Az agrárgazdaságok jövője és a gazdaságátadási szerződés

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

A gazdálkodókat érintő új jogintézményt, a gazdaságátadási szerződést és az erről szóló törvényi szabályokat tekintjük át részletesen cikkünkben.

Tavaly év végén fogadták el és hirdették ki az agrárgazdaságok átadásáról szóló 2021. évi CXLIII. törvényt. Noha a jogszabály majd csak jövőre, 2023. január 1-jén lép hatályba, jelentősége miatt érdemes már most áttekinteni, hogy miként érinti ez a mezőgazdaságban dolgozó, gazdasággal rendelkező vállalkozókat.

A törvény megalkotásának jogalkotói indoka az volt, hogy a mezőgazdaságban szükséges generációváltást könnyebbé kívánták tenni annak elősegítése érdekében, hogy a gazdaságok ne szűnjenek meg, többen válasszák ezt a megélhetést, biztosítva ezzel a magyar élelmiszertermelést.

Az agrárgazdaságban megjelenő vagyon önmagában is speciális a földek átruházására vonatkozó különös szabályok miatt, azonban a jogalkotó ezekkel a rendelkezésekkel még kiemeltebb helyre emelte azzal, hogy az agrárgazdaság átruházására vonatkozó szerződést önálló, külön szerződési formaként, új jogintézményként vezeti be.

A családi gazdaságokról szóló korábbi cikkünk itt érhető el.

A gazdaság fogalma

A törvény meghatározza, hogy mit ért gazdaság alatt, és milyen elemek tartoznak bele.

Gazdaság az, ami a gazdaság működtetését szolgáló,

• a gazdaságátadó tulajdonában vagy használatában álló mező-, erdőgazdasági hasznosítású föld – ideértve a tanyát is,
• a gazdaságátadó tulajdonában vagy használatában álló, mező- és erdőgazdasági tevékenység folytatásához szükséges egyéb ingatlanok,
• a gazdaságátadó tulajdonában vagy használatában álló, mező- és erdőgazdasági tevékenység folytatásához szükséges ingó dolgok, amelyekre nézve a gazdaságátadót megilleti a termelés szervezésének, valamint – a vetőmag-bértermelés, a bérnevelés, a bérhizlalás és a kihelyezett állat tartása kivételével – a termelés eredménye felhasználásának a jogosultsága,
• a gazdaságátadót illető vagy terhelő, mező- és erdőgazdasági tevékenységhez kapcsolódó vagyoni értékű jogok,
• a gazdaságban végzett mező- és erdőgazdasági tevékenységhez kapcsolódó gazdasági társaság vagyonából való részesedés, szövetkezetben szövetkezeti részesedés, erdőbirtokossági társulatban való társulati érdekeltség, valamint
• az előbbi pontokban meghatározott vagyonelemekhez kapcsolódó jogok és kötelezettségek.

Gazdaságátadó, gazdaságátvevő

A törvény hatálya a mezőgazdasági őstermelő és a mező-, erdőgazdasági tevékenységet és kiegészítő tevékenységet folytató egyéni vállalkozó gazdaságának átadására terjed ki azzal, hogy a gazdaságátvevő és gazdaságátadó is csak a törvényi feltételeknek megfelelő személy lehet.

A gazdaságátadó esetében ilyen kritérium például az, hogy az az öregségi nyugdíjkorhatárt elért vagy a szerződés megkötésétől számítva legfeljebb 5 éven belül elérő mezőgazdasági őstermelő vagy mező-, erdőgazdasági tevékenységet folytató egyéni vállalkozó lehet, míg a gazdaságátvevő esetében az életkori korlát úgy lett meghatározva, hogy a gazdaságátadónál legalább tíz évvel fiatalabb, az 50. életévét el nem érő egyéni vállalkozó lehet csak, aki az átadóval hozzátartozói láncolatban, vagy legalább 7 éve munkaviszonyban vagy munkavégzésre irányuló egyéb jogviszonyban áll.

A munkavégzésre irányuló egyéb jogviszony lehet a bedolgozói munkaviszony, a vállalkozási és megbízási szerződésen alapuló, valamint a személyes közreműködéssel járó gazdasági és polgári jogi társasági vagy egyéni cég tagjaként végzett tevékenység, valamint az egyéni vállalkozói tevékenység.

