A zálogjog összegszerűségének követelménye

Friss törvénymódosítás bevezette az összegszerűség követelményét, amely előírja, hogy a zálogjoggal való helytállás terjedelmének minden esetben ki kell tűnnie a zálogszerződésből és a nyilvántartásból egyaránt.

A nyilvánosság elve alapján a jelzálogjog létrejöttének feltétele annak megfelelő nyilvántartásba való bejegyzése. A nyilvántartás tartalmát a jogszabályok által kötelezően előírt és a felek által meghatározott eshetőleges adatok közösen adják. Közel tíz évig a nyilvántartásoknak csupán bizonyos esetekben kellett tartalmazniuk a zálogjoggal biztosított követelés összegét vagy – kikötése esetén – a zálogjog keretösszegét. Sőt, magában a zálogszerződésben sem kellett a feleknek összegszerűen meghatározniuk a zálogjogot. Friss törvénymódosítás azonban bevezette az összegszerűség követelményét, amely előírja, hogy a zálogjoggal való helytállás terjedelmének minden esetben ki kell tűnnie a zálogszerződésből és a nyilvántartásból egyaránt.

1. A nyilvánosság elve

A zálogjog olyan korlátolt dologi jog, amelynek szabályait áthatják a dologi jog alapelvei: a tartalmi kötöttség elve, az abszolút hatály elve, az egyediség elve és a nyilvánosság elve[1]. A jelen tanulmányban a nyilvánosság elvét vizsgáljuk meg részletesen.

A zálogjog két fajtája a kézizálogjog és a jelzálogjog. Mindegyik esetben a zálogjog megalapítása két elemből épül fel: (i) szükséges hozzá a biztosítéki jog alapítására irányuló zálogszerződés[2], és (ii) a zálogjog alapításának kifelé, harmadik személyek felé való manifesztálódása, vagyis a zálogjog nyilvánosságának a biztosítása[3].

A zálogjog nyilvánossága a zálogtárgy birtokának átruházásával (kézizálogjog) vagy a zálogjog megfelelő nyilvántartásba való bejegyzésével (jelzálogjog) érhető el. A nyilvánosságot mindig biztosítani kell, ez alól kivétel csupán az óvadék körében van, ha annak tárgya fizetésiszámla-követelés vagy dematerializált értékpapír[4]. A nyilvánosság kiinduló pontja a zálogjogosult azon elemi érdeke, hogy a dologi jogosulti minőségét mindenki elismerje és tiszteletben tartsa, valamint harmadik személyek azon elemi érdeke, hogy tudják, kivel szemben kötelezettek az elismerésre, tűrésre és tartózkodásra. A dologi jogok elismerése csak azok megismerése után remélhető[5].

A nyilvántartások tartalmi elemeit két csoportja osztjuk:

• kötelező tartalmi elemek: azok az adatok, amelyek nyilvántartásba való bejegyzése a jogszabályok – különösen a Ptk., a Hbnytv., az Inytv., az Inytv. Vhr. és a Ctv. – alapján kötelező. Ide tartozik a zálogjogosult és zálogkötelezett neve, azonosító adatai és a zálogtárgy;

• eshetőleges tartalmi elemek: azok az adatok, amelyek nyilvántartásba való bejegyzésében a felek szabadon állapodhatnak meg, feltéve, hogy ezt jogszabály (például ingatlan-nyilvántartásnál a közjegyzői okirat száma[6]) vagy a nyilvántartás informatikai rendszere (például hitelbiztosítéki nyilvántartásnál több, különböző pénznem) lehetővé teszi.

Vannak olyan adatok, amelyek sorsa eltérően alakul a különböző nyilvántartásoknál. Például az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésben megjelölt összeg csak egyféle – belföldi vagy külföldi – pénznemben szerepelhet[7]. Ezért a különböző pénznemű követeléseket külön bejegyzésekben kell rögzíteni az ingatlan-nyilvántartásban. Ellenben a hitelbiztosítéki nyilvántartásnál egy bejegyzés több, egymástól eltérő pénznemű összeget is tartalmazhat.

