Kúria: új ítélkezési szempontok a közös tulajdon megszüntetésére – 2. rész

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

A Kúria joggyakorlat-elemző csoportja a bennmaradó tulajdonostárs használatának jogcímével kapcsolatban hangsúlyozza: nem tartható az a több bíróságon is előforduló gyakorlat, hogy a bennmaradó volt tulajdonostárs használatának jogcímét a bíróság nem határozza meg egyértelműen, mert ez a magához váltó tulajdonostárs, árverési vevő, illetve a bennmaradó tulajdonostárs között további viták forrása lehet – egyebek mellett ez is kiderül a Kúria tulajdonközösségek megszüntetésével kapcsolatos joggyakorlat-elemező csoportjának összefoglaló véleményéből. Ez leszögezi azt is: a közös tulajdon megszüntetésére alternatív ítéleti rendelkezések is elfogadhatók, lehetőség szerint megelőzendő az ingatlan árverési értékesítését.

Mint arról a Jogászvilág.hu-n már beszámoltunk, a tulajdonközösségek megszüntetésével kapcsolatos – igaz, még a régi Ptk. alapján kialakult – bírói gyakorlatot elemezte 2015-ben a Kúria erre a célra létrehozott csoportja, melynek a jövőbeni ítélkezéshez is támpontot adó összefoglaló véleményét április elején publikálta a testület. Az alábbiakban ennek részleteit ismertetjük, természetesen a teljesség igénye nélkül, hiszen az országosan ezer ügyet vizsgáló elemzés több mint negyven oldal. Az összefoglaló vélemény – mely teljes terjedelmében az alábbi linken érhető el: http://www.kuria-birosag.hu/sites/default/files/joggyak/jgy_kozos_tulajdon_osszefoglalo_orosza.pdf – elsősorban természetesen a bírák számára szolgálhat iránytűként, de a gyakorló jogászoknak, főként az ügyvédeknek is hasznos lehet az általuk képviselt ügyfelek, például válófélben lévő házastársak, örökösök vagy épp földtulajdonosok eligazításában.

Az elvégzett munka indokoltságáról és menetéről a bevezető megállapítja, hogy a Kúriának a dologi jog körében a közös tulajdon megszüntetésével foglalkozó szaktanácsa először 2013-ban kezdeményezte e tárgykörben joggyakorlat-elemző csoport felállítását, akkor még külön utalással az 1/2008. (V.19.) PK-véleményben (PK-vélemény) foglaltakra.

A joggyakorlat-elemző csoport kizárólag az ingatlannal kapcsolatos tulajdonközösségek megszüntetésével kapcsolatos vizsgálatából levont legfontosabb következtetéseiről, elvi megállapításairól és a helyes bírói gyakorlat megvalósulása érdekében tett javaslatairól készült véleményét a Kúria Polgári Kollégiuma is megtárgyalta és elfogadta – adott minderről tájékoztatást Orosz Árpád, a csoport vezetője, a Polgári Kollégium helyettes vezetője. Hozzátette, a csoport a vizsgálat körét úgy határozta meg, hogy az az ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetésére és azon belül elsősorban a PK-véleményben tárgyalt kérdéskörökre terjed ki. Felvetődött ugyan a tágabb összefüggések (a közös tulajdon, illetve vagyonközösség megszüntetése iránti perekben felmerülő tulajdoni igények, többlethasználati díj iránti igény, lakáshasználati jog elbírálásának kérdésköre stb.) elemzése, de a téma szerteágazó jellegére tekintettel a csoport tagjai egyetértettek abban, hogy a főbb célkitűzések reális teljesítése érdekében a vizsgálat azokra a kérdésekre terjedjen ki, amelyek az után merülnek fel, hogy megállapítható: az ingatlan a felek közös tulajdonában áll, és a tulajdoni hányadok tisztázottak. A csoport ugyanakkor a feladatát úgy határozta meg, hogy e körön belül mind az anyagi jogi, mind az eljárásjogi kérdéseket meg kell vizsgálni és tekintettel kell lenni a családjog területén felmerülő sajátosságokra is.

A perek jelentős hányadát adják a közös tulajdon megszüntetésével kapcsolatos ügyek. A pertárgyérték olyan széles skálán mozog, hogy ezek az ügyek a bírósági szervezet minden szintjén jelen vannak; a Kúria a polgári perrendtartás (Pp.) jelenleg hatályos rendelkezése szerint [Pp. 271. § (2) bek.] értékhatárra tekintet nélkül érdemben bírálja el az e tárgyú felülvizsgálati kérelmeket. Keresetváltoztatás folytán a más tárgyban indított perekben is gyakran kell dönteni a közös tulajdon megszüntetéséről. Mindezekből következően a bírák széles körét érinti az adott vizsgálati tárgykör. Ennek mutatója, hogy az ebben a témában meghirdetett képzésre például 2012-ben több mint kétszáz bíró jelentkezett, így a frontális előadást is csak két különböző időpontban lehetett megtartani.

