Közös tulajdon megszüntetése árverés útján

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Az ingatlan közös tulajdonának árverés útján történő megszüntetése esetén először a jelzálogjogosultak igényét kell kielégíteni. Ha a volt házastársak ingatlanra vonatkozó tulajdoni hányada nem egyenlő, azáltal, hogy a jelzálogjogosultak kielégítést nyernek, a tartozás megfizetéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányadaik arányában állnak helyt: a zálogjogosultak kielégítése ugyanis az egyes tulajdonostársaknak jutó vételárrészt nem ugyanakkora, hanem a tulajdoni hányadukhoz igazodó összeggel csökkenti – a Fővárosi Ítélőtábla eseti döntése.

Ami a tényállást illeti, az elsőfokú bíróság ítéletével a perbeli B. úti ingatlanon fennálló közös tulajdont árverési értékesítés útján megszüntette. A legkisebb árverési vételárat üres, beköltözhető állapotban 22 800 000 forintban határozta meg akként, hogy a befolyó árverési vételárból elsődlegesen a II. és III. rendű alperesek követelését kell kielégíteni. Ezt követően a fennmaradó megváltási árat a felperes és az I. rendű alperes között 1/2-1/2 arányban kell felosztani. A bíróság kötelezte az I. rendű alperest, hogy az árverési értékesítéssel egyidejűleg az ingatlant kiürített állapotban bocsássa az árverési vevő birtokába. Kötelezte az I. rendű alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperes javára 69 695 forint tőkét és annak 2009. január 6. napjától, 55 822 forint tőkét és annak 2008. május 22. napjától, 135 791 forint tőkét és annak 2009. március 24. napjától, 2 909 794 forint tőkét és annak 2010. október 15. napjától, 86 372 forint tőkét és annak 2010. október 15. napjától, továbbá 114 646 forint tőkét és annak 2010. október 15. napjától a kifizetés napjáig járó, a késedelemmel érintett naptári félévet megelőző utolsó napon érvényes jegybanki alapkamattal megegyező mértékű késedelmi kamatát. Ezt meghaladóan a felperes keresetét elutasította.

Az ítéletben megállapított tényállásnak a fellebbezés szempontjából releváns része szerint a felperes és az I. rendű alperes 1993-ban létesítettek élettársi kapcsolatot. 1993-ban a felperes testvére, K. L. értékesítette a tulajdonát képező T. utca 13. szám alatti ingatlant. A befolyó 5 800 000 forint vételárból 2 900 000 forintot K. L., további 2 900 000 forintot pedig egymás közt egyenlő arányban a felperes, a felperes K. Zs. nevű testvére, továbbá édesanyjuk, K. L.-né kapott, tekintettel arra, hogy korábban K. L. részben a felperes és K. Zs. anyagi segítségével egyenlítette ki az ingatlan vételárát. A befolyó vételárból a felperes és K. Zs. egymás között 1/2-1/2 arányban édesanyjuk holtig tartó haszonélvezeti jogával terhelten megvásárolták 1994. április 14. napján a T. utca 15. szám alatti ingatlant. A felperes és az I. rendű alperes a vételár fennmaradó részének, valamint kölcsön és jövedelmük felhasználásával az ingatlanon építkezésbe kezdtek. A polgármesteri hivatal végleges jelleggel megadta a használatbavételi engedélyt 1997. október 29. napján a felperes és K. Zs. építtetőknek az ingatlanra kiadott építési engedély alapján megépített családi házra és annak melléképületeire.

A felperes és az I. rendű alperes 1999. augusztus 26. napján házasságot kötöttek, majd a 2006. március 12. napján kelt adásvételi szerződéssel 24 500 000 forint vételárért értékesítették a T. utca 15. szám alatti ingatlant. A befolyó vételárat akként osztották el, hogy abból 12 500 000 forint egymás közt egyenlő arányban a felperest és az I. rendű alperest, a fennmaradó 12 000 000 forint pedig K. Zs.-t és K. L.-nét illette. A 2006. február 23. napján kelt eredeti adásvételi szerződés módosítása folytán a felperes és az I. rendű alperes 2006. április 14. napján 7 000 000 forint vételár ellenében, egymás között egyenlő arányban megvásárolták a perbeli B. úti ingatlant, amelyen építkezésbe kezdtek. Az építkezést a felperes és az I. rendű alperes a korábbi ingatlan értékesítéséből fennmaradó vételárból, továbbá a 2006. július 31. napján a II. rendű alperessel kötött kölcsön- és zálogszerződés alapján folyósított 8 000 000 forint kölcsönből valósították meg, melyből 2 400 000 forint lakásépítési kedvezmény volt. Az építkezésre fordították a felperes munkáltatójával kötött szerződés alapján folyósított 400 000 forint munkáltatói kölcsönt és a 2007-ben a II. rendű alperestől igénybe vett 2 000 000 forintos (14 750 CHF) kölcsönt is. A község önkormányzati hivatala a felperes és az I. rendű alperes részére 2006. december 6. napján jogerőre emelkedett határozatával a megvalósult felépítményre használatbavételi engedélyt adott.

