Ingatlan-nyilvántartás a gyakorlatban

Cikkünkben a Pest Megyei Kormányhivatal ingatlan-nyilvántartási osztályvezetőinek értekezletén elhangzott gyakorlati kérdések földhivatali megítéléséről olvashatnak.

A Ptk. érdekellentétre vonatkozó rendelkezéseivel kapcsolatosan a Pest Megyei Kormányhivatal (Kormányhivatal) arra figyelmeztetett, hogy érdekellentét esetén a képviselt a képviselő által tett jognyilatkozatot megtámadhatja, ezért kiemelt jelentősége van annak, hogy a határozat a meghatalmazást adó fél részére is kézbesítésre kerüljön.

Az értekezleten a Ptk. elővásárlási jogra vonatkozó rendelkezéseit is értelmezték, amely szerint az elővásárlási jog szerződésen, vagy jogszabályon, így önkormányzati rendeleten alapulhat. A Kormányhivatal szerint gyakori, hogy az önkormányzatok képviselő testületi határozattal kívánnak elővásárlási jogot alapítani, amely azonban nem minősül jogszabálynak, illetve a képviselő testület nem jogosult ilyen határozatot hozni, ezért az ilyen elővásárlási jogok bejegyzésére vonatkozó kérelmeket nem lehet teljesíteni.

A fölhasználattal kapcsolatban a Ptk. az alábbiak szerint rendelkezik:

„Ha a föld és a rajta álló épület tulajdonjoga nem ugyanazt a személyt illeti meg, az épület tulajdonosát az épület fennállásáig az épület rendeltetésszerű használatához szükséges mértékben a földre földhasználati jog illeti meg.”

A Kormányhivatal arra hívta fel a figyelmet, hogy a földhasználat szerződéses rendezése esetén azt mindegyik érintett ingatlan tulajdoni lapjára fel kell jegyezni és a tulajdoni lap III. részébe is fel kell vezetni, mivel a jog az ingatlanhoz és nem személyhez kötődik.

A Kormányhivatal úgy foglalt állást, hogy a tulajdoni lap III. részén feltüntetett földhasználati jog (lakásszükséglet végett az Államtól kapott jogosultság) nem feleltethető meg az új Ptk. által szabályozott használati és haszonélvezeti jognak, ezért az az alapításkor hatályban lévő Ptk. alapján az örökölhető jogosultság.

A Kormányhivatal a ráépítéssel kapcsolatban kifejtette, hogy ha több tulajdonostárs van, az osztatlan közös tulajdon miatt, csak úgy szerezhető résztulajdon, ha a tulajdonostársak tulajdoni hányadát arányosan csökkentik. Tehát a ráépítés alapján egy tulajdonostárs teljes tulajdoni hányada a többi érintetlenül hagyásával nem szerezhető meg.

Az ügyvédi ellenjegyzéssel kapcsolatban az értekezleten az hangzott el, hogy amennyiben az Üttv. alapján a szerződés aláírásakor az ügyvéd helyett helyettese (pl. ügyvédjelölt) jár el és az ügyvéd a szerződést csak később ellenjegyzi, akkor az okiratban rögzíteni kell ezt a tényt, illetve a feleknek nyilatkozniuk kell arról, hogy az okirat megfelel az akaratuknak, arról, hogy a helyettes a felek azonosítását elvégezte, illetve arról, hogy a felek az okiratot előtte írták alá, vagy az aláírásukat előtte sajátjuknak ismerték el. A fentiek rögzítése esetén az ügyvédi ellenjegyzés nem tekinthető hiányosnak, ezért a bejegyzési kérelemben foglaltakat erre hivatkozással nem lehet elutasítani.

Az Üttv. a külföldön aláírt okiratokra vonatkozóan a Kormányhivatal szerint ellentmondást tartalmaz mivel a 44. § (7) bekezdése szerint az ügyvéd által ellenjegyzett, de a felek által külföldön aláírt okirat teljes bizonyító erejéhez diplomáciai hitelesítés vagy felülhitelesítés, illetve Apostille tanúsítvány nem szükséges. Ezzel ellentétben a 44. § (5) bekezdése kimondja, hogy nem kell alkalmazni az Üttv. ügyfélazonosításra és az aláírások valódiságának ellenőrzésére vonatkozó rendelkezéseit.
A Kormányhivatal szerint a bejegyzési kérelmet a fentiekre tekintettel a felülhitelesítés vagy az Apostille záradék hiányában is teljesíteni kell, azonban ebben az esetben az ügyfélazonosítás és az aláírások valódisága tekintetében minden felelősség a jogi képviselőt terheli.

