Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
2014 februárjától a jegyző köteles a társasház-közösség működése feletti törvényességi ellenőrzésre. Írásunk bemutatja, hogy pontosan mit jelent a törvényességi felügyelet, milyen szabályok vonatkoznak rá, és mennyire lehet(etlen) ezeket alkalmazni.
A jegyző jogosítványai
Az eljárási kérdések tisztázása – pontosabban azok hiányának megállapítása – után érdemes megvizsgálni, hogy mi történik akkor, ha a jegyző azt állapítja meg, hogy
– az alapító okirat, a szervezeti-működési szabályzat vagy azok módosítása nem felel meg a jogszabályoknak,
– a társasház-közösség működése vagy a közgyűlés határozata nem felel meg a jogszabályoknak, az alapító okiratnak vagy a szervezeti-működési szabályzatnak, vagy a
– társasház-közösség működése bármely okból nem felel meg a közgyűlési határozatokban foglaltaknak. Ebben az esetben a jegyző kétféle intézkedésre jogosult.
Felhívás a működés törvényességének helyreállítására
Első lépésben a társasház-közösséget fel kell hívni a működés törvényességének helyreállítására. A felhívás formájáról és tartalmáról semmilyen közelebbi rendelkezést nem tartalmaz a törvény. Álláspontunk szerint a felhívást írásban célszerű megtenni, mert csak ilyen módon igazolható egyszerűen annak megtörténte és tartalma. Ezt ugyanis, ha perindítás válik szükségessé, igazolni kell. Azért is fontos az írásbeliség, mert az alapján lehet ellenőrizni, hogy a társasház-közösség eleget tett-e a felhívásban foglaltaknak. A felhívás történhet levélben, vagy a közös képviselővel történő szóbeli egyeztetésről készített jegyzőkönyvben, emlékeztetőben stb.
A felhívásban kellő részletességgel meg kell határozni, hogy a társasház-közösségnek mit kell tennie ahhoz, hogy a törvényes működés helyreálljon.
Bár ezt külön nem írja elő a törvény, célszerű a társasház-közösséget a felhívásban tájékoztatni arról, hogy a felhívásnak 60 napon belül kell eleget tenni. Érdemes utalni arra is, hogy a felhívás mely jogszabályokon alapul, és a felhívás figyelmen kívül hagyásának milyen jogkövetkezményei lehetnek. Ez elősegíti azt, hogy a társasház-közösség eleget tegyen a felhívásnak. Szintén segítheti az önkéntes teljesítést, ha a felhívás olyan figyelmeztetést tartalmaz, hogy a társasház-közösség köteles a felhívásban foglaltak teljesítéséről tájékoztatni a jegyzőt.
Azzal kapcsolatosan, hogy milyen módon ellenőrizheti a jegyző a felhívásban foglaltak teljesítését, nem tartalmaz semmilyen rendelkezést a törvény. Álláspontunk szerint a törvényességi felügyeleti eljárásnak erre a fázisára is vonatkozik az a szabály, hogy a közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke köteles a jegyzővel együttműködni, a jegyzőt a szükséges dokumentumok rendelkezésre bocsátásával, valamint a helyszíni ellenőrzés során a helyszínen is segíteni.
Perindítás
Ha a felhívás eredménytelen ‑ vagyis a társasház-közösség a felhívástól számított 60 napon belül a működés törvényességét nem állítja helyre ‑, a jegyző bírósághoz fordulhat.
Az utóellenőrzésre nagyon rövid idő áll rendelkezésre, mert a 60 nap leteltétől számított 30 napon belül a pert meg kell indítani.
Mind a 60 napos, mind a 30 napos határidő anyagi jogi határidő, számítására a Ptk. 8:3. §-át kell alkalmazni.
Sajnos a jegyző nem köteles, csupán jogosult a perindításra. Ez a rendelkezés némileg ellentmond a hivatalbóli eljárás kötelezettségének. Arra vonatkozóan, hogy milyen esetekben, milyen okból mellőzhető a felhívás eredménytelensége esetén a perindítás, semmiféle rendelkezést nem tartalmaz a törvény. Erre egyetlen elfogadható okot tudunk elképzelni, ha a megállapított törvénysértés olyan csekély súlyú, hogy nincs szükség a perindításra. A gyakorlatban elsősorban a pervesztés kockázatának és az azzal összefüggő perköltség-fizetési kötelezettségnek van a legnagyobb visszatartó ereje.
