Tizedével nőhet a budapesti albérletkínálat, ha betiltják az Airbnb-t Terézvárosban

A budapesti és az országos albérletárakra és lakáseladásra is hatása lehet, ha a terézvárosi népszavazáson az Airbnb betiltása mellett voksolnak a helyiek – írja elemzésében az ingatlan.com. Ezzel ellentétes véleményen vannak a szálláskiadók.

Az ingatlan.com elemzése azt mutatja, hogy a VI. kerületben a fővárosi átlaghoz képest drágábban lehet lakáshoz vagy albérlethez jutni, ez pedig részben az Airbnbnek köszönhető. A terézvárosi eladó lakások átlagos négyzetméterára jelenleg 1,26 millió forint, vagyis magasabb, mint a fővárosi, 1,03 millió forintos átlag. A kiadó lakások esetében az átlagos lakbér 275 ezer forint, ami 10 százalékkal meghaladja a 250 ezer forintos budapesti átlagszintet.

A legutóbbi népszámlálás adatai azt mutatják, hogy a VI. kerületben 32 százalékot tesznek ki a nem lakott lakások, vagyis a 29 ezer terézvárosi ingatlanból csak 20 ezerben laknak életvitelszerűen – a maradék 9 ezer lakás egy részét, körülbelül 2700 lakást rövid távra, vagyis Airbnb-ként adják ki a tulajdonosok, ami feltolja a kerületi albérlet- és lakásárakat.

Ha az eddig rövid távon kiadott lakások akár csak fele tér át az albérletpiacra, több, mint duplájára emelné a terézvárosi albérletkínálatot – a kereslet és kínálat közeledése miatt pedig rövid távon olcsóbbá válhatnak a helyi albérletek.

Balogh László, az ingatlan.com szakértője szerint, ha a terézvárosi lakók a betiltás mellett döntenek, az eddig rövid távon kiadott lakások értéke csökkenhet a mostanihoz képest, vagyis a vevők valószínűleg nem fognak ugyanannyit fizetni ezekért, mint korábban. Ez egy időre befagyaszhatja az árakat a VI. kerületben, ami stagnálást okozhat a lakáspiacon. Emiatt először a főváros belső kerületeiben fékeződhet a lakásdrágulás, ami aztán a külső kerületek drágulását is visszafoghatja. Vagyis egy láncreakció indulhat el, ami ha nem is vezet drasztikus árcsökkenéshez, már pár hónapnyi stagnálás is megfizethetőbb irányba terelheti a lakásárakat és bérleti díjakat. Ez ráadásul a többi, vidéki nagyvárosra is kihathat: a nagyvárosokban ugyanis Budapesthez is viszonyítják a kiadó lakások bérleti díjait.

Szeptember 2-án indult az a terézvárosi népszavazás, amelyen a helyi lakosok dönthetnek, kitiltsák-e a rövidtávú lakáskiadást, vagyis az Airbnb-ket a kerületből. A lakóknak két hetük van rá, hogy online vagy személyesen szavazzanak a kérdésről. „Szemben a nemzeti konzultációkkal és a budapesti lakógyűléssel, a kérdés valódi, az eredmény pedig ügydöntő lesz: a terézvárosiak többségi akaratát végrehajtjuk” – fogalmazott Soproni Tamás, a kerület polgármestere.

Sehol nem csökkent az ingatlanár és a bérleti díj az Airbnb betiltása után

A Felelős Szálláskiadók Szövetsége, egy olyan átfogó elemzést végzett, amely azt kutatta, hogyan alakulnak az ingatlan árak és bérleti díjak az Airbnb szigorú korlátozása után. Tíz olyan nagyvárost vizsgált New York-tól, Berlinen át, Tokióig, amely a legszigorúbban korlátozók közé tartozik. „Az eredmény egyöntetű volt: az árak sehol sem csökkentek, sőt még csak a drágulás mértéke sem lassult egyik városban sem. Mindezek alapján kijelenthető, hogy az Airbnb terjedésének vagy visszaszorulásának semmilyen köze sincs az árak változásához az ingatlan piacon” – összegzi a kutatási eredményeket Rege Mihály, a Felelős Szálláskiadók Szövetségének elnöke, de lássuk a kutatás hátterét és részleteit!
Nemrég idehaza is össztűz alá került az Airbnb, vagyis a rövid távú lakáskiadás a helyi és országos politikai paletta legkülönbözőbb oldalairól.

