Újabb földhivatali gyakorlatok a BÜK oldalán
Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
A BÜK újabb elvi jelentőségű kérdésekben tette közzé Budapest Főváros Kormányhivatalának állásfoglalását.
1. Az adásvételi szerződésben a vevő egy harmadik személy részére ingyenesen haszonélvezeti jogot alapít. A bejegyzéshez a vevő adja meg a bejegyzési engedélyt is. Az ingatlanügyi hatóság álláspontja szerint ebben az esetben csak a kérelem tulajdonjog bejegyzésre irányuló része teljesíthető, a haszonélvezeti jog bejegyzésre irányuló része nem, mivel ehhez is az eladónak kellene hozzájárulnia. Mi az oka ennek a földhivatali gyakorlatnak?
A válaszadás időpontja: 2020. július 16.
A Kúria 1/2017. számú közigazgatási-munkaügyi-polgári jogegységi határozatának figyelembevételével, amennyiben a haszonélvezeti jog alapítására a tulajdon átruházással együtt kerül sor, a tulajdonátruházó szerződés az, amely a haszonélvezeti jog alapítását tanúsítja, ezért külön okiratra a haszonélvezeti jog bejegyzéséhez nincs szükség. A haszonélvezeti jog bejegyzéséhez nem szükséges az állagvevő engedélye, bejegyzési engedélyt (kizárólag) az eladónak kell adnia. Ebből nem következik az, hogy az egyedüli lehetséges szerződéses konstrukció a tulajdonjog osztott jogközösségként való átruházása, amikor az állagvevő és haszonélvezeti vevő egyaránt az eladótól szerez. Nincs annak jogszabályi akadálya, hogy az adásvételi szerződésbe foglalva a vevő alapítsa meg a haszonélvezeti jogot egy harmadik személy javára. Azonban minden olyan esetben, amikor egyazon okirat alapján és egyetlen ingatlan-nyilvántartási eljárásban kérik a vevő tulajdonjogának és a harmadik személy haszonélvezeti jogának a bejegyzését (az eladó tulajdonjogának törlésével egyidejűleg), az ingatlanügyi hatóságnak az Inytv. 32. § (1) bekezdés f) pontja alapján, a bejegyzett jogosult bejegyzést engedő nyilatkozatát kell megkövetelnie.
2. Budapesti ingatlanokat érintő csereszerződés esetén az egyik érintett ingatlan osztatlan közös tulajdonban áll, melynek tulajdoni lapján a tárgyi beadványt széljegyek előzik, a másik ingatlan tulajdoni lapja ellenben széljegymentes. Miért nincs lehetőség a kérelem ez utóbbi, széljegymentes ingatlanra vonatkozó részének teljesítésére, a tulajdonjog bejegyzésére?
A válaszadás időpontja: 2020. május 25.
Csereszerződés esetén a kérelmet a Ptk. 6:234. §-ában foglalt kölcsönösség elve alapján nem lehet megbontani. A csere tárgyát, egymás ellenértékét képező ingatlanok vonatkozásában egy közös, valamennyi ingatlant érintő kérelem alapján, egyetlen ingatlan-nyilvántartási eljárás lefolytatásának van helye, s ennek során a kérelem tárgyában egyetlen érdemi döntést hozhat az ingatlanügyi hatóság, amely konstitutív hatályú: a cserepartnerek tulajdonszerzése egyidejűleg történhet meg.
Abban az esetben, ha a kérelemben szereplő, tehát az eljárás tárgyát képező ingatlanok valamelyikének tulajdoni lapján a beadványt széljegy előzi, úgy az Inytv. 47/A. § (1) bekezdés a) pontja alapján a beadvány elbírálását függőben kell tartani. Az Inytv. 47/A. § (5) bekezdése azt is egyértelművé teszi, hogy az ügyintézési határidő az (1) bekezdés a) pontja esetében a rangsorban előrébb álló beadvány elintézését követő napon kezdődik. Tehát mindaddig, amíg bármelyik érintett ingatlan tulajdoni lapján megelőző széljegy szerepel, a többi ingatlan vonatkozásában sincs helye határozathozatalnak, tulajdonjog bejegyzésének.
3. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:70. § (2) bekezdése az írásbeli alakhoz kötött szerződések szabályainál rögzíti, hogy „a szerződést írásba foglaltnak kell tekinteni akkor is, ha nem ugyanaz az okirat tartalmazza valamennyi fél jognyilatkozatát, hanem a szerződő felek külön okiratba foglalt jognyilatkozatai együttesen tartalmazzák a felek kölcsönös és egybehangzó akaratnyilvánítását.” Ezen szerződéseket miként fogadja be a földhivatal, hány példányban szükséges benyújtani az okiratokat, illetve elvárt-e a földhivatal részéről egyéb olyan feltétel, amelyet előzetesen ismerni kell, a kérelmek elutasításának megelőzése érdekében?
