Kúria – Lakáseladás: tulajdonbejegyzés „nullás” igazolással

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Elképzelhető, hogy a jövőben egy lakás tulajdonosváltását csak akkor jegyzi be a földhivatal, ha a közös képviselő „nullás igazolást” állít ki arról, az ingatlan eladójának nincs közösköltség-tartozása. Ha ez a – Kúria joggyakorlat-elemző csoportja által javasolt – elképzelés mégsem valósulna meg, valószínűleg még idén jogegységi határozatot hozhat a legfőbb bírói fórum ama társasházi perekkel kapcsolatban, melyekben teljesen eltérő ítéletek születnek annak eldöntésekor, a külön tulajdonban lévő lakás vagy üzlethelyiség eladása esetén a társasház kitől követelheti az eladáskor fennálló közösköltség-hátralékot: az eladótól vagy a vevőtől, esetleg közösen mindkettőtől.

Sokaknak lehet ismerős az a helyzet, amikor a társasházban valaki úgy adja el a lakását, hogy addig jelentős közösköltség-tartozást halmozott fel. Ha az óvatlan vásárló előzetesen nem tájékozódott az ingatlan ilyen típusú „tehermentességéről”, hamar szemben találhatja magát a lakóközösséggel. Gyakori eset ugyanis, hogy a vevő megtagadja az olykor tetemes hátralék megfizetését, a tulajdonostársaknak pedig nem marad más választásuk, mint a tartozás bírósági úton való behajtása. Csakhogy ezekben az ügyekben egészen eltérően ítélkeznek a bíróságok: hol az eladót, hol a vevőt kötelezik a megfizetésre, ám ez bizony gyengítheti a jogbiztonságot.

Sok egyéb kérdés mellett ezt is vizsgálta a Kúria elnöke által tavaly januárban felállított joggyakorlat-elemző csoport, mely az alsóbb fokú ítélkezésben megjelenő társasházi jogviták egyes eljárási és anyagi jogi kérdéseit tekintette át. A vizsgálat megállapításai olyan, a társadalom széles rétegeit érintő kérdéseket taglalnak, melyek megkerülhetetlenek. Ma ugyanis Magyarországon 2,6 millió ember lakik társasházakban, közülük 1,3 millióan Budapesten és Pest megyében, és végül sok vitatott ügy „landol” a bíróságokon – mondta el egy minapi sajtó-háttérbeszélgetésen dr. Harter Mária kúriai tanácselnök, a joggyakorlat- elemző csoport vezetője, aki egyúttal ismertette a testület június 12-én – a Kúria Polgári Kollégiuma által – elfogadott összefoglaló véleményét, melyet teljes terjedelmében itt olvashat el.

Dr. Harter Mária bírónő (képünkön szemben, balra) újságírókkal ismerteti a joggyakorlat-elemzés főbb megállapításait (Fotó: Kúria Sajtótitkársága)

Hozzátette, az elemzés körébe a 2014. január 1-je és a 2015. december 31-e között jogerősen befejezett társasházi pereket vonták be, 25 különböző kérdéssel foglalkoztak és azokban – egy, épp a fent idézett példa kivételével – egyhangú, többségi álláspontot alakított ki a csoport. A vizsgálatot az indokolta, hogy jóllehet a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) 2004. január 1-jei hatálybalépése óta több módosításon és szövegezésbeli kiegészítésen esett át, mégis számos jogértelmezési és alkalmazási problémát vet fel. Arra természetesen nem volt lehetősége a csoportnak, hogy minden egyes eljárásjogi és anyagai jogi problémával foglalkozzon, ezért az első feladat a jelenleg legégetőbbnek tartott kérdések kiválasztása volt. A csoport tagjait az a cél vezérelte, hogy a bírói gyakorlat elemzése alapján megkíséreljenek megoldási javaslatot adni az általuk kiválasztott vitás kérdésekre, ezáltal segítsék a bírói gyakorlat egységesítését.

