Kúria – Lakáseladás: tulajdonbejegyzés „nullás” igazolással


Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Elképzelhető, hogy a jövőben egy lakás tulajdonosváltását csak akkor jegyzi be a földhivatal, ha a közös képviselő „nullás igazolást” állít ki arról, az ingatlan eladójának nincs közösköltség-tartozása. Ha ez a – Kúria joggyakorlat-elemző csoportja által javasolt – elképzelés mégsem valósulna meg, valószínűleg még idén jogegységi határozatot hozhat a legfőbb bírói fórum ama társasházi perekkel kapcsolatban, melyekben teljesen eltérő ítéletek születnek annak eldöntésekor, a külön tulajdonban lévő lakás vagy üzlethelyiség eladása esetén a társasház kitől követelheti az eladáskor fennálló közösköltség-hátralékot: az eladótól vagy a vevőtől, esetleg közösen mindkettőtől.


Sokaknak lehet ismerős az a helyzet, amikor a társasházban valaki úgy adja el a lakását, hogy addig jelentős közösköltség-tartozást halmozott fel. Ha az óvatlan vásárló előzetesen nem tájékozódott az ingatlan ilyen típusú „tehermentességéről”, hamar szemben találhatja magát a lakóközösséggel. Gyakori eset ugyanis, hogy a vevő megtagadja az olykor tetemes hátralék megfizetését, a tulajdonostársaknak pedig nem marad más választásuk, mint a tartozás bírósági úton való behajtása. Csakhogy ezekben az ügyekben egészen eltérően ítélkeznek a bíróságok: hol az eladót, hol a vevőt kötelezik a megfizetésre, ám ez bizony gyengítheti a jogbiztonságot.

Sok egyéb kérdés mellett ezt is vizsgálta a Kúria elnöke által tavaly januárban felállított joggyakorlat-elemző csoport, mely az alsóbb fokú ítélkezésben megjelenő társasházi jogviták egyes eljárási és anyagi jogi kérdéseit tekintette át. A vizsgálat megállapításai olyan, a társadalom széles rétegeit érintő kérdéseket taglalnak, melyek megkerülhetetlenek. Ma ugyanis Magyarországon 2,6 millió ember lakik társasházakban, közülük 1,3 millióan Budapesten és Pest megyében, és végül sok vitatott ügy „landol” a bíróságokon – mondta el egy minapi sajtó-háttérbeszélgetésen dr. Harter Mária kúriai tanácselnök, a joggyakorlat- elemző csoport vezetője, aki egyúttal ismertette a testület június 12-én – a Kúria Polgári Kollégiuma által – elfogadott összefoglaló véleményét, melyet teljes terjedelmében itt olvashat el.

Dr. Harter Mária bírónő (képünkön szemben, balra) újságírókkal ismerteti a joggyakorlat-elemzés főbb megállapításait (Fotó: Kúria Sajtótitkársága)

Hozzátette, az elemzés körébe a 2014. január 1-je és a 2015. december 31-e között jogerősen befejezett társasházi pereket vonták be, 25 különböző kérdéssel foglalkoztak és azokban – egy, épp a fent idézett példa kivételével – egyhangú, többségi álláspontot alakított ki a csoport. A vizsgálatot az indokolta, hogy jóllehet a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) 2004. január 1-jei hatálybalépése óta több módosításon és szövegezésbeli kiegészítésen esett át, mégis számos jogértelmezési és alkalmazási problémát vet fel. Arra természetesen nem volt lehetősége a csoportnak, hogy minden egyes eljárásjogi és anyagai jogi problémával foglalkozzon, ezért az első feladat a jelenleg legégetőbbnek tartott kérdések kiválasztása volt. A csoport tagjait az a cél vezérelte, hogy a bírói gyakorlat elemzése alapján megkíséreljenek megoldási javaslatot adni az általuk kiválasztott vitás kérdésekre, ezáltal segítsék a bírói gyakorlat egységesítését.

A vizsgálat során a jogi összefüggések feltárása mellett olyan gyakorlati témaköröket is feltártak a szakértők, amelyek akár a társasházakkal kapcsolatos hétköznapi jogviták eldöntése terén is hasznosak lehetnek. Ráadásul nem csak a bíráknak adhatnak segítő támpontot egy-egy vitatott helyzet eldöntéséhez, de egyfajta permegelőzési céllal a közös képviselőknek, társasházkezelőknek és maguknak a tulajdonostársaknak is. Ehhez nagyban hozzájárult az, hogy a 1z tagú joggyakorlat-elemző csoportban az alsóbb és felsőbb bíróságok, valamint a Kúria bírái mellett a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesületének elnöke, továbbá gyakorló ügyvédek, a Nemzetgazdasági Minisztérium (NGM) szakértője és a terézvárosi önkormányzat jegyzője is részt vettek. A munkát tanácsadóként segítette dr. Menyhárd Attila, az ELTE Polgári Jogi Tanszékének vezetője, az ELTE Állam- és Jogtudományi Karának dékánja.

A Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesületének elnökét és az ügyvédeket annak érdekében vonták be, hogy a kérdések minél aktuálisabbak legyenek, a problémák megközelítése pedig több nézőpontból, ne csupán a bírák szemszögéből történjen. A jogalkotó felkérésére annak érdekében került sor, hogy ha az elemző munka során feltárt probléma jogalkotással hárítható el, ez minél hamarabb megtörténhessen. A jegyző bevonására pedig azért került sor, mivel a társasházak felügyeletét 2014. február 18. óta a jegyzők látják el, az ennek kapcsán felmerült jogi problémák vizsgálatához pedig sok támpontot szolgáltathat a VI. kerület, mely egy tipikusan társasházas övezet, ahol a felügyelet problémái is nagy számban jelentkeznek.

A joggyakorlat-elemzés fontosabb témakörei, ízelítőül

– A társasházi külön tulajdon (lakás, üzlethelyiség) eladása esetén a társasház kitől követelheti az eladáskor fennálló közösköltség-hátralékot: az eladótól vagy a vevőtől, netán közösen mindkettőjüktől?

– Ha a társasházi külön tulajdont haszonélvezet terheli (és a haszonélvező gyakorolja is az őt megillető jogot), kit terhel a közösköltség-fizetési kötelezettség: a haszonélvezőt, a tulajdonostársat vagy mindkettőjüket egyetemlegesen?

– Ha a per során a társasházközösség visszavonja a megtámadott közgyűlési határozatát, ez akadálya-e a kereset érdemi elbírálásának?

– A társasház szerveinek törvényességi felügyeletével kapcsolatos perek

– A közgyűlési határozatra alapított igények érvényesítése iránti perben az érdemi döntés meghozatalakor figyelembe kell-e venni az anyagi jogi jogszabályokkal ellentétes, ám az erre nyitva álló határidőben meg nem támadott közgyűlési határozatot, illetve SZMSZ-rendelkezést?

– A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások (úgy mint például: a közös tulajdonú tetőtérben új helyiség vagy lakás kialakítása; a közös tulajdonban maradt házmesterlakásból két kisebb lakás kialakítása, bérbeadás céljára; panelprogram, ha külső szigetelés, nyílászárócsere és napkollektorok felszerelése is történik)

– A közgyűlési határozat érvénytelenségét eredményező leggyakoribb eljárási szabálysértések

– A közgyűlési határozat érvénytelenségét eredményező leggyakoribb anyagi jogi jogsértések

– Esetek elemezése a kisebbségi érdeksérelem köréből (úgy mint például: a lakások és az üzlethelyiségek „funkcióváltásának” eseteiben az adott eset körülményei alapján ítélhető meg, hogy a funkcióváltás okoz-e lényeges és jogos érdeksérelmet; vagy: a korábban juttatott külön kedvezmények megvonása nem minősül kisebbségi érdeksérelemnek)

– A hatlakásosnál kisebb társasház egyes kérdései

– Az alapító okiratban lehet-e szabályozni a közös tulajdonú részek használati rendjét, azokon dologi hatályú használati jogot alapítani? A használati rendet a bíróság utóbb módosíthatja-e, és ha igen, milyen feltételekkel?

– A közös képviselő megbízási jogviszonyban áll a társasházközösséggel, ha a társasházközösség tulajdonostársat választ közös képviselőnek?

– Hogyan alakul a közös képviselő felelőssége a társasház és harmadik személy irányában, ha a megválasztásáról szóló határozat érvénytelen? Hivatkozhat-e a harmadik személy a közös képviselő képviseleti jogának hiányára vagy korlátozott voltára?

– Felfüggeszthető-e a közös költség megfizetése iránti per a közös költséget előíró közgyűlési határozat érvénytelensége iránti perre tekintettel?

– Ha a tulajdonostárs az elszámolást elfogadó határozat érvénytelenségének megállapítása iránt pert indít, a perben vitatható-e a közös képviselő által a társasház nevében megrendelt munka szükségessége és gazdaságossága, vagy a munka költségét a közös képviselő jogosult „beállítani” az elszámolásba (és a kereset elbírálása során az elszámolás ilyen szempontból nem vizsgálható)?

Dr. Harter Mária munkájuk eredményének egy fontos körülményére, egy megoldandó jogvitára hívta fel a figyelmet, amikor kijelentette: a szakmai testületben egyetlen, a cikk elején már említett kérdésben nem alakult ki egységes álláspont. Ez pedig annak eldöntése: társasházi külön tulajdon (lakás, üzlethelyiség) eladása esetén a társasház kitől követelheti az eladáskor fennálló közösköltség-hátralékot: az eladótól vagy a vevőtől, netán közösen mindkettőjüktől?

