A helyiségbérleti szerződés felmondása avagy a diszpozitivitás határai

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Cikkünk arra hívja fel a figyelmet egy konkrét ügy kapcsán, hogy hiába tér el a helyiségbérleti szerződés a felmondás törvényi előírásaitól, mégis érvénytelen lehet, ha nem veszi figyelembe az eltéréssel kifejezetten nem érintett törvényi rendelkezéseket. Az írás a Legfelsőbb Bíróság Gfv.IX.30.144/2011/4. számú ítélete alapján készült.

Hosszú vita és jogalkalmazási bizonytalanság végére tett pontot a Legfelsőbb Bíróság az EBH2007. 1608. sz. elvi határozattal, amely kimondta, hogy „A szerződési szabadság elvének megfelelően a szerződésekre – köztük a nem lakás céljára vonatkozó helyiségbérleti szerződésekre is – vonatkozó anyagi jogi szabályok alapvetően diszpozitívak, azaz csak annyiban kerülnek alkalmazásra, amennyiben a felek másként nem rendelkeznek.”

Ez a döntés rendkívül fontos a helyiségbérleti szerződések világában, hiszen köztudomású, hogy a Lakás tv. felmondásra vonatkozó előírásai (Lakás tv. 24-25. §) merevek, a rövid határidők miatt nehezen alkalmazhatók. Ráadásul az ítélkezési gyakorlat rendkívül szigorúan megköveteli valamennyi formai és tartalmi előírás, valamint a határidők betartását. Ezek bármilyen hibája a felmondás érvénytelenségét vonja maga után. Nem ritka ezért az az eset, hogy a hosszú ideje nem fizető bérlőt sem tudja „kitenni” a bérbeadó az ingatlanból, mert nem az előírásoknak megfelelően mondott fel.

Éppen e problémák miatt tipikusnak tekinthető az utóbbi években, hogy a helyiségbérleti szerződések a törvényi előírásoknál lényegesen rugalmasabb, a bérbeadó számára kedvezőbb szabályokat tartalmaznak. E körben is vannak azonban rejtett aknák. Nem közismert ugyanis az az ítélkezési gyakorlatban jelen lévő elvárás, hogy nem elég a törvény szövegétől eltérni, az eltérésnek teljeskörűen le kell fednie minden felmondásra vonatkozó törvényi szabályt, de legalábbis a felmondás során figyelemmel kell lenni az eltéréssel le nem fedett előírásokra. Ennek elmaradása ugyanis a felmondás érvénytelenségéhez vezethet.

A diszpozitivitás elvéből látszólag az következne, hogy amennyiben a felek a törvényi rendelkezésektől – bármilyen módon – eltérnek, akkor nem a Lakás tv. felmondásra vonatkozó előírásait, hanem kizárólag a szerződésben írtakat kell alkalmazni annak eldöntése során, hogy jogszerű-e a felmondás.

Ez az állítás azonban így nem teljesen igaz. Legalábbis a legfőbb bírói fórum gyakorlata azt mutatja, hogy az eltérés ugyan megengedett, de ha csak részleges eltérés van, akkor a törvényi előírásokat is alkalmazni kell a szerződéses rendelkezések mellett. Tudjuk, hogy ez így kicsit nehezen érthető, ezért lássuk a cikk megírására ösztönző jogesetet.

A jogvita tárgyát képező határozatlan idejű helyiségbérleti szerződés szerint a bérbeadó egy hónapos felmondási határidő betartásával felmondhatja a szerződést, illetőleg attól elállhat, ha a bérlő „a fizetésekkel egy, vagy több havi bér nagyságában – egy 14 napos póthatáridőt nyújtó, előzetesen megküldött írásbeli fizetési felszólítást figyelmen kívül hagyva – késedelemben van”. A bérlő késedelembe esett, nem egyenlítette ki az esedékes bérleti díj számlát, ezért a bérbeadó 14 napos póthatáridővel felhívta a számla rendezésére azzal a szöveggel, hogy „amennyiben a fenti kötelezettségüknek az adott határidőn belül nem tesznek eleget, követelésünket maradéktalanul jogi eljárás keretében fogjuk érvényesíteni”. A fizetésre ezután sem került sor, ezért a bérbeadó felmondott. Látszólag a felmondás rendben volt, hiszen a bérbeadó betartotta a szerződés előírásait.

A bíróság szerint azonban a felmondás jogszerűtlen. Mégpedig azért, mert a felmondást megelőző írásbeli felszólítás nem figyelmeztette a bérlőt a jogkövetkezményekre, vagyis arra, hogy a nemfizetés felmondást vonhat maga után. Hogy ezt a szerződés nem írta elő? Ez igaz, de a jogszabály előírja. Ezzel összefüggésben a jogerős ítélet az alábbiakat tartalmazza: „Tény, hogy a szerződésbeli szabályozás nem tér ki arra, hogy a fizetési felszólításnak utalnia kell a mulasztás jogkövetkezményeire. Az a körülmény azonban, hogy a figyelmeztetés szükségességéről a szerződésben a felek nem rendelkeztek, az nem a Lakás tv. 25. §-ának (1) bekezdésétől való eltérést, hanem a rendelkezés hiányát jelenti, ezért a szerződésben nem szabályozott fenti kérdésre a Lakás tv. 25. §-ának (1) bekezdése az irányadó. Tekintve, hogy a felperes írásbeli felszólítása a bérfizetés elmulasztása esetére a felmondást, mint jogkövetkezményt nem tartalmazta, a felmondás érvénytelen.”