[multibox]

A felperes és az I. rendű alperes házassági életközössége 2007. augusztus 5. napján megszakadt. Ezt követően az ingatlan rezsijét, illetőleg a fennálló kölcsöntartozásokat kizárólag a felperes viselte, ahhoz az I. rendű alperes nem járult hozzá. A városi bíróságon az I. rendű alperes által indított, házasság felbontása iránti perben a felek egyezséget kötöttek, mely szerint ingóságaikat értékarányosan megosztották, vagyoni igényük ezzel kapcsolatosan egymással szemben nincs és a jövőben sem lesz. Az ingóságok birtokba adása megtörtént. Az utolsó közös lakóhelyet képező lakás használatában akként állapodtak meg, hogy a felperes kizárólagos használatába került a bejárattól bal oldalra lévő 2. szoba, míg az I. rendű alperes kizárólagos használatába került a 4. szoba, az egyéb helyiségeket pedig megosztottan használják. Az egyezséget a bíróság 2008. március 4. napján jogerőre emelkedett végzésével jóváhagyta és az ugyanezen a napon kelt ítéletével a felek házasságát felbontotta. 2008 márciusában a felperes a használati rend szerint neki jutó lakrészeket lezárta, majd az ingatlanból édesanyjához költözött. Az ingatlant ezt követően az I. rendű alperes és élettársa tartotta birtokban, azonban az ingatlan közüzemi tartozásait nem fizették.

 

A kereseti kérelem tartalma

A felperes keresetében kérte, hogy a bíróság a felek között fennállott házastársi közös vagyont szüntesse meg. Kérte annak megállapítását, hogy a Csjt. 27. §-ának (1) bekezdése, 28. §-ának (1) bekezdés b) pontja és (2) bekezdése alapján a B. úti ingatlanon házastársi különvagyon jogcímén 1/2 részben tulajdonjogot szerzett, házastársi közös vagyon címén 1/4 részben tulajdonos az I. rendű alperes. Ily módon ő maga összesen 3/4 részben, az I. rendű alperes pedig 1/4 részben tulajdonosa az ingatlannak. Kérte a közös tulajdon megszüntetését akként, hogy az I. rendű alperes a felperesi 3/4 tulajdoni illetőséget váltsa magához 17 100 000 forint megváltási ár kiegyenlítése mellett. Amennyiben erre az I. rendű alperes nem képes, úgy másodlagosan a közös tulajdon árverési értékesítés útján történő megszüntetését kérte akként, hogy a legkisebb árverési vételár üres állapotban 22 800 000 forint legyen. A II-IV. rendű alpereseket mindennek tűrésére kérte kötelezni.

A felperes előadta, hogy az ingóságok vonatkozásában a felek közötti megállapodás foganatba ment, kivéve három raklapnyi járólapot, viacolor burkolatot, melyre a megállapodás nem vonatkozott. Kérte, hogy a bíróság kötelezze az I. rendű alperest 150 000 forint megfizetésére, mely az építőanyag 1/2 részének ellenértéke. Kérte ezen túlmenően az I. rendű alperes kötelezését az általa kiegyenlített közüzemi díjak és az ingatlant terhelő jelzálogjoggal biztosított kölcsöntartozások, valamint az E. Gyógyszergyár felé általa megfizetett kölcsön 1/2 részének megfizetésére. Többlethasználati díj igénye is volt 2008. március 1. napjától kezdődően az I. rendű alperessel szemben: kérte, hogy a bíróság 2008-ban 352 000 forint tőke, valamint ezen összeg után 2009. január 1. napjától, a 2009. évben 414 000 forint és ezen összeg után 2010. január 1. napjától, a 2010. évben 408 000 forint és ezen összeg után 2011. január 1. napjától, a 2011. évben 384 000 forint és ezen összeg után 2012. január 1. napjától, a 2012. évben 380 400 forint, valamint ezen összeg után 2013. január 1. napjától, a 2013. évben 384 000 forint és ezen összeg után 2014. január 1. napjától járó kamat, továbbá 2014-ben három hónapra 96 000 forint, valamint ezen összeg után 2014. április 1. napjától az 1959. évi IV. tv. (a továbbiakban: 1959-es Ptk.) 301. §-a szerinti késedelmi kamat megfizetésére kötelezze.

