Állami helyiségbérlet: fel is út, le is út

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Az új Ptk. nyomán módosultak a felmondás szabályai. Eszerint az állam vagy az önkormányzat – cserehelyiség biztosítása nélkül és – akkor is felbonthatja a határozatlan idejű helyiségbérleti szerződést, ha erről amúgy nem rendelkezik a kontraktus.

Az új Polgári Törvénykönyv (Ptk.) hatálybalépésével egyidejűleg módosult a lakástörvény. A határozatlan idejű helyiségbérleti szerződés rendes felmondással történő megszüntetésének feltételeit szabályozó rendelkezést, a 43. § (1) bekezdését is érintette a változás. A Ptk. bevezette a határozott idejű bérleti szerződés idő előtt gyakorolható felmondásának szabályát. Írásunk e két változás következményeivel foglalkozik.

1. Felmondás a bérbeadó által

1.1 A korábbi szabályozás

A lakástörvény 43. § (1) bekezdésének 2014. március 15. előtti szövege törvényes felmondási lehetőséget teremtve megengedte, hogy a bérbeadó a határozatlan időre kötött helyiségbérleti szerződést cserehelyiség biztosítása, illetve a törvényben tételesen meghatározott – szerződésszegésnek minősülő felmondási okok fennállása nélkül is felmondhassa. A felmondási időt egy évben határozta meg a jogalkotó. E rendelkezésektől mind a cserehelyiség, mind a felmondási idő tekintetében el lehetett térni, de a rendes felmondás lehetőségét érvényesen kizárni nem lehetett. E szabályozás egységes volt, egyaránt vonatkozott az állami és önkormányzati, valamint az egyéb tulajdonú helyiségekre.

1.2 A hatályos szabályozás

Az egyes törvényeknek az új Polgári Törvénykönyv hatálybalépésével összefüggő módosításáról szóló 2013. évi CCLII. törvény átszabta a törvényes felmondás szabályait. Az új norma [lakástörvény 43. § (1) bekezdésének 2014. március 15-étől hatályos szövege] szerint csak állami vagy önkormányzati helyiség bérbeadója gyakorolhatja a határozatlan időre kötött szerződés cserehelyiség biztosítása nélküli felmondásának jogát, mégpedig egy éves felmondási idővel. Eltérésre továbbra is mind a felmondási idő, mind a cserehelyiség biztosításának mellőzése kérdésében lehetőség van, és továbbra sem zárható ki érvényesen a felmondási jog.

Vagyis az állam, illetve az önkormányzat, mint bérbeadó, akkor is jogosult felmondani a határozatlan időre létrejött helyiségbérleti szerződést, ha erről semmilyen rendelkezés nincs a szerződésben. Ez esetben a felmondási idő a törvény szerinti egy év.

Felmerül a kérdés, mi a helyzet a nem állami, illetve nem önkormányzati tulajdonban álló helyiségekkel? Felmondhatja-e a bérbeadó rendes felmondással az ezekre kötött határozatlan idejű bérleti szerződést, és ha igen, milyen felmondási idővel? Mivel jelenleg a törvény ezzel összefüggésben semmilyen rendelkezést nem tartalmaz, a bérleti szerződésben célszerű rendezni a rendes felmondás szabályait. E körben alapvetően a felek akarata érvényesülhet, hiszen a helyiségbérletre vonatkozó törvényi előírások diszpozitív normák. Az új szabályok kapcsán is érvényesül azonban az az ítélkezési gyakorlatban kialakult elv, miszerint a bérleti szerződés csak időleges használatra vonatkozhat, ezért érvénytelen az a kikötés, amellyel a felek kizárják a rendes felmondáshoz való jogot. Lehetséges azonban, hogy a felek egy határozatlan időre kötött bérleti szerződés esetén is időbeli korlátot szabjanak arra, hogy meddig nem fog élni bizonyosan a bérbeadó a rendes felmondás jogával, sőt a felmondási jog gyakorlását egyéb feltételhez is köthetik.

Ha azonban a bérleti szerződés nem rendelkezik a rendes felmondásról, akkor a lakástörvény 36. § (1) bekezdésére figyelemmel a lakásbérlet szabályait kell alkalmazni. A lakástörvény azonban a lakásbérlet szabályai közt csak az állami, illetve önkormányzati lakásokra vonatkozóan tartalmazza a határozatlan idejű szerződés rendes felmondásának szabályait. Ezeket a rendelkezéseket nyilván nem lehet alkalmazni a helyiségbérletre, hiszen a második részben is van azonos esetre, az önkormányzati illetve, állami helyiségek határozatlan idejű bérleti szerződéseinek felmondására vonatkozó szabály [a fent bemutatott 43. § (1) bek.].

