Tulajdonostárs és bérlő a távhőszolgáltatási jogviszonyban


Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

A társasházi tulajdonostárs, valamint a lakás bérlője együttes kérelme esetén a távhőszolgáltatási jogviszonyban a díjfizető a bérlő lesz, a bérbe adó tulajdonostárs pedig a fizetendő díjért egyszerű törvényi kezesként felel.


A tényállás

Az alperes tulajdonostárs több olyan társasházban, amely felhasználóként távhőszolgáltatási szerződést kötött a távhőszolgáltató felperessel. Az alperes tulajdonában lévő társasházi lakásokat, illetve helyiségeket vagyonkezelési szerződés alapján vagyonkezelő cégek (az E. I. Kft. illetve az S. Zrt.), valamint a lakás- és helységbérleti szerződés alapján bérlők használják. A helyi önkormányzat alperessel szemben adósságrendezési eljárásban a felperes hitelezőként 2011. január 20-án jelentett be hitelezői igényt, melyből a pénzügyi gondnok 11 377 592 forint tőkekövetelést nyilvántartásba vett, míg 21 987 105 forint tőke – illetve 9 507 886 forint kamatkövetelést elutasított.

A felperes módosított keresetében az elutasított hitelezői igénye egy részét érvényesítette, 10 169 011 forint tőke megfizetésére kérve kötelezni az alperest, 9 874 370 forint távhő-szolgáltatási díj, míg 294 641 forintot kártérítés címén. Az alperes helytállási kötelezettségét tulajdonosi minőségére alapította, mivel a bérlők (használók) a távhőszolgáltatás díját nem egyenlítették ki. Értelmezése szerint az alperes a 2005. évi XVIII. tv. (a továbbiakban: Tszt. 3. § g) pontja szerinti felhasználónak minősül társasházi tulajdonostársként. A távhő-szolgáltatási jogviszonyban a főkötelezett a tulajdonos (felhasználó), míg a Tszt. 44. § (3) bekezdéséből következően az ideiglenes díjfizető bérlő (használó) a másodlagos kötelezett. Kereseti követeléséből 3 097 044 forint az olyan távhődíj, amely behajthatatlannak minősült a másodlagos kötelezett bérlőktől. Behajthatatlannak a követelés a számvitelről szóló 2000. évi C. törvény (a továbbiakban: számviteli tv.) 3. § (1) bekezdés 10. pontjában meghatározottak szerint minősülhet, annak megállapításához elegendő, ha a kötelezettel szembeni végrehajtási eljárás a Vht. 52. § d) pontja alapján szünetel.

Az alperes ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. Védekezése szerint a táv-hőszolgáltatási jogviszonyban a Tszt. 3. § g) pontja szerinti felhasználónak a társasházközösség minősül, alperes pedig nem tekintethető lakossági felhasználónak. A Tszt. 44. § (3) bekezdése alapján tulajdonosként csak akkor terheli helytállási kötelezettség, amennyiben a bérlővel (használóval) együtt kérelmezte a távhőszolgáltatótól a díjnak közvetlen a bérlő (használó) részére számlázását és a számlázott díj igazoltan nem hajható be a bérlőtől. Utalt erre nézve az 1/2007. PJE 4. pontjában foglaltakra. Megítélése szerint a felperes nem igazolta a főkötelezett bérlővel (használóval) szembeni behajthatatlanságot, mivel a végrehajtási eljárások csak szünetelnek, azok újra is indulhatnak.

Az elsőfokú bíróság ítélete

Az elsőfokú bíróság ítéletével az alperest kötelezte 9 871 370 forint tőke megfizetésére, míg ezen túl a keresetet elutasította. Határozata indokolásában a Tszt. 3. § g) illetve b) pontjai alapján úgy ítélte meg, hogy a távhő-szolgáltatási jogviszonyban a felhasználó a szolgáltatást igénybe vevő társasház volt, míg díjfizető – az épületrészenkénti (lakásonkénti) díjmegosztásra figyelemmel – az épületrész (lakás) tulajdonosa, az alperes. Ezt a díjfizetői minőséget álláspontja szerint nem érintette, hogy a felperes szolgáltató a Tszt. 44. § (3) bekezdése alapján számlázási megállapodást kötött a nem tulajdonos használókkal, melyek – másodlagos – díjfizetőnek minősültek. A törvényszék kifejtett álláspontja szerint a bérlő (használó) részére közvetlen számlázási lehetőséget tartalmazó jogszabályi rendelkezés nem érinti a távhőszolgáltató és tulajdonos között létrejött jogviszony anyagi jogi, kötelmi szabályait, így az alperes tulajdonos díjfizetői minőségét. A Tszt. 44. § (3) bekezdésében írt „számlázza” törvényszöveg csak számviteli aktust jelent és nem teremti meg az elszámolás tárgyát képező jogviszonyt.

