Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Dr. Fazakas Zoltán József a Miskolci Egyetem Állam- és Jogtudományi Karán végzett, majd a Pázmány Péter Katolikus Egyetemen doktoranduszi iskolát végzett. Jelenleg Miskolcon, a Pázmányon, az ELTE-n és a Károlin is tanít, valamint egyéni ügyvédként is tevékenykedik. Szakmai pályafutása mellett kiáll a jótékony célokért és határon túli ügyekben is lehet rá számítani. A 2016-os Wolters Kluwer Jogászdíjon elnyerte Az év ingatlanjogásza díjat. A díjazásról és a pályázatáról beszélgettünk.
Jelölése alapját egy 17 évvel ezelőtt kezdődő, közel 70 családot érintő társasházi jogvita (BH2016. 35 számú jogeset) képezte, amely döntése eredményeképpen végső soron a családok hozzájuthattak az addig „nem létező” ingatlanukhoz, lakcímkártyát kaptak, folytathatják nyugodt körülmények között az életüket. A 2016-os év ingatlanjogászaként mi volt a kihívás a pályázatban?
Az egyetemi kollegáimtól értesültem a pályázati lehetőségről. Magától értetődő volt a tárgyi jogeset széles szakmai körben való nyilvánosságra hozatala. A jogvita történetiségének a lényege, hogy egy társasházra ráépült két emelet, kialakított lakásokkal és aminek a bejegyzése a társasházban lévő egyik tulajdonostárs ellenállása és a beruházóval való jogvitája okán meghiúsult. Ki kell emelni, hogy a tulajdonostárs a jogvitáját nem az annak megoldását jelentő polgári bíróság előtt a beruházóval szemben indította meg, hanem a társasház alapító okiratát támadta először közigazgatás, majd polgári jogi úton.
Az ingatlan- nyilvántartási bejegyzés egyrészt a folyamatosan indított társasházi jogviták, másrészt az ingatlan- nyilvántartás álláspontunk szerinti téves eljárása okán közel nyolc évig elmaradt.Az ingatlan- nyilvántartási eljárás által feltárt eljárásjogi vagy anyagijogi hibák vagy megalapozatlanok voltak, vagy pedig kijavításra kerültek, a bejegyzésnek nem lett volna akadálya, de a Kúria fent idézett döntéséig, amelyhez hosszú és küzdelmes út vezetett, érdemi előrelépés nem született. Az elsőrendű cél az volt, hogy a családok, a teljes társasház tulajdonostársai hozzáférjenek a lakásaikhoz,elvégre a folyamatban lévő eljárások de facto forgalomképtelenné tették a régi lakásokat, míg az újak de iure nem léteztek.Az külön öröm, hogy az emberi cél elérése olyan jogelv kimondásához vezetett, amely új megvilágításba helyezi a társasházi jogviták elbírálását. Ez jogelv nem más, mint az, hogy konkrét és effektív kisebbségi jogsérelem szükséges a társasházi határozatok érvénytelensége megállapításához, önmagában véve alaki szabályok ki nem dolgozottsága az érvénytelenség megállapításához nem elegendő.
