Egyéb önálló ingatlanok – Átépített alapterület-számítás

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Tavaly nyáron komoly változások történtek az egyéb önálló ingatlanok nyilvántartásával kapcsolatban, a szerző írásában ezekre hívja fel a figyelmet.

Az Alaprajzokról – földmérőként jogászoknak címmel megjelent írásomban bemutattam a társasházak/szövetkezeti házak nyilvántartásához tartozó alaprajzok készítői jogosultságával, készítésével kapcsolatos alapvető változásokat, azonban ez után is újabb komoly változások történtek az egyéb önálló ingatlanok (EÖI) nyilvántartásával kapcsolatban.

2018 nyár közepén megjelent és hatályba lépett az ingatlan-nyilvántartási célú földmérési és térképészeti tevékenység részletes szabályairól szóló 8/2018. (VI. 29.) AM rendelet, mely 33. §-ának rendelkezései alapjaiban megváltoztatták az egyéb önálló ingatlanok ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő területnagyságainak a számítási előírásait – figyelmen kívül hagyva a hatályos 253/1997. (XII. 20.) kormányrendelet (OTÉK) fogalom-meghatározásait, illetve a kialakult majd’ százéves nyilvántartást. A legtöbb vitát és felzúdulást a 33. § (9) bekezdésnek rendelkezései keltették.

Eszerint: „EÖI-területeként az ingatlan-nyilvántartásba a (3) és (10) bekezdés szerint meghatározott nettó alapterületet kell bejegyezni, a válaszfalak területével együtt a beltéri magasságtól függetlenül. Az EÖI-n belüli szintek közötti közlekedést szolgáló lépcsők feljárói a szintenkénti nettó terület területébe beszámítandók.”

Persze a jogalkotásról szóló 2010. évi CXXX. törvény 18. § (1) bekezdése szerint gondolhatnánk, hogy a jogszabály indokolása talán ad valami racionális magyarázatot erre a drasztikus változtatásra, de nem. A hivatalos indoklás idevonatkozó része mindössze ennyi: „Új elemként meghatározásra került, hogy az ingatlan-nyilvántartásba mely alapterülettel kell bejegyezni az egyes lakásokat, közös helyiségeket.” Erről az a régi intelem jut eszembe, amit pályakezdő koromban mondogattak nekem mentoraim: „az nem indoklás, hogy így döntöttem, mert így határoztam”.

A 33. § (9) bekezdésének a terület-meghatározási előírása több problémát is felvet(het). Egy már korábban megalapított társasházon belüli változás (EÖI-megosztása; helyiség átcsatolása egyikből másikba; közös rész EÖI-vé kialakítása; stb.) esetén hogyan illeszkednek egymáshoz a korábban meghatározott területek az újonnan meghatározottakhoz? Miképpen alakulnak/módosulnak a társasházi tulajdoni hányadok?

Ha egyes ingatlanok a korábbi tervek szerint még 150 m2 alatti nagyságúak lettek volna, de csak most fejeződött be az építkezés és következik majd a végleges alapítás. Lehetséges, hogy az új előírások szerinti számítási módszerrel az EÖI-k területe 150 m2 fölé emelkedik, s ez mind az ÁFA-törvény, mind a CSOK-rendelet szempontjából komoly anyagi problémákat okozhatnak az érintetteknek?

Sajnos fentieket tovább bonyolítja az 59/2019. (III. 25.) kormányrendelet, melynek 3. §-ának (1) bekezdése szerint: a kormány tagjainak feladat- és hatásköréről szóló 94/2018. (V. 22.) Korm. rendelet (Statútum-rendelet) 14. § (1) bekezdése a következő 20. és 21. ponttal egészül ki: [A Miniszterelnökséget vezető miniszter (ezen alcím alkalmazásában a továbbiakban: miniszter) a Kormány]

„20. ingatlan-nyilvántartásért,

21. térképészetért” (felelős tagja.)

Így, a mostani átalakuló helyzetben kérdésessé vált, ki és mikor tud(na) érdemben foglalkozni a 8/2018. (VI. 29.) AM rendelet fenti rendelkezésének a felülvizsgálatával.

A szerző ingatlanrendező földmérő, geodéziai tervező és szakértő

---