Természetesen mindezeken túl mind az átadónak, mind az átvevőnek mezőgazdasági őstermelőnek vagy mező-, erdőgazdasági tevékenységet folytató személynek kell lennie.

A gazdaságátadási szerződés

Általános szabályok

Háttérszabályként a Ptk. szabályait kell alkalmazni, és a szerződés többfajta módon kerülhet megkötésre:

1. Adásvételi szerződésként, visszterhesen
2. Ajándékozási szerződésként, ingyenesen
3. Tartási szerződésként, visszterhesen
4. Életjáradéki szerződésként, visszterhesen

További lehetőség, hogy a felek megállapodhatnak akként is, hogy a gazdaságátadó haszonbérlet, szívességi földhasználat, illetve egyéb, törvényben meghatározott jogcímen a föld (vagy a föld részének) használatát átengedi a gazdaságátvevőnek. Ebben az esetben a négy pont egyikeként megkötött szerződés mellett a gazdaságátvevő haszonbért is fizet az átadónak, de legalábbis más, a Fétv.-ben meghatározott ellenszolgáltatást nyújt – kivéve, ha szívességi földhasználatról van szó.

A szerződést közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni, és fontos, hogy gazdaságátvevő csak egy személy lehet. Az egyes szerződésfajtákat kombinálni is lehet, így lehet részben visszterhes és ingyenes is az átruházás, valamint a típusok is variálhatók, továbbá nem alkalmazhatóak gazdaságátadás esetén a gazdaság egyes elemeihez kapcsolódó elővásárlási jogok.

A gazdaságátadás nemzedékváltás jellegét erősítik azok a szabályok, amelyek a gazdaságátadót lényegében „kivonják” a mezőgazdaságból: az átadott gazdaságot érintő új tevékenységet nem kezdhet, a gazdaság tulajdonjogának átadását követően az erdőgazdálkodói nyilvántartásban nyilvántartandó erdőgazdálkodói jogokat és kötelezettségeket – a haszonvételi joggyakorlás kivételével – nem gyakorolhatja, a szerződésben meghatározott gazdasághoz kapcsolódó, az élelmiszerlánc-felügyeleti információs rendszerben nyilvántartandó tevékenységeit törölni kell, és törlik a földművesi nyilvántartásból is.

Értelemszerűen ez nem következik be, ha más módon adja el a gazdaságát, és nem ezzel a speciális szerződésfajtával, valamint ha az átvevő meghal, és az átadó az örököse, akkor nem vonatkozik rá az előbb ismertetett korlátozás.

A szerződést a bíróság is megszüntetheti, ebben az esetben a felek kötelesek helyreállítani az eredeti állapotot, ha pedig ez nem lehetséges, akkor el kell számolniuk egymással. A gazdaságátvevő az általa létesített berendezési és felszerelési tárgyakat állagromlás nélkül elviheti, a gazdaság fejlesztése esetén a gazdaságátadónak meg kell fizetni a gazdaságátvevő számára a gazdaság eredményéből meg nem térült részét.

Szerzési korlát

Gazdaságot átvenni nem lehet számolatlanul: a gazdaságátvevőnek a Földforgalmi törvényben meghatározott földszerzési maximumnak a mező- és erdőgazdasági föld tulajdonjogának megszerzésekor, és a birtokmaximumnak a földhasználati jogosultság megszerzésekor meg kell felelnie. Ha ez nem teljesül, mert túllépné a keretet, akkor a szerződés lehetetlenül.