Az ehhez kapcsolódó konzultációs gyakorlaton számos probléma felvetődött, amelyekre a Polgári Törvénykönyvéről szóló 1959. évi V. törvény (az 1959-es Ptk.) alapján még folyamatban lévő ügyekben egyértelmű iránymutatást kell adni, de a 2013-as új Ptk. sem adott választ a felvetett problémák mindegyikére, ellenben felmerültek újabb értelmezési kérdések.

Empirikus kutatások mutatják, hogy a Kúria (Legfelsőbb Bíróság) elvi iránymutatásai közül az ítéletekben a 2008-as PK-vélemény a leggyakrabban előforduló hivatkozás. Csakhogy annak megalkotása és az új Ptk. 2014. március 15-i hatálybalépése között eltelt bő fél évtized alatt az is felismerhetővé vált, hogy a bírák egy része a PK-vélemény egyes pontjait fenntartásokkal fogadta és további iránymutatást igényelt. Vonatkozik ez a megállapítás a haszonélvezeti jog és használat jogának alapítására; az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés bizonyos feltételeire; a közös tulajdon megszűnésének az időpontjára. Mindezek alapján arra lehetett következtetni, hogy megnőtt a keresetet elutasító ítéletek száma.

Az elemzés kitér arra is: az egyébként jól körülhatárolható, alapjaiban nem változó törvényi rendelkezések egységes értelmezését és hatékony alkalmazását évtizedeken keresztül megnyugtató módon segítette a közös tulajdon megszüntetésének főbb kérdéseiről szóló, többszöri jelentős módosításon átesett PK 10. számú polgári kollégiumi állásfoglalás. Ezt azonban a Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiuma a több tekintetben alapvetően megváltozott jogi környezetre és az új élethelyzetekhez igazodóan egészében meghaladottnak tekintette és a bíróságok részére a már említett 2008-as PK-véleményben új iránymutatást adott.

Orosz Árpád kollégiumvezető-helyettes, a joggyakorlat-elemző csoport vezetője. Az összefoglaló vélemény leszögezi: a közös tulajdon megszüntetésére irányuló perben a kereseti kérelemhez kötöttség elve nem érvényesül, ezért a bíróságnak a törvényben meghatározott sorrendben valamennyi megszüntetési mód lehetőségét hivatalból vizsgálnia kell

Mindezeket előrebocsátva a joggyakorlat-elemző csoport tevékenységének főbb céljai közt volt az 1959-es Ptk.-n alapuló bírói gyakorlat – egész országra kiterjedő – áttekintése; az ellentétes ítélkezés és a Ptk. értelmezésével kapcsolatos bizonytalanságok feltárása; annak eldöntése, hogy melyik a helyes gyakorlat és álláspont. Nem utolsósorban pedig annak meghatározása, hogy a Ptk. rendelkezéseinek egységes alkalmazása érdekében indokolt-e a 2008-as PK-vélemény helyébe lépő elvi iránymutatás megalkotása.

Ami pedig a részleteket illeti, az egyik kitétel szerint a közös tulajdon megszüntetésére irányuló keresetlevél befogadásának nem feltétele a hiteles tulajdonilap-másolat csatolása akkor, ha a felperes nem hiteles, e-formátumú tulajdoni lapot csatol, szükséges azonban, hogy az ítélethozatal előtt az aktuális tulajdoni állapot hiteles módon igazolt legyen. Meg kell vizsgálni, milyen igazgatási vagy más intézkedések szükségesek ahhoz, hogy az irányadó jogszabályoknak megfelelően a bíróságok ingyenesen hozzáférhessenek az e-tulajdoni laphoz. Ezt ugyanis jelenleg csak térítés ellenében tehetik meg. E konkrét kérdésben egyébként várhatóan törvénymódosítás születhet: a kezdeményezésre az Országos Bírósági Hivatal (OBH) elnöke jogosult, aki bírja az igazságügyi miniszter ez irányú támogatását – mutatott rá Orosz Árpád.

Fontos perrendtartási alapelv, hogy a közös tulajdon megszüntetésére irányuló perben valamennyi tulajdonostársnak perben kell állnia – ez az úgynevezett kényszerű pertársaság. A jövőre nézve azonban fontos megállapítást tett a joggyakorlat-elemző csoport: eszerint ha sok tulajdonostárs van, az ésszerű időn belüli elbírálás érdekében mellőzhető ez a kötelező perben állás. Ennek két feltétele van: a) a jogvita tárgya „jogközösségen belüli jogközösség” felszámolása, így különösen házastársak (élettársak) tulajdonában lévő tulajdoni hányad megváltása valamelyikük részéről, továbbá b) ha a közös tulajdon tárgya használatilag olyan szinten megosztott a tulajdonostársak között, hogy mind a tulajdonjogból fakadó jogok gyakorlása, mind a kötelezettségek teljesítése teljes elkülönülést biztosít. Minden perben egyedileg lehet csak eldönteni, hogy az említett esetekben a felek közötti jogvita a többi tulajdonostárs érdekét olyan mértékben érinti-e, hogy perben állásuk indokolt vagy az ügy sajátosságaira tekintettel mellőzhető.