A fellebbezés tartalma

Az ítélet részbeni megváltoztatása és a kereset teljes elutasítása iránt az alperes terjesztett elő fellebbezést. Jogorvoslati kérelmében annyiban egyetértett az elsőfokú bíróság jogi megítélésével, hogy a Tszt. 3. § g) pontja értelmezési szabálya szerint a távhő-szolgáltatási jogviszonyban a felhasználó a közüzemi szerződést megkötő társasházközösség volt. Hivatkozott ugyanakkor a Tszt. 3. § b) pontja és 44. § (3) bekezdése szabályaira, melyből nem az következik, hogy a felperes, az alperes és a bérlő között számlázási megállapodás jönne létre, hanem az, hogy a távhőszolgáltató a díjat a bérlő mint díjfizető részére számlázza. Ezért a szolgáltatás díjának megfizetésére a bérlő mint főkötelezett köteles. Az alperes csak arra köteles, hogy amennyiben a szolgáltató igazolja, hogy a követelés a bérlőtől behajthatatlan a helytállási kötelezettsége alapján teljesítsen (1/2007. PJE 4. pont). Kiemelte, hogy a felperes is ezen értelmezés szerint járt el, amikor több bérlővel szemben pert indított, majd végrehajtási eljárást kezdeményezett, és az alperessel szembeni keresetét többször leszállította a bérlők teljesítésére figyelemmel.

A felperes fellebbezési ellenkérelmében az elsőfokú ítélet fellebbezett része helybenhagyását kérte. Egyetértett az elsőfokú bíróság azon megítélésével, hogy a táv-hőszolgáltatási jogviszonyban az alperes minősül elsődleges díjfizetőnek és ezt a minőségét nem érinti az a körülmény, hogy a Tszt. 44. § (3) bekezdése alapján az adott ingatlant használók bérlőként (használóként) másodlagos díjfizetőnek tekinthetőek. Álláspontja alátámasztásaként hivatkozott a Tszt. 37. § (6) bekezdésére, valamint az annak végrehajtására kiadott 157/2005. (VIII. 15.) Korm. rendelet 3. számú melléklete [a távhőszolgáltatási közüzemi szabályzat (a továbbiakban: TKSZ.)] 21.1-3. pontjaira. A TKSZ ez utóbbi szabályai különböztetnek a régi és az új felhasználó, valamint a régi és az új díjfizető között, míg a Tszt. 44. § (3) bekezdése alapján csak számlázási egyszerűsítésről van szó. Vitatatta, hogy az 1/2007. PJE alkalmazható lenne a perbeli jogviszonyra, mert az csak a mögöttes felelősségre tartalmaz iránymutatást. A Tszt. ugyanakkor nem mögöttes felelősségéről, hanem csak helytállási kötelezettségről beszél. Végül kiemelte, hogy az alperesi állítással ellentétben a követelések behajthatatlanságát okirattal igazolta.

Az ítélőtábla megállapításai

Az ítélőtábla az elsőfokú bíróság által megállapított tényállást azzal egészíti ki, hogy a felperes távhő-szolgáltatási díjkövetelése az alperes társasházi külön tulajdonában lévő lakások bérlőitől illetve használóitól 3 097 044 forint erejéig behajthatatlan.

Az elsőfokú bíróság a túlnyomórészt helytállóan megállapított tényállásból téves jogköveteztetésre jutva adott helyt teljes egészében a leszállított keresetnek. Ezért – a kiegészített tényállás alapján – a fellebbezés nagyobb részt alapos.

Bírósági Döntések Tára

A folyóirat egyfelől publikációs fórumot kíván biztosítani a megyei, illetve az ítélőtáblai döntések számára, másfelől azzal, hogy a mértékadó bírósági döntések közül válogat, a jogalkalmazás egységességét kívánja támogatni.