[multibox]A lakosságnak egy jelentős része társasházban él. A 14 éves társasházi törvény mindennapi alkalmazása sajnos nehézkes, problémákkal terhelt. Önmagában már két fő által tulajdonolt dolog is jelentős viták táptalaja tud lenni,belátható, hogy több tíz tulajdonos érdekeinek ütközése elkerülhetetlen a konfliktusokhoz vezet az egyhangú döntéshozatal gyakorlatilag lehetetlen. Írásbeli szavazásnál azt mondja ki a Kúria ezen döntés értelmében, hogy kizárólag abban az esetben érvényteleníthető a határozatot, ha konkrétan és valósan megvalósul egy olyan normasértés, amely a kisebbségnek valóban egy anyagi jogi jogát sérti. Ezt követően nem lehet l’art pour l’art jogászkodva érvényteleníteni egy határozatot arra hivatkozva pl., hogy a szavazás metódusa nem kellően kidolgozott. Amennyiben pl. sérülne a Szervezeti és Működési Szabályzat egyes pontja, amely szabályzatok az esetek döntő többségében nem szabályozási mesterművek, a szabálysértés ellenére is csak akkor vezetnek érvénytelenségre,ha a szabálysértésnek gyakorlati kihatása is van a döntésre és konkrét kisebbségi jogsérelmet jelentenek. Lehet hogy formailag a határozat érvénytelen vagy nem mindenben felel meg formailag a szabályrendszernek, de hogyha annak a hatása igazából irreleváns, nem sérti az egyénnek a jogait, akkor már nem vezet érvénytelenségre. Azt gondolom, hogy ez egy előremutató törvényértelmezés, mert ahogy ez az eseti döntés is megmutatta nagyon sokszor azért bukott el egy ingatlan nyilvántartási bejegyzés, egy építkezés vagy egy hatósági engedélynek a kihagyása, mert egy vagy két ember megtámadta a társasházi határozatot pusztán formai jogsértésre hivatkozva effektív anyagi jogi jogsérelem nélkül valamilyen saját cél érdekében. Korábban ilyen szabálysértés, ami egyébként érdemben nem hatott ki a döntésre, érdemben nem rontotta le a többségi akaratot sem, de formailag megállapítható volt, lehetetlenné tette a kapcsolódó eljárások lefolytatását, gyakorlatilag a többségi akaratot negligálta.
Ez el tudta lehetetleníteni a házak működését. A jövőben ez már nem lehet így?
A jövőben csak akkor lesz érvénytelen egy ilyen határozat, amikor egyértelmű kihatása van a szabálysértésnek az eredmény megállapítására, vagy nagyon komoly, effektív és valós kisebbségi jogsérelmet okoz. Talán ez az ami előre mutat, talán ez az ami rá fogja kényszeríteni adott esetben a törvényhozót egy-egy törvénynek a megalkotására, a precízebb fogalmazásra. Nem szabad elfelejteni, hogy a bírói jogértelmezésnek óriási szerepe van a jogfejlesztésben. Korábban a társasházi döntésekhez egyhangúságot kértek és nyilván a szakma, a bíróságok, és a társadalom igényeire adott választ a jogalkotó a 4/5-ös, bizonyos esetekben a 2/3-os többség bevezetésével az alapító okiratok tekintetében. A magam részéről azonban egy teljesebb revízió pártján állok, pl. a társasházak jogképessége kérdésében.
Az Ön jogesetében az alapító okirat módosítás egy nagyon fontos dolog volt és egy jelentős lépés.
Igen, és arra tudom sarkallni a hatóságokat, bíróságokat, hogy a józan ész pártján állva álljanak hozzá ezekhez a kérdésekhez. A többségi akarat nem vezethet a többség zsarnokságához, a többségi akaratot akkor érdemes és kell felülbírálni, ellenőrizni, amikor tényleges anyagi jogi jogsértés valósul meg. Sok esetben a szabályszegés a puszta véletlennek a műve vagy annak tudható be, hogy nincsen szervezeti működési szabályzata a társasháznak, vagy az nem megfelelő, nem jogász készítette, ellenőrizhetetlen internetes forrásból ered.
Tehát jogilag nem léteztek ezek a lakások: a régieket nem lehetett, eladni, örökölni, illetve az új lakástulajdonosok nem tudtak pl. bejelentett lakcímkártyát igényelni.
Volt az ügyben közigazgatási szakasz, polgári jogi szakasz, volt egy elágazása a strasbourgi bíróságon, gyakorlatilag minden létező fórumon küzdött a lakók közel 98%-a….Most végre mindenki élvezheti a tulajdonát és a kapcsolódó jogokat.
Egyéni ügyvédként egyszemélyes ügyvédi irodáját vezeti, az ügyeket egymaga viszi végig. A munkája másik részét az oktatás teszi ki, számos egyetemen tanít. Annak idején jogi vagy egyetemi pályát képzelt el magának?
