A társasház, a jegyző és a lehetetlenek – 3. rész

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

2014 februárjától a jegyző köteles a társasház-közösség működése feletti törvényességi ellenőrzésre. Írásunk bemutatja, hogy pontosan mit jelent a törvényességi felügyelet, milyen szabályok vonatkoznak rá, és mennyire lehet(etlen) ezeket alkalmazni.

A közgyűlési határozat megsemmisítése

A közgyűlési határozat megsemmisítése nem szorul különösebb magyarázatra. E körben kialakult és következetes bírósági gyakorlat áll már rendelkezésre, hiszen a jegyző keresete alapján is csak akkor semmisíthető meg a határozat, ha az nem felel meg a jogszabályoknak, az alapító okiratnak vagy a szervezeti-működési szabályzatnak. Nincs tehát érdemi jelentősége, hogy a keresetet tulajdonostárs vagy a jegyző indítja.

Értelemszerűen a jegyzőt nem köti a Társasházi tv. 42. §-a szerinti perindítási határidő. Ebből következik, hogy a jegyző keresete alapján a határozathozataltól számított 60 napon túl indított perben is megsemmisíthető a határozat, ha a jegyzői perindításra irányadó határidőt (60 nap a felhívásban foglaltak teljesítésére + 30 nap a perindításra) a jegyző betartotta. Ez azért kiemelkedően fontos szabály, mert ily módon lehetővé válik, hogy a társasház-közösség által alkotott szabályzatok (alapító okirat, szervezeti-működési szabályzat, házirend) jogellenes rendelkezéseit a bíróság a jegyző keresete alapján akkor is megsemmisítse, ha a tulajdonosok az adott szabályzat megalkotását követően nem indítottak pert a törvényes határidőben. Eddig ezt a 60 napos perindítási határidő számos esetben gátolta, ami a gyakran jogellenes szervezeti-működési szabályzatok rendelkezéseinek alkalmazása miatt komoly sérelmet okozott.

Annak, hogy a jegyző keresete alapján a bíróság megsemmisíti a közgyűlési határozatot, míg a tulajdonostárs keresete alapján annak érvénytelenségét állapítja meg, nincs érdemi jelentősége. Az érvénytelenség és a megsemmisítés joghatálya azonos, a megsemmisített illetve érvénytelenné nyilvánított közgyűlési határozat joghatás kiváltására alkalmatlanná válik, mégpedig ex tunc, a keletkezésére visszaható hatállyal.

A közgyűlési határozat megsemmisítése és új határozat hozatalának elrendelése

Közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása iránt a Társasházi tv. 42. §-a alapján tulajdonostárs által indított perben a bíróság nem rendelheti el új határozat meghozatalát, a jegyző keresete alapján azonban igen.

Ezzel összefüggésben kiemelésre szorul, hogy erre csak akkor van lehetőség, ha a közgyűlési határozatot a bíróság részben vagy egészben megsemmisíti, és az új határozat meghozatalának elrendelését a felperes kéri. Hivatalból – erre irányuló kereseti kérelem hiányában – a kereseti kérelemhez kötöttség (Pp. 215. §) miatt a bíróság akkor sem rendelheti el új határozat meghozatalát, ha a peradatokból egyébként megállapítható annak szükségessége.

Új határozat meghozatalának elrendelése esetén megfelelő határidőt kell szabni az ítéletben, amelynek elegendőnek kell lennie a közgyűlés vagy írásbeli szavazás előkészítésére és annak lebonyolítására is. Ez értelemszerűen a Pp. 217. § (1) bekezdése szerinti 15 napos általános teljesítési határidőn belül nem lehetséges. Álláspontunk szerint a megismételt határozathozatalra kötelezés esetén legalább 60 napos határidőt kell szabni kivéve, ha az eset körülményei ennél rövidebb határidőt indokolnak. Ebben az esetben is figyelemmel kell azonban lenni a Társasházi tv. közgyűlés összehívására vonatkozó határidőinek és előírásainak (Társasházi tv. 33. és 34. §) betartására.