A Nemzetgazdasági Minisztérium vezetőjének, Nagy Mártonnak az Indexen elhangzott nyilatkozata szerint: „…a lakosság számára az otthonteremtés fontosabb, mint a fogyasztás beindulása. Ezért ezt prioritásként kell kezelnünk. Itt vetődik fel az Airbnb megfelelő szabályozása is, mert ez egyértelműen lakhatási kérdés. Jelenleg ugyanis Budapesten 26 ezer lakást adnak ki rövid távra, ami csökkenti a lakáskínálatot, magasabb lakásinflációt okoz és megnehezíti a lakáshoz való hozzáférést.”

Soproni Tamás, Terézváros polgármestere – aki pár hetes felkészülési időt hagyott a kerületi lakosoknak – minimális részvételi elvárás nélkül kezdeményezett elsősorban online, ügydöntő népszavazást az Airbnb-k teljes betiltásáról, így nyilatkozott nemrég a Mércének:
„Elsősorban nem is a közösségi együttélés szabályait be nem tartó turisták, hanem a belváros kiürülése a legnagyobb probléma, és az, hogy egy fiatal hogyan nem tud vásárolni ma már a legszebb álmaiban sem egy belvárosi ingatlant…. És ne tévesszük meg magunkat, a legtöbb esetben nem arról van szó, hogy itt egy-egy ember, aki örökölt egy lakást, azt megcsinálta, azt kiadja a családjával, hanem ezek »mini vállalkozások«. A legtöbb esetben egy befektető felvásárol 5-6-7 ingatlant, amiket üzemeltetőn keresztül üzletszerűen üzemeltet.”

A két nyilatkozatot a Felelős Szálláskiadók Szövetsége súlyos túlzásnak tartja: „Budapesten az illegális lakásokat számolva sincs sokkal több, mint 10 ezer aktívan működő Airbnb lakás. A piacot pedig egyértelműen a kisbefektetők uralják.

A lakásállomány 71% olyan lakás, amelynek a tulajdonosa csak egyetlen lakást ad ki. De, mint azt a kutatásunk megállapította, maga az érvelés is teljesen helytelen, azaz hogy az Airbnb tehet az ingatlanárak és a bérleti díjak elszállásáról, és hogy a betiltása vagy erős korlátozása ezek csökkenéséhez vezethet. A világ számos pontján próbálkoztak szigorúbb és kevésbé szigorúbb korlátozásokkal az Airbnb-nel szemben. Egy közös pont van ezekben: nem, hogy olcsóbbak nem lettek az ingatlanok, a legtöbb esetben még az árdrágulás ütemén se változtattak ezek a korlátozások. 10 olyan nagyvárost vizsgáltunk, ahol szigorú korlátozások vannak érvényben, de az eredmény mindenhol egyértelműen ez volt” – húzta alá a Felelős Szálláskiadók Szövetségének elnöke.

NEW YORK
New York először 2016-ban korlátozta nagyon szigorúan az Airbnb-t, aminek a hatására valóban radikálisan csökkent a rövid távon kiadott lakások száma. 2017-re mégis rekord magasságba emelkedtek az ingatlanárak, közel 7 millió forint volt az átlag négyzetméterár. 2018-tól visszaesés következett túlkínálat és adóváltozások, majd a covid hatására. 2021-ben soha nem látott magasságokba emelkedtek az árak ismét. 2023-ban a város gyakorlatilag teljesen betiltotta az Airbnb-t, legfeljebb két főnek lehet szállást kiadni, úgy, ha a házigazda folyamatosan jelen van. A valaha volt egyik legnagyobb Airbnb piac leépült, csak illegálisan lehet lakást kivenni. Az ingatlan árak mégis a korábbi év trendjének megfelelően drágultak tovább. Hasonlóképp nem változtatott a bérleti díjak emelkedésének még csak a mértékén sem a 2017-es illetve a 2023-as tiltás sem.