2. Az összegszerűség követelménye

 2.1 Az összegszerűség követelményének háttere

A zálogszerződés létrejöttéhez legalább (a) a zálogtárgy és (b) a biztosított követelés meghatározása szükséges[8]. A 2023. június 23-ig megkötött zálogszerződésekben a biztosított követelést annak azonosítására alkalmas módon kellett meghatározni. Az azonosítás történhetett (i) az alapul fekvő egy vagy több jogviszonyra utalással és az összeg meghatározásával, vagy (ii) a biztosított követelés azonosítására alkalmas más hasonló módon[9]. A biztosított követelés „azonosításra alkalmas más hasonló módon” történő meghatározásához ágazati jogszabályok nyújtottak támpontot. Például az ingatlan-nyilvántartási szabályok lehetővé teszik, hogy a felek a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra történő utalással (pl. közjegyzői okirat száma) jelöljék meg a biztosított követelést a zálogjogi bejegyzésben[10].

Ennélfogva az összegszerűség nem volt követelmény a zálogszerződéssel szemben. A feleknek nem kellett semmilyen összeget megjelölniük a zálogszerződésben:

• nem kellett a biztosított követelés összegére sem utalniuk; és

• nem kellett meghatározniuk azt az összeget sem, amelynek erejéig a zálogjogosult kielégítést kereshet a zálogtárgyból (keretösszeg).

Előfordulhatott tehát, hogy a zálogszerződés sem a biztosított követelés összegét, sem keretösszeget nem tartalmazott, de az is, hogy mindkettőt, vagy csak az egyiket tartalmazta.

Ezen kívül, ha a felek megjelölték a biztosított követelés összegét vagy a keretösszeget a zálogszerződésben, nem volt előírás, hogy azt a nyilvántartásban is rögzítsék: a nyilvánosság elvének követelménye csupán addig terjedt, hogy a felek kötelesek voltak bejegyezni az elzálogosítás tényét a megfelelő nyilvántartásba, de ez a követelmény nem vonatkozott az összegre (akkor sem, ha ilyet tartalmazott a zálogszerződés).

Egyedül a fogyasztói zálogszerződés esetén írta elő a jogalkotó, hogy a biztosított követelés meghatározásának tartalmaznia kell a biztosított követelés összegét vagy a keretösszeget[11].

2.2 Az összegszerűség követelményének egységes bevezetése

A jogalkotó kifogásolta, hogy a nyilvántartott adatokból nem minden esetben lehet megállapítani a zálogtárggyal való helytállási kötelezettség terjedelmét, és harmadik személyek számára legfeljebb az elzálogosítás ténye ismerhető meg, de a terhelés mértéke nem. A jogalkotó megítélése szerint ez „kétségtelenül megnehezíti” a gazdasági életet tápláló hitelezés gyakorlatát, mivel harmadik személyek számára aggálytalanul a nyilvántartásokból állapítható meg, hogy az adott zálogtárgyat terheli-e zálogjog, és ha igen, úgy milyen mértékben. Második és minden további ranghelyű zálogjog alapításának megfontolása esetén fokozott jelentőséggel bír, hogy a már fennálló zálogjogi terhelés mértéke a nyilvántartásból megállapítható legyen[12].

A 2023. június 24-től megkötött zálogszerződésekben – akár fogyasztói zálogszerződésről van szó, akár nem – a felek kötelesek összegszerűen meghatározni a zálogjogot az alábbiak szerint[13]:

(i) az alapul szolgáló egy vagy több jogviszonyra és a követelés összegére utalással; vagy

(ii) az alapul szolgáló egy vagy több jogviszonyra utalással és annak az összegnek a megjelölésével, amelynek erejéig a zálogjogosult a zálogtárgyból kielégítést kereshet (keretösszeg).

Ha felek a biztosított követelés összegére utalnak, úgy ezt az összeget járulékok nélkül kell megadni, de járulékok esetében ezekre is értelemszerűen utalni kell[14].

Figyelemmel arra, hogy óvadék kikötése esetén sok esetben nemcsak a követelés összege, hanem az óvadékként kezelt vagyontárgyak értéke is folyamatosan változhat, az óvadéki szerződésben a jogalkotó továbbra sem írja elő a terhelés összegszerű megjelölését. Ezért ilyen esetben – kivéve, ha az óvadéki kötelezett fogyasztó – a Ptk. lehetővé teszi az összeg mellőzését az óvadéki szerződésből[15].

