott időtartamának lejárta után – annak meghosszabbításának hiányában – a haszonbérlő nem adja vissza a földterület birtokát a tulajdonosának, akkor jogalap nélküli birtokossá válik, és a tilos önhatalom keretében tanúsított jogellenes magatartást valósít meg.
A haszonbérbe adó tulajdonost ilyen esetben megilleti a birtokvédelem: i) felléphet önhatalommal – a birtok megvédéséhez szükséges mértékben –, ii) a jegyzőhöz fordulhat birtokvédelmi eljárást kezdeményezve vagy pedig iii) birtokpert is indíthat a bíróság előtt.
Fontos hangsúlyozni, hogy a jogalap nélküli birtokos is birtokosnak minősül a Ptk. értelmében, és őt is megilleti a birtokvédelem, kivéve azzal szemben nem, akitől a birtokot tilos önhatalommal szerezte meg. A Ptk. fentiekben hivatkozott magyarázata szerint pedig a birtok visszaadására vonatkozó kötelezettségét nem teljesítő (volt) haszonbérlő tilos önhatalmat, ennélfogva birtokháborítást valósít meg.
A volt haszonbérlőnek, mint jogalap nélküli birtokosnak is biztosít jogosultságokat a jogszabály. A jogalap nélküli birtokos a dolog kiadását megtagadhatja bizonyos esetekben és megtérítési igényt is támaszthat a tulajdonossal szemben.
A Ptk. 5:9. § (1) bekezdése kimondja, hogy aki jogalap nélkül van a dolog birtokában, köteles a dolgot a birtoklásra jogosultnak kiadni.
A jogalap nélküli birtokos a dolog kiadását megtagadhatja, amíg a birtoklással kapcsolatosan őt megillető igényeket ki nem elégítik.[1]
A Ptk. fenti ponthoz fűzött indokolása kimondja, hogy e megtérítési igény akkor is megilleti a jogalap nélkül birtoklót, ha rosszhiszemű birtokosnak minősül. Ezeket a kiadásokat ugyanis a jogalap nélküli birtokos a jogos birtokos helyett fordította a dologra. A megtérítés hiányában így a kiadásokkal a jogos birtokos jogalap nélkül gazdagodna.
A jogalap nélküli birtokos megtérítési igénye
A) Szükséges költségek:
A jogalap nélküli birtokos követelheti a dologra fordított szükséges költségei megtérítését – a dolog fenntartásával rendszerint együtt járó kisebb kiadások kivételével – és elviheti az általa létesített berendezési és felszerelési tárgyakat.[2]
Általában azok a költségek minősülnek szükségesnek, amelyeket a jogalap nélküli birtokos a dolog fenntartására és állagának megóvására fordított, vagy amelyek fenyegető kárnak az elhárítása végett merültek fel, ha azok a szükséges mértéket nem lépik túl. Ezek olyan kiadások ugyanis, amelyek a jogosult érdekét is közvetlenül szolgálják.
A szükséges költségek nettó értékének megállapításánál a birtokos által szedett hasznok értékét is figyelembe kell venni. Azoknak a hasznoknak az értékét, amelyeket a jogalap nélküli birtokos köteles kiadni, a beszámításra vonatkozó szabályok szerint a jogosult a megtérítendő költségekbe beszámíthatja.
B) Hasznos költségek:
A dolog értékének növelésére, a dolog gyümölcsözővé tételére vagy annak fokozására fordított hasznos költségekre vonatkozóan a Ptk. különbséget tesz a jóhiszemű és a rosszhiszemű jogalap nélküli birtokos jogállása között.
A jogalap nélküli birtokos jóhiszeműsége esetén a hasznokkal nem fedezett hasznos költségei megtérítését is követelheti, rosszhiszeműsége esetén a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint követelhet megtérítést.[3]
Rosszhiszemű a jogalap nélküli birtokos akkor, ha tudja, vagy az adott helyzetben általában elvárható gondosság mellett tudnia kellene, hogy nincs jogosultsága a birtoklásra.
A jóhiszemű birtokos a jogosulttól ezeknek a költségeknek a megtérítését a hasznok által nem fedezett mértékben teljes egészében követelheti, a rosszhiszemű jogalap nélküli birtokos azonban csak arra az értékre tarthat igényt, amellyel a jogosult objektíve gazdagodott (azaz a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint). Így a hasznos költségek megtérítését a jóhiszemű jogalap nélküli birtokos a hasznok által nem fedezett mértékben teljes egészében követelheti a jogosulttól, a rosszhiszemű jogalap nélküli birtokos azonban csak arra az értékre tarthat igényt, amellyel a jogosult objektíve gazdagodott.
A cikk szerzője dr. Jean Kornél irodavezető partner ügyvéd és dr. Vizsy Gábor ügyvédjelölt. Az Ecovis Hungary Legal a Jogászvilág.hu szakmai partnere.
Lábjegyzetek:
[1] Ptk. 5:9. § (2) bek.
[2] Ptk. 5:10. § (1) bek.
[3] Ptk. 5:10. § (2) bek.