BARCELONA
Barcelona 2016-ban leállította az új Airbnb-k kiadását és nagyon szigorúan elkezdett fellépni az illegális kiadókkal szemben. Az illegális kiadás elleni küzdelem mindenképp támogatandó, és adott helyzetekben az új engedélyek kiadásának korlátozása is lehet indokolt. De sajnos úgy tűnik, hogy a lakásárak megfékezésére egyik sem hatékony eszköz. 2021-ig 22%-al emelkedtek az ingatlanárak a városban és még a covid se nagyon vetette vissza a növekedést. Egyedül, mint más városokban is, a 2022-as kamatkörnyezeti romlás és általános gazdasági bizonytalanság fékezte az árakat. Ugyanezzel párhuzamosan a bérleti díjak is szinte minden évben 10% körül emelkedtek, a covid éveit leszámítva.

BERLIN
A város 2016 áprilisiban New Yorkhoz hasonlóan gyakorlatilag teljesen betiltotta az Airbnb-k kiadását. Aztán a városvezetők is úgy gondolták, hogy egy kicsit túltolták a biciklit és a rákövetkező évben enyhitettek a szabályozáson. Azért nem túlságosan: gyakorlatilag csak annak az otthonnak lett könnyebb a kiadása, ahol a tulajdonos maga is ott lakik, ami a piac töredékét adja. A második otthonok kiadása legfeljebb 90 napra történhet, de még így is egy nagyon szigorú – sokak véleménye szerint lehetetlen- eljáráson kell túlesni. Egyértelműen itt is az olyan házigazdák helyzetbe hozása lenne a cél, akik ezt úgymond hobbiból csinálják.

Nem tudni, hogy ez valami romantikus felbuzdulásból, a couchsurfing vagy a lakáscsere iránti nosztalgiából történik e. Miközben egyébként egyre nagyobb minőségi és szabályozási kritériumok elé állítják a kiadókat, aminek nehéz professzionálódás nélkül megfelelni. Vagy csak szimplán tönkre akarják tenni ezt a szegmenst, tudván, hogy a legtöbb kiadó számára életszerűtlen mind a napban korlátozott, mind a saját otthon kiadása, és a piacon sincs ezekre nagy kereslet. Bárhogyan is, a berlini nagyon szigorú tiltásnak sem lett semmi eredménye. Az ingatlanárak a további ütemben emelkedtek tovább 2016-2017 után is.

Hasonlóképp a bérleti díjak is vidáman növekedtek tovább, jellemzően 10% körüli éves szinten. Ebben a városban még a Covid is csak lassítani tudott a drágulás mértékén. De aztán a kamatok emelkedése, amely hagyományosan a legnagyobb hatással van az ingatlanárakra, itt is enyhe csökkenést okozott.

PÁRIZS
A fények városa 2017 októberében kezdte az Airbnb-ket szigorúan korlátozni. 120 napban maximalizálta a kiadható napok számát és szigorú engedélyezéshez kötötte azt is. Talán nem okozunk már meglepetést: az Airbnb tiltás ellenére az árak rekord csúcsra emelkedtek 2020- ra, nem csökkent az áremelkedés üteme. Viszont 2020 végétől egy markán 10%-os csökkenés következett be, ahonnan egyelőre elég nehézkesen megy a visszatalálás is. Az ok nem csak a covid volt, hanem hogy eddigre összeomlott a bérleti piac a szigorú árkontroll hatására.

Párizs az egyetlen a vizsgált városok közül, ahol az árkontroll miatt a bérleti díjak emelkedése elmaradt az ingatlan árak emelkedésétől és az 2020-ig, amikor ezen enyhítettek, 1% körül alakult, és utána kezdett csak ütemesebben emelkedni.