A vizsgálat során a jogi összefüggések feltárása mellett olyan gyakorlati témaköröket is feltártak a szakértők, amelyek akár a társasházakkal kapcsolatos hétköznapi jogviták eldöntése terén is hasznosak lehetnek. Ráadásul nem csak a bíráknak adhatnak segítő támpontot egy-egy vitatott helyzet eldöntéséhez, de egyfajta permegelőzési céllal a közös képviselőknek, társasházkezelőknek és maguknak a tulajdonostársaknak is. Ehhez nagyban hozzájárult az, hogy a 1z tagú joggyakorlat-elemző csoportban az alsóbb és felsőbb bíróságok, valamint a Kúria bírái mellett a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesületének elnöke, továbbá gyakorló ügyvédek, a Nemzetgazdasági Minisztérium (NGM) szakértője és a terézvárosi önkormányzat jegyzője is részt vettek. A munkát tanácsadóként segítette dr. Menyhárd Attila, az ELTE Polgári Jogi Tanszékének vezetője, az ELTE Állam- és Jogtudományi Karának dékánja.

A Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesületének elnökét és az ügyvédeket annak érdekében vonták be, hogy a kérdések minél aktuálisabbak legyenek, a problémák megközelítése pedig több nézőpontból, ne csupán a bírák szemszögéből történjen. A jogalkotó felkérésére annak érdekében került sor, hogy ha az elemző munka során feltárt probléma jogalkotással hárítható el, ez minél hamarabb megtörténhessen. A jegyző bevonására pedig azért került sor, mivel a társasházak felügyeletét 2014. február 18. óta a jegyzők látják el, az ennek kapcsán felmerült jogi problémák vizsgálatához pedig sok támpontot szolgáltathat a VI. kerület, mely egy tipikusan társasházas övezet, ahol a felügyelet problémái is nagy számban jelentkeznek.

A joggyakorlat-elemzés fontosabb témakörei, ízelítőül

– A társasházi külön tulajdon (lakás, üzlethelyiség) eladása esetén a társasház kitől követelheti az eladáskor fennálló közösköltség-hátralékot: az eladótól vagy a vevőtől, netán közösen mindkettőjüktől? – Ha a társasházi külön tulajdont haszonélvezet terheli (és a haszonélvező gyakorolja is az őt megillető jogot), kit terhel a közösköltség-fizetési kötelezettség: a haszonélvezőt, a tulajdonostársat vagy mindkettőjüket egyetemlegesen? – Ha a per során a társasházközösség visszavonja a megtámadott közgyűlési határozatát, ez akadálya-e a kereset érdemi elbírálásának? – A társasház szerveinek törvényességi felügyeletével kapcsolatos perek – A közgyűlési határozatra alapított igények érvényesítése iránti perben az érdemi döntés meghozatalakor figyelembe kell-e venni az anyagi jogi jogszabályokkal ellentétes, ám az erre nyitva álló határidőben meg nem támadott közgyűlési határozatot, illetve SZMSZ-rendelkezést? – A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások (úgy mint például: a közös tulajdonú tetőtérben új helyiség vagy lakás kialakítása; a közös tulajdonban maradt házmesterlakásból két kisebb lakás kialakítása, bérbeadás céljára; panelprogram, ha külső szigetelés, nyílászárócsere és napkollektorok felszerelése is történik) – A közgyűlési határozat érvénytelenségét eredményező leggyakoribb eljárási szabálysértések – A közgyűlési határozat érvénytelenségét eredményező leggyakoribb anyagi jogi jogsértések – Esetek elemezése a kisebbségi érdeksérelem köréből (úgy mint például: a lakások és az üzlethelyiségek „funkcióváltásának” eseteiben az adott eset körülményei alapján ítélhető meg, hogy a funkcióváltás okoz-e lényeges és jogos érdeksérelmet; vagy: a korábban juttatott külön kedvezmények megvonása nem minősül kisebbségi érdeksérelemnek) – A hatlakásosnál kisebb társasház egyes kérdései – Az alapító okiratban lehet-e szabályozni a közös tulajdonú részek használati rendjét, azokon dologi hatályú használati jogot alapítani? A használati rendet a bíróság utóbb módosíthatja-e, és ha igen, milyen feltételekkel? – A közös képviselő megbízási jogviszonyban áll a társasházközösséggel, ha a társasházközösség tulajdonostársat választ közös képviselőnek? – Hogyan alakul a közös képviselő felelőssége a társasház és harmadik személy irányában, ha a megválasztásáról szóló határozat érvénytelen? Hivatkozhat-e a harmadik személy a közös képviselő képviseleti jogának hiányára vagy korlátozott voltára? – Felfüggeszthető-e a közös költség megfizetése iránti per a közös költséget előíró közgyűlési határozat érvénytelensége iránti perre tekintettel? – Ha a tulajdonostárs az elszámolást elfogadó határozat érvénytelenségének megállapítása iránt pert indít, a perben vitatható-e a közös képviselő által a társasház nevében megrendelt munka szükségessége és gazdaságossága, vagy a munka költségét a közös képviselő jogosult „beállítani” az elszámolásba (és a kereset elbírálása során az elszámolás ilyen szempontból nem vizsgálható)?