Már 2002-ben, első évesként jutottam arra az elhatározásra, hogy az egyetemi közegben képzelem a jövőmet, akkor született meg a vágy a tanítás, kutatás iránt. A Miskolci Egyetemen 2007-ben végeztem azzal a mély elhatározással és döntéssel, hogy nem kívánok gyakorlati jogászként dolgozni. A véletlenek furcsa közjátékából fakadóan kerültem Budapestre, de a korábbi terveim és számításaim nem alakultak az elképzeléseim szerint, így elkezdtem ügyvédjelöltként dolgozni. Szerencsés vagyok, mert az egyetemi közeg és pálya iránti vonzódásomat nem lehetetlenítették el a munkáltatóim, akiknek ezért köszönettel tartozom, így a Pázmány Péter Katolikus Egyetemen elkezdtem a doktori képzést, ahol lehetőséget kaptam oktatási tevékenységre. A mindennapi munka aztán magával hozta ezt a furcsa kettősséget, gyakorló jogász lettem, de mellette a régi álom is teljesült, amelyért köszönettel tartozom az Egyetemnek, tanáraimnak, kollégáimnak, mentoraimnak.
A 2016-os év ingatlanjogászának választották a pályázat alapján. Főként ingatlanjoggal foglalkozik vagy nem specifikusan ingatlanjogász?
Általános ügyvéd vagyok, főként a gazdasági életnek a mindennapjaira van kitekintésem,van egy jelentős peres tapasztalatom, elsősorban cégek képviseletében járok el, és azt mondhatom, hogy a gyakorlat elvitt a polgári jog irányába. 2012-ben kaptam egy felkérést, hogy az alma materbe visszamenjek főállású tanársegédnek kereskedelmi jog, gazdasági jog tárgyakban, amelynek örömmel tettem eleget abban a tanévben. Ezzel párhuzamosan megmaradt a Pázmány is ahol magyar és egyetemes jogtörténeti szemináriumokat tartok, illetőleg kaptam óraadói felkérést a Károli Gáspár Református Egyetemen, illetve az ELTE-n társasági jogi szakjogász képzésen kurzust is vihetek. Igyekszem mindig energiát, időt szánni, hogy az ügyvédi munkám mellett az oktatás is megmaradjon.
Meg lehet és meg is kell találni az egyensúlyt az oktatás és az ügyvédkedés között. Inkább az az érdekessége a dolognak, hogy ez a kettő kéz a kézben jár. Nem egyszer találkozom olyannal a gyakorlati munkám során, hogy az egyetemi közeggel való konzultáció adja a megoldást, vagy szakmai konferenciák vezetnek el egy olyan irányba, amely sikerrel kecsegtet, vagy más megvilágításba helyezi az adott jogi problémát. A professzorok, kollégák iránymutatásai, az általuk elmondottak visszaköszönnek egy keresetlevél vagy egy bírósági tárgyalás során, így az oktatói mivoltból fakadó látókör óriási hasznot tud adni, amelyet nyilván az ügyfelek számára nyújtott szolgáltatásban is kamatoztatni lehet . Tíz éve tehát nemcsak az ügyvédi, hanem az egyetemi közegben is jelen vagyok, ez azt is eredményezi, hogy bizonyos tekintetben versenyelőnyöm van, elvégre pl. egy a jogszabálynak a helyes értelmezését első kézből tudom meghallgatni azoktól, akik adott esetben részt vettek a kodifikációban. Az egyetemi tevékenység tehát inkább kiegészíti az ügyvédi munkám és ez fordítva is igaz, amikor a hallgatóim kérdeznek gyakorlati kérdésekről, akkor el tudom azokat mondani, tudok számukra összehasonlítást és valós tapasztalati élményeket adni.
Jól érzem a beszélgetésből, hogy egy idő után az ügyet annyira magáévá tette, hogy ha nem lett volna megbízása, akkor is végig vitte volna?
Amikor a Kúria végül kimondta 2015. novemberében azt hogy az a jogértelmezés helyes, amit következetesen képviseltünk, amikor gyakorlatilag kijöttünk a tárgyalóteremből a lakók jelentős része átölelt, fiatal és idős egyaránt és őszinte hálájuknak adtak hangot. Úgy érzem, ez minden pénzt megért. De valóban a pro bonoság is benne van a dologban. A lelkiismeretem nem engedte volna, hogy felálljak mindaddig, amíg nem tettem meg minden tőlem telhetőt.
Erdélyi származású református vagyok és ha időm, energiám, pénzem engedi, akkor szívesen jótékonykodom a magam ereje szerint, segítek egyházaknak, iskoláknak. Évek óra két egyházi alapítványt a vállamon viszek a barátaimmal, testvéremmel együtt. Örömmel tölt el, ha a segítségem eredményét is látom pl. egy templomhangosítás vagy egy sikeres kárpátaljai tanévkezdés kapcsán.
