Szociális piacgazdaság vagy államszocializmus?

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

A Szövetségi Alkotmánybíróság korábbi elnöke szerint a szövetség egy 2015-ös törvényben már szabályozta a bérletidíj-kérdést, így a tartományok nem alkothatnak jogot.

A kocka el van vetve

A berlini Szenátus a lakásbérleti díjakat felső határát meghatározó jogszabályt fogadott el (Mietdecke, bérleti díj plafon). A rendelet jogilag és politikailag is vitatott. Kérdés, kiállja-e az alkotmányosság próbáját.

„Sok helyen beszélnek róla, de sehol sem mernek cselekedni. Mi vesszük a bátorságot, mert látjuk, hogy az eddigi intézkedésekkel nem sikerült megfékezni a bérleti díjak évek óta tartó, drasztikus emelkedését” – mondta a város főpolgármestere, Michael Müller. Meg akarja akadályozni, hogy „Berlin Párizs vagy London sorsára jusson, ahol átlagos jövedelmű családok kénytelenek az agglomerációba költözni és naponta órákat ingázni”. A szabályozás mellett a bérlők és az építők anyagi támogatása, valamint az önkormányzati ingatlanvásárlás és -építés egyvelegében látja a megoldást. A szociáldemokrata (SPD) főpolgármester eredetileg a radikális terv ellen volt, de meghajolt a képviselő-testület szociáldemokratákból (SPD), a Demokratikus Szocializmus Pártjából (Linke) és a Zöldekből (Grünen) álló, piros-piros-zöld többsége előtt. Most azt mondja, hogy az 5 évre elfogadott ármaximalizálással időt nyer a város. „A kínálat egálba kerül a kereslettel és megfizethetővé válnak az örök- és bérlakások.”

A jogszabály 1,5 millió, 2014 előtt épült lakóingatlan bérleti díját maximalizálja és fagyasztja be 2021 októberétől, a rendelet elfogadása, 2019 júliusától visszamenő hatállyal. A bérlők az erre a célra megalkotott eljárásban, az önkormányzat segítségével kényszeríthetik ki a tulajdonosokkal szemben a rendeletben foglaltakat. A várhatóan több százezer lakbércsökkentési kérelem gördülékeny feldolgozása érdekében 250 fővel bővül a városi apparátus.

A rendelet értelmében:

(1) A bérleti díj felső határa az építési évtől és a városrésztől függ, de legfeljebb 9,80€/m² lehet.

(2) A díjak 2022-től az infláció mértékével, de maximum évi 1,30%-al emelhetők.

(3) Újbóli bérbeadásnál tilos az emelés. Kivétel, ha a korábbi díj nem érte el a jogszabályi felső határt. Ebben az esetben is csak 1€/m²-el lehet többet kérni az új bérlőtől és a díj nem haladhatja meg a 5€/m²-t.

(4) A felújítás költségek legfeljebb havi 1€/m² erejéig terhelhetők a bérlőre.

Az okok világosak

(1) A német főváros egyre népszerűbb lakóhely. Évente 40 ezerrel emelkedik a berliniek száma. Az építőipar nem tud lépést tartani a népességnövekedéssel.

(2) A bérlakások kevés kézben koncentrálódnak. A legnagyobb ingatlantulajdonos, a ’Deutsche Wohnen’ 111 ezer lakás, a teljes bérlakásállomány 11%-nak gazdája!

(3) Pénzügyi befektetők megveszik az üres telkeket, de nem építenek, kivárnak és néhány év elteltével nagy nyereséggel túladnak az építési területeken. „A berliniek kárára spekulálnak” – mondják a Linke és a Grünen politikusai.

Berlinben 10 év alatt 85%-al, 12€/m²-re emelkedett az átlagos bérleti díj. Van olyan negyed, például a feltörekvő Neukölln, ahol 150%-os a növekedés. Komoly probléma, figyelembe véve, hogy a németek 54%-a bérlő. Nagyvárosokban még magasabb az arány, Münchenben 75%, Berlinben 84%! Európai összehasonlításban kiugró számok. Csak Svájcban van 50% alatt a tulajdonososok aránya (41%). Az európaiak 69%-a saját otthonában lakik. A legtöbben Romániában (97%), Magyarország 85%-al az 5. helyen áll Európában.

Mégsem olyan rossz a helyzet?

Mindennek ellenére más német nagyvárosokkal összehasonlítva a berliniek nem panaszkodhatnak. Münchenben, Frankfurtban és Stuttgartban az átlagos bérleti díj és a vételár legalább harmadával a berlini felett van.