A megváltási árra vonatkozó teljesítőképesség igazolása a keresetlevélnek nem kelléke, a teljesítőképesség az igényérvényesítés anyagi jogi feltétele. A teljesítőképesség meglétének vizsgálata a perben időben nem korlátozott, általában az első fokú tárgyalás berekesztéséig megtörténhet, de a másodfokú eljárásban is lehetséges. A teljesítőképesség igazolását az ügy körülményeitől függően, rugalmasan kell kezelni, az bármilyen módon történhet, ami megfelelően valószínűsíti, hogy a fél a közös tulajdon megszüntetéséből reá háruló fizetési kötelezettségnek eleget tud tenni. A teljesítőképesség vizsgálata mellőzhető például akkor, ha a bíróság a megváltási ár meg nem fizetése esetére másodlagosan a közös tulajdon árverési értékesítéséről rendelkezett, vagy házastársi (élettársi) közös vagyon megosztása iránti perekben az egyéb vagyontárgyak természetbeni megosztására tekintettel.

A közös tulajdon megszüntetésére irányuló perben a kereseti kérelemhez kötöttség elve nem érvényesül, ezért a bíróságnak a törvényben meghatározott sorrendben valamennyi megszüntetési mód lehetőségét hivatalból vizsgálnia kell. Ez alól csak akkor van kivétel, ha a) a felek a közös tulajdon megszüntetését egybehangzóan ugyanazon a módon kérik, annak alkalmazására lehetőség van, és feltételei igazoltak, vagy b) egyes megszüntetési módok kiesnek, mert az adott mód alkalmazása ellen valamennyien tiltakoznak, vagy a természetbeni megosztás, illetve a társasházzá alakítás a felek együttműködésének hiánya miatt nem lehetséges.

A megszüntetés módjait a bíróságnak a törvényben meghatározott sorrendben kell vizsgálnia, amelybe a Ptk. alkalmazási körébe eső ügyekben az ingatlan társasházzá alakítása is beletartozik. Fontos követelmény, hogy ez utóbbi a sorrendben megelőzi az árverési értékesítést, mert arra csak akkor kerülhet sor, ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg. Abból, hogy a Ptk. szerint a társasházzá alakítás a közös tulajdon megszüntetésének egyik módja, következik: ahhoz, hogy a bíróság ezt a módot alkalmazza, nincs szükség külön keresetre vagy viszontkeresetre, hanem annak lehetőségét ezek nélkül is vizsgálni kell. Tekintettel azonban arra, hogy a társasház létrejöttéhez alapító okirat szükséges, amelynek meg kell felelnie az ingatlan-nyilvántartási jogszabályokban előírt követelményeknek, nélkülözhetetlen, hogy legyen olyan fél, amelyik kérelmezi a megszüntetésnek ezt a módját. Ha az alapító okiratot a bíróság ítélete pótolja, azt minden esetben az ítélet rendelkező részébe kell foglalni, és annak a jogszabály szerint kötelező elemeken túlmenően, a külön törvényben meghatározott keretek között a felek által lényegesnek tartott kérdések rendezését is tartalmaznia kell.

A közös tulajdon megszüntetésekor az ingatlan forgalmi értékének megállapításához az ítélet időpontjakor fennálló ára szolgál; ehhez – a felek egyező nyilatkozatának hiányában – szakértői bizonyítás szükséges. A forgalmi érték időszerűségéről a szakértői vélemény aktualizálásával is gondoskodni kell. A határozat meghozatalakori forgalmi érték irányadó a volt házastársak (volt élettársak) ingatlanán fennálló közös tulajdon megszüntetése esetén is, kivéve, ha az életközösség megszűnése után bekövetkezett értékváltozás valamelyik fél egyoldalú magatartásának az eredménye.

