Földön innen, erdőn túl – előhaszonbérlői kötelezettségek
Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Az alábbiakban a szerzők az előhaszonbérlői kötelezettségeket értelmezik erdőnek nem minősülő föld haszonbérbe adása esetén.
A földek haszonbérlése, illetve előhaszonbérlése a jogügyleteknek ama mezsgyéje, ahol rendkívül fontos, hogy megfelelő tudású szakember segítsen eligazodni a jogszabályok között. E haszonbérletre vonatkozó szabályok ugyanis jelentős mértékben eltérnek a polgári törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) haszonbérletre vonatkozó általános szabályaitól, azoknál jóval részletesebbek.
Földek haszonbérlésével, előhaszonbérlésével kapcsolatban a vonatkozó jogszabályi rendelkezések olyan végeláthatatlanul bonyolult szabályrendszert alkotnak, amelyek sokszor a hatóságok számára is komoly jogértelmezési problémát jelentenek.
A földek haszonbérletével kapcsolatos részletszabályozást a mező- és erdőgazdálkodási földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (földforgalmi törvény) tartalmazza. Ez utóbbi a haszonbérlet esetén az előhaszonbérleti jog gyakorlását rendkívül részletesen rögzíti. Lényeges, hogy ezekkel a részletszabályokkal a szerződéskötéskor a haszonbérbevevőnek számolnia kell, hiszen amennyiben az előhaszonbérletre jogosultat a haszonbérbevevőnél ranghelyben előrébb álló elsőbbségi jog illeti meg, úgy a megkötni szándékozott haszonbérleti szerződés a haszonbérbeadó és az előhaszonbérletre jogosult között jön létre.
Ha az előhaszonbérlő a földforgalmi törvény 46. §-ának (3) bekezdés a) pontja szerint minősül, vagyis olyan helyben lakó földműves, vagy helybeli illetőségű mezőgazdasági termelőszervezet, aki, vagy amely a föld fekvése szerinti településen az előhaszonbérleti joga gyakorlását megelőzően legalább 3 éve állattartótelepet üzemeltet, és a haszonbérlet célja az állattartáshoz szükséges és azzal arányban álló takarmányszükséglet biztosítása, és rendelkezik az e törvény végrehajtására kiadott rendeletben meghatározott állatsűrűséggel, akkor az előhaszonbérleti jog gyakorlása esetén nincs könnyű dolga.
Az előhaszonbérlőt, mint beavatkozó felet ugyanis a szerződés megkötése tekintetében haszonbérbevevővel szemben többletkötelezettség terheli. Ez a kötelezettség pedig az, hogy az előhaszonbérlő a földforgalmi törvény 49. § (4) bekezdése értelmében igazolni köteles, milyen meghatározott célból akarja gyakorolni előhaszonbérleti jogát. A cél igazolásának hiányában az elfogadó nyilatkozat nem felel meg a törvényi követelményeknek, így nem váltja ki a hozzá fűzött joghatást és ez által a haszonbérleti szerződés nem jön létre.
A jogszabályok alapján azonban nem teljesen egyértelműek a tekintetben, hogy ezt a kötelezettséget csak és kizárólag az előhaszonbérletre jogosultat terheli-e, vagy a haszonbérbevevőt is.
A bíróság konkrét ítéletében rámutatott, hogy a földforgalmi törvény a haszonbérleti szerződést kötő szerző fél számára (ellentétben a szerződésbe belépő előhaszonbérlővel) nem írja elő kötelező jelleggel a haszonbérlet céljának meghatározására vonatkozó kötelezettséget. A földforgalmi törvény 38. § (2) bekezdése ugyanis egyértelműen kifejti, hogy a haszonbérletre a földforgalmi törvény rendelkezései mellett a Ptk., valamint a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény (Fétv.) haszonbérletre vonatkozó szabályait is alkalmazni kell.
Ebből következően a haszonbérleti szerződés tartalmának megállapításakor irányadók a Ptk. 6:349. §-ában, a földforgalmi törvény 42. §-ában, e §-ra visszautaló 49. § (1) bekezdésében, valamint a Fétv. 48. § (1), (2) bekezdésében és 50. §-ában foglalt rendelkezések.
A haszonbérleti szerződés tartalmát előíró jogszabályi rendelkezések egyike sem írja elő, hogy a szerződésnek a haszonbérbevevő részéről haszonbérlet céljára vonatkozó nyilatkozatot is tartalmaznia kellene. A fent vázolt jogszabályok nyelvtani értelmezése alapján egyértelműen megállapítható, hogy a haszonbérbevevő mint haszonbérleti szerződést kötő szerző félnek nem kellett a haszonbérlet céljáról kifejezett nyilatkozatot tennie sem magában a szerződésben, sem külön okiratban, ez a kötelezettség csak a szerződésbe belépő előhaszonbérlőt terheli. A haszonbérbevevőnek elég csupán előhaszonbérleti jogosultságáról nyilatkoznia, illetve arról, hogy mely törvény alapján és milyen ranghelyen illeti az meg.
A bírói gyakorlat szerint tehát téves az az álláspont, amely szerint a földforgalmi törvény 49. § (4) bekezdését kiterjesztően értelmezve az elfogadó nyilatkozat tartalmára vonatkozó jogszabályi rendelkezéseket a földhasználati jogosultság átengedéséről szóló haszonbérleti szerződés tartalmára is irányadónak tekinteti.
A fentiekre tekintettel a Kúria EBH2018. K.14. számú határozatával megállapította, hogy a földforgalmi törvény 49. § (4) bekezdése nem értelmezhető kiterjesztően. Nyelvtani, rendszertani és a teleologikus értelmezés alapján sem következik a jogszabályi rendelkezésekből, hogy a jogalkotó a haszonbérleti szerződéssel szerző haszonbérbevevőre is az előhaszonbérlővel teljesen azonos, a haszonbérlet céljára vonatkozó nyilatkozattételi kötelezettséget róna.
A cikk szerzője dr. Puskás Attila partner ügyvéd és dr. Gaál Barnabás. Az Ecovis Hungary Legal a Jogászvilág.hu szakmai partnere.
