A jó bíróktól tanultam a legtöbbet – I. rész

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Beszélgetés dr. Izsák Orsolya ügyvéddel az ingatlanjog és a társasházi jog kihívásairól, a joggyakorlat bizonytalanságáról és ellentmondásairól.

Ön elismert szaktekintélye a társasházi jognak, ingatlanjognak. Mitől izgalmas az Ön számára ez a két jogterület?

A kiforratlanságától izgalmas ez a téma, éppen ezért rengeteg kihívást jelent számomra. Már az is a véletlenek összejátszása volt, ahogy a jognak erre a területére tévedtem. Nem úgy kell elképzelni, hogy az egyetem elvégzése után egyszer csak a homlokomra ütöttem: HOPPÁ! Én az ingatlanjog iránt érzek elhivatottságot! Ennél sokkal egyszerűbben indult az én történetem.

Megosztaná velünk is?

Felsőfokú tanulmányaimat munka mellett végeztem. Egyszerűen csak pénzkereseti lehetőségnek indult,15 éve elkezdtem mérlegképes könyvelőket tanítani OKJ-s képzés keretében, felkértek és elvállaltam. Ingatlanközvetítő és társasházkezelői szakon tanítottam jogot, ami akkor nagy újdonságnak számított. Az ügyvédi irodám megalakulásától pedig jöttek sorra a társasházi, ingatlanjogi ügyek.

A tulajdonjog magánjogi korlátain belül speciálisan szomszédjogi kérdésekkel foglalkozom, annak polgárjogi, valamint építésjogi vetületével. Szeretem a dolgok logikáját mélyebben is megérteni, ezért jelenleg is tanulok, PhD képzés keretében. Dolgozatom címe a Társasházi közös tulajdon.

Úgy tudom, hogy a Budapesti Ügyvédi Kamara felkérése alapján az ügyvédeknek szervezett Budapesti Ügyvédakadémia tulajdonjogi csoportjának is a vezetője. Mondana erről valamit?

Az elmúlt évek során rájöttem, hogy az ügyvédi munkám mellett nagyon szeretek tanítani is. Az Ügyvédakadémián elsődleges célom az, hogy az ügyvéd társadalom felkészüljön a témámhoz kapcsolódó jogszabályi változások kezelésére, illetve, hogy a bírósági gyakorlatomat a kollegák megfelelően tudják hasznosítani munkájuk során. A Nemzeti Munkaügyi Hivatal által rögzített szakértői társaságnak is tagja vagyok a társasházkezelő, ingatlanközvetítő szekcióban.

Munkám során ugyanis számos esetben azzal szembesültem, hogy bizonytalanságok vannak a joggyakorlatban, magukban a jogszabályokban, és ez az ellentmondásosság visszaköszön a jogalkalmazók körében is, ami miatt elkerülhetetlen a közös gondolkodás.

Ez vezetett oda, hogy valamit tennie kellene?

2004-től 2010-ig volt egy folyamat az ingatlan szakmán belül, elindult a társasházakkal foglalkozók önszerveződése, de sajnos ennek a körnek nincs gazdája, nem tartozik egyetlen államtitkársághoz, minisztériumhoz sem, nem tudott tovább erősödni. Nem kedvezett a váratlanul jövő gazdasági világválság sem az ingatlanszakma érdekérvényesítő képességének.

A korábbi tanácsi lakások magántulajdonba adásával a társasházi ingatlanok száma robbanásszerűen megnövekedett; e rendszerszintű változást sem tudatilag sem jogszabályilag mindmáig nem tudta harmonikusan feldolgozni sem a jogi környezet, sem a tulajdonosi lakóközösség.

Jó lenne létrehozni a Magyar Ingatlan Kamarát, ami felölelné a szakmaiságot. A magam részéről az „Egyesület a Társasházakért” nevű Civil szervezet elnöke vagyok, ahol társasház ügyekben havi rendszerességgel összejövünk a kollegákkal és megvitatjuk a szakmai kérdéseket.

Felejtse el a Jogtár Csütörtököt! Az új Jogtár egyes előfizetési konstrukciói mellé most táblagépet adunk! További részletekért kattintson »

A társasház a közös tulajdon speciális formája. Milyen a jogi szabályozása?

A közös tulajdon egyik speciális alakzata a társasházi közös tulajdon, melyre a társasházi törvény rendelkezései, valamint a Ptk. szabályai az irányadóak.

Sajnos a vidéki bíróságok és a fővárosi bíróságok joggyakorlata gyakran teljes mértékben eltér egymástól. A fővárosi bíróságok inkább formális kritériumok alapján döntenek társasházi ügyekben, például, ha a közös képviselő 8 napon belül nem küldte meg a meghívót a közgyűlésre, akkor az érvénytelen. Ezzel szemben a vidéki bíróságok inkább azt mondják a jogszabály szerinti érvénytelenséget jelentő, de formai hibákra is, hogy azoknak kisebb a súlya, tehát értékelik, súlyozzák az érvénytelenségi okokat és tartalmilag próbálják elbírálni az ügyet, ami a fővárosban teljességgel elfogadhatatlan.

