Papírból PDF – az új ingatlan-nyilvántartás

A jelenlegi ingatlan-nyilvántartásunk egy 1997-es törvényen alapul, és jogosan vetődik fel bennünk a kérdés, hogy ez a több mint két évtizedes szabályozás releváns rendelkezéseket tartalmaz-e. Az ezzel kapcsolatban felmerülő igény, illetve a COVID által okozott válsághelyzet következtében a szükség is egyre jobban nőtt egy gyors, hatékony, egyszerű és legfontosabbak közt elektronikus rendszerre, hogy hivatalos ügyeinket tudjuk intézni. Az Ars Boni cikkpályázat keretében készült írásban ezt az új és modern, elektronikus világba lépő jogintézményt szabályozó és véglegesnek tűnő 2021.évi C. törvényt fogom összehasonlítani eredeti, kihirdetéskori szövegével, illetve a jelenleg hatályos – de nemsokára „régi”-nek aposztrofált – ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvénnyel.

Ingatlan-nyilvántartás általában

Az ingatlan-nyilvántartás (vagy „INY”), a Polgári Törvénykönyvből idézve, „Az ingatlanokra vonatkozó jogok, valamint jogi szempontból jelentős tények nyilvános és közhiteles nyilvántartása. Az ingatlan-nyilvántartás tartalmazza az ingatlanoknak és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett személyeknek a jogszabályban meghatározott adatait.” Az ezekkel összefüggő közigazgatási hatósági eljárások a vármegyei, vagy fővárosi illetékességű kormányhivatalok földhivatali főosztályainak (továbbiakban: földhivatal) hatáskörébe tartozik, valamint az eljárásban keletkezett és az INY részét képező iratokat is csak az illetékes földhivatal okirattárában találhatjuk meg.

Ha bármilyen ingatlannal kapcsolatos jogügyletet kötünk, a földhivatal és ezzel az INY igénybevétele jóformán kikerülhetetlen, gondolok itt vásárlásra, ahol a tulajdonos személye változik, vagy egyes terhek feljegyzésére is pl.: zálogjog vagy egy tartási szerződés esetében a tartásra jogosult is bejegyezhet tartási jogot az adott ingatlanra biztosítékként, ha a szerződés szerinti ellenszolgáltatás az ingatlanon fennálló tulajdonjoga.

Újítások indokoltsága

A hatályban levő 1997. évi CXLI. törvény (továbbiakban: régi Inytv.) 2000 január 1-je óta alkalmazandó. Ahogyan azt a 2021. évi C. törvény (továbbiakban: E-ING) indokolásában is olvashatjuk, ezen több mint két évtized alatt jelentős gazdasági, társadalmi és jogi változásokon esett át Magyarország. Gondoljunk csak arra, hogy azóta a polgári anyagi jogunk is mennyi újításon esett át (pl. építményi jog) és a közigazgatási eljárási kódexünk is változott. Emellett a mai világban egyre nagyobb az igény a gyors és hatékony hivatalos ügyek intézésére. Mindezek apropóján a Kormány a Közigazgatás- és Közszolgáltatás-fejlesztés Operatív Program keretében indította az „E-ING” projektet, amire a 2020-as évek elején betörő COVID-19 okozta válsághelyzet csak tovább erősítette ezt a már meglévő szükségletet.

Emellett számos jogász munkája is tehermentesül a hatékonyságnak köszönhetően. A bíróságok, hatóságok jelentősen egyszerűbben tudnak hozzájutni az előttük lévő ügyekhez kapcsolódó ingatlanadatokhoz, emellett az ügyvédeknek sem kell adott esetben az országot átszelniük az illetékes földhivatalhoz, ha megbízójuknak ennek illetékességi területén van ingatlana.

Mivel ez a nyilvántartás is elektronikus alapon fog működni, ezért megvan annak a lehetősége, hogy a rendszer más elektronikus nyilvántartásokkal is kommunikáljon, így a nap minden órájában naprakész és pontos adatok lesznek elérhetőek.

