Az ingatlan-nyilvántartás gyakorlati kérdései és problémái

Dr. Kurucz Mihály
Jogi tanulmányait az ELTE Állam- és Jogtudományi Karán végezte, 1981-ben. A diploma megszerzése óta az ELTE Állam- és Jogtudományi Karának tanára. Az állam- és jogtudományi doktori fokozatot telekkönyvi és ingatlan-nyilvántartási jogi disszertációval szerezte meg az ELTE Állam- és Jogtudományi Karán. 1996-tól 2004-ig a Széchenyi István Egyetem Jog- és Gazdaságtudományi Karának Kereskedelmi Jogi Tanszékének tantárgyfelelős oktatója. 2001-től 2007-ig a Nyugat-Magyarországi Egyetem Geoinformatikai Karán az Általános Jogi Tanszék tanszékvezetője. Oktatási tevékenysége elsősorban az anyagi és alaki telekkönyvi és ingatlan-nyilvántartási jogra, továbbá az ingatlanjogra, emellett az agrár-, illetőleg környezetvédelmi jogra összpontosul. A jogi kari alapképzésben kötelező alternatív tárgyként az ingatlan-nyilvántartási jogot, a Bsc képzésben kötelező alaptárgyként tanít ingatlanjogot és ingatlan-nyilvántartási jogot. A posztgraduális képzésben az ELTE Jogi Továbbképző Intézetében, az ingatlanforgalmi szakjogász szakon telekkönyvi és ingatlan-nyilvántartási jogot ad elő. Emellett egy évig a PPKE Deák Ferenc Jogi Továbbképző Intézet ingatlanforgalmi szakjogász szakán gondozta az ingatlan-nyilvántartási jog oktatását. 2008. szeptember 1-jétől az ELTE Jogi Továbbképző Intézetében, az ingatlanforgalmi szakjogász szak vezetőjeként szervezi a posztgraduális képzést. 1993-tól folytat ügyvédi joggyakorlatot az ingatlan-nyilvántartási, földmérési, közigazgatási kártérítési perek területén.

Ügyvédi tevékenységem több, mint szakosodott, szinte kizárólag (mintegy 95%-ban) ingatlan-nyilvántartási jogi területre szűkített, ingatlan-nyilvántartási hatóságokat képviselek. Ügyvédi tevékenységem azért is jóval szűkebb körű az átlagosnál, mivel oktatási tevékenységet is végzek. Az ügyvédi gyakorlatomban azt csinálhatom, ami elméletileg és joggyakorlatban is kifejezetten érdekel, a telekkönyvi és ingatlan-nyilvántartási jog az ügyvédi tevékenységem területe.

Az oktatási és tudományos munka mellett a rendelkezésemre álló idő korlátozott, és csak az oktatási tevékenységet is szolgáló, azt nem zavaró képviselet látok el. Amikor az ingatlan-nyilvántartási jogot érintő ügyvédi szakmai tapasztalataimról szólok, az előbbieken túl előre kell bocsátanom, hogy részt vettem az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény előkészítésében, egészen addig, amíg a normaszövegtervezet a felelős és előkészítő minisztériumból nem került ki. Ezt követően a jogszabálytervezet elég sokat változott, a módosítások egy része szakmailag helytálló, egy részével személy szerint nem értek egyet. A törvénnyel az ingatlan-nyilvántartás alapvető jogvédelmi hatásait kellett rendbe tenni.

Jójárt László kollégámmal azon a véleményen voltunk, hogy a megelőző jogszabályok, ide értve a telekkönyvi rendtartást is, nem biztosították sem anyagi, de eljárásjogi oldalról sem az ingatlanforgalom biztonságához szükséges jogbiztonságot. Ezért határozott célunk volt az ingatlan-nyilvántartás anyagi jogi jogvédő hatásainak konzisztens rendszerbe foglalása, úgy, hogy a törvény megmaradjon a Ptk. adta felhatalmazás keretei között.

A kezdetektől világos volt ugyanakkor, hogy éppen a közhitelességi rész tekintetében nincs meg a szükséges mozgástér, így ott szándékosan a jogvédelmi hatások pontos, részletező meghatározására törekedtünk.

Három fő anyagi jogi célkitűzés vezetett minket a törvénytervezet koncepciójának, illetőleg a normaszöveg tervezetének megfogalmazásakor.