Az I. rendű alperes a felperes tulajdonjog megállapítására vonatkozó kereseti kérelmének elutasítását kérte. A közös tulajdon megszüntetését nem ellenezte, teljesítőképességgel azonban nem rendelkezett, ezért az árverési értékesítésre tett indítványában a legkisebb vételárat 25 000 000 forintban kérte meghatározni. Árverési értékesítés esetére vállalta az ingatlan kiürítését. Nem vitatta, hogy a bank és az E. Gyógyszergyár felé fennálló kölcsöntartozás havi részleteit az életközösség megszakadását követően a felperes viselte, e körben a keresetet mind jogalap, mind összegszerűség vonatkozásában elismerte azzal, hogy annak megfizetésére az ingatlan árverési értékesítése esetén befolyó vételár kiegyenlítésével egyidejűleg kötelezze a bíróság. Elismerte a felperesi keresetből a rezsiköltségek vonatkozásában előterjesztett megtérítési igényt is. A többlethasználati díjigényt kérte elutasítani. Előadta, hogy a felperes önként költözött el, birtoklásában nem akadályozta. Ugyanakkor a megállapodásban foglalt lakrészt birtokában tartja a felperes, többlethasználati díjra tehát nem tarthat igényt. Elutasítani kérte az ingóságok vonatkozásában előterjesztett 150 000 forintos igényt is. Előadta, hogy az ingóságok tekintetében teljes körű megegyezésre jutottak, amely foganatba ment, ezért a felperes további igényt nem érvényesíthet. Beszámítási kifogást terjesztett elő 325 731 forint tőke és ennek 2010. szeptember 30. napjától a kifizetés napjáig járó törvényes kamatai erejéig, mivel az életbiztosításával kapcsolatos visszavásárlási összeget tévesen a felperes javára fizették ki, azt azonban neki a felperes nem adta át. A II. és III. rendű alperesek a kereset teljesítését nem ellenezték, a IV. rendű alperes a keresetre érdemben nem nyilatkozott.

A felperes a beszámítási kifogás teljesítését nem ellenezte.

 

Az elsőfokú bíróság eljárása

Az elsőfokú bíróság – ítéletének indokolása szerint – a felperes tulajdoni igényét azért utasította el a Csjt. 27. §-a és 28. §-ának (1) bekezdés d) pontja alapján, mert a vagyontárgy különvagyoni jellege nem vész el akkor sem, ha helyébe annak ellenértéke vagy más vagyontárgy lép. A felek házassági életközösségébe az 1993 és 1999 közötti élettársi kapcsolat időtartama a bírói gyakorlat szerint beleolvad. A perben bizonyítást nyert, hogy az 1994-ben megvásárolt T. u. 15. szám alatti ingatlan a felperes és hozzátartozóinak különvagyoni pénzeszközeiből származott. A felperes és az I. rendű alperes ezen az ingatlanon az életközösség alatt beruházásokat eszközölt, erre tekintettel az ingatlanon az I. rendű alperes tulajdonjogot szerzett, amit a tulajdonostársak sem vitattak. Ez abban fejeződött ki, hogy a 2006. március 12. napján létrejött adásvételi szerződés alapján befolyó 24 500 000 forint vételár megosztásánál úgy állapodtak meg, hogy abból 1/4 rész a felperest, további 1/4 rész az I. rendű alperest illeti meg, kifejezetten az ingatlanon megvalósult beruházásra tekintettel. Ezzel a megállapodással a peres felek, valamint a perben nem álló K. L.-né és K. Zs. az építkezés következtében kialakult vagyoni viszonyaikat egymás között rendezték. A házastársak az ingatlan 1/2 tulajdoni hányadának ellenértékében részesültek, beruházásaik vagyoni jellegű elszámolására tekintettel. Ez a házastársak által megszerzett vagyon osztatlan közös tulajdonuk volt, melyen egymás között egyenlő arányban szereztek tulajdont. Mivel a vételár felosztásánál a ráépítés következményeit a felek megállapodásukban rendezték, a felperes többlet tulajdoni hányadra vonatkozó kereseti kérelme megalapozatlan, ezért azt a bíróság elutasította. Erre tekintettel a közös tulajdont az ingatlan-nyilvántartási állapot szerint megszüntette.

