Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Az otthoni, vagy épp a munkahelyen végzett tevékenység hatásai könnyen átléphetik az ingatlan határait, így beleütközve a környező ingatlanok használóinak személyes vagy vagyoni érdekeibe, ez pedig vitás helyzetekhez vezethet. A Wolters Kluwer gondozásában megjelenő Magyarázat a szomszédjogokról című kiadvány átfogó képet fest a szomszédjogok jogintézményéről, a hatályos hazai szabályozás magyarázatán és a joggyakorlat bemutatásán túlmenően nemzetközi, sőt, jogtörténeti összehasonlítással is igyekszik közelebb vinni az olvasót az ingatlanhasználatból eredő mindennapi helyzetekre vonatkozó jogi álláspontok és azok elméleti-gyakorlati összefüggéseinek megértéséhez. Az alábbiakban a műnek a kártérítés jogalapjával és összegszerűségével foglalkozó részéből olvashatnak egy részletet. E körben különösen érdekes kérdés, mi történik akkor, ha a szomszéd által végzett tevékenység nemcsak kárt okoz, hanem egyúttal hasznot is hajt a másik fél számára. A magyarázat szerzője dr. Serák István.
A gyakorlatban jelentős problémát jelent annak meghatározása, hogy a szomszéd milyen károk megtérítését is követelheti a zavarótól. A dogmatikai kérdések körében utaltunk már rá, hogy a kár és a tulajdonhoz való jog sérelme nem egymást maradéktalanul fedő fogalmak, ezért a kártérítés mértéke sem a tulajdonban keletkezett sérelem nagyságához igazodik (800/B/1993. AB határozat). A szomszédos ingatlan használatából eredő értékcsökkenés ténye önmagában nem ad alapot a kártérítési felelősség megállapításához (BH1994. 661.), a kár fogalma pedig egyébként is relatív, mivel például „egy hevitő kemencze, mely a jegesveremnek véget vet, […] viszont az üvegház mellé helyezve előnyös lesz” (Katona: A szomszédjog, 28-29. o.). A Legfelsőbb Bíróság több eseti döntésében is az elkerülhetetlenül szükséges mértéket meghaladó kárt rendel megtéríteni, ugyanis az ingatlanok állandóan változó forgalmi értékét a konkrét állapotuk, jellemzőik mellett nyilván bizonyos mértékben a környező ingatlanok tulajdonságai is befolyásolják, amelyek között a használati mód csak egy könnyen érzékelhető esete azon körülményeknek, amelyeket a közvélekedés, közfelfogás általában értékcsökkenésként értékel. Jóllehet senkinek nincs általános alanyi joga vagy védett érdeke arra, hogy a tulajdonában álló dolog értéke ne változzon, ez a megközelítés teszi lehetővé, hogy a bíróságok a szomszéd „panorámakilátáshoz és a »benapozottsághoz« fűződő érdekei” védelmében az elkerülhetetlenül szükséges mértéket meghaladó kár fogalmát a kilátáselvonásra és az intimitásvesztésre is kiterjessze (BH1993. 161.; BH1994. 661.; BH1998. 272.; BH 2000. 244.; Legf. Bír. Pfv. III. 21.277/2008.). A kártérítés mértékének meghatározása szempontjából mindazoknak a körülményeknek jelentősége van, amelyek az ingatlan forgalmi értékét befolyásolják, és okozati összegfüggésben állnak a zavarást eredményező tevékenységgel (BH2002. 358.). A kár bekövetkeztének megállapításához nincs szükség arra, hogy a felperesek ténylegesen értékesítsék az ingatlanukat, a forgalmiérték-vesztést tényleges eladási szándékkal támasszák alá. (EBD2014. P.13.). Az ingatlan értékében a használati lehetőség korlátozottsága miatti csökkenést akkor is értékelni kell, ha adott esetben az érintett ingatlan környékén egyáltalán nincs ingatlanforgalom (EBD2014. P.13.), a zavarással okozott kárt ugyanis gazdasági szempontból kell vizsgálni (Jan Schapp: Das Verhältnis von privatem und öffentlichem Nachbarrecht. Duncker & Humblot, Berlin, 1978, 152. o.).