A válaszadás időpontja: 2020. április 24.
A Ptk. 6:58. §-a szerint a szerződés a felek kölcsönös és egybehangzó jognyilatkozata. A 6:70. § (2) bekezdése értelmében pedig a szerződést írásba foglaltnak kell tekinteni akkor is, ha nem ugyanaz az okirat, hanem a szerződő felek külön okiratba foglalt jognyilatkozatai együttesen tartalmazzák a felek kölcsönös és egybehangzó akaratnyilvánítását. Utóbbi rendelkezés tehát szerződésként aposztrofálja a külön okiratokba foglalt, egybehangzó jognyilatkozatokat.
Ebből eredően, ha a felek külön okiratba foglaltan teszik meg jognyilatkozataikat, az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 29. §-a szerinti megállapodás rendelkezésre áll.
Amennyiben az akarategyezőség fennáll, és az Inytv. tartalmi és alakszerűségi előírásai teljesülnek, az ingatlanügyi hatóság a bejegyzést teljesíti.
Ezt az álláspontot támasztja alá a XXV. számú Polgári Elvi Döntés III. pontja, amely szerint: „…a szerződést nem kell egy okiratba, illetve okiratnak minősülő egyéb írásbeli nyilatkozatba foglalni, hanem elegendő, ha a szerződés lényeges elemeit két vagy több, egymást kiegészítő írásbeli nyilatkozat tartalmazza (ajánlat-elfogadás, levél-válaszlevél stb.), feltéve természetesen, hogy ezek az okiratok (írásbeli nyilatkozatok) összességükben tartalmazzák mindazokat a kellékeket, amelyek az ingatlan átruházását célzó szerződés lényeges tartalmi elemeit adják.”
Az Inytv. 26. § (6) bekezdése előírja, hogy a Ptk.-ban foglalt okirati elvnek történő megfelelés érdekében a kérelemhez két eredeti és egy másolati példányban kell mellékelni a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot. Ebből eredően, ha a felek megállapodását létrehozó jognyilatkozatokat két különböző okirat tartalmazza, a rendelkezést mindkét okiratra alkalmazni kell, azaz mindkettőből két eredeti és egy másolati példányt kell benyújtani.
Fentiekben foglaltaktól el kell különíteni azt az esetet, amikor a 6:70. § (3) bekezdésében foglalt lehetőséggel élve a felek ugyanazt az okiratot írják alá, ám mindkét szerződő fél csak a másik félnek szánt példányt írja alá. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy egyetlen okirat van, amely mindkét szerződő fél jognyilatkozatait tartalmazza, de nincs olyan szerződéspéldány, amelyet mindkét fél ellátott aláírásával.
Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésnek ekkor sincs akadálya. A kérelem teljesítésének feltétele a tartalmi és alakszerűségi előírások teljesülésén túl, hogy mind az egyik fél által aláírt okiratból, mind a másik fél által aláírt okiratból két eredeti és egy másolati példányt nyújtsanak be az eljárásban.
Sem az első esetben, sem pedig a második esetben nincs szükség arra, hogy az okiratokat összefűzzék.
A Földhivatali Főosztály a döntés jogorvoslati záradékában rögzítettek szerint javasolja és kéri továbbá a jogi képviselőktől a hivatali kapu használatát. Több ügyben volt tapasztalható, hogy az ingatlanügyi hatósági döntéssel szemben elektronikus úton nyújtották be a keresetlevelet, de nem hivatali kapun, hanem az úgynevezett IKR-rendszeren keresztül. Ez a megoldás lassítja az ügyintézési folyamatot, mivel címzett szervezeti egységként Budapest Főváros Kormányhivatala választható csak ki, az érintett főosztály nem. A kormányhivatal gondoskodik az így beérkezett keresetlevél megfelelő helyre továbbításáról, de a szükséges intézkedés csak akkor tehető meg, amikor az a Földhivatali Főosztályhoz megérkezik.
A Földhivatali Főosztály kéri továbbá, hogy a számla kiállításához a néven és a címen kívül minden esetben adják meg az adószámot is, mert az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) 169. §-a szerint ez kötelező adata a számlának. Az Áfa tv. módosított előírása alapján ugyanis, 2020. július 1. napjától minden belföldi adóalanynak kiállított számláról kötelező adatot szolgáltatni a Nemzeti Adó- és Vámhivatal felé.
(Budapesti Ügyvédi Kamara 611. számú hírlevele)
