Szabadon használhatja más az ingatlanunkat?

Az OBH Jogos a kérdés rovata ezúttal dr. Nánásiné dr. Szabó Rózát, a Szolnoki Törvényszék tanácsvezető bíráját kérdezte a szolgalmi jogról.

Mit jelent a telki szolgalom? Melyek a főbb esetei?

A telki szolgalom más tulajdonában lévő ingatlan valamilyen célú és mértékű használatának jogát jelenti, ami több módon történhet. A törvény nem sorolja fel tételesen, hogy milyen formái lehetnek. Vonatkozhat például pince vagy kút használatára, illetve gyakran vízelvezetésre. Nemrég olyan esettel is találkoztam, ahol egy sok lakásos társasház már éve óta használt egy szeméttárolót és egyszer csak a szomszédos üzlettulajdonos elzárta őket annak használatától és máshol nem tudták az elszállítandó szemetet elhelyezni, ezért a szolgalmat ennek használatára kérték.

Külön szeretném említeni az átjárási szolgalmi jogot, ez törvényen alapuló szolgalmi jog. Abban az esetben használhatja valaki a másik ingatlanát átjárásra, ha ingatlana nincs összekötve megfelelő közúttal. Ez akkor állapítható meg, ha közútra egyáltalán nincs kijárata, illetve ha például télen olyan sáros az út, hogy azon megközelíthetetlen az ingatlan.

Hogyan jöhet létre a szolgalom?

Létrejöhet szerződéssel. Itt fontos kiemelni, hogy ha határozott időre, ellenértékért kötik ki, az nem szolgalom lesz. Ez azt jelenti, hogy ha én például valahány hónapra megengedem a szomszédnak, hogy a telkemet átjárásra használja és ezért a használatért a szomszéd fizet, akkor ő nem válik szolgalom jogosultjává, csak a szerződésben foglaltak szerint használhatja az ingatlant. Ha azonban ennek engedélyezése véghatáridő nélkül történik és nem jár fizetési kötelezettséggel, akkor már szolgalomról beszélhetünk. Szolgalom létrejöhet elbirtoklással is, ha 15 éven át a használat ellen a szomszéd nem tiltakozik, ennek megállapítására a régi Ptk. 10 év használat esetén adott lehetőséget. Ítélet is létrehozhatja, ha az, aki igényt tart a használatra, pert indít és kéri, hogy a bíróság alapítson szolgalmat.

A közüzemi szolgáltatók javára a szolgalmat általában hatósági határozat hozza létre, amely alapján jogosulttá válnak, hogy az adott ingatlant használják annak érdekében, hogy pl. áram vagy gáz szolgáltatásukat nyújtani tudják.

Említette, hogy a szolgalomért ellenérték nem köthető ki. Ez azt jelenti, hogy semmilyen kompenzáció nem jár annak, akinek a telkét a szolgalom terheli?

Van azért, amire igényt tarthat, ugyanis az úgynevezett „szolgáló”, vagyis szolgalommal terhelt telek értékében bekövetkezett értékcsökkenést meg kell téríteni. Azt kell vizsgálni, hogy a szolgalom nélkül milyen értékű lenne az ingatlan, illetve milyen a forgalmi értéke szolgalommal terhelten és a kettő különbözetét kell megfizetni a telek tulajdonosának.

Ha a szolgalom gyakorlásával kapcsolatban költségek merülnek fel, például a közösen használt kutat ki kell tisztíttatni, azt ki viseli?

Nem csak annak a teleknek a tulajdonosa viseli a költségeket, akinek az ingatlanát a szolgalom terheli, hanem a másik telek tulajdonosa vagy birtokosa is, aki a szolgalom előnyeit élvezi, méghozzá olyan arányban, amilyen arányú a használat. Ezt nem mindig könnyű megállapítani, legtöbbször fele-fele arányban viselik a költségeket. De van, hogy az egyik fél esetén a használat sokkal gyakoribb és jelentősebb, mint a másiké, ilyenkor ez az arány az irányadó.