A bíróság nem találta alaposnak a felperes többlethasználati díj iránti igényét sem az 1959-es Ptk. 140. §-ának (1) és (2) bekezdésére és 141. §-ára, valamint Legfelsőbb Bíróság PK 8. állásfoglalására utalással. A perben ugyanis a felperes akként nyilatkozott, hogy elköltözése önkéntes elhatározáson alapult, oda visszatérni nem kíván. Ugyanakkor az ingatlannak az egyezségben meghatározott, őt illető részeit birtokban tartja, abban ingóságait tárolja, így többlethasználati díj iránti igénye alaptalan.

Az ingóságokkal kapcsolatos igény vonatkozásában az elsőfokú bíróság rámutatott, hogy a felperes és az I. rendű alperes egyezséget kötöttek, amely foganatba ment. Ebben kijelentették, hogy egymással szemben további igényük nincs. A bírói gyakorlat szerint az egyezségből kihagyott vagyontárgyakkal kapcsolatos igény a szerződés megtámadása nélkül is érvényesíthető, ha a házastársi közös vagyon megosztásáról rendelkező szerződés valamely vagyontárgyra, közös adósságra vagy pótlási, illetőleg megtérítési igényre nem terjed ki. Ehhez a felperesnek kellett volna bizonyítania, hogy a perben vitássá tett ingóságok nem képezték a megállapodás tárgyát, azaz kihagyott vagyontárgyaknak minősülnek. Ezen bizonyítási kötelezettségének a felperes nem tett eleget, bizonyítási indítványai az építőanyag birtokviszonyaira irányultak, ezért a keresetet ebben a vonatkozásban is elutasította a bíróság. Az életközösség megszakadása után megfizetett rezsi-, illetőleg kölcsöntartozások, valamint az alperes által beszámítani kívánt életbiztosítás visszavásárlási összegéből eredő igények vonatkozásában az ítélet a felek elismerésén alapult a Pp. 221. §-ának (2) bekezdésére utalással.

 

A fellebbezés és a fellebbezési ellenkérelem tartalma

Az ítélet ellen a felperes fellebbezett, ebben az elsőfokú ítéletnek oly módon való megváltoztatását kérte, hogy a bíróság keresetének teljes egészében adjon helyt. Fellebbezésének részletes indoklásában a fentieken túl kérte, hogy az ítélőtábla a közös tulajdon megszüntetésének módját is változtassa meg, és adja az ő tulajdonába az I. rendű alperes tulajdonában álló 1/4 tulajdoni hányadot 5 700 000 forint megváltási ár ellenében, melyet beszámítással kíván megfizetni. Kérte az I. rendű alperesi ingatlan értékének csökkentését az életközösség megszakadását követően megfizetett tartozások rá eső részének összegével. A másodfokú tárgyaláson az elsőfokú ítélet óta a II. rendű alperes részére megfizetett törlesztőrészletek összegét 1 631 340 forintban, a munkáltatói kölcsön és a biztosítási díj címén befizetett összeget 108 392 forintban jelölte meg. Ezen összegek fele részének megtérítésére kérte az I. rendű alperest kötelezni. Kérte továbbá a megváltási ár csökkentését a kiskorú gyerekek lakhatására tekintettel az I. rendű alperesi tulajdoni hányad értékének 15%-ával, azaz 855 000 forinttal.

A felperes szerint tévedett az elsőfokú bíróság, amikor megállapította, hogy a T. utca 15. szám alatti ingatlan vételárából 1/4 rész a felperest és további 1/4 rész az I. rendű alperest illeti meg. Vitatta, hogy a felek a ráépítés következményeit megállapodással rendezték volna. Előadta, hogy valójában abból állt a tulajdonostársak közötti konfliktus, hogy a felperes és az I. rendű alperes nagyobb részt szerettek volna a vételárból, tekintettel arra, hogy két kiskorú gyermekük volt. Az nem merült fel a felek között, hogy az I. rendű alperes bármilyen jogcímen jogosult lenne a vételár egy részére.