Az értekezleten elhangzottak alapján az Üttv. okiratok aláírására és ellenjegyzésére vonatkozó rendelkezéseket úgy kell értelmezni, hogy – amennyiben az ügyvéd az okiratot nem fűzi össze, vagy úgy fűzi össze, hogy az az okirat sérelme nélkül megbontható – feleknek minden oldalt el kell látniuk a kézjegyükkel, tehát nem elegendő, ha minden lap egyik oldalát írják csak alá.

A Kormányhivatal szerint a kérelmet a jogi képviselő is módosíthatja, abban az esetben, ha erre a felek alakszerű okiratban, akár magában az alapszerződésben meghatalmazást adtak a képviselő részére.

Engedményezés jogcímén kizárólag a jogosult személyében bekövetkezett változást lehet bejegyezni. Bármilyen más változás (összeg, pénznem, érintett hányad) szerepel, a bejegyzési kérelemben azt el kell utasítani, mivel az nem a bejegyzett jogra vonatkozó kérelem.

A szerződésátruházás vonatkozásában a Ptk. értelmezésével megállapításra került, hogy mivel a szerződésbe belépő fél és a szerződésben maradó fél között létrejött új szerződésnek, azaz novációnak kell tekinteni, tehát a bejegyzést nem lehet a korábbi szerződés ranghelyén bejegyezni, hanem a ranghely az új jogosult módosított kérelemének beérkezési időpontjához kötődik, illetve az új jogosultnak névre szóló bejegyzési kérelmet kell csatolnia. A módosító beadványt a kormányhivatali álláspont szerint nem lehet összekapcsolni a korábbi kérelemmel, hanem azt vissza kell vonni.

A Kormányhivatal a csődtörvénynek a jogutód nélkül megszűnt gazdálkodó szervezet vagyonfelosztási javaslatban nem rendezett vagyonával kapcsolatban kiemelte, hogy a megkeresésre nem feltétlenül bírósági végzésben kerül sor, azt a jogosulttól származó kérelemre is teljesíteni kell, ha a bíróság ezirányú rendelkezését csatolja.

A Kormányhivatal kiemelte, hogy a helyben beadott fellebbezések esetén minden esetben tájékoztatni kell az ügyfeleket arról, hogy a hivatal csak az indokolással ellátott fellebbezéseket bírálja el. Ezzel az ügyfélközpontú hozzáállással a Kormányhivatal a megnövekedett panaszok számát akarja kezelni.

A megváltási ár megfizetésének igazolásával kapcsolatban a Kormányhivatal úgy foglalt állást, hogy a bírói letétet és átvételi igazolást, illetve a végrehajtói behajtási igazolást is el kell fogadni a tulajdonjog bejegyzése során.

A tulajdonjog fenntartással történt eladás esetén a Kormányhivatal szerint, ha arra határidő megállapításával került sor, akkor a határidőn túl érkezett bejegyzési engedély alapján a kérelmet akkor sem lehet bejegyezni, ha a tény még bármely okból nem került törlésre. Mivel a határozott idő lejártával a bejegyzés ranghelye megszűnt, ezért arra érvényesen nem lehet utalni. A Kormányhivatal szerint az elmaradt törlést pótolni kell és az okiratok ismételt benyújtása után esetén új eljárásban teljesíteni lehet a kérelmet.

Amennyiben az okirathoz közjegyző által készített másolati példány kerül csatolásra, abban fel kell tüntetni annak tényét, hogy a közjegyző az ügyvédi ellenjegyzést észlelte, ellenkező esetben az okirat nem alkalmas a bejegyzésre. Ebből következőleg az ügyvéd által készített egyszerű másolatból is ki kell tűnnie az ügyvédi ellenjegyzésnek.

Az értekezleten elhangozott az idén január 1-jével hatályba lépett Inytv. módosítás is, amely szerint a zálogjog, az ahhoz kapcsolódó elidegenítési és terhelési tilalom, vagy terhelési tilalom, illetve a végrehajtási jog törlése tárgyában hozott határozatot a széljegyen szereplő beadványok rangsorára való tekintet nélkül a határozat meghozatalának időpontjában kell törölni az ingatlan-nyilvántartásból.

