A társasházi közös képviselő képviseleti jogosultságának terjedelme

Szerző: dr. Horváth Gyula
Dátum: 2018. január 23.
Rovat:

A társasház-közösség jogalanyiságából [Társasházi tv. 3. § (1) bek.] következik, hogy rendezni kell a harmadik személyekkel szembeni képviselet kérdéskörét. E követelményeket elégíti ki a törvény azzal, hogy a közös képviselőt (az intézőbizottság elnökét) mint a társasház-közösség ügyintéző szervét felhatalmazza a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt [Társasházi tv. 50. § (1) bek.]. A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) tehát a társasház-közösség törvényes képviselője.


Bár ezt a Társasházi tv. kifejezetten nem tartalmazza, a képviseleti jog a bíróság és más hatóság előtti képviseleten kívül minden harmadik személy, illetve a tulajdonostársak előtti képviseletre is kiterjed. A képviselet jelenti a közösség írásbeli és szóbeli képviseletét is, magában foglalja a közösséget jogosító, illetve kötelező bármely formájú jognyilatkozat megtételét.

[multibox]

A törvény szerint a képviseleti jog korlátozása harmadik személyekkel szemben hatálytalan [Társasházi tv. 50. § (1) bek. második mondata]. Ebből az következne, hogy külső jogviszonyokban nincs hatása a szervezeti-működési szabályzatba vagy közgyűlési határozatba foglalt, a képviseleti jogosultságot érintő korlátozásnak. Nincs hatása például az olyan korlátozásnak, amely a közös képviselet jognyilatkozatát a közgyűlés előzetes vagy utólagos jóváhagyásához köti, vagy például több közös képviselők együttes eljárását írja elő. Egészen a közelmúltig az ítélkezési gyakorlat is ezt az értelmezést tartotta helytállónak (Legfelsőbb Bíróság Pfv.VII.20.323/2010/5., Legfelsőbb Bíróság Pfv.VIII.20.171/2009/7., Fővárosi Ítélőtábla 16.Gf.40.571/2009/7.).

A Kúria azonban a BH2014. 154. sz. alatt közzétett döntésben szakított ezzel az értelmezéssel, és az alábbiakat fejtette ki: „A Kúria szerint a Tht. 50. § (1) bekezdése perlést könnyítő szabály: azt célozza, hogy perben ne a tulajdonostársaknak kelljen félként részt venniük, hanem legyen jogi lehetőség a társasház mint közösség perlésére, amelynek nevében a közös képviselő nyilatkozhat. E jogszabályi rendelkezés nem értelmezhető kiterjesztően akként, hogy az feljogosítaná a közös képviselőt olyan tartalmú megállapodások megkötésére, amelyekre egyébként a Tht. alapján nem jogosult. A társasház közös képviselőjének képviseleti jogköre nem korlátlan: csak azokban az ügyekben járhat el a társasház közösség nevében, amelyeknek intézésére jogszabály rendelkezése [Tht. 43. § (1) bekezdés], vagy a közgyűlés határozata feljogosítja. A közös képviselő a Tht. 43. § (1) bekezdése alapján nem döntéshozó, hanem döntés-előkészítő és végrehajtó szerv, önálló, harmadik személyek felé korlátlan intézkedési jogköre csak a társasház működtetésével és az épület fenntartásával kapcsolatban van.” A Kúria a BH2015. 191. számú eseti döntésében hasonlóan foglalt állást. Kimondta, hogy a társasház közös képviselőjének képviseleti joga nem korlátlan, ezért ha olyan szerződést köt, amelyről csak a közgyűlés dönthet és ilyen döntés nincs, akkor a társasház részéről nem áll fenn szerződéskötési akarat és a szerződés nem jön létre.

Álláspontunk szerint egyik döntés sem felel meg a hatályos jogszabályi előírásoknak, azzal ellentétes jogértelmezést tartalmaz. Ennek oka egyrészt, hogy a társasház-közösség korlátozott jogalanyiságát illetve perelhetőségét nem az 50. § (1) bekezdése, hanem a 3. § (1) bekezdése teremti meg. Másrészt a Társasházi tv. képviseleti jogot szabályozó 50. § (1) bekezdéséből nem vezethető le a képviseleti jognak a 43. § (1) bekezdésében felsorolt ügyekre korlátozottsága. Az 50. § (1) bekezdése semmilyen módon nem korlátozza a közös képviselő harmadik személyekkel szembeni képviseleti jogosultságát. Sőt a normaszöveg éppen azt tartalmazza, hogy a képviseleti jog korlátozása harmadik személyekkel szemben hatálytalan. Ezt a mondatot nem lehet másként értelmezni, mint úgy, hogy a képviseleti jog korlátlan mindazokban az ügyekben, amelyekre a társasház-közösség jogalanyisága kiterjed. Ez még akkor is így van, ha a társasház-közösség szándéka ezzel ellentétes, vagy a képviselő túlterjeszkedik hatáskörén, és közgyűlési határozat nélkül (vagy azzal ellentétesen jár el).