Ebből vajon az következik, hogy kifejezett szerződéses rendelkezés hiányában nem mondható fel rendes felmondással a nem állami illetve nem önkormányzati helyiség bérleti szerződése? Természetesen nem. Ilyenkor a lakástörvény 1. § (3) bekezdésének közvetítésével a Ptk. rendelkezéseit lehet és kell alkalmazni.

A Ptk. 6:347. paragrafusa pedig biztosítja a határozatlan idejű lakásbérleti szerződés rendes felmondással történő megszüntetésének lehetőségét. Kimondja, hogy a határozatlan időre kötött szerződést bármelyik fél a hónap tizenötödik napjáig a következő hónap végére mondhatja fel. Ha a felmondás nem a törvényben írt határidő betartásával történik, a bérleti jogviszonyt a felmondás közlését követő második hónap végére felmondottnak kell tekinteni (Ptk. 6:347. §).

Mint látható, lényegesen rövidebb határidővel mondhatja fel a bérbeadó a nem állami és nem önkormányzati helyiségre kötött határozatlan idejű bérleti szerződést. Egy év helyett kevesebb, mint egy hónap a felmondási idő.

Fellazított felmondás. Könnyen mosolyszünet lehet a vége

Ennél fontosabb különbség azonban az, hogy míg a lakástörvény szerinti egy éves felmondási idő megsértésének jogkövetkezménye a felmondás érvénytelensége (vagyis a felmondás nem képes joghatás kiváltására), addig a Ptk. 6:347. paragrafusára alapított felmondás esetében a határidő be nem tartásának nem érvénytelenség a jogkövetkezménye, hanem csupán az, hogy a jogviszony a felmondás közlését követő második hónap utolsó napján szűnik meg. Ez a körülmény fokozottan indokolttá teszi, hogy az állami és önkormányzati helyiségekre létrejött bérleti szerződésben a felek eltérjenek a törvényi szabályoktól, és teljes körűen maguk rendezzék a rendes felmondás szabályait. Érdemes kitérni arra is, hogy a határidő be nem tartásának jogkövetkezménye az, hogy a felmondás csak egy meghatározott későbbi időpontban (például a felmondás közlése utáni hónap utolsó napján) szünteti meg a bérleti jogviszonyt. Álláspontunk szerint egy ilyen rendelkezés a helyiségbérlet körében megengedhető. Különös igaz ez az állítás, ha figyelembe vesszük, hogy az új Ptk. a szabályozási körébe vont polgári jogviszonyoknál a korábbiakhoz képest hangsúlyozottan nagyobb teret enged a felek akaratának.

2. Felmondás a bérlő által

2.1 A korábbi szabályozás

A lakástörvény 28. paragrafusa (mely a helyiségbérleti jogviszonyokra is alkalmazandó volt) 2014. március 15-éig lehetővé tette, hogy a bérlő a határozatlan időre kötött szerződést bármikor, írásban a hónap utolsó napjára felmondhassa. A felmondási idő nem lehetett rövidebb tizenöt napnál. A törvény a bérlői felmondás tekintetében nem tett különbséget az állami és önkormányzati, illetve egyéb bérlemények közt.

Értelemszerűen helyiségbérlet esetében e körben is teljes körűen érvényesült a felek akarata. A törvényi szabályozás csak akkor került alkalmazásra, ha a felek a kérdést a szerződésben nem rendezték.

2.2 A hatályos szabályozás

Az új szabályok szerint a bérlői rendes felmondás esetében nincs eltérés a határozatlan idejű helyiségbérlet felmondásánál az állami, illetve önkormányzati és az egyéb helyiségek vonatkozásában. Minden esetben a Ptk. 6:347. paragrafusának szabályait kell alkalmazni. A bérlő a helyiségbérleti szerződést – eltérő szerződéses kikötés hiányában – a hónap tizenötödik napjáig, a hónap végére mondhatja fel. A felmondási idő be nem tartásának jogkövetkezménye ebben az esetben is az, hogy a jogviszony a következő hónap utolsó napján szűnik meg.

3. A határozott idejű szerződés megszüntetése idő előtt gyakorolható felmondási jog esetén

Az igazi bizonytalanságot azonban nem a fenti rendelkezések, hanem a Ptk. 6:339. § (2) bekezdése okozhatja. E szerint „A határozott időre kötött szerződést bármelyik fél rendes felmondással felmondhatja a törvényes felmondási idő betartásával idő előtt gyakorolható felmondási jog esetén a hónap végére, legkésőbb a hónap tizenötödik napjáig.”