A használati díj iránti igényét fenntartva a felperes kifejtette: az a tény, hogy az I. rendű alperes az ingatlan riasztójának kódját a tárgyaláson közölte a felperessel, önmagában igazolja, hogy az I. rendű alperes a felperesi használatot gátolta, ugyanis, amikor az ingatlanba megpróbált belépni, a riasztóberendezés folyamatos jelzést adott. Tévesen állapította meg az elsőfokú bíróság azt is, hogy a felperes saját elhatározásából önként hagyta volna el az ingatlant. Ennek valós oka az volt, hogy az ingatlan elhelyezkedése miatt az iskola megközelítését az I. rendű alperes segítsége nélkül az ingatlanból nem tudta megoldani.

Az I. rendű alperes beszámítási kifogása vonatkozásában a felperes előadta, hogy a perben az I. rendű alperes és képviselője is úgy nyilatkozott, hogy ezt az összeget a gyermektartásdíjban kéri elszámolni. A felek szándéka tehát ezen összegnek a gyermektartásdíjban való elszámolására irányult, azaz itt nincs helye beszámításnak.

Az I. rendű alperes fellebbezési ellenkérelmében az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte. Előadta, hogy az elsőfokú eljárás során a közös tulajdon felperes által történő megváltás útján való megszüntetésére nem volt kereseti kérelem, ezt a másodfokú eljárás jelen szakaszában a felperes már nem kérheti. Nem hivatkozott a felperes arra sem, hogy a megváltási árat a kiskorú gyerekek bentlakására tekintettel csökkenteni kellene, ezért ezt az igényét sem terjesztheti elő a másodfokú eljárásban. Nem ellenezte, hogy az ítéletben a felperes javára fizetendő összegek megfizetésére úgy kerüljön sor, hogy ezeket az összegeket a felperes az árverési vételárból kapja meg. Utóbb úgy nyilatkozott, hogy a II. rendű alperes által igazolt befizetéseket elismeri a felperes elsőfokú ítélet meghozatalát követően teljesített befizetéseként. Elismerte továbbá a felperes előkészítő iratában megküldött munkáltatói kölcsön befizetéseket is.

 

A Fővárosi Ítélőtábla megállapításai

A felperes fellebbezése részben megalapozott.

A másodfokú bíróság a felperes fellebbezését a tulajdoni igény vonatkozásában találta részben megalapozottnak. Az elsőfokú bíróság a felperes tulajdoni igényét azért utasította el, mert álláspontja szerint a T. utca 15. szám alatti ingatlan eladásakor az összes tulajdonostárs és a házastársak között is létrejött egy megállapodás. Ezzel a megállapodással a házastársak maguk között is rendezték a ráépítés jogkövetkezményeit. Ezt az álláspontot a másodfokú bíróság csak részben osztotta.

Az elsőfokú bíróság a megállapított tényállásból helyesen vonta le azt a következtetést, hogy a T. utca 15. szám alatti ingatlanon a korábban hatályos 1959-es Ptk. 137. §-ának (1) bekezdése szerinti ráépítés történt. Helyesen jutott arra a következtetésre is, hogy a tulajdonostársak közötti megállapodás az ingatlan értékesítésekor a ráépítés jogkövetkezményeinek rendezését célozta. A tekintetben is helyes volt az elsőfokú bíróság álláspontja, hogy amennyiben a ráépítők valamelyike házasságban él, úgy nem kizárt, hogy a ráépítésnek a tulajdonostársak közötti jogkövetkezményeit rendező szerződésben a házastársak egyúttal egymás közötti belső jogviszonyuk tekintetében is rendezzék a jogkövetkezményeket. Helyesen észlelte az elsőfokú bíróság, hogy a perbeli esetben is ilyen kettős jogviszonyrendszerről volt szó, mely egyrészt a ráépítő tulajdonostárs (a felperes) és a másik tulajdonostárs és a haszonélvező (a felperes Zs. utónevű testvére, illetve a felperes édesanyja) között állt fenn, másrészt pedig a ráépítő tulajdonostárs és házastársa (az I. rendű alperes) között. Azt helyesen állapította meg a felperes vitatásával ellentétben, hogy a T. utca 15. szám alatti ingatlan értékesítésekor valamiféle megállapodás létrejött a tulajdonostársak között. Ezt önmagában bizonyítja a vételárnak a tulajdoni hányadoktól eltérő arányú felosztása. A ráépítés tulajdoni hányadokat módosító hatásának elismerése hiányában ugyanis a vételárat nyilvánvalóan a bejegyzett tulajdoni hányadok arányában osztották volna el.

