A mennyországtól a pokolig – A háromdimenziós ingatlan-nyilvántartási rendszer Magyarországon

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Magyarországon a jelenlegi, kétdimenziós ingatlan-nyilvántartási rendszert 2020. január 1. napjától egy háromdimenziós ingatlan-nyilvántartási rendszer fogja felváltani. Hazánk, az első országok között vezetheti be a nyilvántartási rendszert a világon. 

Kihasználva a föld feletti és a földalatti tér kiterjedését napjainkban már olyan társasházak, utak, felüljárók, alagutak, hidak és mélygarázsok épülnek, amelyek keresztezik, illetve fedik egymást. A jelenlegi ingatlan-nyilvántartási rendszer – néhány kivételtől eltekintve (pl.: társasházak nyilvántartása, vezetékjogok) – nem alkalmas ezen építmények és a hozzájuk kapcsolódó tulajdonjogok, egyéb jogok és terhek közös térben történő megjelenítésére. A jelenlegi – kizárólag felülnézeti ábrázolást használó – kétdimenziós rendszer alapján nincs lehetőség annak ábrázolására, hogy például egy teher a többemeletes társasház egyik emeletét, vagy az egész ingatlant terheli. A fenti példából felmerülő jogviták lehetőségei az új háromdimenziós rendszer bevezetésével csökkenthetőek.

[multibox]

A jogalkotó elképzelései alapján a háromdimenziós ingatlan-nyilvántartás rendszer a térképi adatbázis tartalmán kívül az objektumok háromdimenziós térbeli elhelyezkedését is tartalmazná. A térképi adatbázist úgy kell létrehozni, hogy az alkalmas legyen a térbeli objektumokhoz tartozó elkülönülő jogok ingatlan-nyilvántartásba történő egyértelmű azonosítására, bejegyezhetőségére és egymáshoz való viszonyuk kifejezésére.

Az új nyilvántartás nemcsak a földrészleteket rögzítené, hanem a tulajdoni egységekhez kapcsolódó jogokat és tényeket is megjelenítené három dimenzióban, ezáltal egy úgynevezett „háromdimenziós tulajdoni egységet” keletkeztetve. A tulajdoni egységet egy zárt térként képzeljük el, amelyben a tulajdonosi jogviszonyok azonosak. Ez tulajdonképpen úgy értelmezhető, hogy az ingatlanon fennálló tulajdonjog a föld feletti légi térre és a földalatti földtestre az ingatlan hasznosítási lehetőségeinek határáig terjed. A földrészlet egy háromdimenziós jogi teret kreál, olyan módon, hogy a föld feletti légi tér illetve a földalatti földtest az ingatlan hasznosítási lehetőségeinek határáig egy háromdimenziós egységet képez, így a földrészlet a háromdimenziós tulajdoni egység metszetét jelenti. Következésképpen az új háromdimenziós rendszer bevezetése az ingatlanok jogi terének nyilvántartását, valamint azok térbeli jellemzőinek leírását, kezelését, változásvezetését jelentené. Az új rendszer sajátossága, hogy nemcsak az ingatlan, mint fizikai objektum kerül rögzítésre a tulajdoni lapon, hanem az ingatlan jogi tere is, mint a fizikai objektum által generált jogi tér.

A nyilvántartási adatbázis műszaki feltételeinek, adattartalmának és működtetésének részletes szabályait egy miniszteri rendelet fogja szabályozni. A kétdimenziós rendszerben rögzített térképeket, adatokat mindenképpen szükséges átkonvertálni a kialakítandó háromdimenziós adatbázisba. A hatályos törvényi rendelkezések alapján a földmérési munka végzése szakképzettséghez kötött tevékenység, amely csak az illetékes szerv által kiadott földmérő igazolvánnyal végezhető. Kérdés azonban, hogy az új háromdimenziós rendszerben mely személy vagy szervezet fogja elvégezni a földmérési munkákat, tekintettel arra, hogy a térbeli ábrázolás újbóli felmérést igényel. Szorosan kapcsolódik ide a térképek, illetve a tulajdoni lapok megjeleníthetősége. Jelenleg egy papír alapú felülnézetbeli, kétdimenziós rendszert alkalmazunk. A technológia fejlődésének köszönhetően szóba kerülhet a háromdimenziós nyomtatás, VR-szemüvegek használata esetleg hologramos kivetítés lehetősége is. A felsorolt technikák nem elterjedtek a magyar közigazgatásban, ezért valószínűsíthetően óriási költségeket generálnának. Az ingatlanok szemléltetése mindenképpen életszerűbb és látványosabb lesz, azonban adódik a kérdés, hogy a jelenlegi rendszer pontossága fenntartható-e az új háromdimenziós rendszerben is.

Érdemes megemlíteni a közhitelesség problémáját. Az ingatlan-nyilvántartás közhiteles hatósági nyilvántartás. Perek folyamán a felek rendszeresen hivatkoznak a közhitelességre, amely döntően befolyásolhat egy per végkimenetelét. Jogosan merülhet fel bennünk a kérdés, hogy egy még kidolgozatlan rendszer lehet-e megbízható? Vajon a háromdimenziós ingatlan-nyilvántartási rendszer is közhiteles lesz? Amennyiben az ingatlan-nyilvántartási rendszer elveszítené közhitelességét, az jelentősen csökkentené a jogbiztonságot és a jogrendszer megreformálását igényelné.

Sok esetben a földfelszín feletti és alatti objektumok, amelyek tulajdoni viszonyai eltérnek a földfelszíni földrészlet tulajdoni állapotától, jelentős vagyoni elemet jelentenek. Azonban ezek a tulajdoni jogok nincsenek bejegyezve az ingatlan-nyilvántartási rendszerébe. Amennyiben az objektumok be lennének jegyezve az ingatlan-nyilvántartásba, akár fedezetként is szolgálhatnánk jogügyletekben. Például egy borász önállóan a pincéjére is vehetne fel hitelt anélkül, hogy az egész ingatlanát el kéne jelzálogosítania. A fenti példából kiindulva a háromdimenziós ingatlan-nyilvántartás bevezetése élénkítené a jelzálogpiacot, ezzel párhuzamos pedig az ingatlanpiacot is.

Összefoglalásképpen elmondhatjuk, hogy a jelenlegi kétdimenziós rendszerünk közhiteles, pontos és fenntartása olcsó. Azonban az újonnan megépülő létesítmények és a szabad területek iránti kereslet extrém növekedése következtében már nemcsak a föld felszínét, hanem a föld feletti és alatti területet is igyekszünk kihasználni. Ahhoz, hogy alkalmazkodni tudjunk az új építészeti trendekhez az ingatlan-nyilvántartási rendszerünknek is meg kell újulni.

[htmlbox tarsashazi_komm]

---