Lakás csak zálogba: hitelezőktől óvott tulajdonjog

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Az új Ptk. VI. Könyve foglalkozik a biztosítékok kérdéskörével, melyet újraszabályoz, s teszi ezt azzal a megkötéssel, hogy kifejezetten rendelkezik az úgynevezett fiduciárius, azaz bizalmi hitelbiztosítékok semmisségéről. A Ptk. a hitelfelvevők érdekeinek védelmében megszünteti a biztosítékcélú tulajdon-átruházást, vételijog-alapítást, valamint engedményezést, s a zálogjogot ismeri el elsődleges és legfőbb biztosítéknak.

Az új Polgári törvénykönyv (Ptk.) VI. Könyve foglalkozik a biztosítékok kérdéskörével, újraszabályozva azt azzal a megkötéssel, hogy a szerződések érvénytelenségére és megtámadhatóságára vonatkozó fejezetben kifejezetten rendelkezik az úgynevezett fiduciárius, azaz bizalmi hitelbiztosítékok semmisségéről. A jogszabályhely szerint a pénzkövetelés biztosítása céljából tulajdonjog, más jog vagy követelés átruházására, vételi jog alapítására irányuló szerződéskötés semmis.

A tulajdonjog biztosítékcélú átruházásán és a tulajdonjog fenntartásán kívül Magyarországon széles körben elterjedt a tulajdonjog – valójában – hitelbiztosítéki célú átruházása, ahol az új tulajdonos (a vevő) valójában hitelező volt. Ilyen, úgynevezett fiduciárius, azaz bizalmi szerződések többek között a lízing, a faktorálás egyes formái, a visszabérléssel együttes adásvétel, a visszavásárlási joggal együttes adásvétel, vagy a vételi jog is.

Az ÚJ Jogtár bemutatja: Ügyvédreggeli 2014.         Készüljünk együtt a Ptk. jelentős változásaira!

2014. 03. 07.:  Az érvénytelenség az Új Ptk.-ban – Dr. Darázs Lénárd 2014. 03. 28.:  A hibás teljesítés megváltozott szabályai és új intézményei – Dr. Lévayné Dr. Fazekas Judit 2014. 04. 04.:  A kontraktuális kárfelelősség szabályai az új ptk.-ban – Dr. Lábady Tamás 2014. 04. 25.:  Engedményezés, tartozásátvállalás, jogátruházás, szerződés átruházás – Dr. Gárdos Péter 2014. 05. 30.:  Kft. változások és az új Ptk – Dr. Kisfaludi András 2014. 06. 27.:  Új cégjogi szabályok – Dr. Hámori Andrea 2014. 09. 12.:  Újdonságok a polgári perjog területén – Dr. Sántha Ágnes 2014. 10. 03.:  Vállalkozási szerződések – Dr. Barta Judit 2014. 11. 07.:   Vezető tisztségviselők felelőssége az új Ptk.-ban – Dr. Gárdos Péter 2014. 12. 05.:   Adásvételi szerződések – Dr. Kisfaludi András Az egyes előadásokra külön-külön is jelentkezhet! Helyszín: Hilton Budapest Westend, 1062 Budapest Váci út 1-3. Bővebb információk és a teljes előadássorozatra jelentkezés itt

Az új Ptk. fent hivatkozott 6:99 paragrafusa kizárólag ama fiduciárius hitelbiztosítéki szerződések megkötését tekinti semmisnek, melyek célja olyan biztosíték alapítása, amely a hitelezők számára egyszerűen és gyorsan végrehajtható garanciát (biztosítékot) jelentettek, ám eközben nem biztosították megfelelően a másik fél, azaz a hitelfelvevők jogainak és érdekeinek a védelmét. A zálogjogi biztosítékokkal szemben az érvényesítésük általában nem jogszabályban rögzített, hanem a felek által megállapított kontraktusok alapján történt. E biztosítéki szerződések alapján a hitelezők bírósági végrehajtási eljárás, illetve a zálogtárgyak bírósági végrehajtáson kívüli értékesítésére vonatkozó szabályok alkalmazása nélkül megszerezhették a fedezetül szolgáló vagyontárgy tulajdonjogát.

A hitelfelvevők jogos és törvényes érdekeinek biztosítása érdekében döntött úgy a jogalkotó, hogy megszünteti a biztosítékcélú tulajdon-átruházást, vételijog-alapítást, valamint engedményezést, s a zálogjogot ismeri el elsődleges és legfőbb biztosítéknak.

 

Új ház beköltözés előtt. Az új Ptk. a zálogjogot ismeri el elsődleges és legfőbb hitelbiztosítéknak

Természetesen az új Ptk. csak a követelés biztosítása céljából kötött ilyen jellegű szerződések semmisségét mondja ki, de nem tekinti semmisnek a pénzügyi lízing-, valamint a faktorálási szerződés, mint fiduciárius kontraktusokat. Ez utóbbiakat külön szerződéstípusként szabályozza.

Az új Ptk. 6.99. paragrafusából levezethető fiduciárius hitelbiztosítékok tilalma nem vonatkozik az úgynevezett pénzügyi biztosítékokra, hiszen változatlanul köthető kezességi szerződés, garanciaszerződés. Emellett alapítható visszavásárlási, vételi és eladási jog is – feltéve, ha az nem hitelbiztosítéki célból történik.

Az új Ptk. a zálogjogot  emeli az elsődleges biztosítékok és ezáltal a hitelbiztosítékok közé. Nem változik az a szabály, miszerint ingatlanra alapított zálogjogot az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyezni.

Az Új Ptk. bevezeti a hitelbiztosítéki nyilvántartást, amelyben többek között az ingóságon, valamint jogon és követelésen alapított zálogjogot is be kell jegyeztetni. E nyilvántartást a Magyar Országos Közjegyzői Kamara (MOKK) működteti, és bárki regisztrálhat a rendszerben, aki a közjegyző előtt személyesen úgynevezett azonossági nyilatkozatot tesz.  

Kifejezett változásokat hoz az új Ptk. a kezesség és a készfizető kezesség újraszabályozásával, melyekre figyelemmel kell lenni az ilyen szerződések megkötésnél. A készfizető kezest a régi Ptk. alapján nem illette meg a sortartás kifogása, ha a felek így állapodtak meg. Az új rendelkezések alapján azonban előfordulhat, hogy sortartásos kezességet akarunk vállalni, ám bizonyos esetekben készfizető kezesekké válunk. Ezek az alábbiak lehetnek:

a.) ha a követelés kötelezettől való behajtása lényegen megnehezül a kötelezett lakóhelyének, szokásos tartózkodási helyének, telephelyének vagy székhelyének megváltozása miatt;
b.) ha a jogosult a kötelezettel szembeni követelésének behajtása végett végrehajtást vezetett a kötelezett vagyonára, de a végrehajtás során a követelés nem lett kielégítve;
c.) ha a kötelezett csődeljárásban fizetési haladékot kapott, vagy ellene felszámolás indul.

Új kontraktustípusként megjelenik a garanciaszerződés, mely alapján garanciát nem csak bank, hanem bárki vállalhat. Ezt a szerződésfajtát kezességi típusú megállapodásként szabályozza a Ptk.

Végül megemlítendő, hogy rendhagyó szerződési biztosítékként szabályozza az új Ptk. az elidegenítési és terhelési tilalmat, amely már bármikor alapítható, nem csak a tulajdonszerzéssel egyidejűleg.

A szerző ügyvéd

---