Hatálybalépés

Az E-ING törvény a Magyar Közlönyben 2021. június 28-án jelent meg, eredeti hatálybalépési időpontja 2023. február elseje lett volna. Amikor ez a cikk íródik, több halasztást követően, 2024. október elseje van kitűzve hatálybalépésnek, azonban ez egy akkora rendszer kiépítését igényli, hogy véleményem szerint még ennél több időt kell várnunk.

Változások a régi Ingatlan-nyilvántartási törvényhez képest

A papír alapú nyilvántartásvezetést felváltja az elektronikus.

Az egyik leggyakoribb igénybevétele az ingatlan-nyilvántartásnak a törlés, illetve bejegyzés iránti kérelem benyújtása, aminek a megjelenése és folyamata is teljesen megváltozik. A legszembeötlőbb újítás, hogy a papírformát elhagyva csak elektronikus úton fog történni mindez. Ez azt jelenti, hogy a kérelmek alapjául szolgáló okiratok csak elektronikus okiratok vagy olyan papíralapú okiratok lehetnek, amiket elektronikussá alakítottak át.

Nem mindegy milyen ügyvédet hatalmazunk meg!

A jogi képviselet igénybevétele ezentúl minden esetben kötelező lesz. Erre azért van szükség, mert a bejegyzések az ingatlan-nyilvántartást közvetlenül változtatják; azaz konstitutív hatályúak, ami azt jelenti, hogy a jogszerzés az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel valósul meg. Ebből kifolyólag az eljáró jogászoknak többletfelelősségük van, és ilyen eljárási jogosultsággal a törvényt idézve:” Jogi képviselőként az ingatlanügyi hatósági eljárásban ügyvédi kamarai nyilvántartásba bejegyzett eljárási jogosultsággal rendelkező ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos, valamint a fél képviseletében a közjegyzőkről szóló 1991. évi XLI. törvény (a továbbiakban: Kjtv.) alapján eljáró közjegyző járhat el.”

Ilyen képesítésre egy képzés keretein belül tehetnek szert az ügyvédek, ahol a megfelelő elektronikus okirat szerkesztést és a rendszerkezelését sajátíthatják el többek közt, emellett a Magyar Ügyvédi Kamara által meghirdetett képzésen szerepel még az E-ING elméleti képzés és az E-ING rendszerelméleti alapok. Azonban ami biztos, hogy ezzel az ügyvédi hivatás megosztottságát érjük el, ami a jövőben egyes kihívásokat jelenthet a szakmának. Gondolok itt az idősebb ügyvédekre, akik esetében már nem biztos, hogy egy képzésen részt akarnak venni vagy a kurzus végén lévő vizsgát megszerezni.

Abban az esetben, ha ügyvédet választunk az eljáráshoz, a hagyományos meghatalmazás nem lesz alkalmas. Magát a képviseleti jogosultságot elektronikus űrlap kitöltésével kell igazolni.

Kommunikáció további nyilvántartásokkal

Elektronikus rendszer révén lehetőség lesz arra, hogy az ingatlan-nyilvántartás adatokat és tényeket szerezzen más közhiteles nyilvántartásokból és adatbázisokból. Ilyen például a fentebb említett eljárási jogosultsággal rendelkező ügyvédek nyilvántartása, amelynek esetében a rendszer azt ellenőrzi, hogy az eljáró ügyvéd – többek között – elvégezte-e a fentebb említett kurzust.

Országos illetékesség

Ezentúl már arra sem lesz szükség, hogy személyesen bemenjünk a földhivatalba, illetve, ha esetleg egy ügyvédnek más településen lévő ingatlannal kapcsolatos ügyet kell intéznie, nem kell az országon átutazva az illetékes földhivatalban megjelennie. Ennek az innovációnak hála egy laptoppal vagy számítógéppel képesek leszünk az ország bármely részén lévő ingatlannal hivatalos ügyeket intézni. Ez gyakorlatban úgy jelenik meg, hogy a kérelmeinket központilag fogják elbírálni, tehát bármely földhivatal által intézhetőek lesznek a kérelmek.