A szerződés tartalma

Nyolc elemből álló kritériumnak kell megfelelnie a szerződésnek, azaz ebben kell rögzíteni a:

• a szerződés szerinti típusának alapján a feleket megillető jogokat és kötelezettségeket,
• a gazdaság elemeinek pontos meghatározását,
• a gazdaság egyes elemeihez kapcsolódó fennálló polgári jogi szerződések felsorolását, és annak az igazolását, hogy a gazdaságátvevő megismerte az azokból fakadó jogokat és kötelezettségeket,
• a gazdaság egyes elemeihez kapcsolódó mező- és erdőgazdálkodási tevékenységek folytatására irányuló engedélyek, – ha a jogosultságok gyakorlása hatósági nyilvántartásba vételhez kötött – a kérelem benyújtására vonatkozó kötelezettségek felsorolását, és annak az igazolását, hogy a gazdaságátvevő megismerte az azokból fakadó jogokat és kötelezettségeket,
• a mezőgazdasági, agrár-vidékfejlesztési, valamint halászati támogatásokhoz és egyéb intézkedésekhez kapcsolódó eljárás egyes kérdéseiről szóló évi XVII. törvény hatálya alá tartozó folyamatban lévő eljárásokat, folyamatban lévő támogatásokat és a gazdaságátvevő nyilatkozatát arra vonatkozóan, hogy megismerte és magára nézve kötelezőnek ismeri el az azokból eredő jogosultságokat és kötelezettségeket,
• az egyes európai uniós alapokból származó támogatások felhasználásának rendjéről szóló kormányrendeletek alapján benyújtott és még el nem bírált támogatási kérelmeket, valamint a létrejött támogatási jogviszonyok létesítő okiratait és a gazdaságátvevő nyilatkozatát arra vonatkozóan, hogy megismerte és magára nézve kötelezőnek ismeri el az azokból eredő jogosultságokat és kötelezettségeket,
• ha a felek a gazdaságátadás során közösen gazdálkodnak, akkor a gazdaságátadás folyamatának biztosításához szükséges rendelkezéseket, az együttműködés időtartamát, a gazdaság egyes elemei átruházásának időpontját, valamint
• azokat a rendelkezéseket, amelyeket a gazdaság egyes elemeinek átruházása esetében jogszabály előír

A gazdaságátadási adásvételi szerződés szabályai

Ennél a szerződéstípusnál meg kell határozni a gazdaság egyes elemeinek értékét, és visszavásárlási jog, elővásárlási jog, vételi jog valamint eladási jog nem alapítható, a felek megtekintésre vételben és próbára vételben nem állapodhatnak meg.

A gazdaságátadási ajándékozási, tartási és életjáradéki szerződés szabályai

Ezeknél a szerződéseknél szintén meg kell határozni a gazdaság egyes elemeinek értékét, viszont csak közeli hozzátartozók választhatják ezeket a típusokat, ha mező- és erdőgazdasági föld tulajdonjogának átruházásáról van szó.

Ingyenesség esetén, vagyis ha ajándékozás módján került sor a gazdaságátadásra, viszont utóbb a gazdaságátadó létfenntartása veszélybe került, akkor a gazdaságátvevőtől járadék teljesítését kérheti. Ha nem tudnak megegyezni a járadék összegéről, akkor a bíróságtól kérhetik annak megállapítását.

Szintén a bírósághoz fordulhatnak abban az esetben, ha megromlott közöttük a viszony, vagy valamelyik fél magatartása vagy körülményei folytán a természetben történő tartás lehetetlenné válik. Ebben az esetben a gazdaságátadó a bíróságtól a gazdaságátadási tartási szerződésnek gazdaságátadási életjáradéki szerződéssé történő módosítását kérheti.

A Ptk. szabályainak megfelelően ha a tartási vagy életjáradéki szerződéssel átadott gazdaság átvevője előbb hal meg, mint a gazdaságátadó, akkor a gazdaságátvevő örököseit annyiban terheli a szerződésben rögzített teljesítési kötelezettség, amennyiben a gazdaságátvevő haláláig nyújtott tartás nem fedezi a gazdaságnak a gazdaságátadási szerződés megkötésekor meghatározott értékét.

Együttműködés, döntéshozatal, zálogjog, azonnali felmondás

A felek a gazdaságátadási szerződésben legfeljebb 5 év időtartamra együttműködést is vállalhatnak a gazdaság közös működtetésére, ebben az esetben a gazdaságátvevő a gazdaság működtetésében személyesen részt vesz, a gazdaság működtetésének költségeit megegyezés szerint közösen viselik. A részletes indokolás szerint azért létezik ez az opció is, hogy a generációváltás sikeresebben valósuljon meg, mivel az együttműködés által lehetőség van a gazdaságátadó és a gazdaságátvevő között az ismeretek hosszabb átadására, mivel egy gazdaság értékébe a gazdálkodó tudása, kapcsolatrendszere is beletartozik. Az együttműködés folyamatos döntéseket igényel, és ezeket a gazdaságátadónak és a gazdaságátvevőnek egyhangúlag kell meghoznia, együtt kell működnie.