2.3 Az összegszerűség követelményével kapcsolatos aggályok

Az összegszerűség követelményének egységes bevezetésekor a jogalkotó hézagosan módosította a zálogjog szabályait, ezért bizonyos esetekben nem lehet eldönteni, hogy az adott nyilvántartásba kötelező-e bejegyezni összegszerűen a zálogjogot. Továbbá a zálogjog összegének minden ügyletben történő meghatározása nem egyeztethető össze teljes mértékben a zálogjog járulékosságával. Ezeket az aggályokat az alábbiakban fejtjük ki részletesen.

2.3.1 Hézag a módosításban

Noha a törvénymódosítás elsődleges célja volt, hogy ne csak az elzálogosítás ténye, hanem a zálogtárggyal való helytállási kötelezettség terjedelme, azaz a terhelés mértéke is minden esetben megállapítható legyen a nyilvántartott adatokból, a jogalkotó nem végezte el az ehhez szükséges módosításokat.

Áttekintve a leggyakoribb zálogtárgyakat, az ügyletek zömében a zálogjogot (i) az ingatlan-nyilvántartásba, (ii) a hitelbiztosítéki nyilvántartásba vagy (iii) a cégnyilvántartásba kell bejegyezni. Ugyanakkor egyedül a cégnyilvántartás szabályai írják elő, hogy felek kötelesek feltüntetni a biztosított követelés összegét vagy a keretösszeget a cégnyilvántartásban[16] – az ingatlan-nyilvántartás és a hitelbiztosítéki nyilvántartás szabályaiban azonban továbbra sincs ilyen előírás.

• A hitelbiztosítéki nyilvántartás szabályai úgy rendelkeznek, hogy „a zálogjog bejegyzésére irányuló nyilatkozat tartalmazhatja azt az összeget is, amelynek erejéig a zálogjogosult a zálogtárgyból kielégítést kereshet.”[17] Ezzel a Ptk. csupán a keretösszegre utal úgy, hogy annak bejegyzése nem kötelező, hanem a felek szabad akaratától függ. Emellett a Ptk. hallgat arról az esetről, amikor a felek nem keretösszeget határoztak meg, hanem a biztosított követelés összegét jelölték meg a zálogszerződésben.

• Az ingatlan-nyilvántartás szabályai úgy rendelkeznek, hogy abban az esetben, ha a felek keretösszeget határoztak meg a zálogszerződésben, úgy azt mind fogyasztó, mind nem fogyasztó esetén kötelező bejegyezni az ingatlan-nyilvántartásba. Ha viszont a felek a biztosított követelés összegét jelölték meg a zálogszerződésben, úgy azt kizárólag fogyasztó esetén kötelező bejegyezni az ingatlan-nyilvántartásba.[18]

Sőt, a 2024. október 1-jén hatályba lépő új ingatlan-nyilvántartási szabályok vonatkozó rendelkezései megegyeznek a jelenleg hatályosakkal[19], így az újabb szabályok alapján továbbra is bizonytalan, hogy kötelező-e bejegyezni a zálogjog összegét az ingatlan-nyilvántartásba.

2.3.2 Az összegszerűség hatása a zálogjog járulékosságára

A járulékos fajtájú zálogjog sajátja, hogy a zálogtárggyal való helytállás terjedelme annak a követelésnek a mindenkori terjedelméhez igazodik, amelynek biztosítására a zálogtárgy szolgál. Más szóval, ha az alapul szolgáló jogviszonyból eredő követelés mértéke nő, úgy a zálogkötelezett helytállásának terjedelme is ugyanekkora mértékben nő, azzal, hogy ha a felek megállapodtak keretösszegben a zálogszerződésben, úgy a helytállás terjedelme legfeljebb eddig tarthat. Például a hitelező és a hitelfelvevő úgy módosítja a közöttük korábban létrejött hitelszerződést, hogy abban további kölcsönösszeg nyújtását teszik lehetővé.