A német főváros más európai metropoliszokkal összehasonlítva kifejezetten olcsó. A berlini 12 euró/m²-nél jóval magasabb, Zürichben és Párizsban 25€/m², Londonban 35€/m² az átlagos bérleti díj. A vételár átlaga Berlinben 4500€/m². Zürichben és Párizsban 9500, Londonban 11.000. Ráadásul a párizsi átlagjövedelem (38.000€/év) jóval a berlini alatt van (45.000€/év). Arányaiban a körülbelül 60.000 eurót kereső londoniak és zürichiek is többet költenek lakhatásra.

Más országokban a bérlők jogi helyzete is rosszabb. Az angol jog szinte egyáltalán nem védi őket. A szerződések nagy része határozott idejű, 1 évre szól. Párizsban ugyan maximálják a bérleti díj emelés mértékét, de a berlininél jóval több, évi 20% megengedett. Zürichben nem a piac regulálásában, hanem az önkormányzatilag támogatott szövetkezetei lakásépítésben látják a megoldást. A nagy keresletet tehát növekvő kínálattal ellensúlyozzák. Ezt javasolja a berlini ellenzék is.

A gazdaság aggódik

Az építési vállalkozók és az ingatlanszakma fél a bérleti díj plafon-rendelet következményeitől.

Joachim Meder tetőfedő vállalkozónál a rendelet elfogadása után 4 millió euró értékű megbízását sztornóztak. „Ősszel mindig legalább 1-2 milliós értékű megbízásom szokott lenni a következő évre. 2020-ra még nincs semmi” – panaszolta a cégvezető a német közszolgálati rádiónak (DLF). „Kevesebb új építés és modernizálás, visszaeső megrendelések, elbocsájtások, adókiesés a városnak” – vizionálja a következményeket egy másik építési vállalkozó, Maren Kern.

„Stagnálni, sőt, csökkeni fog az ingatlanok ára. Rosszul jár mindenki, aki az elmúlt években drágán, hitelből, ill. nyugdíj-előtakarékosságként vett saját otthont” – véli Andreas Ibel, a Német Ingatlanforgalmazók Szövetségének (BFW) elnöke.

A döntés a lakosság körében mégis népszerű. A városvezetés politikailag profitálni látszik. A városházi gazdálkodás viszont nehezebb lesz. Közvetlenül és szövetkezeteken keresztül az önkormányzaté a fővárosi bérlakások 16%-a. Évi 30 millió euró bevételkieséssel számolnak. Ezért vagy elmaradnak majd a felújítások, vagy a városi költségvetéséből kell ezeket finanszírozni. Ehhez hozzáadva a bérleti díj bevétel csökkenését és az adóbevétel kiesést 5 év alatt 2,2 milliárd euróval kevesebb lesz a berlini költségvetésben – számolták ki szakértők a DLF-nek.

A jónevű Német Gazdasági Kutatóintézet (IW) szerint a rendelet aránytalanul korlátozza a tulajdonjogot, ráadásul nem segít a rengeteg lakáskeresőnek, csak azoknak, akiknek már bérleti szerződésük van. Az igazi megoldást az önkormányzati lakásépítésben és a magánprojektek támogatásában látják.

Egy meglévő bérleti szerződés felkapott, ill. feltörekvő környékeken aranyat fog érni. Ezért többféle feketepiac is kialakulhat. Egyrészt, aki elköltözik, a szerződés felmondása helyett titokban drágábban, albérletbe fogja adni a lakást, a tulajdonosnak viszont csak a jogszabályilag maximalizált bérleti díjat fogja fizetni. Másrészt, akik a keresletnél kisebb kínálat miatt nem találnak lakást, hajlandók lesznek a rendeletinél többet is fizetni, a különbözetet a tulajdonos zsebébe csúsztatva.

Sokan még tovább mennének

A mostani rendeletnél vannak radikálisabb javaslatok is.

Baloldali pártok és civil szervezetek széles szövetsége idén 77 ezer aláírást gyűjtött össze. Népszavazást akarnak. Ennek sikere estén a 3000-nél több lakást tulajdonló cégek kötelesek lesznek az önkormányzatnak eladni az ezen felüli ingatlanjaikat. A kvázi államosítás három céget és 20 ezer lakást érintene. A Berlint irányító piros-piros-zöld koalícióból a Linke teljes mellszélességgel, a Grünen nagy többséggel támogatja a javaslatot. Az SPD megosztott. „Színtiszta tervgazdaság. NDK-romantika. Ez nem az én politikám” – mondta hosszú hallgatás után a szociáldemokrata főpolgármester.

