Így változik a lakáspiac Koronavírus

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Csökkenő árak, átalakuló kereslet jellemzi a koronavírus-járvány lecsengésével várhatóan újra megélénkülő magyarországi használtlakás-piacot.

Régen látott mélypontra csökkent az ingatlan-adásvételek száma Magyarországon a járvány begyűrűzésével: 2020 márciusában az előző hónaphoz képest legalább 30 százalékra esett vissza eladások mértéke, ráadásul döntő többségük még a járvány előtt elindított tranzakciók befejezése volt. Áprilisban a helyzet némiképp javult, de a februárihoz képest ez az arány még mindig csak 40 százalék volt. Mindez érthető is, hiszen a kijárási korlátozások bevezetését követően sokkal nehezebbé vált az ingatlanok személyes megtekintése, lejárt az „ingatlanturistáskodás” korszaka. Az eladók közül pedig a korábbinál többen fordultak ingatlanközvetítőkhöz. „Népszerűek lettek a virtuális túrák, amikor az érdeklődőt videokapcsolattal vezetik körbe az ingatlanon” – említi elmúlt kéthavi tapasztalatait Gadanecz Zoltán, a GDN Ingatlanhálózat alapító-tulajdonosa. Hozzáteszi, hogy ez nem váltotta ki a személyes megtekintést azok körében, akiknek a legkomolyabbak és a legsürgősebbek voltak vásárlási szándékai. Érdekes tapasztalata: a járványveszély miatt előfordul, hogy az adásvételi szerződések aláírásához az eladó és a vevő félóra eltéréssel érkezik meg az ügyvédhez, hogy minimalizálják az érintkezések számát.

Nem ritka a csúsztatott ügyvédi fogadóóra (Fotó: Pixabay)

Az eladónak azzal is meg kell barátkoznia, hogy a meghirdetett ingatlanát ebben az időszakban nehezebben tudja értékesíteni. Bár a kijárási korlátozások megszűntek, a járvány visszaszorulóban van, de a vírusveszély még nem múlt el, és a szabad mozgással óvatosan kell bánni még az elkövetkező hónapokban is. „El kell fogadni, hogy az ingatlanok forgási sebessége a tavalyi 60 napon belüli időtartamról, akár 120–180 napra is megnőhet manapság… Ez nem újdonság: ezt már átéltük 2008–2014 között” – emlékeztet a Lido Home szakmai igazgatója, Szegedy Péter.

Nagymértékben átalakul a piac

Az ingatlanárak mérséklődésére már a magyar gazdaság mostani megroppanása előtt is számítottak a szakemberek. „Az ingatlanpiac eddig a túlárazásról és a mesterségesen felpörgetett kereslet-kínálat viszonyáról szólt. Ennek megfelelően ez a válság, amely jelentősen hat nemcsak a gazdaságra, hanem az emberek hangulatára, biztonságérzetére is, nagymértékben fogja átalakítani a piacot. Elsősorban az árakban várok komoly csökkenést, mindenekelőtt a használtlakás-piacon” – fogalmaz Sándor Viktória, az Etikus Ingatlanos Mozgalom Védnöke, a Magyar Ingatlanközvetítők Országos Szövetsége (MIOSZ) Etikai Bizottságának elnöke¬. Úgy gondolja, a keresletet az fogja meghatározni, milyen mértékben tud felfelé ívelő pályán elindulni a gazdaság. Egyben úgy véli, a kínálat a jövőben bővülni fog.

Az eladók nagyobb alkura is hajlandók (Részlet az ingatlan.com weboldaláról)

Várakozását máris igazolja az ingatlan.com legfrissebb, május közepén végzett 1200 fős, nem reprezentatív felmérése, melyből kiolvasható: ha komoly vevő jelentkezne, a lakásukat eladni szándékozó tulajdonosok csaknem fele kapásból 5 százalékot hajlandó lenne engedni az általa meghirdetett árból, 29 százalékuk akár 5–10 százalékos alkura is nyitott lenne. Sőt, több mint 9 százalékuk még 10–20 százalékos engedménybe is bele menne.

