Zártkertek ingyenes szerzése (ajándékozás, öröklés, elbirtoklás)

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

A 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi törvény) nem könnyítette meg a zártkertek ajándékozását, illetve egyéb jogcímen történő ingyenes juttatását sem. A zártkertek az ingyenes ügyletek esetében is termőföldnek minősülnek, így érvényes rájuk mindaz a korlátozás, amit a jogalkotó a termőföldek szerzésére előír.

Az ingyenes szerzés alanyi és mennyiségi korlátai

Zártkertet ingyenesen is csak belföldi természetes személy és tagállami állampolgár szerezhet meg, kivéve a törvényes öröklést, melyre a Földforgalmi tv. nem vonatkozik. Az adásvételi szerződésnél fennálló mennyiségi korlátok – az egyes szerzési fajtáknál szabályozott eltérésekkel – az ingyenes szerzésénél is érvényesek, azaz földművesnek nem minősülő természetes személy birtokában 1 hektárig, földműves vagy közeli hozzátartozó birtokában 300 hektárig lehet zártkert, illetve termőföld.

A szerző félnek a szerződésben nyilatkoznia kell arról, hogy nem áll a fenti korlátozás hatálya alatt.
A jogszabályszövegből az következik, hogy törvényes örökléssel a fenti mennyiségi korlátok felett is megszerezhető a zártkert (és termőföld) tulajdonjoga.

Ajándékozás

Zártkertet (és termőföldet) ajándékozni 2014 március 15-étől csak közeli hozzátartozónak, bevett egyháznak illetve annak belső egyházi jogi személyének, önkormányzatnak és az államnak lehet. Az előbbi szabályozásból következik azonban, hogy megajándékozott közeli hozzátartozónk vonatkozásában nem áll fenn a tulajdonban tartható 1 hektáros területnagyságra vonatkozó korlátozás, ő 300 hektárig szerezhet tulajdonjogot.

Az ajándékozási szerződést az adásvételi szerződéshez hasonlóan csak különleges biztonsági okmányon lehet elkészíteni. A biztonsági okmányon készült szerződésből azonban egy példány is elég. A többi egyszerű A/4-es papíron nyújtandó be a földhivatalba.

Az ajándékozási szerződésben is nyilatkozni kell arról, hogy a megajándékozott a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, és ennek során eleget tesz földhasznosítási kötelezettségének, továbbá vállalnia kell, hogy a földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig – a törvényben felsorolt kivételekkel – más célra nem hasznosítja. Az ajándékozási szerződésnek – ugyanúgy mint az adásvételinek – tartalmát kell képeznie azon nyilatkozatnak, hogy a  megajándékozottnak nincs a földhasználatért járó ellenszolgáltatásának teljesítéséből eredő bármilyen korábbi földhasználattal kapcsolatos jogerősen megállapított és fennálló díj- vagy egyéb tartozása, és a szerzést megelőző 5 éven belül nem állapították meg, hogy a szerzési korlátozások megkerülésére irányuló jogügyletet kötött.

Jó hír, hogy a zártkert (és termőföld) tulajdonjogának ajándékozás jogcímén történő átruházásához nem kell a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása.

Végrendeleti öröklés

A törvényalkotó realitásérzékéről tanúskodik, hogy az idős végrendelkezőknek nem kell a zártkertről és a termőföldről szóló végintézkedésüket különleges biztonsági okmányra írni.

Ha a végrendeletben zártkert vagy termőföld szerepel – a hagyatéki eljárás keretében – a közjegyző küldi meg a végintézkedést a föld tulajdonjogának megszerzését illetően jóváhagyás céljából a mezőgazdasági igazgatási szervnek. Az eljárásban nem kell megkeresni a helyi földbizottságot az állásfoglalásának beszerzése céljából.

A mezőgazdasági igazgatási szerv azt vizsgálja, hogy az örökös szerzőképessége fennáll-e, és a végintézkedés nem eredményezi-e tulajdonszerzési korlátozás megsértését vagy megkerülését. Vagyis az örökös akkor szerezhet a 300 hektáros korlátig tulajdonjogot, ha az örökhagyó közeli hozzátartozója, függetlenül attól, hogy földműves-e, vagy nem közeli hozzátartozója, de földműves. Ha egyik kategóriába sem tartozik, marad az egy hektáros korlát. Az elővásárlásra jogosultak a vizsgálati eljárás során természetesen figyelmen kívül maradnak. A mezőgazdasági igazgatási szerv a döntését közli a közjegyzővel is. Ha a mezőgazdasági igazgatási szerv megtagadja az örökös javára a tulajdonszerzés jóváhagyását, a végrendelet ezen rendelkezését érvénytelennek kell tekinteni. Ez esetben a törvényes öröklés rendje érvényesül.