E rendelkezés kapcsán az elsődleges kérdés, hogy alkalmazható-e a helyiségbérleti jogviszonyokban. Ennek eldöntéséhez a lakástörvény második részéből kell kiindulni. Azt kell megnézni, hogy tartalmaz-e a lakástörvény a határozott idejű szerződés rendes felmondással történő megszüntetésére vonatkozó rendelkezést. Megállapítható, hogy nem. Emiatt vizsgálni kell azt is, hogy a lakásbérlet szabályai közt található-e olyan szabály, amely a határozott idejű bérleti szerződés rendes felmondással történő megszüntetését lehetővé tenné. Az eredmény ez esetben is negatív. Ebből az következik, hogy a lakástörvény eltérő rendelkezése hiányában a Ptk. szabályai alkalmazandók.

A Ptk. fentebb idézett rendelkezése szerencsére nem a lakásbérlet Ptk.-beli speciális szabályai közt lett elhelyezve, hanem a bérleti szerződés általános szabályai közt. A Ptk. 6:342. § pedig kimondja, hogy ha a szerződés tárgya lakás céljára szolgáló ingatlan, a bérleti szerződésre vonatkozó rendelkezéseket a fejezet 2. pontjában rögzített eltérésekkel kell alkalmazni. Eltérő rendelkezéseket a bérleti díj biztosítéka, a bérbeadó karbantartási kötelezettsége, a bérlő elviteli joga, a bérlő tűrési kötelezettsége, a rendes felmondás és a szerződésszegés miatti felmondás kapcsán tartalmaz a törvény. Mivel a Ptk. 6:347. paragrafusa a bérleti szerződések általános szabályaihoz képest eltérően rendelkezik a rendes felmondásról, mint a 6:339. §, ez utóbbi rendelkezései nem alkalmazhatók sem a helyiségbérleti, sem a lakásbérleti jogviszonyokkal összefüggésben. Tekintettel arra, hogy e következtetés kizárólag a jogszabályi rendelkezések törvénybeli helyének összevetéséből vonható le, célszerű a helyiségbérleti szerződésben kifejezetten kizárni a 6:339. § (2) bekezdésének alkalmazhatóságát.

Arra a nem várt esetre, ha az ítélkezési gyakorlat mégis úgy ítélné meg, hogy a Ptk. 6:339. § (2) bekezdése alkalmazható a helyiségbérleti jogviszonyokban is, érdemes annak tartalmát is megvizsgálni. Első olvasatra úgy tűnhet, mintha bármely határozatlan idejű bérleti szerződés felmondható lenne a hónap végére legkésőbb a hónap 15. napjáig. Erre azonban a norma helyes értelme szerint csak idő előtt gyakorolható felmondási jog esetében van lehetőség. Az idő előtt gyakorolható felmondási jog fogalmát a Ptk. sajnos nem definiálja. A jogirodalomban idő előtti felmondás alatt a szerződésszegés esetére illetve a szerződés alapjait megkérdőjelező körülmények bekövetkezése esetére biztosított felmondási jogot értették [Szladits Károly: A magyar magánjog vázlata (Budapest Grill Károly Kiadóvállalata, 1933, 230. old.]. A Ptk. azonban a rendes felmondás szabályai közt utal az idő előtt gyakorolható felmondási jogra. Annak meghatározása, hogy pontosan mit kell idő előtt gyakorolható felmondási jog alatt érteni, az ítélkezési gyakorlatra vár.

Véleményünk szerint idő előtt gyakorolható felmondáson azokat az esteket lehet érteni, amikor maga a jogszabály külön rendelkezése kifejezetten biztosítja a határozott idejű bérleti szerződés rendes felmondással történő felmondásának jogát. Erre a Ptk. 6:339. § (4) bekezdésében (a bérlő örökösének felmondási joga), a 6:340. § (3) bekezdésében (az új tulajdonos felmondási joga) és a 6:346. § (3) bekezdésében (a bérlő felmondási joga korszerűsítés esetén) írt feltételek fennállta esetén van lehetőség. Ez utóbbi esetben ugyan nem kifejezetten határozott idejű bérleti szerződésről rendelkezik a törvény, de ez a szabály nyilvánvalóan a határozott idejű bérleti szerződésekre is vonatkozik, hiszen a 2.2 pontban írtak szerint a bérlő minden különösebb ok nélkül viszonylag egyszerűen felmondhatja a határozatlan idejű bérleti szerződést, így valódi jelentősége a szabálynak csak a határozott idejű szerződések körében van.

Összefoglalva tehát kijelenthetjük, hogy az új Ptk. nem vezeti be a határozott idejű bérleti szerződés megszüntetésének lehetőségét, arra csak az örökösnek, az új tulajdonosnak, illetve korszerűsítési munkálatok esetén a bérlőnek van lehetősége a törvényben írt feltételek megvalósulásakor.

4. Az új rendelkezések hatálya

A felmondás fent bemutatott szabályait kizárólag azokra a szerződésekre kell alkalmazni, amelyek már 2014. március 15. után jöttek létre. Az ezt megelőzően kötött szerződésekre továbbra is a megkötés időpontjában hatályos szabályok (régi Ptk. és Lakás tv.) az irányadók.

---