Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Vajon mennyire hatékonyan korlátozható a társasházakban nyújtott Airbnb-szolgáltatás? A kérdés tekintetében a Kúria BH 2016. 177 sz. határozatában foglalt állást. Az alábbi elemzésből kiderül, az SzMSz megfelelő módosításával egyelőre nem korlátozható hatékonyan a tulajdonostárs saját lakásában végzett nem lakáscélú, adott esetben Airbnb-re irányuló tevékenysége.
Az utóbbi időkben jelentősebb sajtónyilvánosságnak örvendő határozatában a Kúria úgy értelmezte a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIIII. törvény (Tht.) 17. § (1) bekezdés a) pontját, hogy az alapján a tulajdonostársak érvényesen korlátozhatják a társasház szervezeti-működési szabályzatában (SzMSz) a lakóépületben külön tulajdonban lévő társasházi lakás használati vagy hasznosítási módját. A Kúria ugyanakkor eme határozatában leszögezte, hogy arra azonban a jogszabályok nem jogosítják fel a tulajdonostársakat, hogy társasházi közgyűlésen hozott határozatukkal pénzbírságot szabhassanak ki az SzMSz említett rendelkezését megsértő tulajdonostárssal szemben.
Ezek alapján a lakóépületként működő társasház tulajdonostársai jogosultak arra, hogy társasház SzMSz-ében a társasház közgyűlésének előzetes hozzájárulásához kössék azt, ha a tulajdonostárs a külön tulajdonába tartozó lakást annak rendeltetésével ellentétesen kívánja hasznosítani. Ilyen, a lakás rendeltetésével ellentétes hasznosításnak minősülhet, ha a lakóépületben lévő társasházi lakás tulajdonosa ügyfélforgalommal végzett oktatást, szálláshelyi vendéglátást, magán-szállásadást, hostel-, valamint bármi olyan szálláshelyi szolgáltatást akar végezni, ami rövid időtartamra, idegenek általi lakásban való tartózkodást jelent, rendszeres és üzleti jelleggel.
Az SzMSz megfelelő módosításával egyelőre nem korlátozható hatékonyan a tulajdonostárs saját lakásában végzett nem lakáscélú, adott esetben Airbnb-re irányuló tevékenysége
A hasznosítás korlátozásának a lakóépület céljával kell összhangban állnia. Ezért a korlátozás legfeljebb addig terjedhet, hogy az SzMSz előírja, a lakást csak a lakás céljára lehet használni és megtilthatja a lakás nem lakáscélú használatát. Fontos hangsúlyozni, hogy Tht. 17. § (1) bekezdés a) pontjára alapítottan a hasznosítás bármely korlátozására kizárólag lakóépületben van lehetőség. A lakóépület fogalmát a Tht. 56. § 1.1. pontja határozza meg. Ez alapján, amennyiben a műszakilag megosztott, önálló lakások száma nem haladja meg az épületben lévő önálló nem lakás céljára szolgáló helyiségek számát, úgy a társasház nem minősül lakóépületnek. Ezért amennyiben a jövőben a társasházak SzMSz-ében elterjedne az Airbnb-t korlátozó rendelkezések, úgy az Airbnb tevékenységet folytatni kívánó, a társasházban jelentős tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostársak közösen összefogva az építésügyi hatóság előtt eljárva olyan eljárásokat indítatnának, amely során a társasházban lévő lakásként nyilvántartott ingatlanuk nem lakáscélú ingatlanná (pl. iroda) történő átminősítésére irányulna. Fontos kiemelni, hogy a 312/2012. (XI. 8.) számú kormányrendelet 17.§ (1a) bekezdése kimondja, az építmény, építményrész rendeltetésének építésiengedély-köteles építési munkával nem járó megváltoztatásához nem kell az építésügyi hatóság engedélye. Ilyen esetben az Inytv. Vhr. – végrehajtási rendelete – 65. § (3a) bekezdése szerint az építésügyi vagy építésfelügyeleti hatósági eljáráshoz nem kötött rendeltetésmód-változással járó épületváltozás ingatlan-nyilvántartási átvezetéséhez az építésügyi vagy építésfelügyeleti hatóság által az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény 34. § (5) bekezdésében és az építésügyi és építésfelügyeleti hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről, valamint az építésügyi hatósági szolgáltatásról szóló 312/2012. (XI. 8.) számú kormányrendelet 56. § (1) bekezdés b) pontja szerint kiadott hatósági bizonyítvány szükséges. Ugyanakkor sem az ingatlan-nyilvántartási szabályok, sem pedig a társasházi törvény nem teszik kötelezővé a társasházi alapító okirat módosítását, ha kizárólag lakásának a rendeltetését változtatja meg az ingatlan tulajdonosa.