További információ és megrendelés >>

A Tszt. 3. § g) pontja alapján az elsőfokú bíróság azt helyesen állapította meg, hogy a távhő-szolgáltatási jogviszonyban felhasználónak a társasház minősül. Ugyanakkor a törvényszék a Tszt. 3. § b) pontja, valamint a 44. § (3) bekezdése együttes értelmezése során tévedett, mikor úgy ítélte meg, hogy a távhőszolgáltató által nyújtott szolgáltatást közvetlenül felhasználó bérlő (használó) részére közvetlen számlázási lehetőséget előíró jogszabályi rendelkezés nem érinti a szolgáltató illetve a társasházi tulajdonostárs alperes közötti jogviszonyt. A Tszt. 3. § b) pontja szerint díjfizető az épületrésznek a közüzemi szerződésben megnevezett tulajdonosa, illetve – az e törvényben meghatározott esetekben – az épület, építmény vagy az épületrész bérlője, használója. A Tszt. ezen értelmező rendelkezésében említett olyan törvényi esetet, amikor a díjfizető a távhőszolgáltatást közvetlenül igénybe vevő bérlő (használó), a Tszt. 44. § (3) bekezdése szabályozza. E szerint az épületrész tulajdonosa és a bérlő (használó) együttes kérelmére a távhőszolgáltató a díjat közvetlenül a bérlő vagy a használó részére számlázza. Arra az esetre, amennyiben a szolgáltatási jogviszonyban a díjfizető a tulajdonos- és a bérlő (használó) együttes kérelmére a bérlő (használó) lesz, a távhő-szolgáltatási díj bérlő vagy a használó által történő megfizetéséért a 44. § (3) bekezdése 2. mondata szerint a tulajdonos helytállási kötelezettséggel tartozik.

A Tszt. 3. § b) pontja, valamint a 44. § (3) bekezdése együttes és helyes értelmezése szerint tehát a társasházi tulajdonostárs alperes, valamint az önkormányzati tulajdonú lakás (helység) bérlője (használója) együttes kérelme (igénybejelentése) esetén a távhő-szolgáltatási jogviszonyban a díjfizető a bérlő (használó) lesz. A bérbe- illetve használatba adó tulajdonostárs helyi önkormányzat pedig a fizetendő díjért egyszerű (sortartó) törvényi kezesként [Ptk. 272. § (1) bek., 274. § (1) bek.] felel. Az elsőfokú bíróság megítélésével szemben a Tszt. 44. § (3) bekezdése nem csupán a távhő-szolgáltatási jogviszonyt nem érintő számlázási megállapodásra ad lehetőséget, hanem a Tszt. 3 .§ b) pontja és a 44. § (3) bekezdése kifejezetten lehetőséget ad arra, hogy a távhő-szolgáltatási díj megfizetését a távhővel elállott épületrészt a tulajdonostól származtatott jogviszony alapján használó személy vállalja, amely esetre az épületrész tulajdonosa a díjfizetésért mögöttes felelőséggel tartozik. A Tszt. 3. § b) pontja és 44. § (3) bekezdése helyes értelmezését nem érintik a fellebbezési ellenkérelemben hivatkozott jogszabályhelyek, a Tszt. 37. § (6) bekezdése, illetve a TKSZ. 21. pontja 1-3. alpontjai.

A Ptk. 274. § (1) bekezdése szerint az egyszerű kezes helytállási kötelezettsége csak akkor áll be, ha a követelés a főkötelezettől nem hajtható be. A behajthatatlanságot a felperes az elsőfokú eljárás során 3 097 044 forint távhődíj erejéig igazolta. Az alperes bérlőivel szemben indított végrehajtási eljárások során felvett foglalási jegyzőkönyvekből kitűnően a távhődíj a bérlőktől lefoglalható vagyontárgy, letiltható jövedelem hiányában nem volt behajtható. Ezért a végrehajtási eljárások a Vht. 52. § d) pontja alapján szünetelnek. Az alperes fellebbezési álláspontjával szemben a behajthatatlanság igazolásához elegendő az önálló bírósági végrehajtó által a végrehajtási eljárásokban felvett – a behajthatóság részletes akadályait megállapító – foglalási jegyzőkönyv. Az egyszerű kezes helytállási kötelezettségét kiváltó behajthatatlanság mindaddig megállapítható, amíg a szünetelő végrehajtás a Vht. 54. § (1) bekezdés d) pontja szerint – az adós lefoglalható illetve értékesíthető vagyontárgya valószínűsítése esetén – újra nem indul. Az alperes ugyanakkor egyik bérlő (használó) esetében sem hivatkozott olyan végrehajtható vagyontárgyra, amely alapján újra indulhatna a szünetelő végrehajtási eljárás.

Ezekre figyelemmel az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 253. § (2) bekezdése alapján részben megváltoztatta és az alperest terhelő marasztalási összeget 3 097 044 forintra leszállította, egyebekben helybenhagyta.

Az ismertetett döntés (Győri Ítélőtábla Gf. II. 20 277/2013/4.) a Bírósági Döntések Tára folyóirat 2014/09. számában 143. szám alatt jelent meg.


Kapcsolódó cikkek

2024. március 26.

Versengő zálogjogok: kié az elsőbbség?

Az üzleti életben gyakori, hogy szerződő felek az egymással szembeni kötelezettségeik biztosítására biztosítékokat alapítanak. Előfordulhat, hogy egy ilyen jellegű biztosíték szerződéssel, a felek megállapodása alapján jön létre, azonban léteznek olyan esetek is, amikor törvény alapít valamilyen biztosítékot.