Arra az esetre, ha a jegyző annak ellenére nem indítja meg a pert, hogy a jogsértő állapot a fennmarad, semmilyen szankciót nem tartalmaz a törvény.
Az, hogy sem a felhívás figyelmen kívül hagyásának, sem a perindítás elmaradásának nincsenek következményei, értelmetlenné teszi az egész ellenőrzést. Túl sok esetben van lehetőség arra, hogy az eljárás anélkül akadjon el, hogy bármilyen hátrány érheti az ezért felelős személyt.
| Változó civil világ – 2. átdolgozott kiadás, 2014 |
|---|
|
|
A bíróság eljárása a jegyző keresete alapján
A peres felek
A pert a jegyzőnek a társasház-közöség ellen kell megindítania. A perben tehát a jegyző a felperes és a társasház-közösség az alperes.
Ha a jegyző bírság fizetésére kötelezést is kér a bíróságtól, akkor a pert a közös képviselővel, illetve az intézőbizottság elnökével és tagjaival szemben is meg kell indítani. Ebben az esetben alperesi oldalon két vagy több főből álló egyszerű pertársaság [Pp. 51. § b)‑c) pont] jön létre.
Ha a társasház-közösség és a közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke között érdekellentét áll fenn, a bíróság a társasház-közösség képviseletére hivatalból ügygondnokot rendel ki. Minden esetben kötelező az ügygondnok kirendelése, ha bírság kiszabására irányuló kereseti kérelmet is előterjesztettek. Ekkor ugyanis fennáll a veszélye annak, hogy a közös képviselő akadályozza az igényérvényesítést a társasház-közösség rovására.
Illetékfizetési kötelezettség
Abból, hogy a perben a jegyző a felperes, az következik, hogy köteles az eljárási illetéket leróni. Személyes illetékmentességre ugyanis az Itv. 5. § (1) bek. b) pontja szerint csak a helyi önkormányzat jogosult, de felperesként nem az önkormányzat, hanem a jegyző jár el. Egyéb illetékmentességre vagy illetékfeljegyzési jogra vonatkozó szabály pedig nincs.
Hatáskör, illetékesség
Érdekes módon kimondja a törvény, hogy a per a társasház címe szerinti járásbíróság hatáskörébe és illetékességébe tartozik [Társasházi tv. 27/A: § (4) bek.]. Ez a szabály teljesen felesleges, hiszen a Pp. szabályaiból is egyértelműen megállapítható lenne a hatáskörrel rendelkező illetékes bíróság. Elvben előfordulhatna, hogy ez esetben az ügyérték miatt nem járásbíróság, hanem törvényszék járna el, de ez nem okozna különösebb problémát. Sokkal hasznosabb lenne, ha azt mondaná ki a törvény, hogy melyik jegyző illetékes a törvényességi ellenőrzés lefolytatására, de ezt nem tartották fontosnak.
A kereset előterjesztésének határideje
A jegyzőnek a keresetlevelet a felhívás közlését követő 60 napos határidő eredménytelen elteltétől számított 30 napon belül kell benyújtani a bíróságra.
A perindítási határidő számítása okozhat némi bizonytalanságot. Kérdés ugyanis, hogy mi történik akkor, ha a társasház-közösség nem veszi át a jegyző felhívását? Álláspontunk szerint a hatvan napos határidő akkor is megindul, ha a társasház-közösségnek felróható a felhívás kézbesítésének sikertelensége. Ez a feltétel akkor áll fenn, ha a közös képviselő (intéző bizottsági elnök) részére szabályosan kézbesített küldemény nem kereste vagy átvételt megtagadta jelzéssel érkezik vissza a jegyzőhöz. Ilyen esetben a 60 napos határidő akkor kezdődik, amikor a posta a 335/2012. (XII. 4.) Korm. rendelet 25. § (2) bekezdésének megfelelően a felhívást a kézbesíthetetlenség okának megjelölésével visszakézbesíti a feladónak.