A nem lakáscélú helyiségre történő átminősítés további előnye a lakáshoz képest, hogy a nem lakáscélú helyiség tulajdonosának hasznosításhoz való jogát csak a Tht.-ben meghatározott tevékenységek vonatkozásában lehet korlátozni. Ezek a nem lakáscélú helyiség vonatkozásában csak a szerencsejáték-törvény hatálya alá tartozó, illetőleg a szexuális vagy erotikus szolgáltatásra irányuló, valamint a szexuális termék és segédeszköz árusítására vagy forgalmazására irányuló tevékenységek lehetnek. Ebbe a körbe tehát például az Airbnb nem tartozik bele.
[htmlbox BDT]Habár a lakásként nyilvántartásba vett külön tulajdonba tartozó társasházi helységek vonatkozásában a SzMSz feljogosíthatja a társasház közgyűlését arra, hogy az Airbnb-tevékenységet folytató tulajdonostársat eltiltsa lakása nem lakáscélú használatától, ugyanakkor felmerül a kérdés, hogy a társasház hogyan tartathatja be ilyen közgyűlési határozatát az azt be nem tartó tulajdonostárssal szemben. Ilyen, hogy a szabad hasznosítás korlátozását kimondó közgyűlési határozat kikényszerítése végett a társasház bírósághoz fordulhat. Keresetében a társasház kérheti, hogy a bíróság kötelezze a hasznosítás korlátozását kimondó társasházi közgyűlési határozat betartására az érintett tulajdonostársat. Egy ilyen per viszont fellebbezéssel és adott esetben felülvizsgálattal legalább 3 évig is elhúzódhat. Ezen felül a kereseti kérelemnek helyt adó jogerős bírósági ítéletet nem egyszerű végrehajtani sem. Ilyen estben a végrehajtást kérő társasháznak a végrehajtási eljárás során valószínűsítenie kell, hogy a tulajdonostárs a jogerős ítélettel ellentétben nem hagyta abba Airbnb végzésére irányuló tevékenységét. Felmerül a kérdés, a bírósági végrehajtó hogyan tudja ellenőrizni, hogy a lakás vonatkozásában tulajdonostárs folytatja-e az Airbnb-tevékenységet a jogerős bírósági ítélet meghozatala után. Az abbahagyást szükség szerint a helyszínen is ellenőrizheti. Ha viszont a végrehajtó úgy ítéli meg, hogy az abbahagyás elmaradt, akkor az esetről jegyzőkönyvet vesz fel és végrehajtást foganatosító bírósághoz fordul. Ennek keretében utóbbi legfeljebb 500 ezer forintig terjedő bírságot szabhat ki és ezt mindaddig megismételheti, amíg a tevékenységet fel nem hagyják. A tevékenység folytatásának bizonyítása viszont nem egyszerű.
Erre tekintettel a lakása hasznosításában közgyűlési határozattal korlátozott tulajdonostársat gyakorlatilag csak a végrehajtási eljárásban fenyegeti szankció. Addig évekig tudja lakását a korlátozott tevékenység tekintetében következmények nélkül hasznosítani, hiszen a társasház a pénzbírság kiszabásával nem kényszerítheti ki a hasznosítás korlátozását tartalmazó közgyűlési határozat vagy SzMSz betartatását.
[htmlbox Jogászvilág_hírlevél]Ezen felül a Kúria gyakorlata szerint (Kúria Pfv.I.20.113/2011/5.) a társasházi határozatok nem visszaható hatályúak, ezért a szervezeti-működési szabályzat új rendelkezése nem alkalmazható arra a tulajdonostársra, aki a határozat meghozatalakor már folytatta azt a tevékenységet, amelynek megkezdésétől az új rendelkezés eltiltaná. Ez pedig azt jelenti, hogy ha az Airbnb-tevékenységet a társasházi lakás tulajdonosa a hasznosításhoz fűződő jogának korlátozására vonatkozó SzMSz-szabály meghozatala előtt már gyakorolta, akkor ez a tulajdonostárs az Airbnb gyakorlása vonatkozásában nem korlátozható. Szükséges azt is megjegyezni, hogy a társasház SzMSz-e sem módosítható könnyen, hiszen az érvényes módosításhoz a társasházban lévő összes tulajdoni hányad legalább egyszerű többségére van szükség.
A fentiekre tekintettel tehát az SzMSz megfelelő módosításával egyelőre nem korlátozható hatékonyan a tulajdonostárs saját lakásában végzett nem lakáscélú, adott esetben Airbnb-re irányuló tevékenysége.