A Legfelsőbb Bíróság gyakorlata szerint, amennyiben a zavaró tevékenység az ingatlan forgalmi értékét valóban csökkenti, a kártérítési igény elbírálásánál a zavarás esetleges jogszabályi határértéket meghaladó voltán kívül vizsgálni kell az egyéb körülmények hatását is az értékcsökkenés bekövetkezésében. Az értékcsökkenés mérlegelése során nemcsak az objektív, de a szubjektív tényezőknek is szerepe lehet. A tulajdon értékcsökkenése a szubjektív kiindulású objektivizálódott kereslet-kínálati viszonyokon, tehát piaci szempontokon alapul. A szubjektív negatív érzet azért jelentkezik objektív hátrányt jelentő kárként, mert a bírósági gyakorlat szerint emberi szubjektumot befolyásoló negatív hatások az ingatlan, mint vagyontárgy piaci értékére objektív módon értékcsökkentően hatnak. Ilyen esetekben azonban nem a jogszabályban megengedett mérték túllépésének van döntő jelentősége, hanem annak, hogy valamennyi értékelendő körülmény alapján – amelyeknek csak egyike a zavarás folytán nehezített használat – az ingatlan forgalmi értékében bekövetkezett-e csökkenés, a kártérítés meghatározásánál ezért az ingatlan forgalmi értékét befolyásoló, és az alperes magatartásával okozati összegfüggésben álló körülménynek jelentősége van. Ebben a kérdésben is a szubjektív és objektív kategóriák elmosódásának lehetünk tanúi: a Szegedi Ítélőtábla az antennatornyok miatti kártérítés elbírálása során nem az egyes emberek elszigetelten jelentkező félelemérzetét (»fóbiáját«) értékelte értékcsökkentő tényezőként, hanem azt az általános, tömeges félelemérzetet, amely éppen a zavaró létesítmény országos (és külföldi) elterjedtsége miatt objektív értékcsökkentő tényezővé vált. A félelemérzet ugyan szubjektív, de értékcsökkentő tényezőként kétségkívül figyelembe kell venni, mivel az ingatlanra vonatkozó jogügyleteket szubjektív szempontok által is vezérelt emberek kötik meg. Az üdülő- és lakóingatlanok közvetlen közelében épített fémszerkezetű mobil-átjátszótorony több szempontból és jelentős mértékben zavarja a szomszédos ingatlanok használóit, amely zavarás az észszerű tűrési határokon kívül esik. A magyar bírói gyakorlat szerint – de ezzel teljesen egyező álláspontot képvisel a svájci felsőbírósági gyakorlat is (BGE 5A_47/2016) – a mobil-átjátszótoronyhoz hasonló létesítmény károsító hatásától való, félelemmel együtt járó ellenérzés olyan tény, amely a kereslet csökkenése folytán befolyásolja az ingatlanok forgalmi értékét az ingatlanpiacon, nehezebben eladhatóvá vagy bérbeadhatóvá téve őket. Okszerű ezért az a következtetés, hogy a potenciális vevők, ha választhatnak, akkor az ilyen telekommunikációs létesítménytől távolabb lévő lakóingatlanokat vásárolják, és az ilyen létesítménytől való távolság lényeges értékcsökkentő tényező mind eladáskor a vételár, mind bérbeadáskor a bérleti díj mértékének meghatározása során (EBD2014. P.13.; EBH2009. 1955.; Szegedi Ítélőtábla Pf. I. 20 493/2011; BDT2003. 833; BH2002. 358.).
Az értékcsökkenésben jelentkező kár sem szűkíthető le azonban az ingatlan forgalmi értékének csökkenésére. Az olyan ingatlan használati értéke például, amelynek közvetlen közelében egy magas, fémszerkezetű mobil-átjátszótorony létesült – a zavarás ténye folytán – alacsonyabb, mint amelynek közelében ilyen nem épült, és a zavaró hatás nem érvényesül. A vagyoni hátrány viszont akkor is beáll, ha egyéb tényezők miatt az ingatlanforgalom csekély, a forgalmi értékvesztés adatokkal nehezebben alátámasztható. Mobil-átjátszótornyok esetében a kártérítés összegszerűségének meghatározása során az értékvesztés mértékének számítása során figyelembe kell venni a mobil-átjátszó torony építése folytán a lefedettség javulásából eredő értéknövekedést is. A mai kor telekommunikációs igényei között a megfelelő térerő, a mobiltelefonálás lehetőségének hiányában az ingatlan használati – és ezen keresztül piaci forgalmi – értéke nyilvánvalóan csökkent, vagyis a mobil-átjátszótorony által biztosított lehetőség jobb minőségű és gyorsabb mobiltelefon és a mobilinternet, illetve a kommunikációs lehetőség több téren – különösen a személy- és vagyonvédelem, az egészségügyi ellátás és a turizmus területén – bekövetkező bővülése a környező ingatlanok értékét pozitív irányban befolyásolja. Ezek az általános és objektív előnyök pedig a mobil-átjátszótorony közelsége miatt károsodott ingatlanoknál is jelentkeznek, ezért az értéknövekedésben megjelenő „káronszerzést” az értékcsökkenés, a kár összegszerűségének mérlegelése során nem lehet figyelmen kívül hagyni. Éppen ezért a zavaró hatások és ebből eredően az ingatlan forgalmi értékének csökkenéséből származó kár bekövetkezése igazságügyi szakértői szakvélemény alapján állapítható meg megalapozottan (EBH2011. 2397., EBD2014. P.13.).
Az építkezéssel okozott károkért való helytállási kötelezettsége nem szorítkozik a forgalmi értékben bekövetkező változás megtérítésében, a tulajdonos a károkozást megelőző állapot helyreállítását a forgalmi érték csökkenésének hiányában is követelheti. Ismert olyan hazai bírósági döntés, amely a káronszerzés elkerülése érdekében indokoltnak tartja lakóépületnél a beépített új anyagok viszonylatában 10 százalékos avulás elszámolását (Hajdú-Bihar Megyei Bíróság P.21.259/2006/29.). Az építkezéssel okozott zavarás jogkövetkezményeként elégséges, arányos és méltányos, ha a birtoklásában zavart fél vagyoni kompenzációt kap; a jelentős költséggel megvalósult közérdekű beruházás esetén túlzó, aránytalan és szükségtelen az építmény elbontása. (EBD2014. P.13.). Bár a bizonyítás során lényeges lehet, hogy a zavarás az ingatlan absztrakt értékének csökkenése mellett a használhatóságának korábbi esztétikai vagy kényelmi szintje valójában mennyiben korlátozódott, a kár konkrét összegét nem kell különösebben bizonyítani; ha ugyanis a kár bekövetkezése igazolt, de mértéke pontosan nem számítható ki, általános kártérítés alkalmazható (BH2016. 141.). A Ptk. 6:531. §-a szerinti általános kártérítés megállapítására viszont mindaddig nem kerülhet sor, amíg nyilvánvalóvá nem válik, hogy a kár mértéke semmilyen módszerrel nem számítható ki (EBD2014. P.13.).
A sorozat első részét itt, a másodikat itt , a harmadikat pedig itt olvashatja el.
A cikk a Wolters Kluwer Hungary Kft. termékeire/szolgáltatásaira vonatkozó reklámot tartalmaz.