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint mindebből az olvasható ki, hogy a koronavírus-járvány idején az ingatlan-adásvételek mögött álló élethelyzet-változások ugyanúgy megtörténtek, mint korábban, és ez a lakáspiac újraindulását vetíti előre a korlátozások megszűnését követően. A felmérés során a lakáseladást tervezők 31 százaléka válaszolt úgy, hogy az életében bekövetkezett változások miatt döntött ingatlana eladása mellett. A megkérdezettek 28 százaléka érzi valamilyen szinten bizonytalannak az egzisztenciáját, 16 százaléka pedig sürgősen sort kerítene az eladásra.

Itt a karanténhatás

A használt-lakáspiacon a kereslet fokozatosan átalakulóban van a járvány magyarországi megjelenése óta. Országszerte megnőtt az érdeklődés az olcsóbb, 30 millió forintnál kevesebbért kínált lakások iránt. Emellett azonban fokozódott a nagyobb lakások iránti kereslet is. Mindez az ingatlan.com másik májusi elemzéséből derül ki. Az ingatlanközvetítő vállalkozás 400 ezer hirdetés alapján vizsgálta a különböző árkategóriába tartozó lakások és házak eloszlásának és keresletének változását. Míg tavaly májusban Budapesten a 30 millió forint alatti lakások aránya a teljes kínálatban 18 százalékos volt, 2020 májusában már csaknem 24 százalékos, vagyis az összes kínálat majdnem negyede. Országosan az e lakások iránti érdeklődés a februári 54 százalékról májusra 57 százalékra emelkedett. Ezzel párhuzamosan a nagyobb lakások iránti kereslet is nőtt. Míg februárban a teljes kereslet 60 százaléka, addig három hónappal később már a 66 százaléka irányult a 60 négyzetméternél nagyobb lakásokra. Ennek okát Balogh László egyértelműen a karantén hatásának tulajdonítja, a sokhetes bezártság miatt többen érdeklődnek a meglévő lakásuknál nagyobb otthonokra. Ha ez hosszútávon is megmarad igencsak módosíthatja a keresletet, az egész országban.

Év végéig várhatóan újra nőnek az eladások (Részlet az OTP Ingatlanpont weboldaláról)

Szintén a karanténhatás a magyarázata annak, hogy jelentősen, 7–8 százalékkal, 51 százalékra ugrott meg a lakóingatlanok iránt érdeklődők között azok aránya, akik már nem lakásban, hanem házban gondolkodnak. Az ingatlankeresők körében a nyaralóra vágyók aránya pedig megduplázódott, 3-ról 6 százalékra.

Bérbe adjam, eladjam?

A lakáspiacot befolyásolhatja a bérbeadás lehetősége, nehézsége is. Ma még kérdés, hogy azok, akik korábban befektetési céllal vásároltak lakást, és az airbnb segítségével bíztak folyamatos kiadásában s gyors megtérülésében, a turizmus ideiglenes megszűnésével miként döntenek ingatlanjukról. „Két lehetőség kínálkozik számukra – érvel Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője –: a turizmus leállása és a külföldi vendégkör lenullázódása miatt értékesítik ezeket a lakóingatlanokat, vagy átállnak az alacsonyabb, de kiszámíthatóbb jövedelmet biztosító hosszútávú – az egyébként szezonálisan most éppen szűkülő hazai keresletre alapozott – lakáskiadásra.”

S hogy mit hoz a jövő? Ugyan nem zárható ki, hogy a járvány egy második hulláma is elérheti a világot, s Magyarországot, de bízva abban, hogy sikerül legyőzni a vírust, és beindul a gazdaság is, az ingatlanpiaci szereplők – eladók, vevők, közvetítők és elemzők – azt remélik, 2020 év végére már elfogadható lesz a forgalom. „Februárhoz képest 60 százalékra kúszhat fel az értékesítések száma – mondja Gadanecz Zoltán. – A növekedő kereslet és a csökkenő ingatlanárak nagyjából ősszel keresztezhetik majd egymást. Mivel az ingatlanpiac nem tőzsde, és nem reagál olyan gyorsan a gazdasági folyamatokra, egyenletes árcsökkenés várható a következő hónapokban.”

---