Ez csak egy szemléletmódbeli különbség Ön szerint?

A különbség megosztó, amit nem engedhetne meg a jogalkalmazó, mert így az eljáró ügyvédnek figyelembe kell vennie azt is, hogy az adott régióban lévő bíróság milyen joggyakorlattal rendelkezik. Első megközelítésben, főleg egy kívülálló számára, szimpatikusnak tűnhet a mindenekfelett tartalmi elemek alapján történő döntés, de ha a törvénynek vannak formai előírásai, azokat szerintem be kell tartani. Ettől jogrend a jogrend. És ha a formai előírás nem lényeges és csak nehezíti a társasházi tulajdonosok dolgát, akkor viszont a törvényt kell megváltoztatni. A jogalkotásnak a jogszabály-módosításokkal le kell követnie a jogalkalmazás által igényelteket.

Mondhatok azonban további ellentmondásokat is a jogalkalmazásban. A másodfokú bíróságok (legyen azok fővárosiak vagy vidékiek), illetve a törvényszéken belüli tanácsok is eltérően látnak/láthatnak bizonyos kérdéseket. S ez kvázi rendben is lenne, hiszen Magyarországon a jogalkalmazás nem precedensjogra épül, ugyanakkor ez még sincs így jól.

Ha a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság döntését helyben hagyja, akkor nincs további jogorvoslatnak helye és ezzel a Pp. módosítással megszűnt a közgyűlési határozatok érvénytelenségének megállapítása iránti ügyekben a négyszintű jogorvoslat lehetősége a társasházak esetében, azaz nem derülhet ki, hogy a Kúria melyik tanács döntését találja követendőnek.

Miért van az, hogy a társasház nem érvényesíthet önálló tulajdonjogi igényt?

Mert ilyen a jogi szabályozás, amely nagymértékben megnehezíti a társasházak mindennapi működését.

A fővárosi tetőterek beépítésének jogi helyzete, a társasházak eladósodása mind súlyos problémát jelent. A végrehajtási eljárásban a tulajdonossal szemben érvényesített igény esetén egy esetleges ingatlan árverezés útján történő társasházi tulajdonszerzés kizárt.

Fotó: Bartha Attila

 

Ha a társasháznak van egy 5 milliós követelése valamelyik lakóval szemben, ugyanakkor a lakáson bankhitel is van, vagy a bank elárverezteti az ingatlant, vagy az eszközkezelő magához váltja, mely esetekben „elúszik” a követelés. Lényegében azt lehet mondani, hogy a társasházak „hitelintézeti tevékenységet folytatnak”, de a társasház nem tudja magához váltani a lakást, mert társasházat mint tulajdonost nem lehet bejegyezni, azaz a pénzügyi „hitelezésnek” nincs fedezete, és nem is tud fedezetet teremteni.

A társasházkezelők nyilvántartásával mi a helyzet?

A társasházkezelő nem összekeverendő a régi házmester fogalmával; ez lényegében egy szakma, amit lehet nagyon rosszul és nagyon jól is csinálni. Jelenleg a társasházkezelői nyilvántartás összefésületlen.

A lakásszövetkezetek esetében megvan a rendje, hogy hogyan történik a nyilvántartás: létrejön egy lakásszövetkezet, a cégbíróság bejegyzi, a cégkivonat igazolja, hogy ki jegyzi, ki a felügyelő bizottság elnöke, kik az igazgatóság tagjai, milyen alapszabály szerint működik, az aláírási címpéldány és az éves elszámolás mellé van csatolva. A társasházkezelésnél viszont ismeretlen marad, hogy ki az, aki kezeli, mert ezt sehol nem jegyzik. Miután nincs nyilvántartás, nem tudjuk, mekkora az éves költségvetése egy társasháznak vagy lakótelepnek. A bíró meg például azt kéri: igazoljuk, hogy ki a közös képviselő. A bankba, ahol folyószámlája van az adott társasháznak, bárki bemehet egy közgyűlési határozattal azzal, hogy az előző közös képviselőt leváltották, és gyakorlatilag a bank azt fogadja el aláírónak, aki a bemutatott közgyűlési határozaton szerepel, függetlenül attól, hogy az érvényes-e. A bank nem tud megbizonyosodni egy másik központi nyilvántartásból arról, hogy ki a jogszerű aláíró.

A társasházak és a lakásszövetkezetek között az is különbség, hogy a lakásszövetkezetek ügyeit a törvényszékek tárgyalják első fokon, míg a társasházak ügyeit a kerületi, illetve járásbíróságok.

---