Alaprajzokról – földmérőként jogászoknak

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

2013. április 24-ével alapvetően megváltoztak az egyéb önálló ingatlanokhoz (társasház, szövetkezeti ház) tartozó alaprajzok készítésének az előírásai, az akkor hatályba lépett, az ingatlan-nyilvántartási célú földmérési és térképészeti tevékenység részletes szabályairól szóló 25/2013. (IV.16.) VM. rendeletben (25/2013.R.)  foglaltak szerint. Bár – természetesen – a változás már sokkal korábbról eredeztethető.

Az ingatlan-nyilvántartás digitális átalakításához igazodva 2000. január 1-jén lépett hatályba az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény Inytv.), melynek 18.§ (1) bekezdése taxatíve felsorolja az ingatlan-nyilvántartás részeit, majd ehhez – az eredeti közlönyállapot szerint – a szöveg zárómondataként még hozzáfűzte a jogalkotó, hogy: „Az ingatlan-nyilvántartási térképpel egy tekintet alá esik az egyéb önálló ingatlanok alaprajza.” De a törvényalkotó ekkor még itt, ezzel a kitétellel meg is állt az alaprajzokra vonatkozó, a korábbi gyakorlattól már részben eltérő felfogást sugalló rendelkezéssel.

Ugyanakkor ezzel a meghatározásával már felvetette a szakmai továbbgondolás lehetőségét. Ugyanis, az Inytv. 28.§ (1) bekezdése szerint, ha egy változtatás a térkép tartalmát is érinti, akkor ennek átvezetésére az ingatlanügyi hatóság által érvényes záradékkal ellátott változási vázrajz is szükséges, melyet viszont a földmérési jogszabályok szerint csak ingatlanrendező földmérő minősítéssel rendelkező földmérő készíthet, melyről már részletesen írtam 2009-ben egy másik jogi folyóirat lapjain1. Vagyis a jogalkotói szándék az egységesítésre kezdett körvonalazódni, csak még kissé áttételesen lehetett végigvezetni az éppen hatályos jogszabályokon.

Majd 2012-ben hatályba lépett az új, a földmérési és térképészeti tevékenységről szóló 2012. évi XLVI. törvény2 (Fttv.), mely a kiegészítő rendelkezéseiben az Inytv. néhány részét is módosította, kiegészítette. Így többek között tovább finomította az alaprajzok ingatlan-nyilvántartási státuszát is, amikor már nem térképpel egy tekintet alá veszi, hanem annak egyértelmű részévé tette: „Az egyéb önálló ingatlanok alaprajza vagy egyéb ábrázolása az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis része.”

Ezzel gyakorlatilag egy nagyon nagy ugrást hajtottunk végre. Ugyanis ez alapján az alaprajzok az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés/átvezetés során, teljes metamorfózison mennek keresztül, a következők szerint.

Az alaprajzok a társasház/szövetkezeti ház ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséig/átvezetésig az alapító okirat elengedhetetlen alapját és mellékletét képezik, s így azt követően, mint az adott irat mellékletei, az okirattárban lenne/van a helyük. Viszont a bejegyzés után – a törvény erejéből fakadóan – a hatályos ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis részévé válnak, s így státuszuk nem egy bejegyezett változás irattári melléklete, annál jóval több, mivel az élő, hatályos térképi adatbázis részét képezik. Így helyük lehetne már a térképtárban is, de maradhatnak az irattárban az alapító okirattal együtt. De csak azzal a kikötéssel, hogy semmiféleképpen sem kerülhetnek ki a hivatalból, vagy például nem is átadhatók a területileg illetékes levéltárnak, az időszakonként esedékes irattári anyagok átadása során.

Az Fttv. hatályba lépése után majd egy évet kellett várni, hogy az új, részletes szabályokat tartalmazó végrehajtási rendeletet, a fentebb már hivatkozott 25/2013.R.-t kiadják.

A 25/2013.R. 4.§ (3) c) pontja a földrészleten belüli állami alapadatok változásával összefüggő változási vázrajz fajtái közé sorolja az egyéb önálló ingatlanok esetén az ingatlan-nyilvántartásról szóló Inytv.-ben előírt alaprajzokat is. Így ennek folyományaként, ettől kezdve társasház/szövetkezeti ház alapításához vagy módosításához szükséges alaprajzot csak ingatlanrendező földmérői minősítéssel rendelkező földmérő készítheti, az e rendeletben foglalt előírások betartásával. A korábbi gyakorlat szerinti, építész által készített tervrajzot már nem fogad, nem fogadhat be az ingatlanügyi hatóság.