A határidő anyagi jogi határidő, ezért számítására a Ptk. 8:3. §-ának rendelkezéseit kell alkalmazni. Vagyis a napokban megállapított határidőbe a kezdő napot nem kell beleszámítani, illetve, amennyiben a határidő utolsó napja munkaszüneti nap, a határidő a következő munkanapon jár le. A határidő elmulasztásának vagy a késedelemnek a jogkövetkezményei csak a határidő utolsó napjának elteltével állnak be. Ez utóbbi szabályt azonban ‑ lévén, hogy perindítási határidőről van szó, melyhez keresetlevelet kell benyújtani a bíróságra ‑ a Pp. 103. § (5) bekezdésével kiegészítve kell alkalmazni. Ez kimondja, hogy a bírósághoz intézett beadvány előterjesztésére és a bíróság előtt teljesítendő cselekményre megállapított határidő már a hivatali idő végével lejár. Vagyis a keresetlevélnek legkésőbb a határidő utolsó napján iktatásra kell kerülnie a társasház címe szerinti járásbíróságon.
A perindításra alkalmazandók a 4/2003. Polgári jogegységi határozat előírásai, miszerint „Ha a keresetlevél késedelmes benyújtása nem vezet jogvesztésre, és a jogszabály a mulasztás orvoslására nem ír elő igazolást, a mulasztás jogkövetkezményéről az ellenérdekű fél elévülési kifogása alapján az ügy érdemében hozott ítéletben kell dönteni.” Ebből következik, hogy a bíróság a perindítási határidő lejártát követően előterjesztett keresetlevelet nem utasíthatja el idézés kibocsátása nélkül a Pp. 130. § (1) bek. h) pontja alapján, illetve nem szüntetheti meg a pert ugyanezen okból a Pp. 157. § a) pontjára hivatkozással. A perindítás elkésettségének csak az alperes részéről előterjesztett elévülési kifogás esetén van jelentősége, ekkor ugyanis el kell utasítani a keresetet. A Legfelsőbb Bíróság egy eseti döntésében lehetőséget látott az elévülési kifogásnak a fellebbezésben, illetve a fellebbezési tárgyaláson történő előterjesztésére is (BH2011. 166).
| Kommentár a munka törvénykönyvéhez |
|---|
|
|
A perindítási határidőnek azonban nem csak a keresetlevél benyújtása szempontjából van jelentősége. A Társasházi tv. 42. §-a alapján folytatott perekben kialakult és várhatóan a jegyző által indított perekben is alkalmazásra kerülő következetes ítélkezési gyakorlat szerint a perindítási határidőn belül a kereset okainak is rögzülnie kell. A határidőn túl előterjesztett kereseti kérelmekkel a bíróság csak abban az esetben foglalkozhat, ha a másik fél ezt elévülési kifogás előterjesztésével nem kifogásolja. Ez utóbbi esetben a határidőn túl előterjesztett ok alapján nem adhat helyt a bíróság a keresetnek akkor sem, ha az egyébként érdemben alapos. Az ilyen kereseti kérelmet elévülés miatt el kell utasítani.
A bírósági határozat tartalma
A per célja, hogy a bíróság kötelezze a társasházközösséget a működés törvényességének helyreállítására. Ennek érdekében a bíróság elvben ötféle rendelkezést tehet az ítéletben:
– megsemmisítheti a közgyűlés határozatát;
– a közgyűlési határozat megsemmisítése mellett új határozat meghozatalát rendelheti el;
– a működés törvényességének helyreállítása érdekében összehívhatja a közgyűlést;
– a működés törvényességének helyreállítása érdekében a közgyűlés összehívására feljogosíthatja a jegyzőt vagy a számvizsgáló bizottságot, illetve
– ha a társasház működésének törvényessége a közös képviselő, illetve az intézőbizottság jogsértő magatartása miatt a fenti intézkedésekkel nem biztosítható, százezertől ötmillió forintig terjedő bírság megfizetésére kötelezheti a közös képviselőt vagy az intézőbizottság elnökét és tagjait.
Értelemszerűen a bírósági döntés a kereseti kérelemhez kötöttség elve miatt a kereseti kérelemhez igazodik.
A fenti felsorolásból látható, hogy a jogalkotó a jegyző keresete alapján indított perben lényegesen szélesebb jogosítványokkal ruházta fel a bíróságot, mint a Társasházi tv. 42. §-a alapján a tulajdonostársak által indított perekben. Érdemes közelebbről megvizsgálni, hogy mit takarnak az egyes lehetőségek.