Az elsőfokú bíróság álláspontjával szemben azonban a perbeli esetben nem volt megállapítható az, hogy a létrejött megállapodás a házastársak, azaz a felperes és az I. rendű alperes belső jogviszonyát is rendezte volna. A tanúvallomások és a nyilatkozatok – így az I. rendű alperes saját előadása – szerint is az látszik inkább valószínűnek, hogy a vételárból a felperesnek és az I. rendű alperesnek jutó részt a felek egységesen kezelték, annak összegét csak összességében határozták meg 12 500 000 forintban, a kettejük közötti felosztás módját a megállapodás valójában nem rendezte. Ezt erősíti meg az I. rendű alperes személyes meghallgatása során tett nyilatkozata is. Abból kell tehát kiindulni, hogy a perben nincs meggyőző adat arra nézve, hogy a felperes és az I. rendű alperes a nekik jutó vételárrészt egymás között fele-fele arányban osztották volna fel. Az őket külön-külön megillető összeg nagysága valójában attól függ, hogy a nem vitásan a felperes különvagyonát képező telekingatlan értékében mekkora értékemelkedést okozott a házastársak közös vagyonából (is) megvalósított építkezés. A perben az ennek pontos meghatározásához szükséges ingatlanszakértői kompetenciába tartozó adatok (így különösen a T. utca 15. szám alatti telekingatlan forgalmi értéke a ráépítés befejeződésekor, a ráépített részre eső érték, a ráépítés költsége, és az egyes építtetők költségekhez való hozzájárulásának aránya) nem álltak rendelkezésre, ezért az összesen 12 500 000 forintból a felperesre és az I. rendű alperesre jutó rész összegét a másodfokú bíróság a rendelkezésre álló egyéb adatokból határozta meg. Ennek során a másodfokú bíróság abból indult ki, hogy a felperest eredetileg is megillette a T. utca 15. szám alatti ingatlan 1/2 tulajdoni illetősége édesanyja haszonélvezeti jogával terhelten. Ezen haszonélvezeti jog értéke az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény 72. §-ában írt számítási mód szerint 1994-ben – a felperes édesanyjának életkorára tekintettel – az 1/20 résznek a 6-szorosa, azaz az egész ingatlan értékének 3/10 része, vagyis 30%-a volt. Valójában tehát a felperes haszonélvezeti joggal terhelt 1/2 illetőségének értéke az egész ingatlan tehermentes értékéhez képest 35%-ot képviselt, további 35% illette a felperes testvérét és a fentiek szerint 30% értéket képviselt édesanyjuk haszonélvezeti joga. Az eladáskor a felek megállapodása alapján a felperes és az I. rendű alperes együttesen 12 500 000 forintot kapott, amely a 24 500 000 forintnak 51%-a.

Ebből az a következtetés vonható le, hogy a tulajdonostársak – a ráépítéshez a házastársak által nyújtott anyagi hozzájárulás mértékét és a közreműködés arányát is figyelembe véve – a ráépítés okozta értékemelkedésből a házastársakra jutó rész értékét – a vételárból való részesedés 51%-os mértéke és a vételkor a felperes nevén lévő 35% tehermentes illetőség különbözeteként – 16%-nyi tehermentes tulajdoni hányadnak megfelelő értékben fogadták el. Ez a 16% tehát a felperes és az I. rendű alperes közös szerzeménye, tekintettel arra, hogy a perben nem merült fel adat arra nézve, hogy bármelyikük részéről különvagyoni beruházás is történt volna az építkezés során. A kapott 12 500 000 forintból tehát 8 575 000 forint (24 500 000 x 0,35=8 575 000) a különvagyoni telek után a felperes különvagyona, a fennmaradó 3 925 000 (12 500 000 – 8 575 000=3 925 000) forintnyi rész pedig a felperes és az I. rendű alperes közös vagyona, melynek fele-fele része, azaz 1 962 500 – 1 962 500 forint illeti meg őket külön-külön. Így mindösszesen az ingatlanból 10 537 500 (8 575 000 + 1 962 500=10 537 500) forintnyi rész tekinthető a felperes tulajdonának és 1 962 500 forintnyi rész az I. rendű alperes vagyonának, szemben az elsőfokú bíróság által meghatározott 50-50%-os részesedéssel.