A földforgalmi törvény alapján engedélymentesnek minősülő tulajdonszerzés esetén az eljáró földhivatalnak kell vizsgálnia a földforgalmi törvényben előírt szerzési korlát megtartását, illetve a szerző félre nézve kötelezően előírt nyilatkozatok meglétét. A bejegyzési kérelem csak nyilvánvaló érvénytelenség, vagy a földforgalmi törvényben foglalt korlát vagy tilalom megszegése esetén utasítható el, minden más esetben hiánypótlást kell kiadni, tehát nem a fölforgalmi engedélyezési eljárás előírásait kell követni.

A Kormányhivatal a nem engedélyköteles szerzések esetén a hiánypótlást abban az esetben is lehetségesnek tartja, ha nem biztonsági okmányon készült a szerződés, vagy hiányzik valamely földforgalmi törvényben előírt nyilatkozat.

Közeli hozzátartozók esetén nem szükséges a földforgalmi törvény 13. §-ában foglalt nyilatkozatokra vonatkozó hiánypótlás. Osztatlan közös tulajdon megszüntetése esetén azonban a földforgalmi törvény által előírt minden nyilatkozatot csatolni kell. Amennyiben például közeli hozzátartozók szerzése esetén több preferált helyzet áll fenn egyszerre, akkor a földhivatalnak az ügyfélre kedvezőbbet kell figyelembe vennie.

Telekalakításban történt szerzés esetén, amennyiben tulajdonolt m2 változás nem történik, akkor valójában nem valósul meg szerzés, ezért a földforgalmi jogszabályokat nem kell alkalmi, ezért például az okiratot nem kell biztonsági okmányra készíteni.

Engedélyköteles szerzés esetében a földhivatalnak a fentiek vizsgálata nélkül a jóváhagyó záradékban foglaltak szerint teljesítenie kell a bejegyzést, a földbizottság döntését nem bírálhatja felül.

A perindítás tényének feljegyzése ügyében a feljegyzett perben hozott határozaton alapuló változás bejegyzése esetén a perfeljegyzést egyidejűleg törölni kell. A bíróság döntésével elrendelt változás bejegyzéséig a perfeljegyzés nem törölhető. A perfeljegyzést törölni kell akkor is, ha az érdekelt igazolja, hogy a bíróság jogerős döntésével az eljárást megszüntette, a keresetet elutasította, vagy felmentő ítéletet hozott.

A gyermekek védelméről és a gyámügyi igazgatásról szóló törvényben a jogalkotó az állami nevelésből kikerült fiatal felnőtt lakáshoz jutását elősegítő otthonteremtési támogatás folyósítása esetén a gyámhatóság a törvényben meghatározott esetekben öt év időtartamra elidegenítési és terhelési tilalmat jegyeztethet be a fiatal felnőtt által megszerzett ingatlan tulajdoni lapjára. A bejegyzéstől számított 5 év elteltét követően a földhivatal akár kérelemre, akár hivatalból törölheti az elidegenítési és terhelési tilalmat, ahhoz a gyámhatóság hozzájárulása nem szükséges.

Kapcsolódó cikkek:


Az ingatlan-nyilvántartási jog gyakorlati kérdései – II. rész
2016. december 13.

A Kúria joggyakorlat-elemző csoportja terjedelmes összefoglaló véleményben fogalmazta meg az ingatlan-nyilvántartással kapcsolatos aktuális bírói gyakorlatot és a kifejtette álláspontját a bírói gyakorlat egységesség érdekében. Cikkünk első részében a joggyakorlat-elemző csoport felállítását valamint az ingatlan-nyilvántartási hatóság regisztratív szerepét és az okiratok nyilvánvaló érvénytelenségének esetkörével kapcsolatos álláspontját ismertettük.

Írásunk második részében az ingatlan-nyilvántartás nyilvánosságával, közhitelességével, az ingatlan-nyilvántartási rangsorral, az okirati elvvel és a jogcímmel kapcsolatosan kialakult bírói gyakorlatot mutatjuk be.

Az ingatlan-nyilvántartási jog gyakorlati kérdései – I. rész
2016. november 9.

A Kúria joggyakorlat-elemző csoportja terjedelmes összefoglaló véleményben fogalmazta meg az ingatlan-nyilvántartással kapcsolatos aktuális bírói gyakorlatot és a kifejtette álláspontját a bírói gyakorlat egységesség érdekében. Cikkünk első részében a joggyakorlat-elemző csoport felállítását valamint az ingatlan-nyilvántartási hatóság regisztratív szerepét és az okiratok nyilvánvaló érvénytelenségének esetkörével kapcsolatos álláspontját ismertetjük.