Ha az alapító, vagy a módosítást végző eljutott odáig, hogy rendelkezésére áll az ingatlanügyi hatóság által záradékolt alaprajz, onnantól már a régi gyakorlat szerint folyatódhat az alapítás, módosítás, s annak az ingatlan-nyilvántartáson történő átvezetésének a kérelme

A földhivatal/ingatlanügyi hatóság az elkészült alaprajzokat, mint változási vázrajzokat, a többi változási vázrajzhoz hasonlóan vizsgálja, majd záradékolja3. A rendelkezések szerint a földhivatal az alaprajzot – az átvezetés előtt – az okirattal történő egyezőség szempontjából is záradékolja4. Az alaprajz készítéséhez vagy módosításához szükséges adatszolgáltatás, illetve az elkészült alaprajzok záradékolásának díját a többszörösen módosított 63/1999.(VII.21.) FVM-HM-PM együttes rendelet szabályozza.

Az alaprajzok vizsgálata különös tekintettel kiterjed a következőkre:

– az egyéb önálló ingatlanok helyrajzi számozása összhangban van-e az önálló ingatlanok helyrajzi számozásáról és az alrészletek megjelöléséről szóló 44/2006. (VI. 13.) FVM-rendelet (44/2006.R.) előírásaival;

– az egyéb önálló ingatlanok, illetve az egyes helyiségek alapító okiratban feltüntetett területnagyságai, valamint rendeltetés-megjelöléseik megegyeznek-e az alaprajzokon feltüntetett adatokkal, illetve az építésügyi hatósági okirat adatival;

– a kinyomtatott alaprajzok megegyeznek-e a szintén benyújtott digitális állománnyal, valamint alakilag és tartalmilag megfelelnek-e az előírtaknak;

– készítőjük jogosult-e ilyen munka végzésére;

– az előírt díjakat befizették-e?

A vizsgálat végeztével, ha mindent megfelelőnek talált a hivatal, akkor az alaprajzokat a következő záradékkal látja el: „Az alaprajz megfelel a tartalmi követelményeknek, a változási állomány az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázishoz hozzákapcsolva”.

Itt kell megjegyezni, hogy mivel az egyéb önálló ingatlanok helyrajzi számozását a fentebb hivatkozott 44/2006.R. szabályozza, s ennek a jogszabályi megfelelőségének az ellenőrzése az alaprajzok záradékolásának az egyik kiemelt eleme, így a kialakuló vagy módosuló ingatlanok helyrajzi számozását az alapító okirat készítője mindenesetben bízza az alaprajzot készítő földmérőre, de emellett praktikus vele elvégeztetni a társasházi közös tulajdonhoz tartozó részarányok kiszámolását is.

[htmlbox tarsashazi_komm]

Ha az alapító, vagy a módosítást végző eljutott odáig, hogy rendelkezésére áll az ingatlanügyi hatóság által záradékolt alaprajz, innentől már a régi gyakorlat szerint folyatódhat az alapítás, módosítás, s annak az ingatlan-nyilvántartáson történő bejegyzésének, átvezetésének a kérelme.

Végezetül egy – számomra örök érvényű – közigazgatási alapelv: A „szoktuk” a közigazgatásban nem jogi kategória!

A szerző ingatlanrendező földmérő, geodéziai tervező és szakértő

Megjegyzések (lábjegyzetek):

1. Sándor József: Gondolatok az egyéb önálló ingatlanokkal kapcsolatban (Magyar Jog 2009/10. sz.)

2. Sándor József: Szemléletváltás az új földmérési törvényben (Ügyvédek Lapja 2013/1. sz.)

3. 2018. 01. 01. hatállyal kiegészült az Fttv, az 1/A.§-sal, mely módosította a záradékolás határidejét: „A vizsgálat és záradékolási eljárás ügyintézési határideje huszonöt nap”

4. 25/2013. (IV.16.) VM. rendelet 33.§ (5)

---