Dr. Harter Mária munkájuk eredményének egy fontos körülményére, egy megoldandó jogvitára hívta fel a figyelmet, amikor kijelentette: a szakmai testületben egyetlen, a cikk elején már említett kérdésben nem alakult ki egységes álláspont. Ez pedig annak eldöntése: társasházi külön tulajdon (lakás, üzlethelyiség) eladása esetén a társasház kitől követelheti az eladáskor fennálló közösköltség-hátralékot: az eladótól vagy a vevőtől, netán közösen mindkettőjüktől?

Annak ellenére, hogy bár a józan ész azt diktálná, az fizessen, aki az elmaradást felhalmozta, úgy tűnik, nem egyszerű jogi dillemmáról van szó. A joggyakorlat-elemző csoport kérdőívére válaszoló bíróságok közül 23 álláspontja szerint az eladáskor fennálló közösköltség-hátralék az eladót terheli (egyikük hivatkozott a Legfelsőbb Bíróság Pfv.X.20.288/2011/5. számú eseti döntésére); 12 bíróság akként foglalt állást, hogy a hátralék megfizetése a vevőre hárul, míg 3 bíróság szerint mindkettőjüknek (a vevőnek is és az eladónak is) alpereseként kell perben állnia. A válaszadó bíróságok véleményéhez hasonlóan a joggyakorlat elemző csoport tagjainak véleménye is megoszlott, a több ülésen is átívelő vita nem vezetett eredményre, végül nem alakult ki egységes álláspont. Az utolsó, 2017. január 20-ai ülésen a csoport jelenlévő 14 tagjai közül 7 az eladó, 5 a vevő költségviselését támogatta, míg két tag tartózkodott. Megjegyzendő, hogy az ülésen meghívottként részt vett – a már említett – dr. Menyhárd Attila egyetemi tanár, aki ugyancsak a vevő költségviselésére vonatkozó álláspontot osztotta.

A csoport vezetője szerint mindhárom érv mellett és ellen is felsorakoztathatók releváns jogi érvek, de annyi bizonyos, hogy ezt a sokakat érintő kérdést mielőbb rendezni kell, hiszen nem erősíti a jogbiztonságot, ha egy ilyen vitában teljesen másként ítél – mondjuk – egy-egy budapesti és másként egy szegedi vagy egy zalaegerszegi bíróság. Ráadásul ezek az ügyek a Kúriáig sosem jutnak el, mivel a behajtandó tartozások a hárommillió forintos értékhatár alatt vannak. Mivel a joggyakorlat-elemző csoportba delegált NGM-szakértő jelezte, a közeljövőben nem várható a Tht. módosítása (az egyértelműsítés szintjén sem), célszerű lenne az ingatlan-nyilvántartás rendjét módosítani. Ezért a joggyakorlat-elemző csoport tagjai feljogosították a csoport vezetőjét, hogy tegyen lépéseket a Földművelésügyi Minisztériumnál annak érdekében, hogy az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) vagy a végrehajtására kiadott 109/1999.(XII.29.) FM-rendelet a társasházi külön tulajdonra vonatkozó adásvétel bejegyzésének feltételeként írja elő a közös képviselő igazolását arról: az eladót nem terheli közösköltség-tartozás. Ez az amolyan „nullás igazolás” biztosítékot jelenthetne minden szereplő számára.

Dr. Harter Mária elmondta azt is, ha a Kúria jogalkotási kezdeményezése nem járna sikerrel a szaktárcánál, úgy a legfőbb bírói fórumnak kell pontot tennie a kérdés eldöntésére. Ez praktikusan azt jelenti, hogy a Kúrának polgári jogegységi határozattal kell eldöntenie, a jövőben a bíróságoknak melyik álláspont alapján kell meghozniuk ítéleteiket e konkrét kérdésben.

---