Az ingatlan-végrehajtás teljessége – Vht.-nagykommentár, 5. rész


Alábbi sorozatunkban a Wolters Kluwer gondozásában megjelenő Nagykommentár a bírósági végrehajtásról szóló törvényhez című kiadványból közlünk részleteket – ezúttal az ingatlan-végrehajtás teljességéről.

A Wolters Kluwer gondozásában megjelenő Nagykommentár a bírósági végrehajtásról szóló törvényhez című kiadvány jogerős bírósági döntések teljesítéséhez fűződő alkotmányos érdek érvényesülését mutatja be a végrehajtási rendszert alkotó szabályok részletes, gyakorlati tapasztalatokra is kiterjedő magyarázatával. Kiadványunk a végrehajtás két fő típusára, a kielégítési és a biztosítási végrehajtásra fókuszálva vezeti végig a jogalkalmazókat az eljárás egyes szakaszain, azaz a végrehajtás elrendelésének és a végrehajtás foganatosításának a szakaszán. Az alábbiakban a Vht. Második részének a kommentárjából olvashatnak egy részletet az ingatlan-végrehajtás szabályairól. A részlet szerzője dr. Udvary Sándor.

A végrehajtási eljárás ultima ratio-ja az ingatlan-végrehajtás. Figyelemmel arra, hogy a személyi kényszerítőeszközök használata korlátozott, mivel azok csak az eljárás akadálymentes lefolytatását mozdíthatják elő, az adós valójában nem kényszeríthető arra, hogy termelőtevékenységet folytasson az adósságai kiegyenlítésére. Ezért bár az ingatlan a természetes személyeknél jellemző módon egyben lakóingatlanként is funkcionál, az arra vezetett végrehajtás sok esetben nem kerülhető meg. Az ultima ratio jelleget erősíti a fokozatosság elve, amely alapján ez a vagyontárgy csak a törvényalkotó mérlegelése szerinti csekélyebb súlyú vagyoni kényszerintézkedések alkalmazását követően, azok kimerülése vagy sikertelensége, esetleg a beláthatatlanul hosszú időtartam miatt kerül értékesítésre. Ugyanakkor a végrehajtást kérői érdek elsődlegessége miatt nem kerülhető meg az ingatlan vagyon likvidálása sem. Az adós tulajdonában álló bármely ingatlan végrehajtás alá vonható, nem akadályozza azt sem az ingatlan jogi jellege, sem pedig annak a terhei. (Figyelembe kell azonban venni, hogy egyes büntetőjogi intézkedések, különösen a zár alá vétel, korlátozást jelenhet.) A végrehajtást tehát azok a jogilag jelentős tények, jogok sem gátolják, amelyek egyébként az adott ingatlan szabad forgalmát korlátozhatnák – hiszen jelen eljárás nem a polgári jogi szabadságon, hanem a bírósági-hatósági kényszeren alapul.

Az ingatlan jogi jellegére tekintet nélkül végrehajtás alá vonható. Az Inytv. vhr. [109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról, a szerk.] 39/A. §-a határozza meg a jogi jellegként feljegyezhető tények körét. Bár az ingatlanok – a feljegyzett jogi tényre való tekintet nélkül – végrehajtás alá vonhatók, a természetvédelmi területek és műemléki jellegű ingatlanok esetében figyelemmel kell lenni a Cstv. [1991. évi XLIX. törvény a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról, a szerk.] 4. § (3) bekezdésére, amelyet jelen szakasz külön kiemel. Eszerint az olyan ingatlan, amelyet a felszámolás során nem lehetne az adós vagyonához tartozóként figyelembe venni – vagyis annak sorsa nem osztja a felszámolás során likvidálandó vagyon sorsát – a végrehajtási eljárás során is figyelmen kívül marad. A csődtörvény felhívott rendelkezése pedig a jogszabályban meghatározott természetvédelmi oltalom alatt álló földterületet (nemzeti park, fokozottan védett terület, nemzetközi egyezmény hatálya alá tartozó terület) és a külön jogszabályban meghatározott nemzeti vagyonban lévő műemléket kiveszi a csőd- (felszámolási) vagyon köréből. Ebből az következik, hogy bár az ilyen (természetvédelmi vagy nemzeti vagyonban lévő műemléki) oltalom alatt álló ingatlan jogi jellege önmagában nem gátolja a végrehajtás alá vonást, a végrehajtási vagyonnak azonban az adott ingatlan nem a része a csődtörvény utaló szabálya alapján, így az mentesül a végrehajtás alól.