Azt gondolom, hogy csak akkor érdemes csinálni ezt a munkát, ha szánunk időt arra is, hogy legyen hatása a munkának és ez jóra vezessen. Valahol a jog szó is a jóból kell hogy eredjen. Nem szabad csak magunknak megtartani a tudást, hanem azzal szolgálni is kell. Ezt próbálom képviselni, amennyire erőmből telik.
Több kollega járt el ebben az ügyben, Ön volt az, aki végül is sikerre vitte az ügyet. Türelemjáték volt?
Az nem kifejezés, de végül a siker elfeledteti a nehézségeket. Az ebből fakadó Az Év Ingatlanjogi jogásza jelölésem óriási érzés volt, hiszen egy vagyok annak a több ezer kis egyéni ügyvédnek, akinek már az megtiszteltetés, hogy a nagyobb ügyvédi irodákkal egy névsorban szerepelhet. A díj meg hab a tortán, a küzdelem méltó jutalma.
Lege artis – pro publico bono, avagy a Jog művészetével a közjóért a címe a pályázatának. Hogy jött ez a névválasztás?
Azért választottam ezt a címet, mert a magyar lakosság nagy része érintett abban, hogy hol lakik és akár tudnak erről a döntésről, akár nem, ez az ő életükre is kihat, illetőleg kihathat. Nem lehet úgy nézni ezt a döntést, hogy ezt a konkrét társasházat orvosolta az ügyvéd, ez az ügy megoldódott és innentől kezdve nincs tovább, hanem az ügy lényegét többen élvezhetik és ezért is lett belőle eseti döntés. Annak a több százezer családnak, akik társasházi jogvitákban érintettek mindenféleképpen előremutató értelmezést tud adni a döntés.
Ez a közjogi rész. A jognak a művészete mit hivatott jelezni?
Azt, hogy nem csak egy iratmintát vagy egy formanyomtatványt kell hogy elővegyünk, hogy ezt az adott ügyet megoldjuk, hanem a jogot a maga összességében kell látni. Az Alaptörvény is azt mondja, hogy azt kell feltételezni a jogszabályok értelmezésénél is, hogy az erkölcsös, gazdaságos, jó célt szolgál és a közjónak is megfelel. Az eseti ügyemet nézve elengedhetetlen egy közigazgatási jogi érvrendszernek a felsorakoztatása. De elengedhetetlen a polgári jogi érvrendszer, jogtörténeti érvek, alkotmányjogi aspektusok kidomborítása, sőt az európai példáknak a felhozatala. És ha ezeket mind egyberakjuk, akkor rá kell jönni arra, hogy éppen melyik szólam szóljon hangosabban a tárgyalóteremben vagy egy beadványban. És ez a lege artis innen jön, ahogy arra dr. Szabó Miklós, a Miskolci Egyetem ÁJK volt dékánjának Lege Artis című könyve utal. Kell egy jogelméleti eszmefuttatás is, ami adja a jognak a művészetét. Azt szoktam mondani, hogy azért vagyunk jogászok, mert tudjuk értelmezni a törvényt és ezért nem vagyunk jogtechnikusok. Azért kapunk doktori címet, mert mi is emberek életéről döntünk, óriási felelősség van a vállunkon. A társasházi vita azért is jelentős, mert az átlag magyar ember egy életen keresztül küzd, hogy legyen egy saját ingatlana, és ha ez nem kerül bejegyzésre, illetve nem létezik jogilag, akkor egy élet munkája veszhet oda. Talán ezért is mondhatjuk azt, hogy az ügyem a közjóért szólt.
Hamarosan nősül, a szabadidejét most az olvasás, sport, foci, utazás, az erdélyi lelki-testi feltöltődés, színház mellett az esküvőszervezés tölti ki.
Az esküvő, a családalapítás most a prioritás.Természetesen továbbra is szeretném jól végezni a munkámat mindkét fronton és elérni azt, hogy ha a meghallják a nevem, akkor úgy gondoljanak rám, hogy megbízható és jó jogász vagyok.