A kúriai elemzés felhívja a bírák figyelmét arra, a közös tulajdon megszüntetése iránti kereset elutasítására csak három esetben kerülhet sor. Ezek a következők: a) nincs olyan mód, amely az adott esetben alkalmazható (például természetbeni megosztás, társasházzá alakítás nem lehetséges, egyik fél sem képes a másik hányadát magához váltani, az árverési értékesítés sikere kétséges); b) a tulajdonostárs a közösség megszüntetésére vonatkozó alanyi jogát visszaélésszerűen gyakorolja; c) a Ptk. alkalmazása körébe eső esetekben a megszüntetés úgynevezett alkalmatlan időre esik. Ez utóbbi feltétel általában olyan objektív helyzetet jelent, ami időlegesen áll fenn (például az ingatlanárak jelentős, átmeneti csökkenése), de beleférhet a tulajdonostárs személyes és szociális körülményeinek figyelembe vétele, ha ezek ugyancsak átmenetiek. Ámde az elemzés egyelőre nem határozta meg az alkalmatlan idő értelmezési tartományát, azt – mutatott rá a testület – a jövőben a bírói gyakorlatban előforduló konkrét esetek fényében indokolt megtenni. Persze ezektől függetlenül nem zárhatók ki az olyan helyzetek, amikor az alkalmatlan idő ellenére szükséges a közös tulajdon megszüntetése, ha azt például az egyik tulajdonostárs összeférhetetlen, agresszív magatartása indokolja.

Kommentár a polgári perrendtartáshoz Szerkesztő: dr. Wopera Zsuzsa
Részletesen bemutatja a polgári eljárásjog hazai bírósági gyakorlatát, a magyar szabályozásra szerves hatással bíró uniós szabályozást, valamint a perek elhúzódósára tekintettel az Emberi Jogok Európai Bíróságának gyakorlatát is. Előrendelés 20% kedvezménnyel! Megrendelés >>

A Kúria joggyakorlat-elemző csoportja a bennmaradó tulajdonostárs használatának jogcímével kapcsolatban hangsúlyozza: nem tartható az a – több bíróságon is előforduló – gyakorlat, hogy a bennmaradó volt tulajdonostárs használatának jogcímét a bíróság nem határozza meg egyértelműen, mert ez a magához váltó tulajdonostárs, árverési vevő, illetve a bennmaradó tulajdonostárs között további viták forrása lehet. A Ptk. szabályai szerint, ha a bíróság feljogosítja a volt tulajdonostársat az ingatlan további használatára, akkor a teljes ingatlanra vagy annak egy részére kiterjedő használati jog alapításáról kell rendelkezni. Az utóbbi az ingatlan természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részére vonatkozhat, amelyhez az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas vázrajz szükséges. Ha a használati jog alapítása meghatározott időre szól, azt az ítélet rendelkező részének tartalmaznia kell.

Fenntartandó ugyanakkor az a bírói gyakorlat, hogy saját bennlakásának értékcsökkentő hatását a bennmaradó tulajdonostársnak kell viselnie, amelyet egyébként az új Ptk. már normaszinten is rögzít. Ez a használati jog alapítása esetén a tulajdoni hányad ítélethozatalkori forgalmi értékének a használati jog értékével való csökkentését jelenti, és mivel a használati jog dologi jogosultság, a használati jog jogosultja a későbbiekben használati díj fizetésére nem kötelezhető. Változatlanul helyes gyakorlat, hogy a bennlakó kiskorú gyermekek bennlakásának értékcsökkentő hatását nem lehet egyedül a gyermekekkel bennmaradó volt tulajdonostársra hárítani, hanem azt mindkét tulajdonostárs szülő viseli. A kiskorú gyermekek bennlakásának értékcsökkentő hatását a bíróság mérlegelés alapján állapítja meg. Vita esetén szakértői feladat a beköltözhető és a lakott (használati joggal terhelt) forgalmi érték meghatározása. Az a helyes gyakorlat, ha a bíróság az említett két érték különbözetében határozza meg a lakottság értékcsökkentő hatását, és az eset körülményeitől (a gyermekek számától, korától, egészségi állapotától, stb.) függően, belátása szerint határozza meg, hogy abból arányosan mennyi a gyermekek bennlakására eső rész, amelyet a tulajdonostársak között meg kell osztani.

Célszerűségi és pergazdaságossági szempontokat figyelembe véve elfogadhatók a közös tulajdon megszüntetésének módja tekintetében az alternatív ítéleti rendelkezések. Így például az, ha a bíróság feljogosítja az egyik tulajdonostársat a megváltásra azzal, hogyha a megváltásra mégsem kerül sor az arra meghatározott teljesítési határidőn belül, elrendeli az ingatlan árverési értékesítését. A Kúria joggyakorlat-elemző csoportja szerint az alternatív megszüntetési módok előírása elősegítheti a közös tulajdon megszüntetésével kapcsolatos jogviták végleges rendezését, egyrészt sarkallja a magához váltó tulajdonostársat a megváltási ár határidőben való teljesítésére, másrészt megoldást biztosít arra az esetre, ha ennek bármely okból nem tenne eleget. Ez a megoldás a megváltásra hajlandó tulajdonostárs teljesítőképességének vizsgálatát is mellőzhetővé teheti.

---