Az alábbi kérdések merülnek fel és maradnak megválaszolatlanul azon zálogszerződés esetében, amelyben a felek megjelölték a biztosított követelés összegét, de nem határoztak meg keretösszeget:

• Módosítani kell-e a feleknek a zálogszerződést azért, hogy a biztosított követelés meghatározása a „megnőtt” összegű követelésre utaljon?
• Módosítani kell-e a nyilvántartás tartalmát a „megnőtt” összegre?
• Ha igen, úgy az eredeti zálogjogi bejegyzést kell-e módosítani, vagy új ranghelyen bejegyezni a különbözetet?
• Ha az eredeti bejegyzést kell módosítani, úgy a nyilvántartás eredeti tartalma harmadik felek által továbbra is megismerhető marad-e? Ennek jelentősége, hogy ha a zálogjogi bejegyzés módosítását követően a nyilvántartásból az eredeti összeg nem, csupán a „megnőtt” összeg ismerhető meg, úgy harmadik személyek alappal feltételezhetik, hogy a zálogtárggyal való helytállás terjedelme már az eredeti bejegyzés időpontjától kezdve (T-napon) a „megnőtt” összegig tartott. Továbbá a bejegyzés ilyen módosítása veszélyezteti a második és további ranghelyen lévő zálogjogosultak megtérülési esélyeit is.
• Mi a jogkövetkezménye annak, ha a felek nem módosítják a zálogszerződést vagy a nyilvántartás tartalmát a biztosított követelés „megnőtt” összegére?

A járulékosság éppen azt teszi lehetővé, hogy a zálogtárggyal való helytállás terjedelme rugalmasan kövesse annak a követelésnek a mértékét, amelynek biztosítására a zálogtárgy szolgál[20]. Nem lehet a zálogjogosult kielégítési joga gyakorlásának lehetőségét vagy megtérülési esélyét attól függővé tenni, hogy a felek módosították-e a biztosított követelés „megnőtt” összegével a zálogszerződést vagy a nyilvántartás tartalmát. Az összegszerűség követelményének egységes bevezetése veszélyezteti a zálogjog járulékosságából fakadó rugalmasságot.

A cikk szerzője a Siegler Bird & Bird Ügyvédi Irodával együttműködő ügyvéd, végrehajtási jogi szakjogász (LL. M.).

[1] Lenkovics Barnabás: Magyar polgári jog – Dologi jog. Budapest, 2014, Eötvös József Könyv- és Lapkiadó Bt., 22-30. o.

[2] A jogalkotó a dologi hatályú zálogjogot tekinti általánosnak a jogalkalmazásban. Ugyanakkor a zálogjog – a felek közötti hatállyal – létrejön a birtokátruházás és a nyilvántartásba való bejegyzés hiányában is (kötelmi hatályú zálogjog). A kötelmi hatályú zálogjognál a feleket ugyanúgy megilletik mindazok a jogok és terhelik mindazok a kötelezettségek, amelyeket a Ptk. a felek számára megállapít, viszont nem fűződnek hozzájuk dologi joghatások: tehát a zálogjog Janus-arcú jogintézmény.

[3] A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a „Ptk.”) 5:88. §.

[4] Ptk. 5:95. § (2) bekezdés.

[5] Lenkovics Barnabás: Magyar polgári jog – Dologi jog. Budapest, 2014, Eötvös József Könyv- és Lapkiadó Bt., 28. o.

[6] Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (az „Inytv. Vhr.”) 18. § (1) bekezdés.

[7] Inytv. Vhr. 18. § (3) bekezdés.

[8] Ptk. 5:89. § (1) bekezdés. A jelen tanulmányban csak a járulékos zálogjoggal foglalkozunk, az önálló zálogjoggal nem.

[9] Ptk. 5:89. § (5) bekezdés.

[10] Inytv. Vhr. 18. § (1) bekezdés.

[11] Ptk. 5:90. § b) pont.

[12] 2023. évi XXXIX. törvény végső előterjesztői indokolása (az „Indokolás”). Általános indokolás, Részletes indokolás a 86. §-hoz.

[13] Ptk. 5:89. § (5) bekezdés.

[14] Indokolás. Részletes indokolás a 86. §-hoz.

[15] Indokolás. Részletes indokolás a 87. §-hoz.

[16] A cégnyilvánosságról, a bírósági cégeljárásról és a végelszámolásról szóló 2006. évi V. törvény 27. § (3) bekezdés c) pont, 61/A. § (1) bekezdés, 2. számú melléklet II. 1. e) ea) alpont.

[17] Ptk. 5:115. § (2) bekezdés.

[18] Inytv. Vhr. 18. § (1)-(2) bekezdés.

[19] Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtásáról szóló 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet 58. § (1)-(2) bekezdés.

[20] Ptk. 5:98. § (1) bekezdés.