Szabadon használhatja más az ingatlanunkat?


Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Az OBH Jogos a kérdés rovata ezúttal dr. Nánásiné dr. Szabó Rózát, a Szolnoki Törvényszék tanácsvezető bíráját kérdezte a szolgalmi jogról.

Mit jelent a telki szolgalom? Melyek a főbb esetei?

A telki szolgalom más tulajdonában lévő ingatlan valamilyen célú és mértékű használatának jogát jelenti, ami több módon történhet. A törvény nem sorolja fel tételesen, hogy milyen formái lehetnek. Vonatkozhat például pince vagy kút használatára, illetve gyakran vízelvezetésre. Nemrég olyan esettel is találkoztam, ahol egy sok lakásos társasház már éve óta használt egy szeméttárolót és egyszer csak a szomszédos üzlettulajdonos elzárta őket annak használatától és máshol nem tudták az elszállítandó szemetet elhelyezni, ezért a szolgalmat ennek használatára kérték.

Külön szeretném említeni az átjárási szolgalmi jogot, ez törvényen alapuló szolgalmi jog. Abban az esetben használhatja valaki a másik ingatlanát átjárásra, ha ingatlana nincs összekötve megfelelő közúttal. Ez akkor állapítható meg, ha közútra egyáltalán nincs kijárata, illetve ha például télen olyan sáros az út, hogy azon megközelíthetetlen az ingatlan.

Hogyan jöhet létre a szolgalom?

Létrejöhet szerződéssel. Itt fontos kiemelni, hogy ha határozott időre, ellenértékért kötik ki, az nem szolgalom lesz. Ez azt jelenti, hogy ha én például valahány hónapra megengedem a szomszédnak, hogy a telkemet átjárásra használja és ezért a használatért a szomszéd fizet, akkor ő nem válik szolgalom jogosultjává, csak a szerződésben foglaltak szerint használhatja az ingatlant. Ha azonban ennek engedélyezése véghatáridő nélkül történik és nem jár fizetési kötelezettséggel, akkor már szolgalomról beszélhetünk. Szolgalom létrejöhet elbirtoklással is, ha 15 éven át a használat ellen a szomszéd nem tiltakozik, ennek megállapítására a régi Ptk. 10 év használat esetén adott lehetőséget. Ítélet is létrehozhatja, ha az, aki igényt tart a használatra, pert indít és kéri, hogy a bíróság alapítson szolgalmat.

A közüzemi szolgáltatók javára a szolgalmat általában hatósági határozat hozza létre, amely alapján jogosulttá válnak, hogy az adott ingatlant használják annak érdekében, hogy pl. áram vagy gáz szolgáltatásukat nyújtani tudják.

Említette, hogy a szolgalomért ellenérték nem köthető ki. Ez azt jelenti, hogy semmilyen kompenzáció nem jár annak, akinek a telkét a szolgalom terheli?

Van azért, amire igényt tarthat, ugyanis az úgynevezett „szolgáló”, vagyis szolgalommal terhelt telek értékében bekövetkezett értékcsökkenést meg kell téríteni. Azt kell vizsgálni, hogy a szolgalom nélkül milyen értékű lenne az ingatlan, illetve milyen a forgalmi értéke szolgalommal terhelten és a kettő különbözetét kell megfizetni a telek tulajdonosának.

Ha a szolgalom gyakorlásával kapcsolatban költségek merülnek fel, például a közösen használt kutat ki kell tisztíttatni, azt ki viseli?

Nem csak annak a teleknek a tulajdonosa viseli a költségeket, akinek az ingatlanát a szolgalom terheli, hanem a másik telek tulajdonosa vagy birtokosa is, aki a szolgalom előnyeit élvezi, méghozzá olyan arányban, amilyen arányú a használat. Ezt nem mindig könnyű megállapítani, legtöbbször fele-fele arányban viselik a költségeket. De van, hogy az egyik fél esetén a használat sokkal gyakoribb és jelentősebb, mint a másiké, ilyenkor ez az arány az irányadó.

Mit lehet tenni, ha a szolgalommal terhelt ingatlan tulajdonosa akadályozza a szolgalom gyakorlását?
Ilyenkor birtokvédelmi pert lehet indítani, mert ez annak minősül. Jegyzőhöz, vagy adott esetben bírósághoz lehet fordulni.

Ha a szomszédunk átjárási jogot kap, akkor szabadon járhat-kelhet nálunk, amikor csak akar? Vagy vannak ennek korlátai?

A korlát lehet időbeli, például vonatkozhat egy meghatározott napszakra vagy órára. Emellett térbeli korlát is lehet: például az átjárási szolgalomnál általában megvan az a nyomvonal, ahol haladni lehet. Nem jellemző, hogy a szolgalom az egész ingatlanra kiterjedjen.

Az átjárás csak gyalogos közlekedést jelent vagy a jogosult gépkocsijával is keresztül mehet a telkünkön?

Ez általában gyalogos átjárást jelent, de a motorizáció a mai korban már annyira elterjedt, hogy már igény lehet gépkocsival való átjárásra is. Ezért egyre jellemzőbb, hogy a szolgalom a gépkocsival való átjárásra is vonatkozzon.

Mi a helyzet, ha közben átalakul a környezet és a szomszéd már máshonnan is meg tudná közelíteni az ingatlanát, mégis a mi telkünkön megy keresztül. Tehetünk ez ellen valamit?

Ilyenkor a szolgalmi jog megszüntetésének lehet helye. Vagy sikerül ebben a feleknek peren kívül megállapodni vagy a bíróságtól lehet kérni a megszüntetést, ebben az esetben a határozat szünteti meg a jogosultságot.

Milyen más módon szűnhet még meg a telki szolgalom?
Megszűnik a szolgalmi jog akkor is, ha azt az arra jogosult 15 éven át, a régi Ptk. alapján pedig 10 éven át nem használta, pedig ezt lehetővé tették a számára, illetve le is mondhat erről a jogról.

(birosag.hu)


Kapcsolódó cikkek

2022. szeptember 30.

Az állam környezetszennyezés miatti felelőssége

Az állam környezetszennyezés miatti felelősségét nem kizárólag aktív magatartás alapozhatja meg, mivel a környezetet veszélyeztető magatartás tevékenység vagy mulasztás formájában is megvalósulhat – a Kúria eseti döntése.

2022. szeptember 28.

Nem tájékoztatta megfelelően az érintettet a NEAK

A NAIH által feltártak szerint a NEAK-nak az adatkezelési tájékoztatójában fel kellett volna tüntetnie, hogy az érintetti kérelmeket csak az érintett személyazonosságáról való meggyőződést követően teljesíti.

2022. szeptember 28.

Az Alkotmánybíróság és az Európai Unió Bíróságának kapcsolata

Napjainkban igen élénk viták folynak az Európai Unió nemzetközi jogi helyzetéről és jogi státuszáról, illetve arról, hogy az EU hol helyezkedik el az államiság, az autonómia és a szuverenitás koordinátái mentén. Jelen tanulmány ezen problémák mélyebb megértését kívánja elősegíteni magyar nézőpontból. Konklúzióként kifejti, hogy a kompozit alkotmányosság és a bíróságok közötti párbeszéd még hosszú ideig a XXI. század megkerülhetetlen európai forgatókönyve marad, annak tényleges tartalmáról pedig érdemi vitát kell folytatni. A szerző a megoldást az együttműködésben, illetve a kölcsönös érdemi és nem csak egyirányú bírói párbeszédben, a valódi Verfassungsgerichtsverbund megteremtésében és fenntartásában látja.