Útkeresés a bizonytalanságban: szabályozási homokozók a vállalati mindennapokban
A cikksorozat második része gyakorlati módon és a szabályozási homokozók példáján keresztül arra keresi a választ, mit jelenthetnek ezek a vállalati mindennapokban.
Én is jogászdíjas vagyok! – Interjú az ingatlanjog kategória győztes csapatával
Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Cikksorozatunkban beszélgetéseket olvashatnak a 2019-es Jogászdíj kategóriáinak győzteseivel. A hetedik részben a Deloitte Legal Göndöcz és Társai Ügyvédi Iroda csapatának tagjaival készítettünk interjút.
A Jogászdíjra benyújtott pályázatuk középpontjában egy, a zöldmezős beruházásokhoz kapcsolódó eset állt. Mi volt a tényállás lényege?
Az ügy egy kezdeti fázisban lévő, nagy volumenű napelempark fejlesztését, illetve finanszírozását érintette. A projekt az ország különböző pontjain, jelentős számú termőföld ingatlant érintett, amelyek különböző magánszemélyek tulajdonában álltak.
Alapvetés, hogy a termőföldnek minősülő ingatlanok tulajdonjogát gazdasági társaságok nem szerezhetik meg. Naperőmű-projekteket pedig tipikusan termőföld ingatlanokra terveznek. Ilyenkor az a „róka-fogta-csuka” helyzet áll fenn: a termőföldnek minősülő ingatlanok végleges más célú hasznosítására, azaz mezőgazdasági művelés alól történő kivonására kizárólag akkor van lehetőség, ha (egyéb feltételek teljesülése mellett) a fejlesztő a más célt az ingatlanon megvalósította. Ez azt jelenti, hogy az ingatlanok mezőgazdasági művelés alóli kivonásához, azaz a gazdasági társaság részére való átruházhatósághoz konkrétan szükség van arra, hogy a naperőmű az adott, még mindig termőföldnek minősülő ingatlanokon felépüljön, sőt végleges használatbavételi engedélyt is kapjon.
Miért pont ezt az esetet választották?
Az eset során a jelenleg nagy számban folyó ún. zöldmezős beruházások legfontosabb jogi kihívására – azaz a termőföld ingatlanra tervezett beruházások jogi biztosítására – találtunk olyan megoldást, amit azóta számos további projektben sikeresen alkalmaztunk. Eddig különböző struktúrákkal találkoztunk az említett nehézség megoldására, az általunk megfigyelt ötletek azonban álláspontunk szerint nem adtak komplex megoldást a felmerülő kérdésekre.
A megoldásunk univerzálisnak tekinthető abban a tekintetben, hogy nem csak napelemparkok esetében, hanem más zöldmezős beruházás keretében megvalósuló projektek során is alkalmazható, és az eladó magánszemély, a fejlesztő, valamint a finanszírozó pénzintézet nehezen összeegyeztethető érdekei között is meg tud tartani egy jó egyensúlyt.
Milyen okokból kifolyólag nehéz a felek érdekeinek összehangolása az ilyen jellegű ügyekben?
A különböző érdekek összehangolása majdnem minden esetben nehézséget jelent, hiszen kompromisszumokat igényel valamennyi fél részéről. A fejlesztő minél előbb szeretne finanszírozást szerezni, de ehhez a finanszírozónak megfelelő biztosítékra van szüksége, az ingatlanok eladói pedig minél gyorsabban szeretnének a pénzükhöz jutni, míg a tulajdonjog csak a projekt legvégén ruházható át. Látható, hogy ez egy „ördögi kör”, ha valamelyik célkitűzés nem, vagy nem megfelelően teljesül, akkor könnyen kútba eshet az egész struktúra, és végül nem valósul meg a fejlesztés.
Mely konkrét problémákra kellett reagálniuk a komplex szerződéses struktúrájuk segítségével? Miben áll a szerkezet innovatív jellege?
Megoldást kellett találni arra a problémára, hogy a fejlesztőnek harmadik személyek tulajdonában álló, termőföldnek minősülő ingatlanokon kell megvalósítania a több hónapig tartó kivitelezést, úgy, hogy a fejlesztő számára mindvégig korlátozás nélkül biztosított legyen az ingatlanok használata, továbbá az ingatlanok tulajdonjoga a kivitelezés elkészültét és az átminősítését követően a fejlesztő javára átruházásra is kerüljön.
Ezzel szemben az ingatlanok tulajdonosai számára biztosítani kellett, hogy az ingatlanok vételárának egy részéhez már a kivitelezést megelőzően hozzájussanak, továbbá, hogy a beruházó köteles legyen az ingatlanok eredeti állapotának helyreállítására, ha a fejlesztést nem sikerül időben megvalósítania. Az eladó érdekeinek biztosítása tapasztalatunk szerint azért is bonyolult volt, mert magánszemély eladókról beszélünk, akik a fejlesztőkkel szemben gyakran bizalmatlanok.
Mindezek mellett pedig a finanszírozó részére előzetesen szükséges biztosítani azt, hogy a tulajdonjog átszállását követően a finanszírozás biztosítéka az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető legyen.