AMSZTERDAM
2015-ben kezdte a kiadható napok számát korlátozni, 2018-ban 30 napban maximalizálva azt. Az ingatlan árak mégis töretlenül szárnyaltak. 2014 és 2019 között 80%-al emelkedtek, még a covid évében is közel 30%-al. Egyedül a kamatok emelkedése törte meg a lendületet 2023-ra, de azóta ismét emelkedés állt be. A bérleti díjak emelkedésében szintén semmi változás nem volt.

Anélkül, hogy részleteznénk: TOKIÓ, SYDNEY, LOS ANGELES, SAN FRANCISCO, VANCOUVER mind nagyon szigorú korlátozásokat vezetett be, de ezeknek szabad szemmel semmilyen hatása nem volt még a drágulás mértékére sem.

„Joggal feltételezzük, hogy bármennyi nagyvárost vizsgálnánk, valószínűleg sehol nem találnánk semmilyen hatást az Airbnb-k tiltása és az árak, vagy akár az áremelkedés mértékének csökkenése között” – összegzi a fenti kutatási eredményekből leszűrhető következtetést Rege Mihály, a Felelős Szálláskiadók Szövetségének elnöke.

Budapesten még nem korlátozták szigorúan az Airbnb-t (és úgy tűnik nem is lenne jó ötlet), úgyhogy most csak az áremelkedések területi trendjeit elemezve feltételezhetjük, hogy hazánkban sem volt számottevő köze az Airbnb-k terjedésének az árak emelkedéséhez. A pesti belső kerületek bérleti díjai 15%-al csökkentek a pesti külső kerületekhez képest 2015 óta, azaz erőteljes ellentétes irányú ármozgás van ahhoz képest, amit egy feltételezett piacszűkülés esetén várnánk. Mind az ingatlanárakra, mind a bérleti díjakra számtalan tényező hat és nem pusztán a kínálat növekedése vagy csökkenése alakítja azokat. Emellett elsőre talán nagy számnak tűnik, de valójában csepp a tengerben az Airbnb-k száma a teljes lakásállományhoz képest.

„Budapesten 17% a nem lakott lakások aránya, ami világviszonylatban a legrosszabb arányok között van. 19 nem lakott lakásból 1 Airbnb és 18 más okból üres. Lakhatásvédő aktivisták szerint ezek fele, azaz 9 áll üresen felújítatlanul. A leginkább érintett V., VI., és VII. kerületeknél fordított arányban vannak a nem lakott és a rövid távon kiadott lakások. Azaz pont az V. kerületben van a legtöbb nem lakott (37%) és a legkevesebb Airbnb-s lakás (4%). Nem mellesleg az V. kerület gyakorlatilag leállította az új Airbnb engedélyek kiadását, mégis itt bővül legütemesebben mind a bérleti díj, mind pedig az eladási ár a belső kerületekben. A rövid távú szálláshelykiadás segíti a lakásállomány állagának megújulását és csökkenti azon lakások számát, amit felújítás nélkül teljesen kivonnak a piacról.” – nyilatkozta Somló Iván a Felelős Szálláskiadók Szövetségének alelnöke, a Hagyjuk Élni Terézvárost! mozgalom aktivistája.

Mértékadó közgazdászok egybehangzó véleménye szerint az ingatlanárak és a bérleti díjak kezelésére a valódi megoldás, hogy ha minél több új lakás épül. Emellett akadályozni kell, például az üresen álló ingatlanokra kivetett vagyonadóval, hogy a lakások hasznosítatlanul, pusztán egy passzív befektetési eszközök legyenek. Ez Budapesten – de talán egész Magyarországon is – a fenti adatok alapján különösen fontos és sürgető lenne. Ezen túl pedig célzott programokkal kell segíteni, a pályakezdőket vagy a rászorulókat, hogy például kedvező árú bérlakáshoz jussanak, mert ezt a piac önmagában nem tudja megoldani.
Akkor sem, ha olyan végletekig elmenő módszerekkel nyúlnak hozzá, mint a napokban való korlátozás vagy az Airbnb teljes tiltása.

Forrás: Telex, Felelős Szálláskiadók Szövetsége, MTI és Adó Online

---