Új határozat meghozatalának elrendelése esetén felmerül a kérdés, hogy mi a következménye annak, ha a társasház-közösség nem tesz eleget az ítéletnek. Ilyen esetben a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (Vht.) szabályai szerint végrehajtási eljárás kezdeményezhető, melyet a meghatározott cselekmény végrehajtására vonatkozó szabályok szerint kell lefolytatni (Vht. IX. Fejezet). Kérdés persze, hogy ilyenkor a jegyző felléphet-e végrehajtást kérőként. Kifejezett jogszabályi felhatalmazása nincs erre, de mint többen a kevesebb, a perindítási jogosultságban benne foglaltatik az is, hogy az ítélet végrehajtása érdekében szükséges intézkedéséket megtegye a jegyző. Ellenkező értelmezés esetén a perindítási jognak semmi értelme nem lenne.

A jegyző, amennyiben a rendelkezésre álló adatokból látszik, hogy a közgyűlési határozat megsemmisítése esetén új határozat meghozatala is szükséges, akkor a 27/A. § (5) bek. b) pontja szerinti kereseti kérelmet is előterjeszthet azt kérve, hogy a bíróság maga hívja össze a közgyűlést, vagy erre jogosítsa fel a jegyzőt. Ebben az esetben nem lesz szükség a határozathozatal megismétlésének végrehajtási eljárás keretében történő kikényszerítésére.

Közgyűlés összehívása vagy erre történő „feljogosítás”

A bíróság összehívhatja a közgyűlést vagy erre feljogosíthatja a jegyzőt, illetve a számvizsgáló bizottságot.

Hogy a két lehetőség közül mikor melyiknek van helye, arra vonatkozóan nem tartalmaz rendelkezést a törvény. Lakonikusan csupán annyit mond, hogy erre akkor kerülhet sor, ha a működés törvényességének helyreállítása érdekében szükséges.

Nyilvánvalóan össze kell hívni a közgyűlést, ha olyan kérdésben kell döntést hoznia a társasház-közösségnek, amely a közgyűlés hatáskörébe tartozik.

A közgyűlés összehívására vonatozó előírásokat (Társasházi tv. 33. és 34. §) a bíróságnak is be kell tartani, hiszen a törvény e szabályok alkalmazása alól a törvényességi felügyelet körében sem enged kivételt.

A közgyűlést tehát a meghívók kiküldése és a közgyűlés időpontja közti határidők betartása mellett, a napirend közlésével és egyéb törvényes tartalmi elemek betartásával kell összehívni. A közgyűlés időpontját az ítélet jogerőre emelkedésére is figyelemmel kell meghatározni, tehát az nehezen adható meg naptári dátum szerint. Ezen túlmenően felmerül a kérdés, hogy a bíróság hogyan tudja betartani azt a szabályt, hogy a meghívót valamennyi tulajdonostársnak kézbesíteni kell, sőt a közös képviselet felé bejelentett általános meghatalmazottaknak is. Értelemszerűen e szabály betartása oly módon történhet, ha a bíróság elrendeli a jogerős ítélet valamennyi tulajdonostársnak történő kézbesítését és kifüggesztését. Az ehhez szüksége adatok bejelentését a jegyzőtől kell megkövetelni a per alatt. Az összehívásra vonatkozó adatokat az ítélet rendelkező részének kell tartalmaznia.

Az új Ptk. és az Mt. együttes alkalmazása
2014. december 16. Dr. Berke Gyula, Dr. Pál Lajos, Tálné Dr. Molnár Erika Ízelító a tematikából: Megtámadhatóság és semmisség, több alanyú munkaviszonyok, a sérelemdíj és a munkajogi kárfelelősségi szabályok, általános szerződési feltételek szabályainak alkalmazása a munkajogban Bővebb információ és jelentkezés >>

Értelemszerűen a jegyző és a számvizsgáló bizottság közgyűlés összehívására történő feljogosítása esetén is be kell tartani a fenti rendelkezéseket. Ebből következik, hogy csak akkor tudja a bíróság összehívni a közgyűlést illetve arra feljogosítani a jegyzőt vagy a számvizsgáló bizottságot, ha a kereseti kérelem tartalmazza az összehívni kért közgyűlés napirendjét és az összehíváshoz szükséges egyéb adatokat (időpont, helyszín, kötelező tájékoztatás stb.).

