Ingatlanközvetítői trükkök, fogyasztói panaszok

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Jár-e a megbízási díjon felüli bármilyen jutalék az ingatlanosnak, ha végül a fogyasztó maga adta el a lakást? Reklamálhat-e az ügyfél akkor, ha a szerződést megelőző szóbeli tájékoztatás teljesen eltért az írásba foglalt szerződéstől?

Egy sommázott lakossági panasz: „El sem adták a lakásomat, mégis követelik a jutalékot!” Nos, a Budapesti Békéltető Testületnél lévő ügyekben a fogyasztók többször tették fel a fenti kérdéseiket, mely jól mutatja, hogy sokan nincsenek tisztában azzal, mit tehetnek vagy nem tehetnek meg, ha problémájuk adódik egy-egy ingatlanközvetítés során.

Az egyik esetben például a fogyasztó a kérelmében előadta, hogy megbízási szerződést kötött egy vállalkozással ingatlanja értékesítésének elősegítésére. A szerződés tartalma szerint az ingatlan eladásáért a megbízott nem vállalt felelősséget, továbbá az értékesítésében – a marketingszolgáltatásokat leszámítva – közreműködést sem vállalt. A fogyasztót korábban személyesen kereste meg a cég képviselője és szóban arról tájékoztatta, hogy a szerződéskötéskor esedékes 65 ezer forintos megbízási díj kiegyenlítésén túl egyéb fizetési kötelezettsége nincsen. A megbízott vállalkozás pusztán marketingszolgáltatást nyújt, amely azt jelenti, hogy internetes- és egyéb hirdetési felületeken hirdeti, megjelenteti az ingatlant. Arról szó sem volt, hogy annak eladása esetén a 0,5 százalék plusz áfa jutalék akkor is jár a megbízott részére, ha nem a közreműködése révén értékesítik az ingatlant.

A fogyasztó szerint a vállalkozás képviselőjének szóbeli tájékoztatása megtévesztő volt és eltért a kontraktusban szereplő Általános Szerződési Feltételek tartalmától. Mint írta, nem is volt arra lehetősége, hogy a hatoldalas szerződést az aláírás előtt részletesen áttanulmányozza. A fogyasztó előadása és a megállapodás körülményei szerint a felek között egy olyan megbízási szerződés jött létre, melyben a vállalkozás marketingszolgáltatás nyújtására szerződött az adott ingatlan eladása céljából, de az ingatlan értékesítésében közreműködést egyáltalán nem vállalt.

Ha van rá lehetőség, az ingatlanossal senki ne egyedül kösse meg a megbízási szerződést, mert későbbi vita esetén az elhangzott szóbeli tájékoztatás tartalmára egy tanúnyilatkozat fontos bizonyítékul szolgálhat

A vállalkozás a szerződésben rögzítette annak lényeges feltételeit. Az „apróbetűs rész” alapján pedig a megbízási díjon felül további, az ingatlan vételára után 0,5 százalékos jutalékban is részesül, ha a reklámozott ingatlant értékesítik. A vállalkozás az eladás után ezért követelte a fogyasztótól a megbízási díjon felüli jutalékát is, holott az értékesítésben nem működött közre, nem is közvetített. A fogyasztó igénye az volt, hogy a cég törölje ezt a további követelést, ez pedig megalapozottnak bizonyult a Budapesti Békéltető Testület előtt.

Érdemes tudni, hogy ilyen és ehhez hasonló, úgynevezett „szolgáltatást nyújtó megbízási szerződéseket” kötnek a fogyasztókkal általában az ingatlan közvetítésére, illetve az ingatlan értékesítésének elősegítésére.

Mit mond ezekre az esetekre a jogszabály? A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) szerint a szerződés a felek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezésével jön létre. A szerződés létrejöttéhez a feleknek a lényeges és a bármelyikük által lényegesnek minősített kérdésekben való megállapodása szükséges.

Jelen esetben a szerződésből nem derült ki egyértelműen a megbízási díj összege, mely lényeges szerződési tartalomnak minősül. A vállalkozás ugyanakkor egy olyan szolgáltatásért kért volna jutalékot, mely mögött nem volt tényleges szolgáltatás.

A Ptk. szerint általános szerződési feltételnek minősül az a szerződési feltétel, amelyet az alkalmazója több szerződés megkötése céljából egyoldalúan, a másik fél közreműködése nélkül előre meghatározott, és amelyet a felek egyedileg nem tárgyaltak meg. Az általános szerződési feltételt alkalmazó felet terheli annak bizonyítása, hogy a szerződési feltételt a felek egyedileg megtárgyalták. Az általános szerződési feltétel akkor válik a szerződés részévé, ha alkalmazója lehetővé tette, hogy a másik fél annak tartalmát a szerződéskötést megelőzően megismerje, és ha azt a másik fél elfogadta. Külön tájékoztatni kell a másik felet arról az általános szerződési feltételről, amely lényegesen eltér a jogszabályoktól vagy a szokásos szerződési gyakorlattól, kivéve, ha megfelel a felek között kialakult gyakorlatnak. Külön tájékoztatni kell a másik felet arról az általános szerződési feltételről is, amely eltér a felek között korábban alkalmazott feltételtől. Az ilyen feltétel akkor válik a szerződés részévé, ha azt a másik fél a külön tájékoztatást követően kifejezetten elfogadta.

Polgári Jog: havonta megjelenő online folyóirat
Az új folyóirat célja, hogy tudományos igénnyel, de a gyakorlat számára is hasznosítható módon, a gyakorlatban felmerülő problémákra fókuszálva mutassa be a Polgári Törvénykönyvet. Főszerkesztő: dr. Vékás Lajos További részletek, megjelenés >>

Az a feltétel tehát, amely a vállalkozást a szerződés szerinti főkötelezettsége teljesítéséért járó ellenszolgáltatáson felül további pénzbeli követelésre jogosítja, csak és kizárólag akkor válik a szerződés részévé, ha azt a fogyasztó – külön tájékoztatás után – kifejezetten elfogadta.

Mire figyeljenek a fogyasztók? Nos, a Budapesti Békéltető Testület három lényeges szempontra hívja fel a figyelmet.

1. A későbbi kellemetlen meglepetések elkerülése érdekében még a megbízási szerződés megkötését megelőzően tájékozódjanak annak lényeges tartalmáról, az általános szerződési feltételekről.

2. Ha nem értik a szerződés tartalmi elemeit, akkor kérdezzenek rá és a vállalkozástól kapott szóbeli tájékoztatást vezettessék rá a szerződésre.

3. Ha van rá lehetőség, ne egyedül kössék meg a megbízási szerződést, mert későbbi vita esetén az elhangzott szóbeli tájékoztatás tartalmára egy tanúnyilatkozat fontos bizonyítékul szolgálhat.

---