Kártalanítás jár az ingatlan használati jogáért
Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Ami a tényállást illeti, a felperes társasház 1987-es alapító okirata szerint az alperes üzemelteti a társasházi közös tulajdonban lévő két darab transzformátorhelyiséget, ahol az alperes használatában lévő villamos-berendezéseket helyezték el. Az alapító okirat ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére 1991. februárjában került sor. A felperes 2013. felszólította az alperest, hogy március 1-jétől a perbeli helyiségek használatárért fizessen 21 600 forint/m2/év összegű kártalanítást. Az alperes csak 4500 forint/m2/év+áfa összegű használati díj fizetésére lett volna hajlandó a jövőre nézve. A felperes ezért bírósághoz fordult és keresetében…
Ami a tényállást illeti, a felperes társasház 1987-es alapító okirata szerint az alperes üzemelteti a társasházi közös tulajdonban lévő két darab transzformátorhelyiséget, ahol az alperes használatában lévő villamos-berendezéseket helyezték el. Az alapító okirat ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére 1991. februárjában került sor.
A felperes 2013. felszólította az alperest, hogy március 1-jétől a perbeli helyiségek használatárért fizessen 21 600 forint/m2/év összegű kártalanítást. Az alperes csak 4500 forint/m2/év+áfa összegű használati díj fizetésére lett volna hajlandó a jövőre nézve. A felperes ezért bírósághoz fordult és keresetében emellett a 2008. március 1. és 2013. február 28. napja között lejárt 3 798 976 forint és ennek 2011. október 1. napjától a kifizetés napjáig járó késedelmi kamata megfizetésére is igényt tartott. Állítása szerint a perbeli helyiségeket nem tudja hasznosítani, és elesik attól a piaci bérleti díjtól, amely a bérbeadás útján való hasznosításból megilletné.
Az alperes érvelése szerint a kártalanítás károsodásért járó ellenérték, amely egyszeri fizetési kötelezettséget jelentő kötelmi igény s a károsodás időpontjában nyomban esedékes, ezért a felperes kártalanítás iránti igénye elévült.
Az első- és másodfokú eljárás
Az elsőfokú bíróság elutasította a keresetet. Indokolása szerint a (a villamosenergiáról szóló törvény – VET és a régi Ptk. együttes alkalmazása alapján) a használati jog alapításáért jár kártalanítás a tulajdonosnak az akadályoztatás mértékének megfelelő összegben. Bár az alperes az 1987-ben alapított használati jog alapján folyamatosan használja a perbeli helyiségeket, azonban álláspontja szerint a használati jog alapítását követően e jog gyakorlása semmilyen térítés vagy díjfizetési kötelezettséget nem alapoz meg.
A másodfokú bíróság helybenhagyta az ítéletet, de következtetéseivel több helyen nem értett egyet vele. Egyrészt hangsúlyozta, hogy az alperest megillető használati jog alapításának időpontja nem 1987, hanem a felperes társasház-alapító okiratának ingatlan-nyilvántartási bejegyzése, azaz 1991. a használati jog alapítása ugyanis csak a tulajdonjog keletkezésével vált lehetővé. A Ptk. alapján a külön jogszabályban feljogosított szervek szakfeladataik ellátásához szükséges mértékben jogosulttá válnak az ingatlan használatára, amelyet a tulajdonos időlegesen és tartósan tűrni köteles. A használati jog alapítása (a VET alapján) a tulajdonossal létesített megegyezés alapján keletkezik, ennek hiányában pedig a területileg illetékes építésügyi hatóság jogosult ezt engedélyezni, amely használati jogot az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyezni. A használati jog gyakorlása ellenében térítést köteles fizetni a villamosmű üzembentartója az ingatlan tulajdonosának. A tulajdonos nem bérleti díjra vagy használati díjra, hanem kártalanításra tarthat igényt.