[htmlbox tarsashazi_komm]

A Társasházi tv. 43. § (1) bekezdése és 28. §-ának (1) bekezdése alapján sem állapítható meg, hogy a közös képviselő képviseleti joga külső jogviszonyokban korlátozott lenne. A legfőbb döntéshozó szerv kétségtelenül a közgyűlés, amely kizárólagos hatáskörében dönthet a közösséget terhelő kötelezettségek vállalásáról. Az sem vitás, hogy a közgyűlés határozatait a közös képviseletnek kell előkészíteni és végrehajtani. Mindez azonban nem jelenti azt, hogy a közös képviselő képviseleti joga harmadik személyek irányában korlátozott lenne, jogszabályi vagy közgyűlési felhatalmazás hiányában ne jönne létre a közös képviselet által megkötött szerződés. Ez ugyanis a közös képviselet képviseleti jogkörének harmadik személyekkel szembeni korlátozását jelenti. Ez pedig hatálytalan a Társasházi tv. 50. § (1) bekezdésének második mondatára figyelemmel.

A Társasházi tv. számos rendelkezése [3. § (1), (3) bek., 12. § (1) bek., 13. § (2)–(3) bek., 14. § (2), (4) bek., 19. § (2)–(3) bek., 20. § (1) bek. d) pont, 22. § (1), (5)–(6) bek., 24. § (2) bek. c) pont és (3) bek., 25. § (2) bek., 27. § (2)–(3) bek., 28. § (1), (3) bek., 31–33. §, 35. § (2) bek., 39. § (4) bek., 40. § (1), (3) bek., 42. § (3) bek., 51. § (1) bek., 51/B. § (2) bek., 55. §] tartalmaz a közös képviseletre vonatkozó előírásokat. Ezek közül egyik sem rendelkezik a képviseleti jog terjedelméről. Ezt kizárólag az 50. § (1) bekezdése szabályozza, kimondva a képviseletei jog korlátozásának harmadik személlyel szembeni hatálytalanságát.

Hitelezővédelmi szempontból teljesen elfogadhatatlan a képviseleti jog korlátozása. Ha az ítélkezési gyakorlat nem változik, az ahhoz vezethet, hogy a társasház-közösséggel szerződéses kapcsolatot létesítő személyeknek állandóan azt kell vizsgálni, hogy a közgyűlés hozott-e olyan döntést, amely a közös képviselőt felhatalmazza az adott ügylet megkötésére, annak tartalma adekvát-e a megkötni kívánt szerződéssel, megtámadta-e bármelyik tulajdonostárs a közgyűlés határozatát, az adott közgyűlési határozat megtámadás hiányában egyébként megfelel-e a jogszabályi előírásoknak. Ez szinte lehetetlenné teszi a társasház-közösség képviseletét. Főleg, ha figyelembe vesszük, hogy a képviseleti jog hiánya jogkövetkezményeként mindkét ügyben azt állapította meg a Kúria, hogy az adott szerződések nem jöttek létre.

Bízunk benne, hogy az ítélkezési gyakorlat visszatér a korábban uralkodónak tekintett állásponthoz, amely szerint a közös képviselő képviseleti jogköre a közös képviselőnek harmadik személyek irányában való feljogosítása arra, hogy a társasház-közösség nevében jognyilatkozatot tegyen, vagy elfogadjon. Ez a jog is korlátozható, de ez a korlátozás harmadik személyek irányában hatálytalan (Legfelsőbb Bíróság Pfv.VII.20.323/2010/5.).


Kapcsolódó cikkek:


A másodfokú bírósági eljárás az új Be.-ben I. rész
2018. augusztus 14.

A másodfokú bírósági eljárás az új Be.-ben I. rész

A fellebbezést követően sorra kerülő másodfokú eljárásnál továbbra is alapszabály, miszerint a fellebbezési eljárás nem ismételt elbírálást, hanem felülbírálatot jelent. Az új Be.-re is jellemző, hogy abban mind a reformatórius, mind a kasszatórius jogkör gyakorlása megtalálható. Így a másodfokú bíróság az első fokú ítéletet vagy helyben hagyja, vagy megváltoztatja, vagy hatályon kívül helyezi. Utóbbi esetben az eljárást megszünteti, vagy az első fokú bíróságot új eljárás lefolytatására utasítja.

Jogszabályfigyelő 2018 – 32. hét
2018. augusztus 13.

Jogszabályfigyelő 2018 – 32. hét

Alábbi cikkünkben, mivel az előző héten megjelent egyetlen Magyar Közlönyben (2018/125. szám) szakmai közérdeklődésre számot tartó jogszabály nem jelent meg, a döntvények és a hivatalos tájékoztatók közül válogattunk.

AB: Szabályozandó a fogvatartottak közgyógyellátása
2018. augusztus 7.

Az Alkotmánybíróság szerint mulasztott az Országgyűlés a büntetés-végrehajtási intézetben kérelmezhető közgyógyellátás terén a szükséges igazolás kiállítására jogosult orvos személyének vonatkozásában.