Annak ellenére, hogy bár a józan ész azt diktálná, az fizessen, aki az elmaradást felhalmozta, úgy tűnik, nem egyszerű jogi dillemmáról van szó. A joggyakorlat-elemző csoport kérdőívére válaszoló bíróságok közül 23 álláspontja szerint az eladáskor fennálló közösköltség-hátralék az eladót terheli (egyikük hivatkozott a Legfelsőbb Bíróság Pfv.X.20.288/2011/5. számú eseti döntésére); 12 bíróság akként foglalt állást, hogy a hátralék megfizetése a vevőre hárul, míg 3 bíróság szerint mindkettőjüknek (a vevőnek is és az eladónak is) alpereseként kell perben állnia. A válaszadó bíróságok véleményéhez hasonlóan a joggyakorlat elemző csoport tagjainak véleménye is megoszlott, a több ülésen is átívelő vita nem vezetett eredményre, végül nem alakult ki egységes álláspont. Az utolsó, 2017. január 20-ai ülésen a csoport jelenlévő 14 tagjai közül 7 az eladó, 5 a vevő költségviselését támogatta, míg két tag tartózkodott. Megjegyzendő, hogy az ülésen meghívottként részt vett – a már említett – dr. Menyhárd Attila egyetemi tanár, aki ugyancsak a vevő költségviselésére vonatkozó álláspontot osztotta.

A csoport vezetője szerint mindhárom érv mellett és ellen is felsorakoztathatók releváns jogi érvek, de annyi bizonyos, hogy ezt a sokakat érintő kérdést mielőbb rendezni kell, hiszen nem erősíti a jogbiztonságot, ha egy ilyen vitában teljesen másként ítél – mondjuk – egy-egy budapesti és másként egy szegedi vagy egy zalaegerszegi bíróság. Ráadásul ezek az ügyek a Kúriáig sosem jutnak el, mivel a behajtandó tartozások a hárommillió forintos értékhatár alatt vannak. Mivel a joggyakorlat-elemző csoportba delegált NGM-szakértő jelezte, a közeljövőben nem várható a Tht. módosítása (az egyértelműsítés szintjén sem), célszerű lenne az ingatlan-nyilvántartás rendjét módosítani. Ezért a joggyakorlat-elemző csoport tagjai feljogosították a csoport vezetőjét, hogy tegyen lépéseket a Földművelésügyi Minisztériumnál annak érdekében, hogy az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) vagy a végrehajtására kiadott 109/1999.(XII.29.) FM-rendelet a társasházi külön tulajdonra vonatkozó adásvétel bejegyzésének feltételeként írja elő a közös képviselő igazolását arról: az eladót nem terheli közösköltség-tartozás. Ez az amolyan „nullás igazolás” biztosítékot jelenthetne minden szereplő számára.

Dr. Harter Mária elmondta azt is, ha a Kúria jogalkotási kezdeményezése nem járna sikerrel a szaktárcánál, úgy a legfőbb bírói fórumnak kell pontot tennie a kérdés eldöntésére. Ez praktikusan azt jelenti, hogy a Kúrának polgári jogegységi határozattal kell eldöntenie, a jövőben a bíróságoknak melyik álláspont alapján kell meghozniuk ítéleteiket e konkrét kérdésben.


Kapcsolódó cikkek

2022. május 20.

Háborús bűnöket vizsgáló különleges törvényszék létrehozását javasolja az Európai Parlament

Nemzetközi törvényszék létrehozását javasolják európai parlamenti képviselők az ukrajnai háborúban elkövetett háborús bűncselekmények kivizsgálására. Az Európai Parlament (EP) állásfoglalást fogadott el erről, melyben az EP-képviselők felszólítják az uniós intézmények vezetőit, hogy tegyenek meg mindent az orosz és fehérorosz vezetők felelősségre vonásáért emberiesség elleni bűncselekmények, népirtás és az ukrajnai agresszió során elkövetett egyéb bűncselekmények miatt.

2022. május 20.

Megsemmisítette az AB a népszavazási kérdések hitelesítését

Alaptörvény-ellenesnek minősítette és megsemmisítette az Alkotmánybíróság (AB) a Kúria népszavazási kérdés hitelesítése tárgyában hozott végzéseit. Az Alkotmánybíróság döntése szerint a Fudan Egyetem ügyében a nemzetközi szerződés miatt, az álláskeresési járadék ügyében pedig a költségvetés érintettsége miatt nem lehet országos népszavazást tartani.

2022. május 20.

Szabályozott szakszervezeti képviseleti jogosultság

A munkáltatónál képviselettel rendelkező szakszervezet az, amelyik alapszabálya szerint a munkáltatónál képviseletére jogosult szervet működtet, vagy tisztségviselővel rendelkezik. Ennek azon feltétele, hogy az alapszabály szerint a munkáltatónál képviseletre jogosultság szabályozott legyen, egyaránt vonatkozik a munkáltatónál működő szakszervezeti szervre, illetve a szakszervezet munkáltatónál munkaviszonyban álló tisztségviselőjére is – a Kúria eseti döntése.