A tulajdonszerzéshez kapcsolódó illetékfizetési kötelezettség tulajdonszerzésenként keletkezik: mindig az új tulajdonszerzés ténye alapozza azt meg. Az illetéktörvény szempontjából az ugyanarra az ingatlanra ugyanazon a napon kötött két különböző jogügyletet, tulajdonszerzést nem lehet egy tulajdonszerzésnek tekinteni – a Kúria eseti döntése.
Releváns jogszabályhely: 1990. évi C. törvény 2. § (2), (4) bekezdés, 3. § (3) bekezdés a) pont.
Ami a tényállást illeti, felperes 2022. novemberében eladta egy lakás ingatlanban fennálló ⅗ tulajdoni hányadát 66 000 000 Ft vételárért, majd szintén novemberben két külön tulajdonostól, két külön adásvételi szerződéssel vásárolta meg egy lakás ¼ és ¾ tulajdoni hányadát 13 750 000 Ft és 41 250 000 Ft vételárért. A felperes az ingatlan ⅟1 tulajdoni hányadának forgalmi értékét 55 000 000 Ft-ban jelölte meg és kérte az illetékekről szóló 1990. évi C. törvény (Itv.) szerinti illetékkedvezmény alkalmazását (magánszemély vagyonszerző esetén az illeték alapja lakástulajdonok cseréjekor az elcserélt lakástulajdonok – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének különbözete).
Az elsőfokú illetékhatóság a felperest a lakás ¼ tulajdoni hányadának megszerzése után 550 000 Ft visszterhes vagyonátruházási illeték megfizetésére kötelezte. Az alperes ezt helybenhagyta és rögzítette, hogy az illetékkötelezettség minden esetben tulajdonszerzésenként, azaz jogügyletenként keletkezik, függetlenül attól, hogy annak ingatlan vagy ingatlantulajdoni hányada a tárgya. Az adásvételi szerződésekben az átruházók személye más volt, és a szerződések tárgya is másra irányult (a tárgyi ingatlan ¼ és ¾ tulajdoni hányadának megszerzésére), így a két jogügylet két különböző vagyonszerzésnek minősült, erre tekintettel két külön illeték kiszabási eljárás indult, amelyeket nem lehet egységesen kezelni. Álláspontja szerint több lakás tulajdon vásárlása esetén minden egyes lakásvásárlással szemben a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő azonos jogcímű – a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb- illeték alapot eredményező egyetlen értékesítést lehet figyelembe venni.
A kereset
A felperes szerint a felek célja arra irányult, hogy egy egységes ügylettel ruházzák át a tárgyi ingatlan 1/1 tulajdoni hányadát, csupán technikailag volt szükséges azt két szerződésbe foglalni. Az Itv. általános indokolásából megállapítható jogalkotói célt az alperes döntése az illetékkedvezmény részbeni megvonásával meghiúsította, hiszen nem arról van szó, hogy befektetési céllal több ingatlant vásárolt, hanem egy napon egy ügylettel egy önálló lakás 1/1 tulajdoni hányadát vásárolta meg. Az, hogy mi minősül egy tranzakciónak vagy több ügyletnek, nem az okiratok száma határozza meg, hanem az ügyletkötés körülményei, a felek szándéka, az ügylet jellege és tárgya. A szerződést az ¼ tulajdonos helyett meghatalmazottként a ¾ tulajdonos írt alá, az ügylet létrejöttének napján megvalósult az ingatlan egésze vonatkozásában a birtokátruházás s a vételár megfizetése is egy összegben történt.
Az elsőfokú bíróság döntése
A bíróság elutasította a keresetet. Álláspontja szerint az alperes a vonatkozó jogszabályok helyes értelmezésével jutott arra a döntésre, hogy a felperes két külön jogügylettel szerezte meg a tárgyi ingatlanban a tulajdoni hányadokat, két külön vagyonszerzés történt. Alaptalanul hivatkozott a felperes arra, hogy a két adásvételi szerződés lényegében egy okiratnak tekinthető, és illetékfizetési kötelezettség szempontjából nem volt jelentősége annak, hogy a felperes szerzései azonos ingatlanra vonatkoztak. A bíróság szerint nem sérült a jogalkotói célkitűzés sem, az alperes nem vont meg a felperestől az illetékkedvezményt, hanem azt a jogszabályi keretek között biztosította a részére, figyelemmel arra, hogy az Itv. alapján egy értékesítés csupán egyszer, egy szerzéssel szemben vehető figyelembe.