Az egyik az volt, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés jogváltoztató, jogkeletkeztető hatályát a Ptk.-val összhangban tartalmazza az új törvény. Az irodalom és a joggyakorlat is egyetértett abban, hogy a nyilvántartási bejegyzés csak a felek közötti magánjogi jogügylethez mint kötelmi ügylethez kapcsolódva, a teljesítési ügylet befejezésként bírhat jogváltoztató hatállyal. A feladat itt az volt, hogy összhangba hozzuk a jogszabályt a polgári törvénykönyvvel, rögzítsük a kényszerű, kötelező, illetőleg a fakultatív ingatlan-nyilvántartási jogokat.

A másik célkitűzésünk az ügyvédi szakma által is jól ismert nyilvántartási közhitelesség megerősítése, jogszabályi alapjainak kidolgozása volt. Határozott szándékunk volt, hogy egyértelműen megfogalmazzuk, mi a közhitelesség tartalma és hol legyen annak korlátja. Ebben az összefüggésben rögzíteni kívántuk a bejegyzési határozat jogerejéhez való viszonyát is.

A jogászi szakma úgy tűnt, egységes a közhitelesség megerősítésében. Sokan ezt elsősorban szervezeti kérdésként kezelték, a közigazgatási hatáskörből a bírósági hatáskörbe visszaállított nyilvánkönyvezéssel azonosítva a kérdést. Itt a közhitelesség a törvényességgel, a szervezetekhez fűződő eltérő bizalommal keveredett.

A közhitelesség valójában választ jelent az egymással szembefeszülő, egymást kizáró, vagy gyengítő joghatályosulásra, amikor szemben áll egymással a mulasztás folytán a nyilvántartásba be nem került, vagy onnan jogsértő módon kitörölt anyagi jogi jogosult, illetőleg az ingatlanforgalomban jóhiszeműen eljáró és ellenérték fejében jogot szerző személyek jogvédelmi igénye. Mindkettőjüket nem lehet egyformán megvédeni, aki tehát az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének megerősítését igényli, az egyúttal lemond az anyagi jogosult védelméről. A megszerzett jogok alkotmányos védelemben, ezen belül a tulajdonjogi alapjogi védelemben részesülnek, az ingatlanforgalom biztonsága mint a jogbiztonság egyik eleme jogállami védendő érdekként áll ezzel szemben.

A jogbiztonság alapvető forrása a törvényesség, ezért került sor a közjegyzőknek és az ügyvédeknek a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok kiállításában, majd az ingatlan-nyilvántartási eljárásban való fokozott közreműködése előírására. Joggyakorlati oldalról ezt alátámasztotta az ingatlan-nyilvántartás akkori nagy kihívása, a tömeges okirat-hamisítás a kilencvenes években.

Elvi álláspontom az volt, hogy a közjegyző és az ügyvéd az a hiteles személy, aki a bejegyzés előtt, a jogügyletek kiállítása során képes biztosítani a megállapodás tartalmi és alanyi törvényességét, annak ellenőrzését, hogy a megállapodás tényleg az arra rendelkezni jogosult felek között jöjjön létre, illetőleg azt, hogy ténylegesen egyetértés van a jogváltozásban. A bíróság, csakúgy mint a közigazgatási szerv, csak ex post és szűkkörű, meghatározóan alaki felülvizsgálatot végezhet a telekkönyvi rendszerekben. Az utólagos felülvizsgálat hátránya az, hogy ekkorra már nagyrészt végbemennek a jogügyleti teljesítések, így nem képes a jogsértő jogügylet létrejöttét kezelni, továbbá az utólagos törvényességi felülvizsgálat nem hatékony, mert időben elválik a szerződéses cselekményektől, és következetes kiépítése esetén hosszú időt vesz igénybe, így szükségtelenül drága is.

A nyilvántartás akkor törvényes, ha a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok törvényességi szűrése azelőtt megtörténik, mielőtt bekerülnek a nyilvántartó hivatalba. A szűrésnek ki kell terjednie arra, hogy a megállapodások tartalma jogszerű keretek között kerüljön kiállításra, és az okirat valóban a kiállítótól származzon.