Az ÚJ Jogtár bemutatja: Ügyvédreggeli 2014.         Készüljünk együtt a Ptk. jelentős változásaira!

2014. 06. 27.:  Új cégjogi szabályok – Dr. Hámori Andrea 2014. 09. 12.:  Újdonságok a polgári perjog területén – Dr. Sántha Ágnes 2014. 10. 03.:  Vállalkozási szerződések – Dr. Barta Judit 2014. 11. 07.:   Vezető tisztségviselők felelőssége az új Ptk.-ban – Dr. Gárdos Péter 2014. 12. 05.:   Adásvételi szerződések – Dr. Kisfaludi András Helyszín: Hilton Budapest Westend, 1062 Budapest Váci út 1-3. Bővebb információk és jelentkezés itt!

Haszonélvezeti jog

Mivel gyakori, hogy az ajándékozók fenntartják a maguk számára a haszonélvezeti jogot, illetve végrendeletileg is lehet haszonélvezeti jogot alapítani, néhány szót a zártkerteken és a termőföldeken fennálló haszonélvezeti jogról is ejtenünk kell.

A jövőben haszonélvezeti jogot szerződéssel csak közeli hozzátartozó javára lehet alapítani. Mivel ajándékozni is csak közeli hozzátartozó javára lehet, ez az ajándékozásnál nem jelent többletkorlátozást. Azonban a visszterhes ügyleteknél annál inkább, különösen hogy nem egészen világos, kik között kell a közeli hozzátartozói kapcsolatnak fennállnia: az eredeti tulajdonos átruházó és a haszonélvezeti jog megszerzője vagy az újonnan tulajdonjogot szerző és a haszonélvezeti jogot megvásárló fél között.

A közeli hozzátartozók között szerződéssel alapított haszonélvezeti jog esetében a haszonélvezőnek kell megtenni a hasznosításra vonatkozó nyilatkozatokat és rá is vonatkoznak a megszerezhető területnagyságra vonatkozó korlátozások.

További korlátozás, hogy haszonélvezeti jogot legfeljebb 20 éves időtartamra lehet alapítani.
Ha a szerződésünk csak haszonélvezeti jog alapításáról szól, az ügylet érvényességéhez nem kell a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása. Ha tulajdonjogot és haszonélvezeti jogot is átruházunk, a haszonélvezeti jogról szóló rendelkezést a mezőgazdasági igazgatási szerv nem vizsgálja.

Elbirtoklás

Zártkert (és termőföld) tulajdonjogát meg lehet szerezni elbirtoklással, de figyelembe kell venni a fentebb említett személyi és mennyiségi korlátokat.

Az elbirtoklással történő tulajdonszerzést a mezőgazdasági igazgatási szervnek (korábbi írásomból már tudhatjuk, hogy nem mezőgazdasági igazgatási szervről, hanem a Fővárosi, Megyei Földhivatalról van szó) jóvá kell hagynia. Az eljárásban nem kell megkeresni a helyi földbizottságot az állásfoglalásának beszerzése céljából.

Ha a föld tulajdonosa elismeri az elbirtoklással történő tulajdonszerzést, akkor a szerző félnek kell megkeresnie a mezőgazdasági igazgatási szervet a tulajdonszerzés jóváhagyása érdekében. A mezőgazdasági igazgatási szerv az elbirtoklás feltételeit (ide értve a szerzés e törvény szerinti feltételeinek fennállását is) és azt vizsgálja, hogy az elbirtoklás nem eredményezi-e tulajdonszerzési korlátozás megsértését vagy megkerülését, és az elbirtoklás feltételei a valóságnak megfelelően fennállnak, azokat nem a tulajdonos, illetve a szerző fél, vagy mindkét fél erre irányuló szándékolt magatartása idézte elő.

Ha az elbirtoklás bekövetkezésének megállapítása iránt a felek bírósághoz fordulnak – ez a gyakoribb -, a szerző félnek a kereset benyújtását megelőzően be kell szereznie a mezőgazdasági igazgatási szerv igazolását arról, hogy a tulajdonszerzésének feltételei a Földforgalmi törvény szerint fennállnak. A mezőgazdasági igazgatási szerv ez esetben pontosan ugyanazokat a feltételeket vizsgálja, mint az előbbiekben. Vizsgálódásának eredményéről hatósági bizonyítványt állít ki. Ezután indulhat a per.

---