Mit lehet tenni, ha a szolgalommal terhelt ingatlan tulajdonosa akadályozza a szolgalom gyakorlását?
Ilyenkor birtokvédelmi pert lehet indítani, mert ez annak minősül. Jegyzőhöz, vagy adott esetben bírósághoz lehet fordulni.

Ha a szomszédunk átjárási jogot kap, akkor szabadon járhat-kelhet nálunk, amikor csak akar? Vagy vannak ennek korlátai?

A korlát lehet időbeli, például vonatkozhat egy meghatározott napszakra vagy órára. Emellett térbeli korlát is lehet: például az átjárási szolgalomnál általában megvan az a nyomvonal, ahol haladni lehet. Nem jellemző, hogy a szolgalom az egész ingatlanra kiterjedjen.

Az átjárás csak gyalogos közlekedést jelent vagy a jogosult gépkocsijával is keresztül mehet a telkünkön?

Ez általában gyalogos átjárást jelent, de a motorizáció a mai korban már annyira elterjedt, hogy már igény lehet gépkocsival való átjárásra is. Ezért egyre jellemzőbb, hogy a szolgalom a gépkocsival való átjárásra is vonatkozzon.

Mi a helyzet, ha közben átalakul a környezet és a szomszéd már máshonnan is meg tudná közelíteni az ingatlanát, mégis a mi telkünkön megy keresztül. Tehetünk ez ellen valamit?

Ilyenkor a szolgalmi jog megszüntetésének lehet helye. Vagy sikerül ebben a feleknek peren kívül megállapodni vagy a bíróságtól lehet kérni a megszüntetést, ebben az esetben a határozat szünteti meg a jogosultságot.

Milyen más módon szűnhet még meg a telki szolgalom?
Megszűnik a szolgalmi jog akkor is, ha azt az arra jogosult 15 éven át, a régi Ptk. alapján pedig 10 éven át nem használta, pedig ezt lehetővé tették a számára, illetve le is mondhat erről a jogról.

(birosag.hu)

Kapcsolódó cikkek:


Szólásszabadság, avagy a social media jogi státusa – 3. rész
2019. szeptember 19.

Szólásszabadság, avagy a social media jogi státusa – 3. rész

A social media-platformok az online nyilvánosság első számú terepeivé váltak, melyeknek nincs közmegegyezésre számot tartó definíciójuk. Jelen tanulmányában a szerző azonos megítélés alá helyezi a YouTube-ot, a Facebookot és a Twittert, mivel tevékenységük szólásszabadsággal összefüggő része hasonló, és hasonlóan is ítélhető meg. E szolgáltatások mindegyike képes a felhasználói tartalmak korlátozására, és időnként erre a jogi szabályozás kötelezi is. Az EU új irányelve is közös regulákat alkot e két eltérő szolgáltatásra: a hatálya alá tartozó audiovizuális tartalmak mind a videómegosztó, mind a social media-platformokon megjelennek.

Alvállalkozó által koordinált fővállalkozói ajánlatok keretmegállapodásra irányuló közbeszerzés során
2019. szeptember 18.

Alvállalkozó által koordinált fővállalkozói ajánlatok keretmegállapodásra irányuló közbeszerzés során

A Fővárosi Törvényszék ítélete azt eredményezi, hogy a jövőben kartelltől kell majd tartani, ha a közös alvállalkozó korábbról ismeri a fővállalkozókat és a pályázat megengedi, hogy az alvállalkozó biztosítsa a referenciát, illetve, hogy sem a közbeszerzési, sem a versenyjogi szabályok nem tiltják azt, hogy egy vállalkozás, esélyeit maximalizálva, több fővállalkozó alvállalkozójaként is rész vegyen az eljárásban és – korábbi referenciamunkái során szerzett ismereteire támaszkodva – nekik egyenként segítséget nyújtson a pályázati adatlap kitöltésében, mégis megállapítható a kartell létrejötte.

Jogszabályfigyelő 2019 – 37. hét
2019. szeptember 16.

Jogszabályfigyelő 2019 – 37. hét

Alábbi cikkünkben, tekintve, hogy a 2019/151–153. számú Magyar Közlönyökben közérdeklődésre számot tartó újdonság nem jelent meg, a kúriai döntések és tanácsadó testületi vélemények közül válogattunk.