Bírság fizetésére kötelezés

Bírság fizetésére kötelezésnek kizárólag akkor van helye, ha a közgyűlési határozat megsemmisítése, új határozat meghozatalának elrendelése, a közgyűlés összehívása, illetve arra a jegyző vagy a számvizsgáló bizottság feljogosítása nem elegendő a törvényes működés helyreállításához.

További konjunktív feltétel, hogy a társasház-közösség működésének törvényessége a közös képviselő, illetve az intézőbizottság jogsértő magatartása miatt ne legyen helyreállítható egyéb intézkedésekkel.

Tipikus esete lehet a bírság fizetésére kötelezésnek, ha a közös képviselő, illetve az intézőbizottság nem hajtja végre a közgyűlési határozatokat.

A bírság összegének megállapításához nem sok támpontot ad a törvény, annak csupán legkisebb és legmagasabb összegét rögzíti. A mérték meghatározásánál az egyetlen törvényi szempont, hogy azt a jogsértés súlyához kell igazítani. Nyilvánvaló azonban, hogy a jogsértés súlya körében értékelni kell, hogy a jogsértés okozott-e, ha igen, milyen mértékű kárt, arra egyetlen alkalommal vagy folyamatosan került-e sor, mennyiben akadályozta a társasház-közösség mint jogalany működését, a tulajdonostársakat milyen hátrány érte a jogsértéssel okozati összefüggésben, az épület állagában keletkezett-e kár, alakult-e ki veszélyhelyzet stb.

Azt a bíróság a mérlegelés során nem veheti figyelembe, hogy más ügyekben milyen magatartást tanúsított a közös képviselő, egyéb munkái kapcsán köztelezték-e bírság fizetésére. Az sem lehet súlyosító szempont, hogy korábban az érintett társasház-közösség működésével összefüggésben merült-e fel vele szemben aggály, követett-e el jogsértést.

Természetesen figyelemmel kell lenni arra is, hogy a társasház-közösség szervei (közgyűlés, számvizsgáló bizottság) milyen módon hatottak közre a jogsértő helyzet kialakulásában. Ez adott esetben a bírság összegét mérséklő körülmény lehet.

Az ítélet indokolásában a bíróságnak részletesen elő kell adnia a bírság összegének meghatározásakor figyelembe vett körülményeket.

Nem tartalmaz semmilyen rendelkezést a törvény azzal összefüggésben, hogy a kiszabott bírságot a közös képviselő, illetve az intézőbizottság tagjai kinek kötelesek megfizetni. Logikus lenne, hogy a bírság a társasház-közösséget illesse, hiszen a közös képviselet tevékenysége miatt feltehetően őt érte hátrány. Mivel azonban ezt a törvény nem teszi lehetővé, a bírság a jegyzőt illeti. Ez a peres eljárás logikájából következik, hiszen felperesként a perben a jegyző léphet fel, fizetésre kötelezésre csak a javára van lehetőség.

A kiszabott bírság megfizetésében a társasházat helytállási kötelezettség nem terheli. Amennyiben a közös képviselő bármilyen módon megpróbálja áthárítani a bírságösszeget a társasház-közösségre, azzal ismételten jogsértést követ el, amely a jegyző törvényességi felügyeleti eljárását vonhatja maga után.

A kiszabott bírság megfizetéséért az intézőbizottság elnökének és tagjainak felelőssége egyetemleges.

Összefoglalás

A fentiek alapján elmondható: kifejezetten pozitív, hogy a társasház-közösség törvényességi felügyeletét már nem csak a bíróságok látják el, azonban a szabályozás minősége rendkívül sok kívánnivalót hagy maga után.

Igazán hatékonnyá akkor tud válni az ellenőrzés, ha a jogalkotó pontosítja a szabályokat és megalkotja a részletes eljárási rendet. Bízzunk benne, hogy ez fog történni, és nem a szabályozás teljes hatályon kívül helyezése. Sajnos utóbbira már volt példa korábban, működő rendszer kialakítására viszont még nem.

---