Ugyancsak fontos eleme volt még az eljárás kereteinek, így törvényességének, a kérelem formanyomtatványként történő bevezetés. Ez – bár eleinte okozott némi zavart, de ez nem jogalkotói, hanem végrehajtási hiba volt – egyértelművé tette mindenki számára, hogy a bejegyzési kérelem nem egy okiratot díszítő csatolmány, hanem az eljárás kereteit alapvetően meghatározó lényeges okirat, amely nélkül eljárás nem is indulhat.

Nem mondható el ez a pozitív értékelés az APEH-nél rendszeresített, papíros okiratként ott beszerezhető, illetőleg az adóazonosító megadását követően elektronikusan letölthető új 09B400-as adatlapra, amelyet a bejegyzési kérelem mellékleteként kell benyújtani. Minden új szabályváltozás a biztonságos forgalom ellen hat, ha nincs megfelelő felkészülési idő. Az adatlapról sokan nem tudnak, ezért kell külön felhívni rá a figyelmet. Hiánya esetén szerencsére hiánypótlási felhívást bocsát ki az ingatlanügyi hatóság, így az ügyintézési rangsor megmarad, de külön tortúra a felek ismételt „begyűjtése”, elérése, és ami külön fontos, hogy a hiánypótlási határidő szigorúan 15 nap, célszerű tehát kérvényezni azonnal annak további 15 nappal való meghosszabbítását, ha a szerződő felek nehezen érhetők el. A lap jogi képviselő általi kitöltéséhez külön ügyvédi meghatalmazás kell, ki kell töltenie mind az értékesítőnek, mind a vagyonszerzőnek, így a vevőnek is. Sokkal több adatot kell megadni, mint korábban. Most a legfontosabb, hogy senki ne feledkezzen el arról ezentúl, hogy új, egységes, az illeték és adó kiszabásához alapul szolgáló adatlap került az ingatlan-nyilvántartási bejegyzési kérelmek mellékletei közé a régi helyett, továbbá a kitöltés előtt alaposan olvassuk el az igen hosszú kitöltési útmutatót.

Az eljárás és határozathozatal törvényességének fokozása végett került be a törvénybe a hiánypótlásra jogosultság szinte teljes kizárása. Ma is úgy gondolom, hogy ennek a későbbi, még a törvény elfogadása előtti fellazítása nem volt és ma sem jó megoldás, ha a közhitelesség erősítése a cél, ez csak az anyagi jogosult jogvédelme esetén jó megoldás.

A törvényességi feltételeiben megerősített nyilvánkönyv esetén sem egyértelmű a két jogi érdek feszültségviszonyának rendezése, amelynek arányosnak, szükségesnek és ésszerűnek kell lennie.

Az ügyvédi, közjegyzői kar a forgalmi biztonság érdeke mentén foglalt állást, így a közhitelesség erőteljesebb kimondásában volt érdekelt. Ez annyit is jelent, hogy – akarva akaratlanul – az anyagi jogi jogosultak védelme ellen foglaltak állást. A telekkönyvi rendszerekben, így a magyar ingatlan-nyilvántartásban is, a nyilvánkönyv által teremtett jogbiztonság tehát egyfelől – és bármilyen furcsa, de kevésbé – a törvényességen, másfelől és alapvetően a jogvita esetére való dinamikus érdek, a forgalom biztonsága érdekének érvényre juttatásában jelenik meg elsősorban. Ezt alapul véve tehát a tulajdoni lap alapján biztonsággal járhatunk el egy jogügylet kapcsán, és nem kell tartanunk egy harmadik személy általunk nem ismert igényétől. Ezért a törvényben igen részletesen fogalmaztuk meg azt a szakaszt, amely egyértelműen kizárta az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogokat szerzők igényét arra az esetre, ha elmulasztották az így megszerzett jogokat bejegyeztetni. Ezt korábban a Ptk. egy-két jog esetén tartalmazta, de nem általános érvénnyel, így ezt törvényileg ki kellett mondani.

A jogsértően (például érvénytelen okirat alapján) törölt jogok esetében fenntartottuk a régebbi, kiegyensúlyozott, jogi érdekmérlegelésesen alapuló magyar telekkönyvi megoldást, azaz a korábbi anyagi jogi jogosult, illetőleg az ingatlan-nyilvántartásban bízva jóhiszeműen szerző fél egyszerre korlátozott jogvédelmét. Ezt a törvény törlési perekre vonatkozó 60 napos szubjektív, illetőleg 3 éves objektív perlési határidőt tartalmazó szabálya tartalmazza.