Számunkra kicsit nyakatekertnek tűnik ez az értelmezés, de a Legfelsőbb Bíróság egyetértett vele. A felülvizsgálati eljárásban született ítélet szerint: „A Legfelsőbb Bíróság mindenben egyetértett a másodfokú bíróság bérleti szerződés felmondása érvénytelenségének megállapítását tartalmazó döntésével és annak jogi indokolásával is. A Lakás tv. 1. §-ának (1) bekezdése szerint a felek jogvitájára a Lakás tv. rendelkezései az irányadóak, a Ptk. rendelkezései csak a Lakás tv. által nem szabályozott kérdésekben alkalmazhatóak. A Lakás tv. 36. §-ának (1) bekezdése, valamint 43. §-ának (1) bekezdése értelmében a bérbeadót a bérfizetés elmulasztása miatt megillető felmondási jog gyakorlására a Lakás tv. 24-25. §-ában írt rendelkezések irányadóak. Az állandósult bírói gyakorlat szerint (a Legfelsőbb Bíróság EBH2007. 1608. szám alatt közzétett elvi határozata) e jogszabályok diszpozitívak, az azokban foglalt rendelkezésektől a felek egyező akarattal eltérhettek. Eltérő szerződéses kikötés esetén a Lakás tv. 24-25. §-a nem irányadó, helyettük a szerződés rendelkezéseit kell alkalmazni.

A felek a perbeli szerződésben akként rendelkeztek, hogy a felperes mint bérbeadó egy hónapos felmondási idő betartásával többek között a bérfizetés elmaradása esetén jogosult felmondani a bérleti szerződést, ha a bérlő 14 napos fizetési határidő tűzését tartalmazó írásbeli felszólítás ellenére nem rendezi a tartozását. Helytállóan állapította meg a másodfokú bíróság, hogy ez a kikötés a felmondás okára (bérfizetés elmulasztása) valamint a felszólítás módjára (írásbeliség kikötése), illetőleg a törvényben előírt fizetési határidőtől eltérő 14 napos fizetési határidő kikötésére vonatkozóan tartalmaz rendelkezéseket. Arra azonban nem tér ki, hogy az írásbeli felszólításnak milyen tartalommal kell bírnia. A felszólítás tartalmának szerződésbeli szabályozatlansága nem azt jelenti, hogy a felek eltértek a Lakás tv. 25. §-ának rendelkezéseitől, hanem azt, hogy a felszólítás tartalmi követelményeiről a felek egyáltalán nem rendelkeztek, így a felszólítás tartalmára értelemszerűen a Lakás tv. 25. §-ának (1) bekezdése irányadó, miszerint a felszólításnak az alkalmazni szándékozott jogkövetkezményt tartalmaznia kell.”

Meggyőződésünk, hogy az ítélet mögött meghúzódó felfogás helytelen, és ellentétes a diszpozitivitás elvével, az lerontja. A konkrét ügytől elvonatkoztatva, általánosságban megállapítható, hogy amennyiben a felek a helyiségbérleti szerződésben a törvényi előírásoktól eltérően szabályozzák a felmondást, akkor a felek akarata arra irányul, hogy a felmondás törvényi szabályai helyett a szerződésben írt módon lehessen egyoldalú jognyilatkozattal megszüntetni a jogviszonyt. Ha valamely törvényi előírás nem kerül be a szerződésbe, ennek oka az, hogy azt a felek nem kívánják alkalmazni.

Ebből következően, ha a helyiségbérleti szerződés eltér a Lakás tv. felmondásra vonatkozó előírásaitól, a felmondás érvényességének elbírálása során csak és kizárólag a szerződés felmondásra vonatkozó szabályait lehet alkalmazni. Ha egy törvényi szabályt a felek nem vettek fel a szerződésbe, azt nyilván azért tették, mert nem akarták azt alkalmazni.

Jogalkalmazóként persze lehet vitatkozni a legfőbb bírói fórum álláspontjával, de nem érdemes. Az ő véleményük ugyanis joggyakorlat, míg az ügyvédi álláspont csupán pusztába kiáltott szó (másképpen fogalmazva pervesztés).

A tanulság tehát az, hogy a törvényi szabályoktól eltérés esetén ügyelni kell arra is, hogy mely törvényi rendelkezések vonatkozásában nincs eltérés, mert azokat is be kell tartani a helyiségbérlet felmondása során.

A szerző ügyvéd a bnt Szabó Tom Burmeister Ügyvédi Irodánál.

---