Komoly jogi bizonytalanság A kvázi államosítás jogi felhatalmazását az Alaptörvény (Grundgesetz, GG) egy eddig kevés figyelmet kapott szakasza adná: Az Art. 15 GG szerint „ingatlanok, természeti erőforrások, termelőüzemek közösségi tulajdonba vehetők”.[1] A GG az Art. 14 I-ben természetesen a tulajdon védelmét is garantálja.[2] Azonban megszorítással: „A tulajdon kötelez. Használatának a közjót is szolgálnia kell. A magántulajdon kisajátítható.”[3] Utóbbira csak kivételes esetben, törvény felhatalmazásával, a kártalanítás módjának és mértékének meghatározásával kerülhet sor.[4] Az állam törvényben meghatározott módú és mértékű kártalanítási kötelezettséget az államosítást lehetővé tevő Art. 15 GG is előírja.[5] Az Art. 15 GG még sosem került alkalmazásra, ezért nincs hozzá joggyakorlat. Az Art. 14 GG szerinti kisajátítás feltételeiről már rengeteg bírósági döntés született. Mindenekelőtt arányosnak kell lenni. Ezt a német joggyakorlat a magyarnál jóval ritkában tekinti fennállónak. Így a nemzetközi sporteseményekkel összefüggő beruházásokat soha, az infrastruktúra-fejlesztést, például autópálya vagy repülőtér építést csak ritkán tartják a bírák arányosnak. Az alkotmányjogászok szerint az Art. 15 GG szerinti közösségi tulajdonba vétel a kisajátítással analóg módon, szintén arányosnak kell lennie és a kártalanítás mértéket individuálisan, tehát ingatlanonként kell meghatározni.

A lakásügyi főpolgármester-helyettes, a Linke színeiben politizáló Katrin Lompscher nyáron egy a mostaninál radikálisabb bérleti díj maximalizálást tartalmazó tervezetet terjesztett a Szenátus elé: A bérleti díj nem haladhatta volna meg a mostani piaci ár felét, havi 6€/m²-t, egyidejűleg nem lehetett volna több az ingatlanban lakók egy főre jutó nettó jövedelme 30%-nál! Felújítási költségeket egyáltalán nem lehetett volna a bérlőkre terhelni.

Az ellenzék a széllel szemben politizál

A konzervatív (CDU) és liberális (FDP) ellenzék a rendelet ellen van. „Azok járnak a legrosszabbul, akik – önként szociális szempontokat figyelembe véve – az elmúlt években nem, vagy alig emeltek bérleti díjat” – véli Christian Gräff (CDU). Ezt a legnagyobb német ingatlantulajdonosi érdekképviseletnél is tudják. A „Haus und Grund” röviddel a tervezet elfogadása előtt bérleti díj emelésre hívta fel tagjait. Sokan megfogadták a tanácsot és kétszámjegyű emelést hajtottak végre.

„Lassú az engedélyezési eljárás, az önkormányzat keveset épít, az üres telkeit pedig nem adja el a befektetőknek” – foglalja össze az elszabadult árak okait Stefan Förster (FDP).

Véleményükkel kisebbségben vannak. A berliniek többsége nem csak a bérleti díj maximalizálást támogatja. Ha most vasárnap lenne a népszavazás, 55% megszavazná az államosítást is.

Az Alkotmánybíróságé lesz a végső szó

Több egymásnak ellentmondó szakvélemény is napvilágot látott a tervezet alkotmányosságáról. A legtöbb figyelmet az Szövetségi Alkotmánybíróság (BverfG) korábbi elnöke, Hans-Jürgen Papier által írt kapta. „A tartományoknak a GG nem biztosítja a bérleti díj maximalizáláshoz szükséges jogszabályalkotási hatáskört” – hangzik a konklúzió.

Kinek van jogalkotási hatásköre?

A lakásügyi főpolgármester-helyettes, Lompscher szerint a szövetség-tartomány jogalkotási hatásköröket újraszabályozó 2006-os alkotmányreform törölte az Art. 74 I Nr. 18 GG szerinti szövetségi kompetenciát a lakhatás szabályozása terén, és ezzel a tartományok kezébe adta a területet. Érvényesül az Art. 70 I GG által alapított, a közigazgatási szabályozásra vonatkozó általános tartományi kompetencia – véli a tartományi státuszú Berlin főpolgármester-helyettese.

A fővárosi rendelt is az Art. 70 I GG-re hivatkozik, amely szerint minden tárgyban, amelyben a GG nem biztosít kifejezett jogalkotási hatáskört a szövetségnek, a tartományok rendelkeznek ezzel. Az Art. 74 I GG szerinti konkuráló hatáskör értelmében a tartományok azokon a területeken is jogot alkothatnak, ahol ugyan a szövetségé a jogalkotási hatáskör, de nem, ill. nem teljes mértékben él vele. Tipikusan ilyen a polgári jog, így elméletileg a bérleti jog is: Létezik szövetségi jog, elsősorban a BGB, de ez nem szabályoz minden életviszonyt teljes részletességgel.