A gazdaságátadónak az eredményből nagyobb arányban történő részesedése esetén a különbözetet – ha a felek másként nem állapodnak meg –

• gazdaságátadási adásvételi szerződés esetében vételárrészletként
• gazdaságátadási életjáradéki szerződés esetében életjáradékként kell elszámolni.

Ha máshogy nem állapodnak meg, akkor a gazdaság ügyeinek vitelére együttesen jogosultak és az ügyviteli döntéseket együttesen hozzák meg.

Eltérő megállapodás hiányában a gazdaságátadó az együttműködés időtartamának utolsó napján ruházza át a gazdaság minden elemének tulajdonjogát a gazdaságátvevőre.

Ezen felül, ha a gazdaságátvevő gazdaságátadási adásvételi szerződés esetén a vételárat részletekben fizeti meg, a gazdaság vagyontárgyain a megfizetett vételárrészletek erejéig zálogjog illeti meg – ha nem állapodtak meg másként.

Az együttműködés időtartama alatt azonnali felmondással szüntethető meg a szerződés, ha

• a felek valamelyike a szerződésből eredő lényeges kötelezettségét felróhatóan megszegi, vagy
• a gazdaságátvevő egészségi állapota olyan mértékben megromlott vagy az életkörülményeiben olyan tartós változás következett be, amely a törvényből eredő kötelezettségeinek teljesítését akadályozza.

A szerződés jóváhagyása és megtagadása

A mezőgazdasági szerződéseknél már szokásosan előírt jóváhagyási procedúra itt is fennáll. A szerződést itt is a mezőgazdasági igazgatási szerv hagyja jóvá, aki különböző szempontokat vizsgál, és az okiratok beérkezésétől számított 60 napon belül határozatot hoz.

Akkor tagadja meg a jóváhagyást, ha:

• a felek nem felelnek meg a törvényben előírt feltételeknek,
• a gazdaságátvevő nem jogosult megszerezni a mező- és erdőgazdasági föld tulajdonjogát vagy használati jogát,
• a mező- és erdőgazdasági föld használatára vonatkozó rendelkezések nem felelnek meg a Földforgalmi törvénynek, a Fétv.-nek, vagy
• a felek megállapodása nem felel meg a jogszabályban előírt feltételeknek.

A jogutódlás kérdése

A gazdaságátvevő a gazdaság egyes elemeihez kapcsolódó, a gazdaságátadási szerződésben meghatározott polgári jogi szerződésekben a Ptk. 6:211. §-a (vagyis a szerződésátruházás jogszabály rendelkezése alapján) szerint a szerződésben maradó harmadik fél hozzájárulása nélkül lép a gazdaságátadó helyébe, azaz a szerződésben maradó féllel szemben a jogviszony folytonossága fennmarad.

Ezért a szerződésben maradó fél és a szerződésbe belépő gazdaságátvevő között a jogviszony a korábbi jogviszony folytatásának tekinthető, a gazdaságátvevőt ugyanazok a jogok és kötelezettségek illetik meg és terhelik, mint a gazdaságátadót. Ezért a köztük lévő szerződés időtartama nem kezdődik újra, az elévülés nem szakad meg, egyéb határidők sem indulnak újra. Azzal is jár, hogy a gazdaságátvevő lesz felelős a gazdaságátadó által okozott károkért és a gazdaságátvevővel szemben lehet érvényesíteni a gazdaságátadó szerződésszegéséből eredő egyéb igényeket is.

Az átadással érintett mezőgazdasági gazdaságok jogokat és kötelezettségeket megalapozó agrártámogatások esetében is a jogutódlással a gazdaságátvevő a gazdaságátadó helyére lép a gazdaság tulajdonjogának átruházást követő napon.

---