Az ingatlan ugyanakkor a művelési ágára való tekintet nélkül végrehajtás alá vonható. Az Inytv. vhr. IV. Fejezete sorolja a művelési ágakat, amelyek: szántó, rét, legelő, szőlő, kert, gyümölcsös, nádas, erdő, fásított terület, halastó, művelés alól kivett terület. Külön címek vonatkoznak a társasház, a szövetkezeti ház nyilvántartására, valamint a földrészlettől elvált tulajdonjogú önálló épület nyilvántartására.

Az ingatlan az azt terhelő jogokra figyelem nélkül ugyancsak végrehajtás alá vonható. Az Inytv. vhr. 4. §-a határozza meg, hogy az ingatlan tulajdoni lapjának III. részén (az ún. teherlapon) milyen jogok (és azok jogosultja) tüntethető fel. Ezek: földhasználati jog, haszonélvezeti jog és használat joga, lakásszövetkezeti tagot megillető állandó használati jog, az ingatlant terhelő telki szolgalmi jog, állandó jellegű földmérési jelek, valamint villamosberendezések elhelyezését biztosító használati jog, továbbá vezetékjog, vízvezetési és bányaszolgalmi jog,  a törvény rendelkezésén alapuló közérdekű szolgalmi és használati jog, elő- és visszavásárlási, illetve vételi és eladási jog,  tartási és életjáradéki jog, jelzálogjog (különvált zálogjog, önálló zálogjog, átalakításos önálló zálogjog) és végrehajtási jog, olyan egyéb jog, amelynek bejegyzését törvény rendeli el.

Mivel a végrehajtási árverésen, mint hatósági árverésen való szerzés eredeti tulajdonszerzési mód, s az árverési vevő jogi terhektől mentesen szerzi meg az ingatlant – bizonyos kivételekkel, vö. a Vht. [1994. évi LIII. törvény a bírósági végrehajtásról, a szerk.] 137. §-ának kommentárjával –, a jogi terhekre tekintet nélkül végrehajtás alá lehet vonni az ingatlant.

Az ingatlan az arra feljegyzett tényekre való tekintet nélkül is végrehajtás alá vonható, természetesen azonban az eljárás során az abból adódó jogi következmények figyelembe veendők (például kiskorú jogosult esetén a törvényes képviselővel való kommunikáció szükségessége).

Az állami tulajdonú ingatlanok esetén a kezelői jog esik végrehajtás alá, amennyiben azt a kezelő tartozása miatt vonták végrehajtás alá. A nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény 11. §-a szerint a vagyonkezelői jog – a törvényi kijelölés kivételével – vagyonkezelési szerződéssel jön létre. A nemzeti vagyon tekintetében vagyonkezelési szerződés – a törvényi kijelölés kivételével – főszabály szerint az állam tulajdonában álló nemzeti vagyon tekintetében költségvetési szervvel, helyi önkormányzattal vagy nemzetiségi önkormányzattal és ezek társulásaival, továbbá ezek fenntartása vagy irányítása alatt álló intézménnyel, köztestülettel, kizárólagos állami vagy önkormányzati tulajdonban álló gazdálkodó szervezettel, illetve ezek kizárólagos tulajdonában álló gazdálkodó szervezettel, országos törzshálózati vasúti pályát működtető többségi állami tulajdonú gazdasági társasággal köthető. A helyi önkormányzat tulajdonában álló nemzeti vagyon tekintetében vagyonkezelési szerződést az állam, helyi önkormányzat, nemzetiségi önkormányzat, helyi vagy nemzetiségi önkormányzati társulás, valamint ezek fenntartása vagy irányítása alá tartozó intézmény, továbbá ezek 100 százalékos tulajdonában álló gazdálkodó szervezet, s e gazdálkodó szervezetek kizárólagos tulajdonában álló gazdálkodó szervezet, költségvetési szerv, köztestület köthet. Az egyházi jogi személy a tevékenysége ellátásához szükséges nemzeti vagyon tekintetében köthet vagyonkezelési szerződést. Kizárólag a vagyonkezelői jog jogosultja gyakorolhatja ezt a jogot.

