A bérbeadás szabályainak módosulása az új Ptk.-ban

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

A 2014. március 15-én hatályba lépett új Polgári törvénykönyv (2013. évi V. törvény) több ponton újra szabályozta a bérleti jogviszonyt.

Az új Ptk. felmondási jogot enged a bérlő számára akkor is, ha a bérelt dolog, lakás vagy emberi tartózkodás céljára szolgáló más helyiség egészséget veszélyeztető állapotban van, még akkor is, ha erről a bérlő a szerződés megkötésekor vagy a dolog, lakás bérbevételekor tudott vagy tudnia kellett.

Szabályozásra került, miszerint bérlő a bérbeadót terhelő karbantartási vagy javítási munkálatokat elvégezheti a bérbeadó költségére, ha azokat a bérbeadó nem végzi el. A Ptk. korábbi rendelkezése alapján a bérlő a bérbeadót terhelő javítási és karbantartási munkák szükségességéről a bérbeadót köteles volt értesíteni, de csak a szükséges intézkedéseket volt jogosult elvégezni.

Új szabály, hogy a bérbeadót nem csak a bérleti díj megfizetésének elmaradásakor, hanem a bérlőt terhelő költségek és terhek megfizetésének elmaradása esetén is megilleti a törvény által biztosított és külön szerződéses rendelkezés nélkül is beálló felmondási jog.

Az új Ptk. meghatározta a lakásbérlet esetében kiköthető biztosíték (kaució) mértékét, amely legfeljebb a havi bérleti díj háromszorosa lehet. Az ezt meghaladó biztosítékot a bíróság a bérlő kérésére mérsékelheti.
Az új törvényben változatlanul szerepel az a szabály, mely szerint a bérleti szerződés akkor is fennmarad, ha a tulajdonos eladja az ingatlant. Változás azonban, hogy ilyen esetekben a régi és az új tulajdonos egyetemlegesen köteles helytállni a bérlővel szemben minden, a bérbeadót a bérleti szerződés alapján terhelő kötelezettség teljesítéséért. Ez  a rendelkezés a bérlő számára biztosítékot nyújt, mivel bármilyen, az értékesítéssel kapcsolatos igényével a korábbi és az új tulajdonoshoz is fordulhat. Az eredeti tulajdonos számára viszont terhet jelent, hiszen a volt bérlőjével szemben fennálló kötelezettsége alól csak a bérlő hozzájárulásával szabadulhat.

Az új Ptk. részletesebben rögzíti a felmondási időket. A szerződést napi bérleti díj kikötése esetén bármikor, egyik napról a másikra; heti bérleti díj kikötése esetén a hét végére, legkésőbb a hét első napján; havi bérleti díj kikötése estén a hónap végére, legkésőbb a hónap tizenötödik napjáig; hosszabb időszakra kikötött bérleti díj esetén a szerződésben meghatározott időszak végére, legkésőbb az azt megelőző harmincadik napig lehet rendes felmondással a bérleti szerződést felmondani. Amennyiben a bérlő nem a fenti időpontra mondja fel a bérleti jogviszonyt akkor a felmondása a következő időszakra érvényes.

Az új Ptk. új szabályként vezeti be a bérbeadó karbantartási kötelezettségét, miszerint a bérbeadó karbantartási kötelezettségét életveszélyt okozó, az épület állagát veszélyeztető, továbbá a lakás vagy a szomszédos lakás rendeltetésszerű  használatát lényegesen akadályozó hibás esetén késedelme nélkül, egyéb esetekben az épület karbantartásával vagy felújításával egyidejűleg köteles teljesíteni.

Az új Ptk. új rendelkezésként rendezi az elviteli jog kérdéskörét. A nem tételesen kidolgozott bérleti szerződéseknél az ún. eredeti állapot helyreállítására történ utalás sok vitára adott alapot. Ez az új rendelkezés egyértelműsíti, hogy a bérlő nem gyakorolhatja az elvitel jogát az általa a bérleménybe vásárolt és beépített, felszerelt berendezési tárgyak vagy egyéb felszerelések tekintetében, ha ennek fejében a bérbeadó megfelelő kártalanítást ajánl fel és az a  bérlő  lényeges érdekeit nem sérti.

Az ÚJ Jogtár bemutatja: Ügyvédreggeli 2014.         Készüljünk együtt a Ptk. jelentős változásaira!

2014. 06. 27.:  Új cégjogi szabályok – Dr. Hámori Andrea 2014. 09. 12.:  Újdonságok a polgári perjog területén – Dr. Sántha Ágnes 2014. 10. 03.:  Vállalkozási szerződések – Dr. Barta Judit 2014. 11. 07.:   Vezető tisztségviselők felelőssége az új Ptk.-ban – Dr. Gárdos Péter 2014. 12. 05.:   Adásvételi szerződések – Dr. Kisfaludi András Az egyes előadásokra külön-külön is jelentkezhet! Helyszín: Hilton Budapest Westend, 1062 Budapest Váci út 1-3. Bővebb információk és jelentkezés itt

Tekintettel arra, hogy még ennek a rendelkezésnek a hatálybalépését követően is vitára adhat okot a megfelelő kártalanítás mértékének megállapítása, illetve hogy mi tekinthető a bérlő lényeges érdeksérelmének, ezért a rendelkezés hatályba lépését követően, már a bérleti szerződés megkötésekor a felek tényleges szándékának megfelelően rendezniük kell azt a kérdést, hogy a bérlő által a bérleménybe vásárolt berendezési és felszerelési tárgyak a bérleti jogviszony megszűnését követően a bérleményben maradnak vagy sem, illetve, ha ott maradnak, annak fejében a bérbeadó milyen ellenértéket köteles a bérlőnek megfizetni.

Egy – akár a bérleti szerződés megkötését követően kötött – külön megállapodás, amelyben a felek a beépített, felszerelt berendezések és egyéb használati tárgyak későbbi sorsáról, elviteléről az ottmaradó berendezések fejében a bérbeadó által fizetendő kártalanítás összegét rendezik, nagyban elősegíti a későbbi jogviták elkerülését.

A szerző ügyvéd

---