Egyező előadás szerint ezt az összeget a házastársak teljes egészében a B. úti ingatlan megvásárlására, illetőleg az azon történt építkezésre fordították. A B. úti ingatlan felépítésének bekerülési költsége a szakvélemény szerint a 7 000 000 forint telekérték és 17 700 000 forint felépítményi érték összegeként 24 700 000 forint volt. A teljes értékből a fentiek szerint 8 575 000 forint a felperes T. utca 15. szám alatti ingatlanból származó különvagyona, amely a Csjt. 27. §-ának (1) bekezdése, és 28. § (1) bekezdés d) pontja alapján megőrzi különvagyoni jellegét, a maradék rész pedig fele-fele arányban a felek közös tulajdona. A közös tulajdonból az egyik és másik házastársra jutó érték 8 062 500 forint [(24 700 000 – 8 575 000)/2 = 8 062 500]. Így mindösszesen a felperest 16 637 500 (8 575 000 + 8 062 500=16 637 500), az I. rendű alperest pedig 8 062 500 forint rész illette meg az ingatlanból. Ez a bekerülési költségnek a 67,36, illetőleg 32,64%-a. Ebben a felperesre kedvezőbb arányban képezi tehát a házastársak közös tulajdonát a B. úti ingatlan. Mindebből megállapítható, hogy a felperes 3/4 tulajdoni illetőségre előterjesztett kereseti kérelme eltúlzott, a jelenleg javára bejegyzett 1/2 tulajdoni illetőséget meghaladóan azonban további 17,36%, azaz 1736/10000 tulajdoni illetőségre jogosult. A fentiekre tekintettel a másodfokú bíróság a Pp. 253. §-ának (2) bekezdése alapján az elsőfokú ítéletet e tekintetben megváltoztatta, a felperes tulajdonszerzését részben megállapította, és rendelkezett tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéséről.

A felperes eredeti fellebbezésében a közös tulajdon megszüntetésének módját nem sérelmezte, így a fellebbezési határidő leteltét követően előterjesztett, a fellebbezés indoklásában utóbb erre vonatkozóan előterjesztett igénye a Pp. 247. §-ának (2) bekezdése alapján már nem volt figyelembe vehető. A közös tulajdon megszüntetése tehát a tulajdoni hányadok megváltozásától függetlenül az e tekintetben jogerősnek tekinthető elsőfokú ítélet szerint, árverési értékesítés útján valósulhat meg.

A tulajdoni hányadok módosítására tekintettel azonban módosítani kellett az árverési vételár felosztásának módját. Az a megváltozott tulajdoni helyzet esetén is irányadó, hogy – a Vht. 170. §-ának (1) bekezdése alapján – elsődlegesen a jelzálogjogosultak igényét kell kielégíteni. Tekintettel azonban arra, hogy a másodfokú bíróság döntése értelmében már nem 1/2-1/2 arányú közös tulajdona a házastársaknak az ingatlan, ezért meg kellett változtatni azt az elsőfokú ítéleti rendelkezést, hogy a jelzálogjogosultak kielégítését követően fennmaradó vételárat a tulajdoni hányadok arányában kell a házastársak között felosztani. Azáltal ugyanis, hogy a jelzálogjogosultak kielégítést nyernek, lényegében az történik, hogy a tartozás megfizetéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányadaik arányában állnak helyt, hiszen az egyes tulajdonostársaknak jutó vételárrészt a zálogjogosult kielégítése nem ugyanakkora, hanem a tulajdoni hányadukhoz igazodó összeggel csökkenti. A jelzálogjogosultak felé fennálló tartozás azonban a házastársak közös tartozása, amelyért a Csjt. 27. §-ának (1) bekezdése alapján fele-fele arányban kötelesek helytállni. A jelzálogjogosultaknak a befolyó vételárból való kielégítésével a felperes tehát annyival fizet meg többet a törvény alapján őt terhelő 50%-nál, amennyivel tulajdoni hányada az 50%-ot meghaladja. Ez az arány a perbeli esetben – a felperes 67,36%-os tulajdoni hányadából kiindulva – 17,36%. A jelzálogjogosultak kielégítését követően fennmaradó vételárat a felek között tulajdoni hányadaik arányában kell felosztani azzal, hogy az I. rendű alperes részére kifizetendő összegből le kell vonni a jelzálogjogosultak javára kifizetett összeg 17,36%-át és azt közvetlenül a felperes részére kell megfizetni. Ezzel a tulajdoni hányadok és a tartozásért való felelősség aránya közötti különbség korrigálásra kerül.

Szintén nem hivatkozhat a felperes a gyermekek lakhatásának I. rendű alperesi tulajdonrész értékét csökkentő hatására, hiszen ezt az elsőfokú eljárásban nem kérte, és a keresetet a Pp. 247. §-ának (1) bekezdése alapján a másodfokú eljárásban nem lehet megváltoztatni.