Érdekes mozzanat, hogy az úgynevezett érvénytelen bejegyzésen alapuló törlési kereset egyszerre terjed ki a bejegyzési határozat közjogi érvénytelenítésére, és a bejegyzésen alapuló okirat érvénytelenítésére is.

A harmadik, az ingatlan-nyilvántartási jogbiztonságot megteremtő fő törekvésünk a nyilvántartási bejegyzések anyagi jogi ranghelyének, illetőleg az eljárások rangsorának egyértelművé tétele volt. Arra törekedtünk, hogy kizárjuk a pótlólagos iratbeadások lehetőségét, mert ez a rangsort összekuszálhatja. Ezért a törvényjavaslat szigorúan szabályozta a nem pótolható okirati hiányosságok körét, és annak tilalmát, hogy a határozatot utólag módosítani, visszavonni lehessen.

Sajnos ez a törekvésünk a törvényben szövegszerűen nem teljesült, és a Ket. hatályba lépésével tulajdonképpen meg is semmisült. A mai ingatlan-nyilvántartási eljárás rákfenéi egyértelműen ahhoz köthetők, hogy a jogalkotó a Ket. szupremáciáját elvi okok hiányában is, egyfajta omnipotencia és omnikompetencia jegyében kiterjesztette az ingatlan-nyilvántartásra is. Ennek megnyilvánulása többek között az érthetetlen és értelmetlen ügyféli fogalom, a bejegyzési határozatok megváltoztatásának visszacsempészése, a bőséges pótlólagos iratbeadás és az ehhez kapcsolt visszamenőleges ranghelyfenntartás lehetővé tétele. A törvény úgy sulykolja a közhitelességet, hogy valójában félrevezeti a nyilvántartási tartalom alapján eljárót. Mindezek az ingatlan-nyilvántartási jog jogvédelmi rendszerének elemi bomlását okozzák, egyúttal teret engednek az eljárás rosszhiszemű elhúzásának.

Ez a közhitelesség erodálását jelenti. Például nem megfelelő okiratok miatt elutasított kérelem esetén a fél a fellebbezésében az okirat pótlását is megteheti az eredeti kérelem rangsorának megtartása mellett, ezzel kérdésessé teszi az időközben az ingatlan-nyilvántartásban bízva jóhiszeműen jogszerző fél jogait. Az ügyfél fogalmának pontatlansága miatt az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett jogosultak fellebbezése bizonytalanná teheti a nyilvántartás tartalmát. A határozatmódosítás lehetősége közhitelesség-romboló, nem részesül kellő védelemben a tulajdoni lap alapján jogszerző személy.

A bírói gyakorlat szerencsére az ügyfél fogalmát leszűkíti, és a rangsorhoz köti. Mindazonáltal a bíróság a közhitelességet érintő többi veszéllyel szemben nem képes hatékonyan fellépni, ha a jogalkotó ebben nem támogatja.

A bírói gyakorlatnak vannak olyan elemei is, amelyek – az én álláspontom szerint – ellentétesek a közhitelesség és a nyilvántartási bizalom követelményével. Ez elsősorban a tulajdonjog-fenntartással történő eladás, másodsorban a bejegyzési kérelmek visszavonása kapcsán domborodik ki.

Az Inytv. csak az ingatlan-nyilvántartási törvénynek engedi meg a kérelem iktatási időpontjához kapcsolt rangsor módosítását. Viszont a bírói gyakorlat a tulajdonjog-fenntartással történt eladás esetén a végrehajtási rendeletre hivatkozva eltér ettől, ami azért megengedhetetlen még tág jogszabály-értelmezés mellett is, mert nem törvényi szintű szabályon, hanem miniszteri rendelet értelmezésén alapul a bírói álláspont. Ismert jogesetben, hogy a tulajdonjog-fenntartással történő eladás tényének feljegyzése után végrehajtás indult az eladó ellen, és érkezett rangsorban a végrehajtási jog bejegyzése iránti megkeresés, majd ezt követően a tulajdonjog-bejegyzési engedély és kérelem. A bírói jogértelmezés az Inytv. Vhr. 32. §-a alapján úgy nyert összegezést, hogy ilyenkor a végrehajtási jog bejegyzését rangsorban megelőzi a tulajdonjog bejegyzése. A bírói ítéletet nem vitatom, hiszen egyedi esetben született, és minden bizonnyal megfelelt az anyagi igazságnak, de mindenképpen ártott a jog világosságának. A bíró a vevő mellé állt, ami a kielégítési alap elvonása esetén még jogsértő is, és csak időhúzásra jó a megindított és eredményes hatálytalansági per esetén.