Milyen (jogi) eszközökkel próbálták mások elérni az Önök megoldásáig azt, hogy valamennyi fél elégedett legyen?
Ritkán találkoztunk olyan megközelítéssel, aminek az lett volna a célja, hogy „mindenki jól járjon”, inkább az egyéni érdekek minél szélesebb körű érvényesítése a jellemző. Önmagában ez persze nem ítélhető el, hiszen az ügyfél azért fizeti az ügyvédet, hogy az érdekeit képviselje. Azt gondoljuk azonban, hogy az ehhez hasonló projekteknél az ügyvédeknek kiemelt szerepe van abban, hogy az ügyfelét észszerű kompromisszumok felé terelje annak érdekében, hogy a közös cél megvalósuljon.
Találkoztunk olyan megoldással, hogy a felek végleges adásvételi szerződést kötöttek a termőföldre, amelyet az eljáró ügyvéd ellenjegyzett, majd az ügyvédi ellenjegyzést követően benyújtottak a földhivatalhoz, azzal, hogy a kérelem függőben tartását kérték a termőföld mezőgazdasági művelés alól történő kivonásáig. Ez a megközelítés álláspontunk szerint több szempontból sem megfelelő. Gazdasági társaság ugyanis termőföld tulajdonjogát nem szerezheti meg, azaz a gazdasági társaságok által a termőföldre kötött adásvételi szerződések érvénytelenek. Továbbá a függőben tartás törvényi hathónapos határideje is korlátot jelenthet, vagyis ha a termőföld megjelölését az illetékes hatóság hat hónap alatt nem változtatta meg mezőgazdasági művelés alól „kivett” megjelölésűre, abban az esetben a földhivatal a felek kérelmét elutasította.
Találkoztunk továbbá olyan alternatívával, hogy a felek adásvételi előszerződést kötöttek az érintett ingatlanokra, azzal, hogy a feltételek teljesülését követően végleges adásvételi szerződést kötnek egymással. A mi megoldásunknak is ez a kiindulópontja, azonban a mi konstrukciónkban az adásvételi előszerződésen túl a fejlesztő – és közvetetten a finanszírozó – érdekeit egy, az ingatlan-nyilvántartásban feljegyzett dologi jogi biztosíték is biztosítja, még a tulajdonjog átszállása előtt.
Csak a joghoz kell értenie egy ügyvédnek olyankor, amikor naperőművekkel kapcsolatosan kell stratégiát alkotnia?
Erre egy tipikus ügyvédi választ tudunk adni: igen is meg nem is. Természetesen a legfontosabb feladatunk, hogy a kitalált struktúra jogilag megfelelő legyen, hiszen mind a fejlesztőnek, mind a finanszírozóknak külön műszaki csapataik vannak, akik a projektek technikai oldaláért felelnek. Azonban a megfelelő jogi struktúrához elengedhetetlen, hogy az ügyvédeknek is legyen valamilyen szintű rálátása az adott iparági sajátosságokra, pl. eltérő engedélyezési szabályok naperőművek esetén.
Ezen túl a magánszemély eladókkal való kommunikáció is az átlagosnál nagyobb energiát vett igénybe, tekintettel arra, hogy a kidolgozott struktúra eléggé bonyolultnak tekinthető, és mi nagy hangsúlyt fektettünk arra, hogy a tranzakció minden résztvevője teljesen átlássa a szerkezetet. Az ilyen jellegű együttműködéshez esetenként már mediátor-jellegű szerepet is kellett vállalnunk.
Milyen visszajelzéseket kapott az ötletük?
A konkrét ügy valamennyi fél megelégedésével zárult, azóta mind a finanszírozóval, mind a fejlesztővel dolgozunk közösen további projekteken. Emellett folyamatosan kapunk megkereséseket más finanszírozóktól, fejlesztőktől további projektekben való közreműködésre.
Az iroda nem először pályázott a Jogászdíjra, s nem is első alkalommal győzedelmeskedett. Miért tartják fontosnak, hogy gyakran képviseltetik magukat, s mit üzennének a jövő pályázóinak?
A Deloitte Legal szlogenje „Experience the future of law, today”. Ez remekül tükrözi, hogy a jog sok szempontból konzervatív világában tudatosan törekszünk az innovációra, megkülönböztetve magunkat versenytársainktól. A Wolters Kluwer pályázata jó lehetőség arra, hogy az elmúlt egy évben elvégzett munkánkat ebből a szempontból is átnézzük, értékeljük. Reméljük, hogy ez segít minket abban, hogy ez a szemléletmód a jelenlegi és jövőbeli munkánkban is egyre nagyobb teret nyerjen.
A jövőbeli pályázóknak pedig azt üzenjük, hogy bátran nyújtsanak be jelentkezést akár több területen is. A beküldött – és publikált – anyagok nagyon érdekfeszítőek számunkra is és sokszor valóban jövőbe mutatóak. Mindannyian tanulhatunk ezekből a tapasztalatokból.