Alaptalan a felperes fellebbezése a többlethasználati díj tekintetében. A felperes ugyanis az eljárás során maga adta elő, hogy az ingatlanból való elköltözésének valós oka nem az volt, hogy tulajdonostársa bármilyen módon akadályozta volna az ingatlan használatát, hanem az, hogy ekként tudta megoldani gyermekeinek iskolába juttatását. Ez a körülmény azonban nem róható a másik tulajdonostárs terhére. Ráadásul az sem igaz, hogy az ingatlant a felperes nem használja, hiszen a megállapodás alapján neki jutó ingatlanrészeket lezárta, abban a saját ingóságait tárolja. Használatnak pedig nem csak az ingatlan lakásként való használata minősül, hanem bármilyen más módon való hasznosítás is a használati jogának gyakorlását jelenti. Valójában tehát az ingatlant a felperes használja. Ebben őt a riasztó kódjának esetleges megváltoztatása sem gátolta, hiszen maga is előadta, hogy az ingatlanba be tudott jutni, csak ilyenkor szólt a riasztó. A tárgyaláson az I. rendű alperes a riasztó kódját megadta, nem merült fel adat arra vonatkozóan, hogy amennyiben ezt a felperes korábban kérte volna, nem adta volna meg korábban is a részére. Erre tekintettel tehát az elsőfokú bíróság helyesen döntött a többlethasználati díj iránti igény elutasításáról.

Az ingóságokkal kapcsolatos felperesi igény vonatkozásában a másodfokú bíróság csak az elsőfokú bíróság ítéletének helyes indokaira utal, kiemelve azt, hogy az ingóságok kimaradt jellegét a perben a felperes nem bizonyította. Úgyszintén alaptalan a beszámítási kifogással kapcsolatos fellebbezés is, hiszen az elsőfokú ítélet meghozatalát megelőző utolsó tárgyaláson a felperesi képviselő maga jelentette be, hogy az I. rendű alperes által igényelt összeg beszámítását nem ellenzi.

Nem volt akadálya ugyanakkor annak, hogy a másodfokú bíróság az elsőfokú ítélet meghozatala óta eltelt jelentős időre tekintettel a felperes által azóta megfizetett törlesztőrészleteket és biztosítási díjakat megfelelő módon elszámolja. Az I. rendű alperes a II. rendű alperes által, illetőleg a felperes által becsatolt befizetési igazolásokat összegszerűségében nem vitatta. Az általa elismert 1 631 340 forint és 108 392 forint fele része, azaz 815 670 forint és 54 196 forint összegeként adódó további 869 866 forint megfizetésére kötelezte ezért az I. rendű alperest a másodfokú bíróság.

Összegezve tehát a Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletének fellebbezett rendelkezéseit részben megváltoztatta, és megállapította, hogy a felperes házastársi közös szerzés címén megszerezte a perbeli ingatlan 1736/10000 tulajdoni hányadát, és az alpereseket e tulajdoni hányad vonatkozásában a felperes tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének tűrésére kötelezte.

Az árverési vételár felosztását a bíróság akként változtatta meg, hogy a jelzálogjogosultak kielégítését követően fennmaradó összeget 6736/10000-3264/10000 arányban kell felosztani a felperes és az I. rendű alperes között úgy, hogy az I. rendű alperes részére kifizetendő vételárból le kell vonni a jelzálogjogosultak részére kifizetett összeg 17,36%-át és azt közvetlenül a felperes részére kell megfizetni. Kötelezte az ítélőtábla az I. rendű alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek további 869 866 forintot, és annak 2014. november 15. napjától a kifizetésig járó, a késedelemmel érintett naptári félév első napján érvényes jegybanki alapkamattal egyező mértékű kamatát. Ezt meghaladóan az elsőfokú ítéletet helybenhagyta. Megkereste a Járási Hivatal Földhivatali Osztályát, hogy a perbeli ingatlanra az I. rendű alperes II/5. alatt bejegyzett tulajdoni illetősége terhére a tulajdonjogot 1736/10000 arányban a felperes javára házastársi közös szerzés címén jegyezze be azzal, hogy az I. rendű alperes tulajdoni illetősége 3264/10000-re módosul.

 

Az ismertetett döntés (Fővárosi Ítélőtábla 17. Pf. 20 853/2014/15-II.) a Bírósági Döntések Tára folyóirat 2016/10. számában 138. szám alatt jelent meg.

 

A kép forrása: https://huttrealestateagent.files.wordpress.com/2014/06/professionals-auction-or-tender-anna-redcoats.png?w=800&h=435&crop=1

---