A vagyonkezelésben lévő ingatlanok, a nemzeti vagyon szabad elidegenítését korlátozza az a körülmény, hogy a nemzeti vagyon forgalomképtelen, illetve korlátozottan forgalomképes, valamint, hogy a kezelői jog gyakorlására csak a fentebb említett szervezetek jelölhetők ki. [Lásd:] BDT2004. 953. A bírósági végrehajtás során nem az adós köt szerződést az árverési vevővel, hanem a jogszerzés egy olyan önálló, nem szerződésen alapuló jogcímen – az árverésen – alapszik, amelyet a végrehajtó lebonyolít, eljárási szabályait pedig a törvény rendezi. Amennyiben az ingó vagy ingatlan értékesítésére a Vht. felhatalmazása alapján nem árverésen, hanem azon kívül történik, a vagyontárgyat maga a végrehajtó adja el, de árverési vétel hatályával. Mindebből következik, hogy a Vht. árverésre, az adós vagyonának értékesítésére vonatkozó szabályai sérelme esetén – mivel a jogszerzés nem szerződésen, hanem más, önálló jogcímen, az árverésen alapul – a szerződésre vonatkozó szabályok, így a jogszabályba ütköző szerződés semmisségére, vagy a szerződés feltűnő értékaránytalanságára vonatkozó rendelkezések nem alkalmazhatók, hanem a Vht. jogorvoslatra vonatkozó szabályai az irányadók. Az adósnak a végrehajtási eljárásban az árverésen kívül, de árverési vétel hatályával történő értékesítéshez tett nyilatkozata nem minősül olyan egyéb jognyilatkozatnak, amely a Cstv. 40. § alapján megtámadható lenne.

A sorozat első részét itt, a másodikat itt, a harmadikat itt, a negyediket pedig itt olvashatja el.

A cikk a Wolters Kluwer Hungary Kft. termékeire/szolgáltatásaira vonatkozó reklámot tartalmaz.


Kapcsolódó cikkek

2022. május 20.

Háborús bűnöket vizsgáló különleges törvényszék létrehozását javasolja az Európai Parlament

Nemzetközi törvényszék létrehozását javasolják európai parlamenti képviselők az ukrajnai háborúban elkövetett háborús bűncselekmények kivizsgálására. Az Európai Parlament (EP) állásfoglalást fogadott el erről, melyben az EP-képviselők felszólítják az uniós intézmények vezetőit, hogy tegyenek meg mindent az orosz és fehérorosz vezetők felelősségre vonásáért emberiesség elleni bűncselekmények, népirtás és az ukrajnai agresszió során elkövetett egyéb bűncselekmények miatt.

2022. május 20.

Megsemmisítette az AB a népszavazási kérdések hitelesítését

Alaptörvény-ellenesnek minősítette és megsemmisítette az Alkotmánybíróság (AB) a Kúria népszavazási kérdés hitelesítése tárgyában hozott végzéseit. Az Alkotmánybíróság döntése szerint a Fudan Egyetem ügyében a nemzetközi szerződés miatt, az álláskeresési járadék ügyében pedig a költségvetés érintettsége miatt nem lehet országos népszavazást tartani.

2022. május 20.

Szabályozott szakszervezeti képviseleti jogosultság

A munkáltatónál képviselettel rendelkező szakszervezet az, amelyik alapszabálya szerint a munkáltatónál képviseletére jogosult szervet működtet, vagy tisztségviselővel rendelkezik. Ennek azon feltétele, hogy az alapszabály szerint a munkáltatónál képviseletre jogosultság szabályozott legyen, egyaránt vonatkozik a munkáltatónál működő szakszervezeti szervre, illetve a szakszervezet munkáltatónál munkaviszonyban álló tisztségviselőjére is – a Kúria eseti döntése.