A felülvizsgálati kérelem tartalma
A felperes álláspontja szerint a szerződő felek ügylete egységes, célja pedig a lakástulajdon egy-egy tulajdoni hányadának átruházása volt. Attól, hogy az eladók ugyanazt a lakást több okiratban adták el, még egy egyetlen, folyamatos jogügyletnek minősült. Kiemelte, hogy az illetékkedvezmény azon jogpolitikai célból létezik, hogy ha valaki elad egy lakóingatlant, helyette más lakóingatlant vásárol, úgy élvezze ezt a kedvezményt. A hatóságnak a helyes jogértelmezésnél nem csak a jogszabály betűjét, hanem annak szellemét is figyelembe kell vennie.
A Kúria megállapításai
A Kúria szerint helytállóan mutatott rá a bíróság arra, hogy a felperes vagyonszerzési illetékkötelezettségét az illetéktörvény alapján, annak fogalomrendszerét figyelembe véve kellett megítélni. Az Itv. a lakástulajdon szerzéséhez kapcsolódó kedvezmény-szabályokat tartalmaz, és a tulajdonszerzéshez kapcsolódó illetékfizetési kötelezettség minden esetben tulajdonszerzésenként keletkezik: mindig az új tulajdonszerzés ténye alapozza azt meg. A tulajdonszerzés ténye tulajdoni illetőségre is megvalósulhat, ekként a két szerződésbe foglalt tulajdonszerzés az Itv. szempontjából két különálló szerzésnek minősül, két külön illeték kiszabási eljárás alá esik.
Az Itv. 3. § (3) bekezdés a) pontja a szerződés megkötésének napjához köti az illetékfizetési kötelezettsége keletkezését, ekként az illetékfizetés a szerződések számához igazodik. Az eladók két különálló szerződésben ruházták át ugyanarra az ingatlanra vonatkozó tulajdoni illetőségüket, de az a szerződéses akartuk, hogy ugyanazon a napon a teljes ingatlant értékesítik, ebből a szempontból nem mérvadó. Hasonlóképpen nem lehetett figyelembe venni azt, hogy a birtokbaadás mindkét tulajdoni illetőségre vonatkozóan egyazon napon történt-e, illetve a vételár kifizetését a vevő miként teljesítette.
A hatóságnak azt kellett vizsgálnia, hogy az ingatlan adásvétele hány szerződés keretében valósult meg. Az Itv. alapján egy lakástulajdon vásárlásával szemben egy lakástulajdon eladása vehető figyelembe. Jogszerűen jár el akkor, mikor erre figyelemmel minden egyes lakáscserével, lakásvásárlással szemben – a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő, azonos jogcímű – a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező egyetlen cserét, értékesítést lehet figyelembe venni, előírást alkalmazta. Miután a nagyobb értékű tulajdoni illetőségre vonatkozó szerződéssel kapcsolatban elszámolásra került az eladás, már nem lehetett a kisebb értéket képviselő tulajdoni illetőségre további kedvezményt elszámolni. Rámutat a Kúria arra is, hogy amíg a közterhekhez való hozzájárulás az állampolgároknak alapvető kötelezettsége, addig az e kötelezettség alóli mentesülésére, vagyis kedvezményekre senkinek sincs az alkotmányon alapuló alanyi joga. A mentességek és a kedvezmények megállapítására a jogalkotónak van széles körű mérlegelési joga.
A Kúria gyakorlatában az a jogértelmezés törvényes, amely bármely értelmezési módszer alkalmazása mellett az értelmezett jogszabályhely normatív keretei között marad, és törvénysértő, ha az értelmezésnek nincs normatív alapja. Az előbbiek alapján nem értelmezhette akként az Itv. vagyonszerzésre vonatkozó kedvezmény előírásait, hogy az kiterjed az egy napon az ingatlan 1/1 tulajdoni illetőségre megkötött két különálló jogügyletre. Így a Kúria az elsőfokú bírósági ítéletet hatályában fenntartotta.
Az ismertetett döntés (Kúria Kfv.I.35.043/2024/6.) a Kúriai Döntések 2024/9. számában 214. szám alatt jelent meg.