Azonos időpontban beérkezett kérelmek

A rendszer felállásától azonos időpontban beadott kérelemnek csak azokat a kérelmeket kell tekinteni, amelyek ugyanabban a másodpercben érkeztek be azonos ingatlannal kapcsolatban. A jelenlegi szabályozás szerint azonos napon beérkezett kérelmek esetén a rangsort közöttük a kérelem alapját képező okirat kiállításának vagy ügyvédi ellenjegyzésének a dátuma határozza meg. Bár megvan annak a lehetősége, hogy két kérelmet ugyanabban a másodpercben adnak be, sokkal kevesebb ilyen fennakadásról fogunk tudni beszámolni, ezzel is szolgálva a törvény egyik célját, a hatékonyságot.

Hiánypótlás

A hiánypótlásról való általános szabályozást a 2016. évi CL.  – az általános közigazgatási rendtartás szóló – törvény 44. §-ban találunk. A Nagykommentárban leírtak alapján akkor lehet kibocsátani hiánypótlást, ha a kérelem nem felelt meg a jogszabályi követelményeknek vagy a követelményeknek bár megfelelt, de a tényállás tisztázásához újabb adatokra van szükség. Ez a két eset röviden annyit jelent, hogy a hatóság alaki vagy anyagi hiánypótlásra felhívást intéz.

Az új törvény, az E-ING keretei között a hiányosságokat egy kérelemmel nem tudjuk majd pótolni és azok határozattal fognak elutasításra kerülni. Viszont, ha a hibát a kérelmező észleli, akkor van lehetőség annak módosítására a közlés iránti intézkedésig. Amennyiben azt a földhivatal detektálja, erre nem lesz lehetőségünk.

Automatikus döntéshozatal

Ilyen eljárással az E-ING végrehajtási rendeletének 135. §-ában meghatározott eljárási típusok esetében találkozhatunk, ezek: a végrehajtási jog, az adóhatóság által bejegyeztetett jelzálogjog és a hitelintézeti jelzálogjog és önálló zálogjog, valamint az ezek biztosítására bejegyzett elidegenítési és terhelési tilalom. Ilyen eljárásra akkor lesz lehetőség, ha nincs ellenérdekű fél, a döntés mérlegelést nem igényel, illetve az elektronikus ügyintézés és a bizalmas szolgáltatások általános szabályairól szóló 2015. évi CCXXII. törvényben meghatározott feltételek fennállnak (pl.: az adott ügy intézéséhez szükséges adatok automatizált formában a hatóság rendelkezésére állnak), ezek mellett teljes eljárás is kérvényezhető 5 napon belül.

Széljegyzések

Széljegyzések tekintetében arra kell figyelniük az eljáró jogászoknak, hogy a rendszer azt a kérelmet automatikusan széljegyezhetőnek fogja tekinteni, ami a törvény által előírt tartalmi és alaki követelményeknek megfelel. Ennek hibái esetén, pedig a rendszer egy hibaüzenetet fog küldeni és a kérelem be nem nyújtottnak lesz tekintendő.

Tulajdonilap-másolatok

Mivel az ingatlan-nyilvántartással kapcsolatos iratoknak meg kell felelniük az elektronikus okiratokra vonatkozó szabályoknak, megszűnnek a nem hiteles tulajdonilap-másolatok. Az új okiratok pedig tartalmazni fogják a bejegyzett és törölt jogokat és tényeket és a jogosultak valamennyi azonosító adatait.

Adatvédelem

Elektronikus rendszer révén kikerülhetetlen kérdés az adataink védelme, emiatt pedig az adatokkezelése is szigorodik. Ez gyakorlatban úgy jelenik meg, hogy az adatokat lekérdező azonosítása és a lekérdezés céljának megjelölése nélkül természetes személyek névadatai, születési éve, illetve lakcíme nem lesznek elérhetőek. A jövőben a természetes személy kérelmére a saját és olyan ingatlan tulajdonilap-másolatába tekinthet be, amelyen jogosultként szerepel. Tehát megszűnik az a lehetőség, hogy bármely ingatlan tulajdoni lapjáról másolatot kérjünk, kíváncsiságunk kielégítésére.

A cikkben olvashat még a földhivatalok jövőjéről és az új szabályozás hátrányairól.

---