Ezzel összefüggésben hívom fel a figyelmet arra is, hogy helytelen és jogellenes az az ügyvédi gyakorlat, amely szerint az adásvételi szerződésekben a tulajdonjog-fenntartással történő eladást, így a tény fennállását és ingatlan-nyilvántartási feljegyezhetőségét nem határidőhöz kötik. Így a rosszhiszemű vevő vissza tud élni azzal úgy, hogy nem teljesíti a szerződést és nem adja meg a hozzájáruló nyilatkozatot sem a tulajdonjog-fenntartás törléséhez. Határozott idő kikötése esetén ezt hivatalból, vagy az eladó egyoldalú kérelmére a földhivatal törölni köteles.

Ellentmondást látok a bírói gyakorlatban a bejegyzési kérelem visszavonásának megítélésében abban az esetben, ha a széljegyzett, rangsorban már harmadik fél is nyilvántartási várományi jogot szerzett az ingatlanon. A bírói gyakorlat szerint ebben az esetben csak az alapeljárásban résztvevő személyek ügyfelek, a jóhiszeműen jogot szerző harmadik személy nem szólhat bele az eljárásba. Így a jóhiszeműen jogot szerző személynek nincs megfelelő jogvédelme.

Nagy történelme van a nyilvánkönyvi joggyakorlatban az elállási jogon alapuló törlési kérelmeknek is, ahol kollégáink megütközve szembesülnek a hatóságok törlési engedély szolgáltatására való felhívásaival. Nincs okuk rá. Az elállási jog kikötése nem jelent nyilvántartási jogi garanciát a jóhiszemű félnek a rosszhiszemű, nem teljesítő féllel szemben. Kizárólag a szerződésben lefektetett elállási jog gyakorlása alapján a földhivatal nem törölheti a szerződés alapján szerzett jogosultságot, többnyire a tulajdonjog-fenntartással történő eladás tényét a nyilvántartásból. Ennek törléséhez törlési engedély szükséges. Az ingatlan-nyilvántartási hatóság, függetlenül attól, hogy az bíróság vagy közigazgatási szerv, nem bír hatáskörrel annak megállapítására, hogy a szerződés szerint jogszerűen gyakorolták az elállási jogot, illetőleg a másik fél a szerződést megszegte. Ez tartalmi felülvizsgálat, amely széles bizonyítást feltételez, jogmegállapító döntést igényel, amelyben a bíróság is csak az erre irányuló kereset alapján hozhat döntést. Az elállási jog gyakorlásának jogszerűségét kizárólag a bíróság állapíthatja meg. Ennek alapján kerülhet sor törlési eljárásra.

Gyakorlati problémaként megemlíteném az olyan virtuális ingatlaneladásokat, mint például a padlástér-értékesítés. A padlástér minden eleme, így a födém, a gerendák, a cseréptetőzet mint a ház állékonyságának és biztonságának elemei szükségszerűen a közös tulajdon részei. A padlástér éppen a födém feletti és a tető alatti teret jelenti, azaz a köztük lévő légteret, ahol a levegő mellett a guanó lehet külön tulajon tárgya. Itt a bírói gyakorlat a ráépítés jogát alakította át önálló ingatlanná azért, hogy elősegítse a ráépítés hitelezését és annak dologi fedezetét megteremtse. A törekvés kifogástalan, de senkinek sem javaslom ilyen tulajdoni különlap esetén annak megtekintése nélkül a jogügylet megkötését, mert az egyéb helyiség valóban nem áll másból, mint a szellős légtérből. Ez nem ingatlan. Márpedig a padlásterek forgalma ezen a konstrukción alapul. A virtuális önálló ingatlan, mint egyéb helyiség tulajdonba vételének veszélyét a vevő viseli, mert bízott az ingatlan-nyilvántartás tulajdoni lapjában.

dr. Kurucz Mihály – dr. Bodolai László