Hangsúlyozta, hogy a felperest, mint tulajdonost azzal érte kár, hogy a tulajdonjogából eredő használati jogának gyakorlását az alperes használati joga korlátozta. A kártalanítás a károsodás bekövetkeztekor, vagyis a használati jog keletkezésekor nyomban esedékessé vált. Ezt követően a felperesnek további kára nem keletkezett, mert ettől kezdődően a hasznok szedésének joga a felperest nem illette meg. Innentől kezdve pedig a használati jogára tekintettel a hasznok szedésére is az alperes vált jogosulttá, akinek elévülési kifogását alaposnak találta a bíróság.
A felülvizsgálati kérelem tartalma
A felperes az ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság ítéletének keresete szerinti megváltoztatását kérte.
A Kúria megállapításai
A Kúria alaposnak találta a felülvizsgálati kérelmet. Meglátása alapján nem volt kétséges, hogy az alperes a használati jogot a felépítmény létesítésével egyidejűleg, már 1987-ben megszerezte, szemben a másodfokú bíróság jogi álláspontjával, amely szerint az alperes használati jogának kezdete a felperes társasház alapító okiratának ingatlan-nyilvántartási bejegyzése lenne. A Kúria kiemelte, hogy a használati jog ún. idegen dologbeli jog, azaz más tulajdonán szerzett, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető, dologi hatályú jogosultság, amelynek ellentételezése az alapításért egy összegben járó kártalanítás, amely az alapításkor esedékes. Az adott esetben azonban nem dologi jogi hatályú abszolút szerkezetű jog jött létre, figyelemmel arra, hogy az abszolút szerkezetű dologi jogok azok ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével – konstitutív hatállyal – létesülnek. Ezzel szemben a relatív szerkezetű – azaz csak a szerződő felek viszonylatában érvényesülő – kötelmi jogosultság alapján a tulajdonos a használatot folyamatosan biztosítja a használó számára. Amíg a dologi jog alapításakor egyösszegű kártalanításnak van helye, így az erre vonatkozó igény az általános szabályok szerint elévül, addig a kötelmi alapú használatért a szerződésben vagy a jogszabályban meghatározottak szerint időszakonként kell fizetni a használati díjat mindaddig, amíg a használat fennáll.
A peres felek használati jogviszonyára vonatkozó speciális jogszabály (VET) szerint a használat gyakorlása során az ingatlan használatának akadályozásával vagy korlátozásával okozott kárt az engedélyes az ingatlan tulajdonosának vagy használójának köteles megtéríteni. A speciális jogszabály tehát nem az alapításért járó egyszeri kártalanításról, hanem a jog gyakorlása során rendszeresen járó kártalanításról rendelkezik.
A perbeli esetben az alperes nem fizetett a felperesnek térítést, azonban ebből nem a használat ingyenessége következik, mert azt a VET kizárja. Jogszabályon alapuló jogosultságról pedig lemondani csak kifejezett nyilatkozattal lehet. Az a körülmény pedig, hogy a felperes igényét először 2013-ban jelentette be, nem tekinthető ilyen lemondásnak.
A VET folyamatos kártalanítási igényt, illetve kötelezettséget teremt a felek számára. Az adott esetben ezért az alperes nem egyösszegű szolgáltatásra, hanem időszakonként visszatérítő kártalanítás megfizetésére köteles. Az ilyen jellegű szolgáltatás annak folyamatossága és időszakonkénti esedékessége miatt öt év alatt évül el. A felperes 2008. március 1-jétől kezdődően, elévülési időn belül érvényesítette igényét, mindezért az alperes elévülési kifogása nem volt alapos.
Mivel a bíróságok eltérő jogi álláspontjuk folytán nem foglaltak állást a kártalanítás összegszerűségéről, ezért a Kúria megállapította a jogalapot, és az összegszerűség tekintetében az elsőfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította.
Az ismertetett döntés (Kúria Pfv. I. 20.220/2017.) a Kúriai Döntések 2018/10. számában 277. szám alatt jelent meg.