Papier véleménye szerint a szövetség egy 2015-ös törvényben már szabályozta a bérletidíj-kérdést, így a tartományok nem alkothatnak jogot. Az akkor bevezetett §556d BGB (Mietpreisbremse, bérleti díj fék) értelmében a tartományok rendeletet alkothatnak, amelyben előírhatják, hogy (1) 3 év alatt maximum 20%-al emelhető a bérleti díj, és (2) 5 évre kimondhatják, hogy új kiadásoknál a bérleti díj legfeljebb 10%-al haladhatja meg a lakóövezeti átlagot. Az új berlini jogszabály egész másképp szabályozza a bérleti díjakat, így nem a szövetségi jog adta felhatalmazással él és nincs összhangban azzal, mert: (1) a bérleti díj maximumok alacsonyabbak a lakóövezeti átlagoknál; (2) nem csak az új bérleti szerződésekre vonatkoznak; (3) 5 évig nem enged lakbéremelést – áll Papier tanulmányában.

A városvezetés szerint különbség van a polgári jogi és a közjogi bérleti jog szabályozás között. A Szenátusi többség szerint a szövetségi bérleti díj fék-törvény az előbb, míg a berlini bérleti díj plafon-rendelet az utóbbi kategóriába tartozik és így nem a szövetségi törvényben a tartományok számára alapított jogalkotási felhatalmazást él, hanem az Art. 70 I GG által alapított, a közigazgatási szabályozásra vonatkozó általános tartományi kompetencián alapul.

Papier véleményét a BVerfG korábbi ítéleteire támasztja, amelyek szerint a szabályozás tartalma és nem a jogi besorolása dönti el, hogy egy területen a szövetségnek, vagy a tartományoknak van-e jogalkotási hatáskörük. A volt alkotmánybíró szerint a szövetség a bérleti díj fék-törvénnyel kifejezte, hogy magához vonja a terület szabályozását, és hogy az övezeti átlaghoz igazodás előírásával kívánja elősegíteni a megfizethető lakhatást. Így a konkuráló hatáskör értelmében a tartományoknak nem maradt szabályozási lehetőségük.

A tulajdonjog alkotmányellenes korlátozása?

A sokak által hangoztatott fenntartásra, mi szerint a bérleti díj fék plafon-rendelet korlátozza az Art. 14 I GG biztosította tulajdonhoz fűződő jogot, a városháza hasonló érvekkel reagál, mint a kvázi államosítási népszavazás támogatók: Az Art. 14 I GG-ben lefektetett tulajdonhoz való jog és az Art. 12 I GG-ben biztosított szerződési szabadságot a privátautonómia mellett – az arányosság elvének betartásával – a jogalkotó is korlátozhatja, mégpedig a polgári jogi mellett közigazgatási szabályokkal is. E mellett előkerülnek az államosítási tervek kapcsán már ismertetett megszorítás a tulajdonjoggal összefüggésben és a köztulajdonba vétel lehetősége is az Art. 15 GG-alapján.

Tartományi alkotmány vs. szövetségi törvény

A berlini rendelet a tartományi jogú város alkotmányára (VvB) is hivatkozik. Ez az Art. 28 I-ben minden berlini számára biztosítja az „emberhez méltó lakhatást”.[6]

Papier tanulmány ezzel kapcsolatban megjegyzi, hogy ez általános elvként van lefektetve, amelynek csak az alkotmányban kifejezett nevesített jogalkotási hatáskör esetén van gyakorlati jelentősége. Ilyet azonban nem találni a VvB-ben. Ráadásul a tartományi alaptörvények a német joghierarchiában nem csak a GG, de a teljes szövetségi jog alatt állnak. A VvB-re hivatkozva nem lehet tehát egy szövetségi törvényt felülírni.

A városházi ellenzék a Berlini és a Szövetségi Alkotmánybíróságnál (BerlVerfGH, ill. BVerfG) is normakontrollt kezdeményezett. A döntésig marad a jogbizonytalanság. A keresetek sikere esetén a tulajdonosok visszamenőleg követelhetnék a bérlőiktől a korábbi és a rendelet miatt csökkentett bérleti díj közötti különbözetet.

^[1] Art. 15 GG Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel können zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt, in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden. Für die Entschädigung gilt Art. 14 III entsprechend.

[2] Art. 14 GG (1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.

^[3] Art. 14 GG (2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

^[4] Art. 14 GG (3) Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

[5] Art. 15 GG Für die Entschädigung gilt Art. 14 III entsprechend.

^[6] (1) Jeder Mensch hat das Recht auf angemessenen Wohnraum. Das Land fördert die Schaffung und Erhaltung von angemessenem Wohnraum, insbesondere für Menschen mit geringem Einkommen, sowie die Bildung von Wohnungseigentum.

---